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1、山東濟(jì)南仲宮國(guó)際風(fēng)情街山東濟(jì)南仲宮國(guó)際風(fēng)情街 商業(yè)定位規(guī)劃報(bào)告商業(yè)定位規(guī)劃報(bào)告 鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán)鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán) 20052005年年1212月月 目 錄 第一部分：項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 第二部分：項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略性思考 第三部分：區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 第四部分：項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第五部分：項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 第一部分：項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目SWOT分析 一、項(xiàng)目概況 地理位置： 國(guó)際風(fēng)情街位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)，從濟(jì)南 市濟(jì)微路南出南外環(huán)，沿103國(guó)道南行10 公里即可到達(dá)。商業(yè)街南臨仲宮鎮(zhèn)，西 接103國(guó)道。距濟(jì)南市繞城高速僅5公里。 項(xiàng)目規(guī)模： 整條商業(yè)街長(zhǎng)約1200米，沿街兩邊各一 排32、層商業(yè)樓（部分單體1、2層/閣樓/地 下室），總建筑面積約為42000平米。 建筑單體： 歐式建筑風(fēng)格，共計(jì)31座，每個(gè)單體建 筑面積從4002000平米不等，有5000平 米左右街心廣場(chǎng)。 一、項(xiàng)目概況 內(nèi)部交通： 商業(yè)街向東沒有重要場(chǎng)所，因此商業(yè)街內(nèi) 部交通壓力很小。 外部交通： 從商業(yè)街到濟(jì)南市有3路公交車，緊鄰103 國(guó)道及繞城高速，道路情況良好，搭乘公 交車及自駕車均較為便利。外部交通比較 方便。 建筑結(jié)構(gòu)： 低層磚混結(jié)構(gòu)，坡層頂。 二、項(xiàng)目SWOT分析 宏觀政策利好，潛見發(fā)展際遇 濟(jì)南市政府規(guī)劃“南控”，本案在濟(jì)南重點(diǎn)發(fā)展?jié)夏喜可鷳B(tài) 旅游的宏觀背景政策利好，隨著本案周邊各類機(jī)關(guān)、3、企業(yè)、服 務(wù)體系的逐步落實(shí)和完善，必將帶動(dòng)本案的地塊價(jià)值和產(chǎn)品價(jià) 值； 居民生活富裕，昭示產(chǎn)業(yè)朝陽 濟(jì)南市人均GDP超過3000美元，恩格爾系數(shù)31%（2004年統(tǒng)計(jì)結(jié) 果），此數(shù)據(jù)昭示濟(jì)南市休閑產(chǎn)業(yè)迎來黃金際遇； 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 二、項(xiàng)目SWOT分析 規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，利于價(jià)值提升 項(xiàng)目占地面積大，預(yù)建總面積42000平米位居本案區(qū)域現(xiàn)有商業(yè) 物業(yè)前例，規(guī)模效應(yīng)可有效引導(dǎo)和促進(jìn)消費(fèi)者對(duì)投資經(jīng)商的欲 望和能動(dòng)性，同時(shí)也有利于品牌價(jià)值提升； 咨詢公司介入，利于經(jīng)營(yíng)管理 銷售服務(wù)公司與管理公司的輸入管理，確保項(xiàng)目運(yùn)作全程的專 業(yè)化、規(guī)范化，而最終形成在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的有利態(tài)勢(shì)。 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 二、項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目擱置，改造存在難度 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，改造擱置的項(xiàng)目難度要大于“平地起” 的項(xiàng)目，先入為主的“項(xiàng)目擱置”印象及項(xiàng)目前期運(yùn)作過程中的 不利因素會(huì)在一定程度上影響目標(biāo)投資者的投資決策； 缺乏規(guī)劃，