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1、開發(fā)購物中心的關(guān)鍵成功因素 開發(fā)購物中心的關(guān)鍵成功因素 一、 商圈規(guī)劃符合實際狀況 一、 商圈規(guī)劃符合實際狀況 大多數(shù)的開發(fā)商在評估商圈大小時， 多以圓規(guī)在地圖上以五公里或十公里 為半徑畫一圓圈，然后再估算此半徑內(nèi)商圈內(nèi)人口數(shù)等等：但是實際的世 界并非如此，商圈的規(guī)劃必須考慮天然地形，如河流、高速公路、交通干 道、鐵路的分割、交通擁擠的程度以及其它競爭者的存在。實際與穩(wěn)健的 做法應該是分別在平常日與周末時段從東南西北各個方向?qū)嶋H開車， 以十 分鐘、二十分鐘、三十分鐘之車程，分別測量涵蓋范圍，在經(jīng)過競爭者的 考量因素后，判斷其平常日與周末的實際商圈規(guī)模。 二、充分了解競爭者 二、充分了解競爭者 2、在評估市場消費潛力與預估營業(yè)額時， 大多數(shù)的開發(fā)商往往忽略了競爭者 的存在，好似商圈內(nèi)僅有其單一開發(fā)案，商圈內(nèi)的消費潛力將全部由其開 發(fā)案吸收。 雖然目前國內(nèi)百貨公司與量販店的總營業(yè)額只占相關(guān)消費支出 的 15%以內(nèi)，成長空間是十分可觀，但是，透過穩(wěn)健的評估方式，如與當 地房地產(chǎn)暨開發(fā)商深入訪談、 詳閱都市計畫圖了解各宗地開發(fā)與產(chǎn)權(quán)整個 的可行性、長時間持續(xù)充分了解其它開發(fā)案發(fā)展動態(tài)，應能確實了解其它 競爭者，進而在商業(yè)現(xiàn)代化市場成長的大餅內(nèi)，共同分享成長之業(yè)績。 三、擁有豐富的零售專業(yè)知識 三、擁有豐富的零售專業(yè)知識 由于大多數(shù)的開發(fā)商，多從地產(chǎn)開發(fā)的角度出發(fā)，對零售業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營 理念十分3、缺乏，并不了解零售業(yè)內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種的發(fā)展趨勢，各零售商的發(fā) 展策略與其對空間與區(qū)位的需求， 以及各業(yè)態(tài)業(yè)種的經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)與評效 等。因而，在購物中心的開發(fā)規(guī)劃階段時，未能掌握確實可行的廠商組 合 （Tenant Mix） ，其規(guī)劃的構(gòu)想?yún)s在招商階段時遭遇困難而被推翻，不 但浪費時間，甚至于可能錯過商機，失去了主力廠商（Anchor Stores） 的支持。 四、確切掌握主力廠商 四、確切掌握主力廠商 在開發(fā)購物中心的過程中， 最重要的第一步工作就是盡早與主力廠商達成 協(xié)議，事實上，與主力廠商的接觸應與建筑配置規(guī)劃工作同步進行。在美 國開發(fā)購物中心，通常開發(fā)商會在出租面積達標率超過 50% 時才開始進 行營建工作。在經(jīng)濟不景氣時，出租面積達標率甚至需超過 70% 時才會 將規(guī)劃定案。 當然在所謂黃金商圈的開發(fā)案、 區(qū)位適中、 交通可及性便利、 外觀明顯易被識別等優(yōu)勢的條件下、可能可以降低開工前