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1、謹呈謹呈：深物業(yè)集團（：深物業(yè)集團（SZPRDSZPRD） 深物業(yè)大朗地塊 項目定位及開發(fā)建議報告 瑞峰置業(yè)瑞峰置業(yè) 2010.122010.12 項目的“優(yōu)勢”與“劣勢”項目的“優(yōu)勢”與“劣勢” 背景觀察背景觀察 1 區(qū)域、地段、指標賦予項目的優(yōu)劣勢區(qū)域、地段、指標賦予項目的優(yōu)劣勢 關(guān)于優(yōu)勢：關(guān)于優(yōu)勢：東莞城市中軸線，高新產(chǎn)業(yè)平臺東莞城市中軸線，高新產(chǎn)業(yè)平臺 2010年東莞規(guī)劃13大中心鎮(zhèn)區(qū)及松山湖、虎門港、生態(tài)園三大園區(qū)， 獲的縣一級審批權(quán)力，奠定東莞未來的發(fā)展重心; 東莞城市規(guī)劃分為三大軸線，其中項目位于城區(qū)松山湖大朗的發(fā) 展中軸上，區(qū)域定位為高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，是東莞未來產(chǎn)業(yè)升級的平臺。 2、東莞市中心東莞市中心 麻涌鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn)長安鎮(zhèn) 松山湖松山湖 石龍鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn)常平鎮(zhèn) 樟木頭鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn) 交通便捷，交通便捷，1515分鐘即可通達一區(qū)四鎮(zhèn)分鐘即可通達一區(qū)四鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn) 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園松山湖科技產(chǎn)業(yè)園 莞樟路 松山湖大道 莞深高速 富民大道 寮步鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn)常平鎮(zhèn) 周邊路網(wǎng)完善，莞深高速、莞樟路、松山湖大道、富 民大道都是東莞的主干道之一； 位于一區(qū)四鎮(zhèn)的中心位置，能夠快速通達各個區(qū)域， 15分鐘內(nèi)即可享有各鎮(zhèn)資源； 新城路 工業(yè)東路 深物業(yè)項目深物業(yè)項目 中等規(guī)模，進入性佳，具備開發(fā)彈性中等規(guī)模，進入性佳，具備開發(fā)彈性 3、總占地面積總占地面積 66881.1平方米平方米 總建筑面積 147138.42平方米 容積率 2.2 綠地率 30% 建筑密度 28% 建筑高度 75米 15萬的總建面屬于中等體量的項目，具備 一定規(guī)模效應(yīng)，在市場有話語權(quán)； 容積率2.2，有極高的開發(fā)彈性，能提升項 目的舒適度，增加附加值； 地塊東北面臨富民大道，車流人流量多，進 入性佳，具備一定的商業(yè)價值。 關(guān)于劣勢：關(guān)于劣勢：非傳統(tǒng)住宅區(qū)，客戶認知較偏遠非傳統(tǒng)住宅區(qū)，客戶認知較偏遠 碧水天源碧水天源 金域藍灣金域藍灣 明上居明上居 財富公館財富公館 金莎雅苑金莎雅苑 添一居添一居 錦繡山河錦繡山河 長城世家長城世家 和塘和塘 虹溪諾雅虹溪諾雅 松山湖松山湖1號號 本項目本項目 大朗鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn) 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園松山湖科技產(chǎn)業(yè)園 大朗的核心住宅區(qū)以長盛廣場為中心，沿美景路及富 民大道延展，城市配套都集中在此區(qū)域； 松山湖的住宅區(qū)在松山湖湖