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1、物業(yè)服務合同委托方（甲方）：荊州市觀邸小區(qū)業(yè)主委員會委托方登記號： 通訊地址：荊州市武德路99號觀邸 聯(lián)系電話：15926621616郵政編碼：434100物業(yè)服務企業(yè)（乙方）：荊州市利嘉物業(yè)管理有限公司營業(yè)執(zhí)照注冊號：4210001113880企業(yè)資質證書號：荊物管企063號組織機構代碼：78092843-1法定代表人：王芳 聯(lián)系電話：8517680 通訊地址：荊州市武德路99號觀邸3301郵政編碼：434100根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權法等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就觀邸小區(qū)項目（物業(yè)名稱）（以下簡稱“本物業(yè)”）物業(yè)服務有關事宜,2、協(xié)商訂立本合同。第一章 物業(yè)項目基本情況第一條 物業(yè)項目基本情況名稱: 觀邸小區(qū)；類型:別墅、商業(yè)；坐落位置:荊州區(qū)武德路99號；建筑面積:5.5萬平方米；區(qū)域四至:東至：武德路；南至：金陵達公司；西至：移動公司宿舍；北至：江津路。委托的物業(yè)構成細目以甲乙雙方實際驗收清單為準，并作為本合同的附件。第二章 物業(yè)服務內容第二條 物業(yè)交接1、甲乙雙方應在約定時點將物業(yè)區(qū)域內的檔案資料（見附件六）、物業(yè)服務用房及屬于本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)公用設施、設備、構筑物及其附著物、公共區(qū)域移交給乙方，并簽字確認。3、甲乙雙方和原物業(yè)服務企業(yè)對查驗結果存在爭議的，應在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。第三條 物業(yè)服務事3、項1、制訂物業(yè)服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的授權制定物業(yè)服務的各項制度。2、房屋共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理。共用部位包括：屋頂、外墻面（包括非承重結構的分戶墻外墻面）、樓梯間、走廊通道、大堂、公共門廳、樓內下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。（不含大中修項目）3、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護、運行和管理。共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷裝置、弱電系統(tǒng)（由專業(yè)機構負責的除外）。4、附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、化糞池、自行車棚、停車場、水系、護欄及圍墻等。5、公4、共綠地、園林的養(yǎng)護。6、清潔服務，包括房屋共用部位、公共場所的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等。7、協(xié)助維護秩序，對車輛停放進行管理。8、協(xié)助做好安全防范工作。發(fā)生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協(xié)助做好救助工作。9、消防服務，包括公共區(qū)域消防設施的維護，建立消防管理制度。10、負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養(yǎng)護方案并公示。11、按照法律、法規(guī)、規(guī)章或管理規(guī)約的有關規(guī)定對房屋裝修提供服務。業(yè)主或物業(yè)使用人申請裝修時，乙方應當告知相關的限制性規(guī)定和注意事項，與其訂立書面的裝修服務協(xié)議，明確雙方的權利義務，收取裝修押金、裝修垃圾清運費、施工人員出入證押金和工本費等裝修有關的費5、用。13、對物業(yè)區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，應及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。14、制定預防火災、水災等應急突發(fā)事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。15、設立服務監(jiān)督電話，并在物業(yè)區(qū)域內公示。第三章 物業(yè)服務標準第四條 物業(yè)服務標準乙方按照附件五物業(yè)服務標準提供服務，不得低于基本等級規(guī)范要求。第四章 合同期限第五條 物業(yè)服務期限物業(yè)服務期限為3年，自2008年11月1日至2011年10月31日。第五章 物業(yè)服務相關費用第六條 物業(yè)服務收費方式本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務收費方式為：包干制第七條 物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑6、面積交納，具體標準如下：多層住宅：0.6元/平方米/月；別墅：0.95元/平方米/月； 商業(yè)物業(yè)：1.2元/平方米/月；第八條 盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔；乙方不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目，因主要生產(chǎn)資料價格上漲造成虧損的情況除外；物價上漲導致乙方經(jīng)營困難的情況下雙方另行協(xié)商。第九條 物業(yè)服務費用交納業(yè)主應在每次交費的具體時間一個月前按年交納物業(yè)服務費。物業(yè)區(qū)域內的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)單位原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)商應按前款規(guī)定交納物業(yè)服務費。第十條 停車服務費用停車服務費按露天車位90元/個/月的標準收取，此項費用僅用于車位道閘及相關設施的7、維護更新，不承擔任何保管責任。乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。第十一條 業(yè)主自用部位收費乙方應業(yè)主要求對業(yè)主房屋自用部位、自用設備提供維修養(yǎng)護或其他特約服務的，按雙方的約定收取費用，或按乙方在物業(yè)區(qū)域內公示的收費標準收取。第十二條 公共服務項目收費物業(yè)區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等市政公用事業(yè)服務單位應向最終用戶收取有關費用。乙方接受市政公用事業(yè)服務單位委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買。