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1、最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 制作單位：制作單位：制作單位：制作單位：購寶發展部購寶發展部購寶發展部購寶發展部匯匯匯匯 報報報報 人：人：人：人：周周周周 恒恒恒恒日日日日 期：期：期：期：2009200920092009年年年年10101010月月月月學習目的學習目的 通過學習最高法出臺房屋租賃合同司法解釋，讓大家掌握什么是無效合同，提高開發人員在展店過程中規避公司經營風險。要求大家了解如下內容：q一是了解限定無效合同的范圍：司法解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租2、賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。q二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第條規定的無效情形，就認定合同有效。q最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現予公布，自2009年9月1日起施行。共25條。q為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據中華人民共和國民法通則、中華人民共和國物權法、中華人民共和國合同法等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。轉租期超承租3、人剩余租期合同無效轉租期超承租人剩余租期合同無效 q一是限定無效合同的范圍。解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉租一是限定無效合同的范圍。解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。同認定為無效。q在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批準或者未按未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違照批準內容建設4、的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。法建筑。q第二條第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。第三條第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。q（注：違章建筑承租均屬無效合5、同，超過上家租賃期的超過部分應屬無效）第四條第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外（注：履行主要義務一般指交納房租和交付房屋）。第五條第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持（注：明確了無效合同后使用費的一般標準）。第六條第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合6、法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。（注：以上是按順序確定的承租人）（注：以上是按順序確定的承租人）不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。q第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理q（注：第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，（注：第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。）。致使租賃物受到損7、失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。）。第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的（注：明確了權屬有爭議可以作為解除合同的法定理由）；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。q第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照8、導致合同無效的過錯分擔現值損失。q（注：合同無效時，即使出租人同意裝修，則仍然按照雙方過錯承擔責任，因為合同已經無效）q第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。q第十一條第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予9、支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償（注：出租人同意利用的按照利用價值補償不是按照殘值價值）；（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。q第十二條第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。（注:出租人同意但未約定的裝修在期滿后歸出租人）q第十三條第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負10、擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。q第十四條第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。q第十五條第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。q第十六條第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持（注：11、原房東異議期限為六個月，過期視為同意）。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。q第十七條第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持（注：這一規定很好，穩定了實際使用人）。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。q第十八條第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。q第十九條第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經12、營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持q（注：這是實際經營人沒有改變的情況）。重重 點點q第二十條第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：q（注：這是買賣不破租賃的例外）（注：這是買賣不破租賃的例外）（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。q第二十一條第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先13、購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。（注：可以要求房主賠償但不能判房主與他人的買賣合同無效）q第二十二條第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持（注：參照第二十條，如果租賃前設立的抵押權人實現了抵押權把房子賣了或據為己有則租賃協議無法繼續履行，但承租人有優先購買的權利）。q第二十三條第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權14、。q合合 同同 附附 件件q附件一：營業執照復印件、法人代表資格證復印件、法人代表q身份證復印件（甲方）q附件二：營業執照復印件、法人代表資格證復印件、法人代表q身份證復印件（乙方）q附件三：土地使用權證、房屋產權證及商業網點批件復印件q附件四：雙方確認的租賃范圍紅線圖及停車場、卸貨區、卸貨通道的租賃范圍紅線圖（原件）q附件五：移交確認書（備件）q附件六:租賃許可證（備件）q附件七：租賃費用支付表（原件）q附件八：招牌位、廣告位位置圖（原件）q附件九：工程界面協議q附件十：土建消防驗收意見書/消防驗收合格證（復印件）q附件十一：所有返租鋪面的返租合同（復印件）q附件十二：所有返租鋪面業主的身份證（復印件）q附件十三：所有返租鋪面業主同意轉租的函（原件）q附件十四：本合同甲方購買該租賃物業的購房合同（復印件）q附件十五：該租賃物業無抵押的書面說明材料或證明材料(原件)q附件十六：該租賃物業抵押權人同意租賃的函 The end 謝謝！