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為物業(yè)重要設(shè)備的保養(yǎng)外判事項提供意見和建議，及提供最新資訊 4. 實務(wù)管理4.1 乙方負(fù)責(zé)執(zhí)行對整個物業(yè)所屬的設(shè)備設(shè)施的運行/維修/管理、保安、保潔、綠化、業(yè)戶服務(wù)等物業(yè)管理方面的實務(wù)運作。4.2 實務(wù)管理包括但不限于：4.2.1 為物業(yè)重要設(shè)備或清潔事項選擇并委托有相應(yīng)資質(zhì)的承辦商，并負(fù)責(zé)對其行政管理及監(jiān)督，惟須在委托/簽署委托合同前先與甲方商洽；4.2.2 對乙方代表甲方聘用的所有物業(yè)管理4、方面員工的行政管理及監(jiān)督；4.2.3 負(fù)責(zé)安排一切保養(yǎng)項目，注意一般保養(yǎng)規(guī)定，并按規(guī)定督促有關(guān)單位/員工執(zhí)行所有保養(yǎng)工作；4.2.4 處理由甲方或物業(yè)的業(yè)戶向乙方提出有關(guān)物業(yè)管理的投訴，乙方須于收到任何書面通知后五日內(nèi)回覆；4.2.5 就管理合同內(nèi)容有關(guān)的事務(wù)與有關(guān)政府機構(gòu)及供應(yīng)公司聯(lián)絡(luò)，唯甲方須提供協(xié)助及配合；4.2.6 為物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備購置火險、第三者責(zé)任保險或其他有關(guān)物業(yè)的保險；4.2.7 執(zhí)行本管理合同內(nèi)所訂定的管理條款及責(zé)任；4.2.8 乙方應(yīng)經(jīng)常檢討工作情況并按情況需要與甲方舉行會議以作跟進(jìn)，乙方主持該例會，并向甲方提交有關(guān)會議記錄。4.2.9 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件或嚴(yán)重事故，乙方5、應(yīng)于一個工作日內(nèi)向甲方提供情況報告，七個工作日內(nèi)提供專題報告。5. 財務(wù)管理5.1 香港新世界大廈物業(yè)管理處的啟動費用(如：購置管理處家具、電腦、工程工具、制作員工制服等)，先由甲方墊付，乙方按照下列第5.5條的規(guī)定執(zhí)行。5.2 由甲方為本物業(yè)開立獨立的管理帳戶（作為本物業(yè)收取物業(yè)管理費等物業(yè)管理方面的收入并支付各項管理開支款項之用），此帳戶應(yīng)與甲方的其他帳戶分開處理。5.3 在本合同管理期內(nèi)，甲方所有租戶或小業(yè)主（如售賣）自收樓之日起均按照辦公樓單元 3.8 美元每平方米建筑面積每月、商場單元 9 美元每平方米建筑面積每月、停車場200元人民幣每個車位每月的管理費標(biāo)準(zhǔn)繳交物業(yè)管理費于該帳戶。6、5.4 如按照實際開支情況并針對市場整體物業(yè)管理費水平的變化，需調(diào)整本物業(yè)的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，則須由甲方與乙方共同商議確定新的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)并簽署補充協(xié)議后執(zhí)行。本合同其他條款仍為有效。5.5 對于甲方暫未租出或售出（如售賣）的單元，甲方不需繳交空置管理費，唯甲方承諾每月檢討管理帳戶的收支情況，當(dāng)管理帳戶的收入不能應(yīng)付物業(yè)各項管理開支時，甲方必須當(dāng)即足額補貼，確保物業(yè)的管理運作正常。該等甲方貼補的款項逐項記錄，并經(jīng)由乙方確認(rèn)。隨物業(yè)出租率的提高，如管理帳戶中管理方面的收入減去支出后仍有盈余，則經(jīng)乙方書面確認(rèn)，該盈余優(yōu)先用于償還甲方墊付的啟動費用，而后償還甲方前述每月貼補的各項費用。如償還甲方貼補7、費用后仍有節(jié)余，經(jīng)甲乙雙方書面確認(rèn)，可用于本物業(yè)的設(shè)施設(shè)備大修、翻新或其他有關(guān)本物業(yè)的重要事項。5.6 乙方向甲方提供專業(yè)財務(wù)管理知識及援助。5.6.1 乙方負(fù)責(zé)協(xié)同甲方管理該管理帳戶，督導(dǎo)整個物業(yè)管理方面的諸如物業(yè)管理收取、開銷、預(yù)算等會計工作；5.6.2 乙方協(xié)助甲方編定每年收支預(yù)算，并按該等預(yù)算管理物業(yè)；涉及政策調(diào)整事宜或突發(fā)事件等原因?qū)е碌念A(yù)算以外的支出，須由乙方提交與甲方作事前批準(zhǔn)；5.6.3 有關(guān)該物業(yè)之管理方面的收支預(yù)算、人事架構(gòu)編制及人員薪酬預(yù)算、一些重大的財務(wù)政策及費用安排，乙方必須呈送審閱及批準(zhǔn)。