第六章 共用部位、共用設施收益及分配第十三條 共用部位和共用設施經(jīng)營乙方經(jīng)營歸8、業(yè)主所有的共用部位、共用設施用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動，在符合國家的法律、法規(guī)、規(guī)章的前提下，接受甲方監(jiān)督。第十四條 經(jīng)營收益分配乙方經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設施所得收益用于小區(qū)更新改造及彌補物業(yè)服務費用之不足。第七章 雙方權利與義務第十五條 甲方的權利義務1、審定乙方制定的物業(yè)服務方案，并監(jiān)督實施。2、對本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務事項有知情權。3、對乙方有建議、督促的權利。4、審核本物業(yè)區(qū)域內共用部位、共用設施的使用情況。5、組織物業(yè)服務滿意度調查。6、不得要求乙方在本物業(yè)區(qū)域內行使物業(yè)服務內容以外的物業(yè)服務。7、提供物業(yè)服務用房由乙方無償使用。（物業(yè)服務用房建筑面積約19、00平方米，位置為會所旁）。8、甲方應負責協(xié)調、處理、解決本合同生效前發(fā)生的遺留問題，不因此影響乙方工作。9、協(xié)助乙方做好物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務工作。10、按照相關規(guī)定交納、使用和續(xù)籌專項維修資金。11、對違反物業(yè)服務合同約定、逾期不交納物業(yè)服務費的物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)費交納人，應督促其交納。12、有關法律、法規(guī)、規(guī)章或管理規(guī)約規(guī)定的甲方其他權利義務。第十六條 乙方的權利義務1、按照合同約定收取物業(yè)服務費用。2、根據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章及本合同的約定，按照物業(yè)服務標準和內容提供物業(yè)服務，收取物業(yè)服務費用和特約服務費用。3、制定物業(yè)服務計劃，負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃。10、4、向甲方告知物業(yè)區(qū)域內物業(yè)服務的有關情況。5、可以選聘專業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)區(qū)域內的專項服務項目，但不得將本區(qū)域內的全部物業(yè)服務委托給第三方；乙方與所選定的專業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同不得低于本合同的服務標準，并對專業(yè)服務企業(yè)的服務行為承擔連帶責任。6、妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關變更信息。7、及時向甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人通報本物業(yè)區(qū)域內有關物業(yè)服務的重大事項，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。8、對甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人改正。9、不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘11、本物業(yè)區(qū)域內的道路、場地。確需臨時占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內道路、場地的，應按規(guī)定辦理相關手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)區(qū)域內公示，施工過程中盡可能減少對正常秩序的影響，并及時恢復原狀。在緊急情況下，乙方為了公共利益可以先行施工，但事后應予以說明。10、本物業(yè)區(qū)域內需另行配備相關設施設備的，乙方應與甲方協(xié)商解決。11、對自身原因造成的事故承擔責任并負責善后處理。12、國家法律、法規(guī)、規(guī)章或管理規(guī)約規(guī)定的乙方其他權利義務。第十七條 配合義務對需進入物業(yè)區(qū)域內的宣傳、檢查、執(zhí)法、救援等公共事務，甲乙雙方應當積極配合。第八章 合同終止第十八條 期滿終止本合同期滿前，甲方?jīng)Q定不再聘用乙方的，應在期滿前12、3個月書面通知乙方；乙方?jīng)Q定不再續(xù)約的，應在期滿前3個月書面通知甲方。第十九條 期滿續(xù)約本合同期滿前，甲方?jīng)Q定繼續(xù)聘用乙方的，應在期滿前3個月書面通知乙方；乙方自接到續(xù)約通知一個月內回復甲方。雙方同意續(xù)簽，應于合同到期前30日內簽署新的物業(yè)服務合同。第二十條 自動續(xù)約本合同期滿前三個月，沒有將續(xù)聘或解聘乙方的意見通知乙方的，乙方視甲方同意此合同自動延續(xù)，合同為一個整年度。第二十一條 接管前處理本合同終止后，在新的物業(yè)服務企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時繼續(xù)提供物業(yè)服務，一般不超過一個月；雙方的權利義務繼續(xù)按照本合同執(zhí)行。第二十二條 不可抗力的終止因不可抗力致使合同無法繼續(xù)履行的13、，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任，其他事宜由甲乙雙方依法協(xié)商處理。第二十三條 終止后處理本合同終止后，甲乙雙方應共同做好債權債務處理事宜，包括物業(yè)服務費用的清算、對外簽訂的各種協(xié)議等；甲方、乙方應相互配合，做好物業(yè)服務的交接和善后工作。第九章 違約責任第二十四條 甲方違約責任甲方違反本合同約定，導致乙方未能完成服務內容的，乙方有權要求甲方限期解決；逾期未解決的，乙方不承擔因此造成的任何后果；造成損失的，乙方可要求甲方承擔相應的賠償責任。第二十五條 乙方違約責任乙方提供的服務達不到本合同約定的標準的，甲方有權要求乙方在合理期限內改進，乙方未能改進的，甲方可要求乙方支付違約金1000元；給14、業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，有關當事人可要求乙方承擔相應的賠償責任。第二十六條 提前解約責任除本合同第八章規(guī)定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則無過錯方可要求其支付違約金；造成損失的，無過錯方可要求其承擔相應的賠償責任。第二十七條 突發(fā)事件處理為維護公共利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，當事人應按有關規(guī)定處理。第二十八條 乙方免責條款以下情況乙方不承擔違約責任：1、由于甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人的原因導致乙方的服務無法達到合同要求的。2、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設15、施設備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。