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1、卓越世紀(jì)城前期策劃案 深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司 2006.09.20 總論部分總論部分 總論部分總論部分 寫字樓部分寫字樓部分 公寓部分公寓部分 酒店部分酒店部分 商業(yè)部分商業(yè)部分 報告思路與結(jié)構(gòu)報告思路與結(jié)構(gòu) 項目分析項目分析 項目思考項目思考 項目定位項目定位 營銷策略營銷策略 1 1 2 2 3 3 本項目作為中心區(qū)規(guī)模最大的房本項目作為中心區(qū)規(guī)模最大的房 地產(chǎn)項目之一地產(chǎn)項目之一，對整個中心區(qū)功對整個中心區(qū)功 能升級能升級、舊城改造舊城改造，以及卓越集以及卓越集 團(tuán)的品牌價值起深遠(yuǎn)的影響；團(tuán)的品牌價值起深遠(yuǎn)的影響； 本項目操作難度大本項目操作難度大，對資金對資金 要求高要求高。需要2、準(zhǔn)確的定位和需要準(zhǔn)確的定位和 市場預(yù)見性市場預(yù)見性、合理的開發(fā)節(jié)合理的開發(fā)節(jié) 奏以及科學(xué)的營銷方式奏以及科學(xué)的營銷方式。 對項目對項目 的理解的理解 本項目由寫字樓本項目由寫字樓、商業(yè)商業(yè)、公寓公寓、 酒店四種不同的物業(yè)形態(tài)組成酒店四種不同的物業(yè)形態(tài)組成， 為中心區(qū)唯一的大型復(fù)合型的為中心區(qū)唯一的大型復(fù)合型的 都市綜合體項目；都市綜合體項目； 1 1 我們的思考我們的思考 四個地塊相互獨立四個地塊相互獨立，優(yōu)劣不一優(yōu)劣不一，如如 何解決統(tǒng)一性問題何解決統(tǒng)一性問題，尤其是商業(yè)部尤其是商業(yè)部 分如何揚長避短分如何揚長避短，實現(xiàn)價值最大化實現(xiàn)價值最大化 與可持續(xù)經(jīng)營與可持續(xù)經(jīng)營？ 各業(yè)態(tài)的市場特征和3、價值規(guī)律不一各業(yè)態(tài)的市場特征和價值規(guī)律不一，如如 何平衡各業(yè)態(tài)之間的矛盾和沖突何平衡各業(yè)態(tài)之間的矛盾和沖突？ 如何根據(jù)需求科學(xué)規(guī)劃設(shè)計方案如何根據(jù)需求科學(xué)規(guī)劃設(shè)計方案 ，在挖掘本項目最佳價值點的同在挖掘本項目最佳價值點的同 時時，降低整個項目的開發(fā)成本降低整個項目的開發(fā)成本， 增強(qiáng)競爭力增強(qiáng)競爭力？ 如何平衡短期資金回收與利潤最如何平衡短期資金回收與利潤最 大化的矛盾大化的矛盾？ 核心問核心問 題的界題的界 定定 如何科學(xué)規(guī)劃本項目各業(yè)態(tài)的組合定位如何科學(xué)規(guī)劃本項目各業(yè)態(tài)的組合定位， 使其既能有效規(guī)避未來市場風(fēng)險使其既能有效規(guī)避未來市場風(fēng)險，又能打又能打 造差異化的核心競爭力造差異化的核心競爭力？ 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 項目的核心問題項目的核心問題 2 2 我們的思考我們的思考 解決問題解決問題 的思路的思路 3 3 我們的思考我們的思考 1 1 5 5 3 3 2 2