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1、租賃合同要點講解租賃合同要點講解 主講人：任立華 律師前言前言租賃合同啟用后，在簽房屋租租賃合同啟用后，在簽房屋租賃時，出租方與承租方應注意賃時，出租方與承租方應注意簽訂合同條款的九個必備條款。簽訂合同條款的九個必備條款。以免日后出現糾紛時，雙方無以免日后出現糾紛時，雙方無法維護自身的權利。法維護自身的權利。必備條款一：房屋的基本情況必備條款一：房屋的基本情況 n n房屋基本情況指：一方面是指房產本身的狀況，房屋基本情況指：一方面是指房產本身的狀況，包括物業地址、建筑面積；另一方面是指房屋包括物業地址、建筑面積；另一方面是指房屋的權屬狀況，一般是指產權證編號、產權人姓的權屬狀況，一般是指產權證2、編號、產權人姓名以及是否設定了抵押等；這部分內容作為租名以及是否設定了抵押等；這部分內容作為租賃合同的必備構件，需要出租者出示房產證。賃合同的必備構件，需要出租者出示房產證。必備條款二：必備條款二：關于水電、物業等其關于水電、物業等其他費用承擔方式他費用承擔方式 n n租賃合同里除了明示租金、押金的支付方式外，租賃合同里除了明示租金、押金的支付方式外，還要約定在租賃期內水電、供暖物業費、衛生費還要約定在租賃期內水電、供暖物業費、衛生費等其他費用的承擔方式，以北京市房屋租賃合同等其他費用的承擔方式，以北京市房屋租賃合同示范文本為例，對于這一部分費用的承擔方式均示范文本為例，對于這一部分費用的承擔3、方式均需要做出詳細的約定。專家認為，消費者應該就需要做出詳細的約定。專家認為，消費者應該就這部分條款做出明確的約定并直接寫入合同，可這部分條款做出明確的約定并直接寫入合同，可以避免合同到期之后雙方產生費用方面的糾紛。以避免合同到期之后雙方產生費用方面的糾紛。必備條款三：關于房屋的維護、必備條款三：關于房屋的維護、維修維修 n n在房屋出租期間，難免會出現家具、家電等生活在房屋出租期間，難免會出現家具、家電等生活用具的損壞情況，因此約定房屋維護、維修的權用具的損壞情況，因此約定房屋維護、維修的權責非常有必要，租賃合同范本里責非常有必要，租賃合同范本里“房屋的維護、房屋的維護、維修維修”約定了業主4、與求租者兩方的責任，保證在約定了業主與求租者兩方的責任，保證在租賃內房屋及附屬物品、設備設施處在適用和安租賃內房屋及附屬物品、設備設施處在適用和安全的狀態，同時約定設備在自然損耗或因使用不全的狀態，同時約定設備在自然損耗或因使用不當而造成故障時，兩種不同情況的解決方案，以當而造成故障時，兩種不同情況的解決方案，以有效避免業主和求租者因為物品損壞帶來的糾紛。有效避免業主和求租者因為物品損壞帶來的糾紛。必備條款四：必備條款四：合同解除的具體情合同解除的具體情況的約定在租賃合同中應注明況的約定在租賃合同中應注明n n租房合同中必須標明合同在什么情況下可以解除，租房合同中必須標明合同在什么情況下可以解5、除，這樣可以約束業主和求租者的行為，保障雙方的這樣可以約束業主和求租者的行為，保障雙方的權利。比如應當細化業主或者求租者單方解約的權利。比如應當細化業主或者求租者單方解約的權利，比如業主延遲交付房屋達多久、交付的房權利，比如業主延遲交付房屋達多久、交付的房屋不符合合同約定或影響求租者安全等等，求租屋不符合合同約定或影響求租者安全等等，求租者可以單方解除合同、求租者不按照約定支付租者可以單方解除合同、求租者不按照約定支付租金多久、欠繳費用、擅自改變房屋用途等業主可金多久、欠繳費用、擅自改變房屋用途等業主可以單方解除合同。以單方解除合同。必備條款五：必備條款五：租賃合同的違約責任租賃合同的違約責任6、及追究及追究 n n在簽訂租房合同時，一定要重視對雙方違約責任在簽訂租房合同時，一定要重視對雙方違約責任的約定。在租賃文本中，違約責任主要包括針對的約定。在租賃文本中，違約責任主要包括針對容易產生糾紛的環節設置，如業主未能按時按約容易產生糾紛的環節設置，如業主未能按時按約定交房應承擔的責任、租賃期需提前收回房屋或定交房應承擔的責任、租賃期需提前收回房屋或提前退房的約定賠償等情況。這將保證合同的順提前退房的約定賠償等情況。這將保證合同的順利執行，降低業主和求租者的風險。利執行，降低業主和求租者的風險。必備條款六：租賃物的用途必備條款六：租賃物的用途 n n當事人雙方在租賃合同中，必須寫明租賃物的7、具體用途。承租人必須按照合同規定的用途使用租賃物，如果違反合同規定的用途或擅自轉租給第三人或進行其他違法活動時，出租人有權解除合同。必備條款七：租賃期間租賃物的維必備條款七：租賃期間租賃物的維修保養條款修保養條款 n n維修責任：若當事人沒有另外約定，出租房屋的養護、自然或第三人造成的損壞或故障，其維修責任在于出租人；若因承租人使用不當或過錯造成的損壞或故障，則承租人須承擔維修責任或維修費用。必備條款八：裝修條款必備條款八：裝修條款n n若出租人同意承租人對房屋進行裝修，要注意審查裝修的有關約定：裝修的內容和要求、承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責任承擔、裝修發生的水電等8、費用承擔與支付、裝修過程中與物業管理公司的協調、裝修期內是否免租或一定期限內免租等。必備條款九：轉租條款必備條款九：轉租條款n n在在租賃合同租賃合同租賃合同租賃合同的履行中，如果確有的履行中，如果確有轉租轉租轉租轉租的必要，承的必要，承租人應該通知出租人這一情況以獲得出租人同意。租人應該通知出租人這一情況以獲得出租人同意。未經同意的未經同意的轉租轉租轉租轉租是違約行為，承租人要承擔責任。是違約行為，承租人要承擔責任。n n在在轉租轉租轉租轉租中，出租人、承租人、第三人要搞清楚自中，出租人、承租人、第三人要搞清楚自己、他人有何種權利，承擔何種義務。如第三人己、他人有何種權利，承擔何種義務。如第三人損壞租賃物，承租人要向出租人承擔賠償責任；損壞租賃物，承租人要向出租人承擔賠償責任；又如出租人與承租人租賃關系結束，出租人可以又如出租人與承租人租賃關系結束，出租人可以直接向第三人收回租賃物，第三人不得以直接向第三人收回租賃物，第三人不得以轉租轉租轉租轉租為為借口拒不返還等。借口拒不返還等。n n所以，最好租賃人將轉租權約定為自行處置，或所以，最好租賃人將轉租權約定為自行處置，或僅履行告知義務，而非必須征得出租人同意。僅履行告知義務，而非必須征得出租人同意。