5.7 會計工作包括但不限于：5.7.1 在預(yù)算及甲方事先認(rèn)同的范圍內(nèi)收取物業(yè)8、管理費等收入并支付所有管理開支款項；5.7.2 使用按本管理合同所需由甲方為本物業(yè)開立之獨立管理帳戶；5.7.3 每月檢討管理帳戶結(jié)余，不足則及時通報甲方，甲方應(yīng)立刻安排自其他帳戶劃撥補貼，以確保維持足夠款項應(yīng)付支出項目；當(dāng)日后管理帳戶出現(xiàn)盈余時，盡快將盈余款項按前述第5.5條規(guī)定償還甲方，之后如仍有之結(jié)余則存於帳戶，以收取利息，確保財務(wù)資源獲得適當(dāng)運用，達(dá)致經(jīng)濟(jì)效益；5.7.4 提交每月會計報告，詳列有關(guān)期間的一切收支項目，并附上詳細(xì)注釋。6. 管理報告乙方將向甲方提供每月度及每年度工作報告6.1 月度報告將包括但不限于如下內(nèi)容：6.1.1 自上次報告后管理費收支一覽表及建議；6.1.2 對9、日常物業(yè)管理工作的檢討建議；6.1.3 財務(wù)預(yù)算的檢討及建議。6.2 年度報告將包括但不限于如下內(nèi)容：6.2.1 每年度的管理綜合匯報；6.2.2 年度終結(jié)的財務(wù)業(yè)績及檢討；6.2.3 新年度收支預(yù)算及建議；6.2.4 管理費水平的建議；6.2.5 財務(wù)預(yù)算的檢討及建議。7. 設(shè)備維護(hù)7.1 乙方全權(quán)負(fù)責(zé)本物業(yè)內(nèi)所有機電設(shè)備的維修、運作及保養(yǎng)安排。7.2 乙方將編制短期及長期維修計劃，建立機電運行及維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，并備有各類保養(yǎng)報表以達(dá)到要求。7.3 甄選合適的保養(yǎng)承包商對重要設(shè)備定期維修保養(yǎng)，該甄選保養(yǎng)承包商的工作由乙方準(zhǔn)備工程細(xì)則，并通過招標(biāo)程序完成。8. 人事管理8.1 乙方將按照事先與甲方10、協(xié)商確定的員工編制和薪資福利標(biāo)準(zhǔn)（基本相當(dāng)于行業(yè)同檔次樓盤員工編制及薪資水平），直接代表甲方招聘本物業(yè)所有物業(yè)管理方面的人員，該等人員與甲方簽定勞動合同。8.2 乙方全權(quán)負(fù)責(zé)對本物業(yè)有關(guān)物業(yè)管理方面人員的工作安排、行政管理及監(jiān)督，對于乙方認(rèn)為不能勝任本職工作的人員，乙方可代表甲方即時予以辭退，唯駐場經(jīng)理及財務(wù)總監(jiān)須事先告知甲方并作合理解釋。8.3 乙方將與甲方共同確認(rèn)合適人選擔(dān)任駐場經(jīng)理或財務(wù)總監(jiān)，該駐場經(jīng)理/財務(wù)總監(jiān)的薪金標(biāo)準(zhǔn)及福利由甲方與乙方協(xié)商確定。8.4 本物業(yè)之物業(yè)管理方面人員的薪資與福利費用統(tǒng)一由管理帳戶中支付。9. 一般規(guī)定9.1 乙方應(yīng)于合作期內(nèi)以全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈評選標(biāo)準(zhǔn)提11、供甲方物業(yè)管理建議，并在將來本物業(yè)具備參選條件時，協(xié)助甲方爭取達(dá)到該目標(biāo)。9.2 乙方需負(fù)責(zé)履行所承諾的本物業(yè)與物業(yè)管理相關(guān)的一切事宜，在遇到任何特別事項時乙方必須按甲方指示以最有利於甲方的方式執(zhí)行。9.3 乙方應(yīng)盡其所能選聘及維持一組能夠勝任的管理人員駐守物業(yè)，以便有效管理物業(yè)并提供良好的客戶服務(wù)。9.4 乙方有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)有關(guān)物業(yè)管理方面的專項業(yè)務(wù)并在本物業(yè)管理帳戶中支付費用，但不可將本物業(yè)整體物業(yè)管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。9.5 甲方須按乙方要求提供乙方足夠面積的管理用房，包括但不限于：管理處及各部門辦公室、維修/保潔/綠化工作間、倉庫、員工更衣室、保安值班室等。1012、. 管理服務(wù)期限及酬金 10.1 管理服務(wù)期限： 自二零零二年 五 月一 日起，至二零零五年四 月 三十日止，為期 三 年。10.2. 管理服務(wù)酬金有關(guān)酬金為：自二零零二年 五 月一 日起，至二零零三年四 月 三十日止，人民幣 十一萬 捌仟圓整(RMB 118 ,000) 每月。自二零零三年 五 月一 日起，至二零零五年四 月 三十日止，人民幣 十五萬 圓整(RMB 150 ,000) 每月。甲方須于每月第一個工作日前支付當(dāng)月的管理服務(wù)酬金至乙方公司帳戶，該酬金自本物業(yè)的管理帳戶中支付。