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1、2021/5/3 萊鋼膠南萊鋼膠南600600畝項目畝項目 規(guī)劃方案的市場論證與調整建議規(guī)劃方案的市場論證與調整建議 謹呈：山東萊鋼建設置業(yè)有限公司 2006-GW-SH-27 本次報告的主要內容是根據目前膠南市 場和消費群體結構的變化，對2004年 項目的規(guī)劃進行評價 通過大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃評價體系的確立，我們發(fā)現(xiàn)，通過大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃評價體系的確立，我們發(fā)現(xiàn)， 要對已有的方案進行評價，還是要回歸到項目的源要對已有的方案進行評價，還是要回歸到項目的源 頭頭- -市場和消費者的重新審視上市場和消費者的重新審視上 整體規(guī)劃整體規(guī)劃 評價體系評價體系 外部資源利用合理外部資源利用合理： 充分考慮外部資源2、對項目的影響，合理規(guī)劃布臵； 符合項目價值定位符合項目價值定位： 體現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略中鎖定的價值排序： NO1：大盤自身價值 NO2：與項目相應的西海岸生活定位形象 NO3：海、山資源的利用 NO4：園林及產品創(chuàng)新 符合開發(fā)成本控制符合開發(fā)成本控制： 道路、園林、建筑等建安及后期維護成本 配套設施及園林價值最大化 有利于分期開發(fā)有利于分期開發(fā)： 各組團間是否滿足獨立與關聯(lián)的雙重彈性 是否滿足配套分期投入的安排 各組團價值點是否鮮明 有利于營銷推進有利于營銷推進： 是否滿足啟動價值表現(xiàn)項目主題 各組團是否可以提煉競爭優(yōu)勢 是否滿足營銷能夠應對市場變化的彈性 開發(fā)目標解析開發(fā)目標解析 市場及目標客戶分析3、市場及目標客戶分析 項目定位項目定位 規(guī)劃評價及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃評價及物業(yè)發(fā)展建議 Part. 5 Part. 4 Part. 2 Part. 1 啟動區(qū)戰(zhàn)略啟動區(qū)戰(zhàn)略 Part. 6 項目核心問題及發(fā)展戰(zhàn)略項目核心問題及發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 3 項目界定項目界定- -項目的自身氣質決定了我們重新項目的自身氣質決定了我們重新 審視市場和尋求相關案例的類比條件審視市場和尋求相關案例的類比條件 青島西海岸青島西海岸 居住生活休閑區(qū)居住生活休閑區(qū) 具備山海資源的具備山海資源的 大規(guī)模住宅開發(fā)項目大規(guī)模住宅開發(fā)項目 本案約束條件變化解析本案約束條件變化解析 約束條件分析約束條件分析: 總地價投入55555萬元，76萬元/畝；地塊周邊主要以集體 土地出讓方式，約為515萬/畝 條件1: 高地價高地價 由原來控制的原生態(tài)綠化帶、濱海資源變?yōu)槎€海景，且 前面有高層遮擋 條件2: 地塊外圍資源變化地塊外