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1、 所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、 餐飲、會(huì)議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合， 并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而 形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，且目前全球最 典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達(dá)國家重點(diǎn)城市之中， 如紐約、倫敦、巴黎等 中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際 貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等 城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升 級(jí)為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功 能，所以也被稱為“城中之城” 城2、市綜合體 城市活動(dòng)空間 建筑生活空間 交通樞紐 公共文化設(shè)施 零售 商務(wù) 酒店 居住 城市綜合體功能框架城市綜合體功能框架城市綜合體功能框架城市綜合體功能框架 城市綜合體的界定城市綜合體的界定城市綜合體的界定城市綜合體的界定 商業(yè)綜合體和單一物業(yè)的比較商業(yè)綜合體和單一物業(yè)的比較商業(yè)綜合體和單一物業(yè)的比較商業(yè)綜合體和單一物業(yè)的比較 比較因素綜合體單功能物業(yè) 功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性 區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定 建筑形式多樣化單一 投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大 總投資一般較大相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來 自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的 客戶綜合使 3、用成本 較小較大 模式二：區(qū)域性（副中心）城市綜合體 模式三：成長性區(qū)域（新興城區(qū)）城市綜合體 模式一：核心區(qū)域城市綜合體的發(fā)展模式 例如：無錫金太湖商業(yè)廣場 例如：上海西郊百聯(lián)、北京燕莎商圈 例如：香港太古廣場、 北京華貿(mào)中心、上海南京東路 城市綜合體的三種開發(fā)模式城市綜合體的三種開發(fā)模式城市綜合體的三種開發(fā)模式城市綜合體的三種開發(fā)模式 城市綜合體分類方法眾多，依托于起輻射半徑的大小可分為以下三種： 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心 便利的交通條件主干道沿線/地鐵口 較大的規(guī)模建筑面積20萬以上 強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾 功能化體系 五星級(jí)酒店 甲級(jí)寫字樓 頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓 高檔/中高檔購物中心 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營管理 開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn) 成功關(guān)鍵因素 模式一模式一模式一模式一：核心區(qū)域城市綜合體核心區(qū)域城市綜合體