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1、WANGRUIYI 中新集團中新集團 商業管理公司商業管理公司 2008.06.04 沈陽項目商業專項規劃方案沈陽項目商業專項規劃方案 WANGRUIYI 目錄目錄 CONTENTS 1.1.項目公寓部分經營定位分析項目公寓部分經營定位分析 2.2.項目寫字樓部分經營定位分析項目寫字樓部分經營定位分析 3.3.項目酒店部分可行性分析項目酒店部分可行性分析 4.4.項目商業部分經營方案項目商業部分經營方案 1.1. 【項目公寓部分項目公寓部分經營定位分析經營定位分析】 WANGRUIYI4 公寓總建筑面積（m2） 77372 公寓標準層建筑面積（m2） 841 公寓建筑高度（m） 99.5 公寓2、層數（層） 23（地上6-28） 公寓層高（m） 3.1 公寓擬規劃總戶數（戶） 920 公寓擬入住總人口（人） 1841（按2人/戶算） 公寓停車設置 結合項目整體地下車庫設置。 機動車停車位：地下 平層停車583輛； 機械停車973輛；地上 53輛。 規劃結構 公寓依次排成四棟樓，位于基地北側。 主入口正對天津南街的城市廣場。位 于六層的空中酒店大堂提供了全部服 務設施。服務區設置在地下2層，由 服務電梯與大堂連接。 1 1）項目公寓部分主要經濟技術指標）項目公寓部分主要經濟技術指標 WANGRUIYI5 2 2）沈陽公寓市場發展概況）沈陽公寓市場發展概況 發展歷程：發展歷程：沈陽公寓市場3、起步較晚（2002年），第一個公寓產品以其優越的地理位置，總價低小戶型的定位， 滿足了部分追求便利生活配套的年輕人和投資客戶的需求，市場反響良好。在良好的市場反響下，2003年多個 項目快速跟進市場上多個項目快速跟進，這些早期推出的公寓項目均以純售小戶型的定位獲得了優厚的市場回 報。在市場利益的趨勢下從2006年開始，公寓市場供應加速，供過于求的現象日益嚴重，市場競爭激烈，大部 分項目的銷售速度減緩，公寓空置情況日漸嚴重，公寓產品開始分化，商住兩用公寓開始泛濫。造成目前公寓 市場混亂的主要原因有兩點：其一，政府出于城市形象政績的考慮，要求絕大多數項目必須規劃大體量的公建 設施，這種脫離市場需求的做法，促使部分項目轉而建造公建立項的產品，亦商亦住；其二，大部分開發商想 快速回籠資金，因此對辦公和居住功能沒有限制。 產品定位：產品定位：沈陽市公寓市場起步較晚，市場尚不成熟，比較混亂；雖然多數公