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1、房地產開發公司日常財務管理制度與工作流程編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 一、由于房地產開發企業生產周期長，一般在工程竣工后進行收入和成本的結轉。二、收入帳務處理1、收到房屋首付、銀行按揭款借：銀行存款（或現金）貸：預收帳款-商品房2、工程完工結轉收入借：經營收入貸：預收帳款-商品房3、將收入轉入利潤借：經營收入貸：本年利潤三、成本帳務處理1、發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安費、公共配套設施費時。借:開發成本貸：銀行存款（或現金）2、工程竣工借：開發產品貸：開發成本3、結轉成本借：經營成本貸：2、開發產品4、將成本轉利潤借：本年利潤貸：經營成本四、以上是房地產企業成本、收入的結轉方法。五、你單位發生的成本支出在建工程掛著。1、成本科目用錯。2、由于工程已完工，調整開發成本明細核算會有很大的工作量。所以，為了簡便核算，直接將在建工程科目轉出借：開發產品-住宅、辦公樓貸：在建工程3、結轉成本借：經營成本貸：開發產品-住宅、辦公樓4、結轉利潤借：本年利潤貸：經營成本1、資產類主要會計科目核算：（1）現金從銀行提取現金借：現金貸：銀行存款支取現金或是預支現金借：其他應收賬XX成本類或材料類科目貸：現金（2）銀行存款（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提3、供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）借：應收賬款XX公司或個人貸：主營業務收入出讓材料而應收取的未收款項借：應收賬款XX公司貸：其他業務收入收回款項時：借：銀行存款貸：應收賬款（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法提取壞賬準備金借：管理費用貸：壞賬準備發生壞賬時借：壞賬準備貸：應收賬款收回已轉銷的應收賬款借：應收賬款貸：壞賬準備借：銀行存款貸：應收賬款（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。銷售商品房而收到的4、商業匯票借：應收票據XX公司貸：主營業務收入商業匯票到期：若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）借：銀行存款貸：應收賬款若為有息商業匯票借：銀行存款貸：應收票據XX公司財務費用（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款預付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借：預付賬款預付承包單位款貸：庫存材料企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發成本貸：應付賬款應付工程款同時，從應付5、的工程款中扣回預付的工程款和備料款借：應付賬款應付工程款貸：預付賬款預付承包單位款用銀行存款補付余額借：應付賬款應付工程款貸：銀行存款預付給供應商的材料價款借：預付賬款預付供應單位款貸：銀行存款材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款借：應付賬款應付購貨款貸：預付賬款預付供應單位款用銀行存款補付余額借：應付賬款應付購貨款貸：銀行存款（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（9）6、材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）借：物資采購設備采購貸：銀行存款計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購設備采購貸：采購保管費采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借：庫存設7、備貸：物資采購訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）借：預付賬款貸：銀行存款設備到達驗收入庫借：物資采購設備采購貸：應付賬款應付購貨款沖減預付的設備貨款借：應付賬款應付供貨款貸：預付賬款支付余下應付的設備材料采購款借：應付賬款貸：銀行存款設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）借：開發成本房屋開發貸：庫存設備銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）借：銀行存款貸：其他業務收入結轉成本借：其他業務支出貸：庫存設備（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。8、應與加工單位簽訂加工合同。