3、非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失，乙方已采取應急措施的。第十章 爭議解決第二十九條 爭議解決因合同的解釋或履行發(fā)生爭議的，雙方可采取以下方式處理：1、協(xié)商解決；2、向物業(yè)糾紛人民調解委員會申請調解； 3、向有管轄權的人民法院提起訴訟，或申請仲裁。第十一章 附 則第三十條 其他約定1、本合同未盡事宜，國家有相關規(guī)定的，依規(guī)定解決；沒有規(guī)定的，由雙方協(xié)商解決，并簽訂書面協(xié)議；2、對本合同的任何修改、補充或變更應經(jīng)雙方書面確認,并作為本合同附件，與本合同16、具有同等的法律效力。3、本合同正本連同附件一式伍份，房地產(chǎn)行政主管部門備案一份，甲方、乙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。4、本合同經(jīng)雙方法定代表人或授權代表人簽字并簽章后生效。甲方： 乙方： 授權代表： 授權代表：簽訂日期: 年 月 日 年 月 日附件：一、規(guī)劃平面圖 二、物業(yè)構成明細 三、物業(yè)共用部位明細 四、物業(yè)共用設施設備明細 五、物業(yè)服務標準 六、移交資料清單附件一：規(guī)劃平面圖附件二： 物業(yè)構成明細類 型幢 數(shù)套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅別 墅商業(yè)用房工業(yè)用房辦公樓自行車庫機動車車庫會 所學 校幼兒園文化活動場所用房合 計備 注11附件三：物業(yè)共用部位明細1、房屋承重結17、構；2、房屋主體結構；3、公共門廳；4、公共走廊；5、公共樓梯間；6、內天井；7、戶外墻面；8、屋面；9、傳達室；10、 ；11、 。附件四：物業(yè)共用設施設備明細1、電梯：垂直梯；扶梯； 。2、綠化率： % ；樓間、集中綠地；磚石鋪裝； 。3、區(qū)域內市政：市政供暖采暖及生活熱水系統(tǒng) ；道路 樓間甬路；室外上下水管道；溝渠；蓄水池；化糞池；污水井；雨水井；變配電系統(tǒng)包括 ；高壓雙路供電電源 ；公共照明設施路燈 個；草坪燈 個； 個；物業(yè)區(qū)域的外圍護攔及圍墻；高壓水泵 高壓水箱 個；污水泵；中水及設備系統(tǒng)； 。4、燃氣調節(jié)站 ；5、消防設施包括 ；6、監(jiān)控設施包括 ；7、避雷設施包括 ；8、空調設18、備：中央空調系統(tǒng)使用范圍 ；9、電視共用天線；10、電腦網(wǎng)絡線；11、電訊電話；12、地下機動車庫 平方米；13、地上機動車停車場 平方米；14、非機動車庫 平方米；15、垃圾中轉站；16、信報箱；17、共用設施設備用房 平方米；18、物業(yè)服務用房 平方米；19、 。18附件五：物業(yè)服務標準一、 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理1、房屋外觀完好、整潔；對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全；2、空調室外機位置安裝、陽臺封閉以及防盜網(wǎng)的安裝統(tǒng)一 ；3、每日進行1次小區(qū)內每單元的樓梯通道巡查，做好巡查記錄，并及時維修保潔。二、 物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理1、建立設19、備設施臺帳，記錄齊全；2、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常；3、消防設施設備完好、消防通道暢通、可隨時啟用；4、各種設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏及鼠害現(xiàn)象；三、 物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通1、按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味 ；2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次；3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈20、每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。4、共用雨、污水管道定期疏通，保證暢通不堵塞；雨、污水井定期檢查，視檢查情況及時清掏，保證暢通不堵塞；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。5、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。四、 公共綠化的養(yǎng)護和管理1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；3、花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。五、 車輛停放管理1、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡登記。 2、引導車輛有序通行、停放。六、 公共秩序維護、安全21、防范等事項的管理1、小區(qū)主出入口24小時站崗值勤；2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；對安全監(jiān)控設施實施24小時監(jiān)控；3、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理；4、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。七、 裝飾裝修管理服務1、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主臨時公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；2、裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項； ；3、每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并22、報告甲方和有關主管部門。八、 物業(yè)檔案資料管理1、檔案管理制度健全；2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；3、建立業(yè)主及物業(yè)使用人基本資料檔案，做到一戶一檔，分類擺放整齊，查閱方便。九、 其他服務1、提供各種便民有償特約服務；附件六：移交資料清單1、竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管線工程竣工圖等資料，以及房屋管線布線圖；2、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件住宅質量保證書 住宅使用說明書 ；4、相關專業(yè)部門驗收資料；5、房屋及配套設施的產(chǎn)權清單（包括業(yè)主名稱、建筑面積、聯(lián)系方式等）；6、供水、供暖的試壓報告；7、實測面積報告；8、物業(yè)服務所需要的其他資料