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1、嘉定新城嘉定新城D8D8地塊市場定位報(bào)告地塊市場定位報(bào)告 20082008- -6 6 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況與開發(fā)目標(biāo) Project A n a l y z i n g 周邊氛圍不成熟 周邊氛圍不成熟 占地面積：占地面積：40937M40937M2 2 容積率：容積率：3.03.0 總建面積：總建面積：1212萬萬M M2 2 地塊面積以及容積率決定項(xiàng)目難地塊面積以及容積率決定項(xiàng)目難 以建成具有區(qū)域規(guī)模影響力的大型以建成具有區(qū)域規(guī)模影響力的大型 綜合項(xiàng)目，且發(fā)展單一物業(yè)類型的綜合項(xiàng)目，且發(fā)展單一物業(yè)類型的 市場條件不具備市場條件不具備 初步定位：新城區(qū)初步定位：新城區(qū) 綜合性項(xiàng)目綜合性項(xiàng)目 軌2、道交通軌道交通1111號線號線 嘉定新城核心地段嘉定新城核心地段 項(xiàng)目區(qū)位條件分析 A n a l y s t o n L o c a t i o n 位置位置 交通交通 規(guī)模規(guī)模 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 項(xiàng)目競爭態(tài)勢分析 Analyst on Competition 嘉定新城土地出讓狀態(tài) 常規(guī)開發(fā)思路下的不可規(guī)避的三大矛盾 嘉定新城 規(guī)劃先天 缺陷 同類型土地 出讓量過大 土地供應(yīng) 期過于集 中 項(xiàng)目競爭條件分析 A n a l y s i s o f S . W . O . T 優(yōu)勢（S） 臨近11號線兩站 綜合性項(xiàng)目體 勢（W） 待開發(fā)地段， 未成熟之前對 項(xiàng)目推廣 軌道交通開通帶 來的發(fā)展機(jī)遇 嘉定3、新城大開發(fā) 威脅（T） 競爭壓大 規(guī)劃是否按時(shí) 實(shí) 機(jī)會(huì)（O） 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)分析 A n a l y s t o n T a r g e t 四至范圍四至范圍 東至德富路、南至寶塔路 、西至 永盛路、北至天祝 路 土地用途土地用途 辦公、商業(yè) 土地面積土地面積 40,937 容積率容積率 3.0 總建筑面積總建筑面積 123,000 開發(fā)商初步開發(fā)商初步 設(shè)想設(shè)想 辦公 65,000 其中政府回購 25,000 酒店式公寓 20,000 五星級酒店 40,000 商業(yè)（地上） 18,000 商業(yè)（地下） 10,000 車位（地下） 25,000 通過辦公和酒店式公寓快速回款，通過通過辦公和酒店式公寓快速回款，通過 商業(yè)實(shí)現(xiàn)高額利潤，通過酒店獲得長期商業(yè)實(shí)現(xiàn)高額利潤，通過酒店獲得長期 利潤，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下實(shí)現(xiàn)利潤的利潤，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下實(shí)現(xiàn)利潤的 最大化最大化 開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo) 限制條