發出材料，委托外單位加工借：委托加工材料貸：庫存材料材料成本差異加工完后驗收入庫借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫存材料XX材料貸：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用借：開發間接費用貸：低值易耗品倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費用貸：低值易耗品借：采購保管費貸：待攤費用（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的產品，在竣9、工驗收時借：開發產品貸：開發成本對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本借：主營業務成本貸：開發產品（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。借：主營業務成本貸：分期收款開發產品（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目出租土地或是房屋時借：出租開發產品出租產品貸：開發產品租金收入：借：銀行存款或應收賬款貸：主營業務收入（17）周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目開發10、的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本借：周轉房在用周轉房貸：開發產品房屋按月計提的周轉房攤銷借：開發成本或開發間接費用貸：周轉房周轉房攤銷其間發生的維修費用，如果金額不大借：開發成本或開發間接費用貸：銀行存款如果金額較大的借：待攤費用或長期待攤費用貸：銀行存款最后再分次攤入到有關成本費用科目（18）固定資產購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）借：固定資產貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產借：固定資產購建支出貸：銀行存款支付安裝費用借：固定資產購建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時借：固定資產貸：固定資產購建支出自制自建的固定資產（所附單據：11、移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費借：固定資產購建支出貸：銀行存款領用材料時借：固定資產購建支出貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費借：固定資產購建支出貸：應付工資應付福利費完畢建筑交付使用借：固定資產貸：固定資產購建支出其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借：固定資產貸：實收資本累計折舊改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產未使用固定資產貸：固定資產生產生用固定資產殘料變賣時借：銀行存款貸：固定資產購建支出支付擴建工程款時借：固定資產購建支出貸：銀行存款工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產未使用固定資產貸：固定資產購建支出交付使用12、時借：固定資產生產用固定資產貸：固定資產未使用固定資產（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權.2、負債的主要會計科目的核算（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單借：開發成本貸：應付賬款以預支款抵沖應付款時借：應付賬款貸：預付賬款補付其余款時借：應付賬款貸：銀行存款（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到預付款時借：銀行存款貸：預收賬款預收代建工程款提交工程價款結算單時借：應收賬款貸；主營業務收入借：預收賬款預收代建工程款貸13、：應收賬款收回全部余款借：銀行存款貸：應收賬款（3）應付工資開出現金支票，發放工資借：現金貸：銀行存款借：應付工資貸：現金結轉代扣款項借：應付工資貸：其他應收款代扣水電費代扣房租月末分配工資費用借：開發成本（建安）開發間接費用（開發項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）管理費用勞動保險費（長期放假員工）應付福利費（醫務人員）（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發成本（建安）開發間接費用（開發項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）貸：應付福利費用現金支付福利費時借：應付福利費貸：現金（5）應交稅金：核算應向國14、家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現的經營收入計算應交稅金借：主營業務稅金及附加貸：應交稅金應交營業稅應交城市維護建設稅月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金借：其他業務支出貸：應交稅金應交營業稅應交城市維護建設稅月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅借：管理費用貸：應交稅金房產稅車船使用稅土地使用稅月末計算的所得稅借：所得稅貸：應交稅金應交所得稅實際交納的稅金借：應交稅金XX稅貸：銀行存款（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款月末按規定提取教育附加借：主營業務稅金及附15、加貸：其他應交款教育費附加3、成本、費用主要會計科目核算（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目開發土地成本費用：借16、：開發成本土地開發貸：銀行存款或應付賬款XX公司分配開發的間接費用借：開發成本土地開發貸：開發間接費用結轉開發土地成本費用借：開發成本房屋開發貸：開發成本土地開發。