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1、合同法分論合同法分論租賃合同租賃合同法條依據民通意見出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。合同法最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用2、法律若干問題的解釋第一節第一節 租賃合同概述租賃合同概述租賃合同的概念和特征租賃合同的概念和特征租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同（212條）特征：租賃合同是轉移財產使用權的合同租賃合同的標的物原則上是有體物、非消耗物租賃合同是雙務、有償的合同租賃合同是諾成合同 租賃合同在方式上具有特殊性 租賃合同為繼續性合同 租賃合同具有非永續性二、租賃合同的分類動產租賃、不動產租賃與權利租賃定期租賃與不定期租賃沒采用要式的6個月以上的定期租賃合同（215）租賃期滿后未明示的租賃合同（236）租賃期未約定或約定不明確的（232）一般租賃與特殊租賃【案情案情】:楊某將一廠房出租3、給張某，合同約定租期2年，并約定“一方在有效期內提前解除合同應當賠償對方一個月的租金”。2006年2月，合同到期，雙方未續簽合同，張某還按以前的標準交租金，雙方繼續履行至今。現楊某突然通知張某，要求立即終止合同，并不同意給予賠償。張某訴至法院，要求楊某賠償其一個月的租金。分歧分歧:張某與楊某租賃合同到期后，雙方未再續簽書面合同，應視為不定期租賃合同，這點沒有異議，但對于雙方原先所簽的租賃合同條款是否適用不定期租賃合同，存在兩種不同意見三、租賃權的法律性質債權說、物權說與債權物權化說租賃權物權化的表現買賣不破租賃內涵：買賣不破租賃是指在租賃關系存續中，租賃物被讓與或設定物權的，承租人對缺的租賃物4、所有權或其他物權的人，可主張其租賃權買賣不破租賃的（公示方法）立法例交付主義公證或確定期限主義模式登記對抗主義模式區別對待主義模式。該原則對于動產與不動產的適用范圍嚴格限制主義模式、自由主義模式、折中主義適用買賣不破租賃的條件適用買賣不破租賃的條件第一，租賃合同有效；第一，租賃合同有效；第二，所有權讓與有效；第二，所有權讓與有效；第三，租賃合同先于所有權讓與，即所有權發生第三，租賃合同先于所有權讓與，即所有權發生變動是在租賃期間變動是在租賃期間第二節第二節 租賃合同的效力租賃合同的效力一、出租人的權利義務一、出租人的權利義務交付租賃物且使租賃物適于使用、收益的義務：合同法第216條租賃物的維修5、義務：合同法第220條出租人的瑕疵擔保責任物的瑕疵擔保責任。合同法第216條權利的瑕疵擔保責任。合同法第228條費用償還義務接受租賃物和返還押金、擔保物的義務二、承租人的權利義務按照合同約定的方法或租賃物的性質使用租賃物的義務：合同法第217條保管租賃物的義務：合同法第222條支付租金的義務支付租金的義務承租人的主給付義務承租人的主給付義務租賃物的返還義務：合同法第235條三、租賃合同的特別效力三、租賃合同的特別效力承租人承租人優先購買權優先購買權合同法230條：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃6、合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人7、行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。承租人的優先購買權則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優先購買該租賃物的權利。根據本條規定，承租人對租賃物的優先購買權僅限于房屋。基本特征是它是一種法定的權利它是專屬于承租人的權利它是一種附條件的形成權案例2002年4月，邱某與張某簽訂了一份廠房租賃合同書，約定由邱某承租整體廠房做服裝加工，租期8年，到2010年4月期滿。2005年8月，張某未經通知邱某，8、將該層廠房以人民幣500萬元價格整體出售給李某；李某取得產權登記后，又于2007年11月將廠房以650萬元價格轉讓給陳某，陳某取得產權后，以廠房做抵押向銀行提出了貸款（2007.12.5-2009.12.4）。邱某于2008年1月向法院起訴，請求確認出租人張某已侵犯其優先購買權的行為，并判令張某賠償其因此所受之損失（損失數額按照廠房現在的市場價與張某出售給李某500萬元的差額計算）焦點：邱某作為承租人，能否不主張并行使優先購買權而逕行要求出租人張某賠償損失？其依據？優先購買權的實現條件承租人與出租人之間存在有效的房屋租賃合同（在租賃合同的存續期間）例1：2007年1月1日，原告A將房屋出租給B9、，租期1年；2007年4月，A將房屋轉讓給第三人C。B得知后于2007年5月向法院提起訴訟，請求判令：1）宣告被告A與第三人C之間的房屋買賣行為無效；2）確認B對該房屋的優先購買權利，按A與C的合同條款成立合同。但在訴訟過程中，B與A達成解除租賃房屋的一致。問題是，上述兩主張是否成立？例2：A于2009年1月1日與B簽訂了一份為期1年的租賃房屋協議；到2009年12月31日，B也未搬出，A亦未深究。2010年4月1日，A將房屋買給了第三人C。2010年4月2日，B在訴訟A侵犯其優先購買權的過程中，A已提前20天告知B解除租賃合同。