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1、房地產公司財務固定資產管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一條 為了規范房地產開發企業財務行為，加強財務管理和經濟核算，根據企業財務通則，結合房地產開發企業的特點及其管理要求，制定本制度。第二條 企業財務管理的基本任務和方針是：做好各項財務收支的計劃、控制、核算、分析，合理籌集資金，有效利用企業各項資產，努力提高經濟效益。 第三條 切實做好財務管理基礎的工作，在經營過程中，保證企業財產物資的進出消耗都應做到手續齊全，計量準確，同時做好完整的原始記錄，定期或不定期進行財產清查。 第四條 企業流動負債的應計利息支2、出，計入財務費用。企業長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費;開發期間，企業借入資金而不能直接計入某項開發成本的利息支出，計入開發成本;開發產品竣工驗收完工后，計入財務費用。 第五條 企業如發生因債權人特殊原因確定無法支付的應付款項，計入資本公積。 第六條 流動資產包括現金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收及預付款項、存貨等。其中：其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金我;應收及預付款項包括應收銷貨款、其他應收款、應收票據、待攤費用、預付工程款、預付購貨款等。 第七條 企業應收票據應按照面值計價，貼現應收票據的實得款項與其面值的差額，計入財務費用。 第八條 企業年度終了，按照年末應收3、賬款余額的1%計提壞賬準備金，計入管理費用。發生的壞賬損失，沖減壞賬準備金。收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。 第九條 存貨包括各種庫存材料(辦公耗材、開發經營材料)、庫存設備(如暖衛設備、通風設備、照明設備等)、低值易耗品、開發產品、出租開發產品、周轉房、在建開發產品等。 第十條 存貨按實際成本計價(采用先進先出法)。 第十一條 企業領用或發出低值易耗品按受益對象，采用五五攤銷法記入工程成本和管理費用。 第十二條 企業在用的出租房、周轉房按其耐用年分期平均攤入成本。 第十三條 低值易耗品是指單位價值在1000元以上，2000元以上且在使用過程中保持實物形態不變的各用具物品等勞動資料，如工具、4、管理用具等。 第十四條 固定資產是指單位價值2000元以上且使用年限超過一年的房屋及建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作固定資產。 第十五條 固定資產按下列方法計價： 1購入的，按照買價加上支付的運費、保險費、包裝費、安裝調試費和繳納的稅金等計價。 2自行建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出計價。 3改、擴建的，按照固定資產原價加上改、擴建改發生支出減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入后的余額計價。 第十六條 完工并已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，按照工程全部5、支出數估價轉入固定資產，并從交付使用次月起計提折舊;辦理竣工決算后，按其實際價值調整原估價入賬的固定資產原值和已計提折舊。 第十五條 企業計提固定資產折舊采用平均年限法，凈殘值率按照固定資產原值的5%確定。 平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為： 年折舊率=(1-預計凈殘值率)/折舊年限*100% 月折舊率=年折舊率/12 月折舊額=固定資產原值*月折舊率 第十七條 企業固定資產折舊，從固定資產投入使用月份的次月起，按月計提。停止使用的固定資產，從停用月份的次月起，停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產不再計提折舊。 第十八條 企業發生的固定資產修理支出，發生不均衡的、數額較大的，采用6、待攤辦法。 第十九條 固定資產有償轉讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用后的凈收益與其賬面凈值的差額，計入營業外收入或營業外支出。 第二十條 企業對固定資產每年盤點一次。盤盈的固定資產，按照原值減去估計累計折舊的凈收益，計入營業外收入;盤虧、毀損、報廢的固定資產，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘值后的凈損失，計入營業外支出。 第二十一條 無形資產按取得時的實際成本計價，從開始受益之日起，按有效使用期限內平均攤入管理費用。 第二十二條 長期待攤費用主要包括開辦費、經營租賃方式租入的固定資產改良支出、攤銷期在1年以上的固定資產修理支出以及其他待攤費用等。 第二十三條 開辦費7、是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費等，自生產、經營月份的次月起，按5年期限分期攤入管理費用;以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，在租賃有效期內，分期記入管理費用。 第二十四條 房地產企業開發、銷售過程中發生的各項支出，按規定計入相關成本、費用。 第二十五條 企業開發產品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費及開發間接費用。 1土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。 2前期工程費包括規劃、設計、項目可行性8、研究、水文、地質、勘察、測繪、七通一平等支出。 3建筑安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。 4基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。 5公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。 6開發間接費用是指企業所屬直接組織，管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等。 第二十六條 企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用，計入當期損益。 1銷售費用是指企業在銷售產品過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用，包9、括應由企業負擔的保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、銷售傭金、開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、采暖費以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及他經費。2管理費用是指企業管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用，包括工會經費、職工教育經費、勞動保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招告待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢將損失，以及其他管理費用。 3財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，包括經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費、以及企業籌資發生的其他財務費用。 第二十七條 職工福10、利費按照企業職工工資總額的14%提取，主要指職工的醫藥費(包括參加職工醫療保險交納的醫療保險費)，職工因公負傷赴外地就醫路費，職工生活困難補助，以及國家規定的其他福利支出。 第二十八條 待攤或預提費用，應遵循權責發生制和成本與收入配比的原則。企業一次支付，分期攤銷的待攤費用，按受益期攤銷期限一般不應超過12年個月。在費用尚未發生以前需從成本中預提的費用項目和標準，預提數與實際發生數發生差異時應及時調整提取標準，多提數應在年終沖減成本費用。預提費用當年能結清的，年終財務決算不留余額;需要保留余額的，應在財務報告中予以說明。 第二十九條 企業營業收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收11、入、代建工程結算收入、出租房租金收入，以及其他業務收入。 第三十條 商品房、配套設施銷售和土地轉讓，在商品房、配套設施和土地等移交買主，并提交發票結算賬單時確認收入實現;代建工程應在工程竣工驗收、辦理財產交接手續、并將代建工程價款結算賬單提交委托單位時，結算賬單經委托單位簽證后，確認收入實現;出租房屋按合同、協議約定的承租方付租日期應付租金，確認收入實現。 第三十一條 企業發生的產品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。 第三十二條 企業營業外收入和營業外支出是指與企業生產經營無直接關系的各項收入和支出。包括固定資產盤盈和出售凈收益，罰款收入以及其他非營業性收入。 第三十三條 企業發生的年度虧損12、，可以用下一年度的稅前利潤彌補，下一年度利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。5年內不足彌補的，用稅后利潤彌補。 第三十四條 企業稅后利潤，除國家另有規定者外，按下列順序進行分配： 1彌補以前年度虧損; 2提取法定盈余公積金，按稅后利潤扣除彌補以前年度虧損后的10%提取，達到注冊資金的50%可不再提取。 3向投資者分配利潤。 第三十五條 盈余公積金可用于彌補虧損或用于轉增資本金，轉增資本金后，企業法定盈余公積金一般不得低于注冊資金的25%。 第三十六條 企業財務報表包括資產負債表、損益表、費用明細表及財務情況說明書及有關附表。 第三十七條 財務情況說明書主要包括下列內容：生產經營狀況，利潤實現和分配、資金增減和周轉、財務收支、稅金繳納、各項財產變動情況。本制度自發布之日實施房地產有限公司