配套設施開發計算公式：某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本配套設施開發貸：開發產品支付的配套設施開發費用借：開發成本配套設施開發貸：銀行存款同時領用庫存設備或是材料開發借：開發成本配套設施開發貸：庫存設備或庫存材料分配應負擔的開17、發間接費用借：開發成本配套設施開發貸：開發間接費用結轉配套設施開發成本借：開發成本房屋開發貸：開發成本配套設施開發房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本房屋開發貸：銀行存款開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發成本房屋開發貸：銀行存款或應付賬款應付工程款自已組織施工的借：開發成本房屋開發貸：銀行存款或應付賬款應付工程款應付工資庫存材料或設備代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目企業發生的各項代建工程費用支出借：開發成本代建工程開發貸：銀行存款或庫存材料或現金結轉開發的18、間接費用借：開發成本代建工程開發貸：開發間接費用工程竣工后結轉成本借：開發成本代建工程貸：開發成本代建工程開發移交委托單位后，根據移交手續借：主營業務成本代建工程結算成本貸：開發成本代建工程（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用時借：開發間接費用貸：銀行存款或應付賬款或應付工資分配開發的間接費用借：開發成本房屋開發貸：開發間接費用竣工房屋開發成本的結轉借：開發產品房屋貸：開發成本房屋開發（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用19、（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用發生的銷售費用借：銷售費用貸：銀行存款或應付賬款財務管理制度一總則第一條為了加強公司的財務管理和經濟核算，規范公司的財務行為，根據企業會計制度和中華人民共和國會計法，結合公司的實際情況，制定本制度。第二條本制度是處理公司財務事項的規范和準則，適用于公司管轄范圍內的所有公司20、和部門。第三條企業財務管理的基本任務和方法：做好各項財務收支的計劃、控制、監督、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業各項資產，努力提高經濟效益。第四條企業應當認真執行國家各項法律、法規，建立健全內部財務管理制度，加強財產物資的管理和資金運用全過程的監控，嚴格內部牽制制度，防止弊端。第五條企業應當加強財務管理基礎工作：1原始記錄：生產經營活動中的產量、質量、工時、設備利用、存貨的消耗、收發、領退、轉移及各項財產物資的毀損、報廢、變賣，都要按照公司有關職能部門統一規范的各種原始記錄格式、內容的填制要求及時做好完整的原始記錄。2計量驗收工作：公司各種財產物資的購置、領用、轉移，產品的入庫、21、銷售及各個環節都要嚴格執行公司的計量驗收制度，做到手續齊全，計量準確。3定額工作：配合公司各職能部門，對生產經營活動中人力、物力、財力的配置、利用、消耗等方面制定合理的定額，參與考核修訂。4內部計劃價格工作：財務中心牽頭負責公司內部價格的制定工作，根據財務管理和經濟責任制要求，制定和完善各種產品、在產品、原材料、半成品等的計劃價格。5財產清查工作：公司各項財產物資的轉移、調出、調入、收發、領退、盤盈、盤虧、毀損和報廢處理，都要履行嚴格的報批審核手續。每年11月底進行一次全面財產清查工作，及時處理財產變動情況，確保公司財產物資的帳帳相符、帳表相符、帳實相符。第六條本公司財務人員必須持證上崗，遵守22、國家有關法規、公司內部各項規章制度，認真履行職責，如實反映和嚴格監督各項經濟業務。企業財務人員有權拒絕承辦不合法、不真實和損害投資者利益的經濟業務，必要時可直接向上級財務主管部門反映。第七條公司財務應接受財政、稅務、審計機關的監督，定期、及進、準確地上報會計報表和財務分析資料。二資金管理第八條資金管理應遵循的原則：1取之合法，使用合規；2開源節流，講求效益；3內部牽制，防范風險；4管理有序，責任到人；第九條：資金籌集：1公司倡導多種方式、多渠道籌集資金，包括：吸收現金、非現金投資，長期、短期借款，發行股票、債券等；2資本金的增加、變動，應按法律程序經批準和會計師事務所驗資確認，不得弄虛作假；323、.款應根據經可行性論證的項目和生產經營需要，有可靠的投資回報和還款來源并講求資金成本。第九條現金及現金等價物管理1內部牽制（1）貨幣資金實行賬款分管，印鑒分管；（2）出納不得任采購、銷售、實物收發、保管業務，不填制及管理往來帳，不核對銀行對帳單和銀行日記帳;2財經紀律（1）現金的提取、保管、使用應遵守國家的現金管理條例；（2）銀行帳號的設立、使用應遵守國家的銀行結算辦法、銀行帳戶管理辦法，嚴禁設立帳外帳或公款私存，一經發現，嚴肅追查并追究責任；（3）出納必須憑經審核、編號、手續齊全的原始憑證辦理收付款業務，不得先斬后奏或以借條、白條原始憑證充抵庫存；（4）外匯的收入、使用必須符合國家外匯管理的24、各項法規、政策。