2010年5月1日法院一審辯論終結。問題為：B是否具有優先購買權10、？優先購買權的實現條件二、須出租人出賣租賃房屋出賣以轉移所有權并收取價金為目的。在基于繼承、遺贈、法人分立、合并、基于政府行政命令無償劃撥等情況下，不能適用。優先購買權的實現條件三、須承租人以“同等條件”表示購買例：1998年3月，某紡織廠（甲方）與萬某簽訂了房屋租賃合同，約定自98年3月15起租期8年的合同。2001年，因紡織廠效益下滑，準備將大樓整體出售，便于2001年3月7日，向萬某發函。稱如果萬某原意購買，則按500萬元成交，合同簽訂后30日內付清全款，轉讓費稅隨法律規定。同年3月17日，萬某明確表示不愿意以此價格購買。同年7月6日，紡織廠與市百貨商場簽訂了房屋買賣合同，約定房屋整體出11、售價450萬元，百貨商場先應支付300萬元，剩余150萬元分三期于2001年底之前償還完畢。百貨商場原意接受紡織廠裁員下崗員工20名。費稅隨法律規定。同年9月1日，紡織廠將房屋產權過戶到百貨商店名下（案情也可轉換為未過戶）。萬某知道后，起訴請求1）判令紡織廠與市百貨商場簽訂的房屋買賣協議無效；2）由其按450萬元價格、以分期付款方式購買房屋。（三）優先購買權中的特殊情形（三）優先購買權中的特殊情形出租人的通知義務出租人的通知義務法條依據：法條依據：合同法第230條解釋第22條、第23條條出租人應在何時開始履行通知義務？以出租人與第三人成立買賣合同為起點？還是從出租人決定出售之時起算？合理期限的12、計算（三）優先購買權中的特殊情形（三）優先購買權中的特殊情形不能主張優先購買權的情形：不能主張優先購買權的情形：解釋解釋第二十四條第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。（三）優先購買權中的特殊情形（三）優先購買權中的特殊情形部分房屋承租人行使優先購買權問題部分房屋承租人行使優先購買權問題最高人民法院關于承租部分房屋的13、承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函（2004民一他字第29號）江蘇省高級人民法院：你院請示的關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買全的問題，目前，法律和司法解釋對此均無明確規定。經研究認為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房14、屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。請你院結合以上因素，根據案件具體情況，妥善處理。二00五年七月二十六日（三）優先購買權中的特殊情形（三）優先購買權中的特殊情形次承租人有無優先購買權及其與承租人優次承租人有無優先購買權及其與承租人優先購買權沖突順位問題先購買權沖突順位問題第三節第三節 租賃合同的風險負擔租賃合同的風險負擔中華人民共和國合同法第二百三十一條規定：“因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目15、的的，承租人可以解除合同。”第四節租賃合同的變更和終止一、租賃合同的變更（一）出租人的變更（二）承租人的變更1租賃權的法定讓與。1）合同法第234條、解釋第19條2租賃權轉讓。須債權人同意。實質為租賃債權債務的概括轉讓。3轉租（三）轉租關于房屋轉租的立法例自由主義模式、限制主義模式、區別主義模式我國合同法上轉租法律關系分析合法轉租下的法律關系Y承租人與次承租人的關系Y出租人與承租人的關系Y出租人與次出租人的關系非法轉租下的法律關系Y出租人與承租人的關系Y承租人與次承租人的關系Y出租人與次承租人的關系轉租合同效力問題效力待定說OR無效說OR有效說非法轉租中承租人是否構成不當得利或侵權行為特殊規則16、解釋第15條第18條二、租賃合同的終止1租賃合同期限屆滿。注意合同法第236條；2租賃合同因當事人的解除而消滅。三、租賃合同消滅的效力租賃合同消滅只能向將來發生，不能溯及既往，其消滅效果只能自產生終止原因之時起，向將來發生效力。租賃合同消滅，承租人負有返還租賃物的義務，否則要支付租賃物占有使用費。合同法分論合同法分論融資租賃合同融資租賃合同融資租賃合同概述一、概念與特征融資租賃合同是指“出租人作為買受人與出賣人訂立買賣合同，購買承租人指定的標的物，提供給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”二、與相關制度的對比融資租賃合同與傳統租賃合同在融資租賃合同中，出租人是根據承租人的要求，從承租人選17、定的制造商或批發商購入承租人選擇的租賃物，融資租賃合同不具有繼續性。在融資租賃合同中，承租人不得中途解約，租賃物因意外事故毀損滅失的危險及維修義務由承租人承擔，并且出租人享有瑕疵擔保免責的權利。具有濃厚的金融色彩，所以融資租賃又稱“金融租賃”（二）融資租賃合同與分期付款買賣合同的區別融資租賃合同不具有分期付款買賣合同有償轉讓財產所有權的本質。當融資租賃合同租賃期間界滿后，租賃物的所有權歸屬可能因承租人的選擇權而有所不同。融資租賃合同租金的構成與分期付款買賣合同價金構成不同第二節融資租賃合同的效力融資租賃合同當事人的權利和義務出賣人與出租人之間訂立的買賣合同出租人與承租人間訂立的融資性租賃合同第三節融資租賃合同的終止終止的原因因租賃期間屆滿而終止時租賃物的歸屬謝謝！