該等管理服務(wù)酬金所涉及的營業(yè)稅費由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)按時付款，逾期付款應(yīng)按欠款金額每日千分之四的比例支付滯納金13、，乙方應(yīng)在收到甲方款項后三天內(nèi)提供甲方統(tǒng)一發(fā)票。10.3 為避免任何誤會，雙方同意，在第10.2條內(nèi)規(guī)定的支付給乙方的酬金，應(yīng)不包括本項目管理中所發(fā)生的任何其它費用（包括但不限于物業(yè)管理員工的各項薪資福利、會計師服務(wù)費用及其它專業(yè)服務(wù)費用），該等費用均由管理帳戶中支付。10.4 本合同期滿后，乙方仍享有該物業(yè)管理優(yōu)先權(quán)，條款由雙方另行協(xié)商決定。本合同如延期，唯乙方須在期滿前60天書面正式申請，甲方在到期前45天給予書面批準(zhǔn)。11 合同延續(xù)與終止11.1 除發(fā)生下列11.2的情況，合同雙方在管理合同生效之日起二年內(nèi)，不得終止本合同。倘因甲方問題而對服務(wù)期限作出任何變更，甲方仍須按本合同所規(guī)定的服14、務(wù)期限支付乙方足額的管理服務(wù)酬金。11.2 合同于下列情況終止：（1）甲乙雙方在履行合同的任何責(zé)任時存在嚴(yán)重過失、違法的行為，或?qū)僭摵贤瑑?nèi)的有意或蓄意違約行為，損害他方的利益時，受損方有權(quán)終止本合同。（2）違約方在接獲他方發(fā)出三個月書面通告要求修正違約方所犯的合同過失而并未作出修正，而他方再發(fā)出一個月的書面通知時。11.3 如因上述11.2的情況令致本管理合同終止，違約方或責(zé)任方除須支付相等于終止日所屬月份應(yīng)付管理服務(wù)酬金標(biāo)準(zhǔn)的12倍的資金作為違約金予對方外，另須足額賠償對方所受的損失。12 其它事項12.1 本合同應(yīng)遵循中華人民共和國的法律和法規(guī)。若本合同內(nèi)有任何條文于法律下成為無效、非法或15、不能執(zhí)行時，本合同其余條文的有效性、合法性及執(zhí)行性不因此而受損。12.2 受本合同約束的甲乙雙方倘因本合同條款發(fā)生爭執(zhí)，應(yīng)首先采用協(xié)商辦法解決；如協(xié)商不成，雙方同意遞交物業(yè)所在地市級仲裁委員會解決。該裁決即為終局性裁決。 12.3 本合同和其補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。12.4 由于地震、風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭，本項目不能完成或者不能使用，或其它不能預(yù)見的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同項下任何責(zé)任時，該方應(yīng)立即用傳真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天內(nèi)，提供該不可抗力事故詳情的書面報告及不能履行理由的有效證明文件。該等證明文件應(yīng)由不可16、抗力事故發(fā)生地區(qū)的公證機構(gòu)予以公證。雙方在本合同項下的責(zé)任在不可抗力事故期內(nèi)應(yīng)自動相應(yīng)延期履行，且雙方不被視為違約，惟受影響一方應(yīng)盡一切努力來終止或減少不可抗力事故的影響。按不可抗力事故對履行本合同的影響程度，由雙方協(xié)商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同項下的責(zé)任。一旦不可抗力事故的影響消失，雙方應(yīng)立即繼續(xù)履行本合同，否則作違約論。12.5 本管理合同任何一方不可于合同期間或期滿后向第三方透露由對方提供的任何資料，包括但不限于公約、手冊、制度或任何一方因本合同獲得的經(jīng)營狀況及其他商業(yè)資料，除非事先獲得對方書面同意。12.6 本合同未盡事項，雙方可協(xié)商簽署補充協(xié)議。12.7 本合同一式五份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，有關(guān)政府主管部門備案一份（如需要），具有同等法律效力。 12.8 本協(xié)議經(jīng)雙方負(fù)責(zé)人簽署并蓋章后生效。*（以下無正文）（此頁無正文）合同雙方吾同意本管理合同所載的條款及條件。甲方：上海新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司(負(fù)責(zé)人簽署及公司蓋章)日期：乙方：上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司(負(fù)責(zé)人簽署及公司蓋章)日期：上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司第 9 頁 共9頁