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1、取地策略分析取地策略分析 沈陽(yáng)天啟開(kāi)啟地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 2009.10.10 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)取地介入市場(chǎng)開(kāi)發(fā)， 公司戰(zhàn)略、市場(chǎng)環(huán)境和收益判斷形 成相互作用的環(huán)視要因。公司戰(zhàn)略 布局的優(yōu)化，市場(chǎng)環(huán)境成為支撐重 點(diǎn)，收益分析是市場(chǎng)環(huán)境綜合情況 下，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整與否的最大動(dòng)因。 公司公司 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 收益收益 判斷判斷 市場(chǎng)市場(chǎng) 環(huán)境環(huán)境 策略定位重塑策略定位重塑 戰(zhàn)略關(guān)鍵點(diǎn)戰(zhàn)略關(guān)鍵點(diǎn) 二、三線城市集中拿地 一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管火爆，政策影響敏感，地價(jià)房?jī)r(jià)體現(xiàn)雙 高。 二、三線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)勢(shì)，政策彈性較大，地價(jià)成本、占用資 金比例、融資考慮體現(xiàn)三低。 發(fā)展?jié)摿Α⒊杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點(diǎn)。 全局2、戰(zhàn)略全局戰(zhàn)略 策略關(guān)鍵點(diǎn)策略關(guān)鍵點(diǎn) 不會(huì)押寶漲價(jià)預(yù)期來(lái)報(bào)價(jià) 基于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定因素，拿地底線是計(jì)算地價(jià)承受底 線而選取的預(yù)期房?jī)r(jià)基準(zhǔn)，不能逾越當(dāng)?shù)貧v史最高價(jià)位。即能夠接 受的土地價(jià)格一定基于曾經(jīng)存在或現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，絕不購(gòu)買(mǎi)只有基于房?jī)r(jià) 上漲才能盈利的地塊。 09年獲取的項(xiàng)目，半數(shù)以上樓面地價(jià)在2100元/平方米以下。 成本控制、合理預(yù)期成為取地策略立足點(diǎn)。 取地策略取地策略 無(wú)論是何種標(biāo)志性地段，無(wú)論是多么符合戰(zhàn)略布局，都首 先要考慮其價(jià)格是否合適。 所獲佛山順德區(qū)陳村登洲地塊被部分外界人士稱(chēng)之為“地王”， 從佛山的歷史地塊成交記錄看，總價(jià)21.5億元恐難稱(chēng)“王”，而樓面地 價(jià)只有30273、元/平方米，還低于2006年前后拍出的周邊地塊。目前該地 塊周邊普通住宅售價(jià)普遍約為8000元/平方米，高端住宅在14000元/平 方米左右，策略立足完全符合利潤(rùn)預(yù)期。 精挑細(xì)選，把握機(jī)會(huì)成為取地策略執(zhí)行立足點(diǎn)。 策略關(guān)鍵點(diǎn)策略關(guān)鍵點(diǎn) 策略風(fēng)向標(biāo)策略風(fēng)向標(biāo) 08前立足“土地產(chǎn)品客戶”的流程，賣(mài)方市場(chǎng)主觀策略。 08年后立足”客戶需求為先，向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移”，買(mǎi)方市場(chǎng) 客觀策略。 原始定位原始定位 重塑定位重塑定位 區(qū)位擇點(diǎn)區(qū)位擇點(diǎn) 樓面地價(jià)樓面地價(jià) 09沈城攻略沈城攻略 市場(chǎng)環(huán)境成為企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境成為企業(yè) 戰(zhàn)略的可行性基礎(chǔ)戰(zhàn)略的可行性基礎(chǔ) 沈城房地產(chǎn)區(qū)位市場(chǎng)環(huán)境沈城房地產(chǎn)區(qū)位市場(chǎng)環(huán)境 08年一級(jí)市場(chǎng)區(qū)域去化梳理年一級(jí)市場(chǎng)區(qū)域去化梳理 區(qū)位區(qū)位 土地成交幅數(shù)土地成交幅數(shù) 成交面積成交面積 建筑面積建筑面積 平均地價(jià)平均地價(jià) 低位地價(jià)低位