2.現金等價物短期投資的購入或證券帳號的開設必須遵守證券管理有關法律、法規，并按企業內部職責、權限、程序批準后辦理，嚴禁私自炒作。第十一條結算資金管理：1應收帳款管理應遵循以下原則：（1）入帳有據，處理合規；（2）跟蹤管理，掌握動態；（3）清理及時，回款迅速；（4）節約資金，力戒損失；（5）職責明確，失誤必究。2債權的成立應符合以下條件：（1）各類業務發生應收帳款應符合銷售成立的有關條款；（2）應收股利、應收利息應符合有關投資項目的規定和文件；（3）暫借和墊付款項應按內部規定經批準，附件和手續齊全。3跟蹤管理和清理回款實行“源頭負責制”，誰經辦的業務，發生的款項，誰負責到底，并25、納入業績考核。4債務重組事項應按程序，經批準，并預測分析可有發生的重組損益。三投資管理第十二條公司根據國家規定和企業實際，以貨幣資產、實物、無形資產等方式在不超過凈資產的50%的比例內，進行投資；兼并、收購、租憑其他企業的股權；購入一年內不予出售的股票以及其他有價證券均構成公司的長期投資。第十三條對外投資的計價方法，應以投資時支付的價款或者評估確定的金額計價，即成本法計價。企業對外投資取得中國注冊會計師出具的驗資報告，分清占股比例、投資總額等并妥善保管。對企業溢價或折價購入的長期債券，其溢價或折價差額，應采用直線法在債券續期內分期攤銷。對短期投資或者說長期債券的轉讓，應嚴格審批手續，正確計算損26、益。中期或年度終了，應對長期投資逐項檢查，如果由于市價持續下跌，或被投資單位經營狀況惡化等原因，導致其可收回金額低于帳面價值，并且此項降低的差額在可預計的未來期間內不可能恢復，應按此差額計提長期投資跌價準備。第十四條企業根據擁有被投資單位股權比例分別采用成本法、權益法進行核算，企業對外投資股權在20以下的（不含20）的采用成本法，股權在2050的采用權益法，股權在50以上（不含50）的，應編制合并會計報表。第十五條本公司對投資項目實行專人跟蹤管理，財務部門應做好項目投資成本與收益的核算。凡是本公司投資的項目，都要建立項目投資檔案，按照投資對象、反映和記錄自該項目資金投入之日起的投資成本（包括應27、計利息和有關費用）和投資回報（實現上交利潤）對每個項目的投資回報率進行定期與不定期考核。四財產物資管理第十六條企業應建立、健全財產物資管理制度，對非貨幣性資產的購置、建造、增加、出售、減少、盤存、計價等作出規定，規范操作。第十七條財產物資管理的原則：1.全員管理：物資管理是企業各部門、有關人員共同的任務；2全過程監控：從采購、生產耗用、出售到保管、收、發、存動態監控；3.綜合管理、分級管理相結合；4.遵守內部牽制制度，涉及采購、驗收、保管、使用等環節的業務實行物、款、帳三分管原則，不可同一人單獨完成。5.實行資金管理、物資管理，業務工作相結合，管物的部門和人員，必須對相應的采購成本、資金占用等28、負責。第十八條物資增加：1.企業應建立物資詢價制度，掌握市場價格信息，貨比三家，主要生產物資應有定點供應單位；2.采購、生產、加工、盤盈及接受投資、捐贈或債務重組的物資應按規定計價；3.物資應按歸口管理堅持質量檢驗、核實數量、憑證驗收；4.固定資產的購置，應符合企業投資業務管理的要求；5.禁止使用部門自行采購物資；第十九條物資減少：1不論什么原因發出和減少物資都必須按規定辦理手續，嚴禁以購代耗或以便條、借條發貨和充抵庫存；2存貨減少應按企業會計政策進行計價；3處置、轉讓固定資產應按內部管理權限經批準辦理；4盤虧、報損物資應按規定權限經批準，并分別情況進行處理；5.生產耗用物資應按企業生產計劃、29、消耗定額規定，使用憑證、辦理手續，產品報廢補料應有質檢部門確認；第二十條物資保管和盤存1倉庫保管人員對庫存實物數量完整、質量完好、帳務記錄正確、手續完備、庫房整潔安全及資金定額負責；2各類存貨根據不同情況分別采用永續盤存制或實地盤存制，每月自行盤點，年度中期組織抽查，年末全面清查，并在部門自查的基礎上進行復查，符合率低于規定指標的應擴大抽查面；3.各部門涉及物資保管、使用和業務的人員離崗時，應先辦妥交接手續，按規定退還或借用的物資。第二十一條其他事項1.年度中期和年末存貨對符合規定條件的物資應計提存貨跌價損失；2.按企業確定的會計政策正確計提固定資產折舊。五成本管理第二十二條加強成本管理和原則30、：1.經濟效益的原則：這是企業經營管理的核心，也是成本管理的目標；2.全面管理原則：即全過程管理、全方位管理、全員管理；3.責任制原則：責權利相結合以責為中心，賦以相應的權限，完善內部授權制度，責任明確、獎罰分明；4.科學管理原則：科學的分析、預測，有效的防護性控制和過程控制，避免盲目性單純的事后算帳；5.歸口管理與分級管理相結合，財務部門是歸口總管單位，各項指標應按業務性質、級下達落實各部門、各工段直至個人。第二十三條企業應建立、健全成本管理保障體系及規章制度；第二十四條建立定期、不定期的多種形式的定性、定量分析制度，及時發現問題，迅速予以糾正；六內部稽核第二十五條為加強財務管理，確保財產安全、增值和經營業績真實，信息數據正確，企業應建立內部稽核制度，明確職責、權限,財務部門相應設置稽核人員或崗位，按會計基礎工作規范要求進行財務稽核；1.對會計各崗位處理的原始憑證、記帳憑證帳簿啟用、結轉、會計報告的核查；2.對計劃、預算及執行情況進行核查；3.對銀行及票據保證金帳戶進行核查；4.財產物資出入庫憑證及帳實相符等情況稽核；5.重要票證管理情況核查；6.其他必要的內容。