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1、第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司某項目項目前期開發顧問委托服務合同委托方： (以下簡稱甲方)受托方：第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司 (以下簡稱乙方)甲、乙雙方經過協商，就甲方委托乙方對其有關甲方位于無錫市中心中山路、解放路的綜合項目(以下簡稱該項目)開展前期開發顧問服務達成如下一致意見：一項目前期開發顧問(一) 前期顧問服務范圍：詳見附件一。(二) 前期顧問工作方式組織定期的交流會議，乙方在甲方允許的情況下，安排相關部門的人員參與與乙方服務范圍有關的各類甲方或第三方會議。1) 會議時間前期一般為二周或半個月一次，后期一般為三周或一個月一次，對項目的規劃及概念設計、市場推廣等各方面2、前期工作提供建議。非正式會議視情況由雙方協商適當增加。2) 同時在委任期間，乙方就該物業的具體問題和建議采取電話、傳真、書信、電子郵件等聯系方式與甲方保持聯系。3) 甲方每次會議前應提前七個工作日將有關顧問會議的議題及議程提交乙方，以便乙方作好會議的資料和相關的準備工作。4) 在合理情況下，甲方可以在需要增加討論時向乙方提出增加會議的要求，乙方應盡全力配合，安排相關人員參與會議。甲乙雙方認為有必要召開應急會議，會議應在提議后的24小時內舉行，雙方應安排相關人員參與；相關會議議題及議程在會議確定的同時提供。(三) 前期顧問服務性質甲方按照本合約所述條款委托乙方為該項目獨家前期顧問，乙方須履行本合3、約內所述職責，并須遵守甲方所制訂之方針及政策。(四) 前期顧問服務期限前期顧問服務起始時間，即合同生效日，暫定為該項目可行性研究報告終稿遞交之后，具體時間和服務期限由雙方另行協商而定。（五）前期顧問服務費用及付款方式1、甲方將向乙方支付人民幣每月捌萬元整（RMB 80,000）的項目前期開發顧問費用，不包括市場研究報告制作費用以及乙方人員赴無錫的差旅以及當地的食宿費用。2、甲方分向乙方支付的前期開發顧問服務費用在每月的前五個工作日內向乙方支付。3、甲方支付上述費用的時間以款項由甲方銀行匯出時間為準，但甲方需同時在第一時間將匯款憑證傳真至乙方。如甲方未能按時支付款項，超過15個工作日，乙方將停止4、相關的顧問服務工作，直至甲方將應付款項匯入乙方指定的銀行賬戶。乙方指定銀行帳戶情況如收款單位: 第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司銀行名稱: 招商銀行上海分行淮海中路分理處帳號: 人民幣A/C 096770-20800773001匯款用途: 咨詢費賬單號/公司名稱二項目工作小組本項目乙方派遣的主要負責人以及工作人員：*Albert Lau劉德揚 執行董事，項目經理Kitty Tan 譚文紅 助理董事，市場研究及開發顧問Wing Chu 朱兆榮 高級董事，商鋪租售及住宅銷售Steve Chen陳飛寺董事，商業樓宇部Eric Lee李昕助理董事，住宅銷售部Jeremy Sun孫維經理，商鋪租賃5、及銷售Nicky Zhu朱鋒高級市場顧問，商鋪租賃及銷售*劉德揚先生將做為該項目的項目經理整體負責項目的開展工作。三雙方同意1) 若有設計單位或其他相關人員需參加顧問會議的，甲方應提前通知乙方；2) 乙方應及時、保質地完成工作并保證其所向甲方提供的資料、數據等真實性；3) 甲方在合約有效期內不得聘用乙方委派的顧問工作人員。4) 乙方在于前期顧問工作期間及工作結束后三個月內、在未征得甲方同意之前不得為以該項目為中心、三公里為半徑的區域內其它相同性質的綜合性項目提供顧問服務。5) 本合同項下若有未盡事宜，甲、乙雙方可協商一致簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。6) 合同期限內，如發生任何事6、議，甲、乙雙方應本著平等互諒的精神協商解決，協商不成，任何一方均有權向有管轄權的人民法院提起訴訟。7) 本合同服從中華人民共和國合同法等有關國家法律。8) 本合同簽訂后，除合同另有約定，任何一方均不得擅自解除或變更合同。否則，擅自解除或變更方應向另一方支付10的顧問費用總額作為賠償金。四本合同自簽定之日起生效，有效期至合同規定的前期顧問工作的完成及合同項下全部款項結清日止。五本合同壹式肆份，甲乙雙方各執貳份，具有同等法律效力。（本頁為簽署頁，無正文）甲方： 乙方：第一太平戴維斯物業顧問 (上海) 有限公司法定代表人（委托代表）：簽約日期：法定代表人（委托代表）：簽約日期：附件一：1.0項目前期7、開發顧問乙方提供的項目前期開發規劃設計顧問，做為市場研究報告的延續，將對市場研究報告中提出的方案做進一步的深化、并根據市場的最新變化情況對方案進行調整。此外，乙方還將協助甲方對規劃和概念設計等方面作出詳細地分析和建議，配合完善規劃及設計。乙方將在以下部分，就各個物業類型提供的服務內容做出建議。本項目的用地性質和規模等眾多客觀因素，決定了項目最終有可能是包含商業、寫字樓、酒店式服務公寓或酒店等多種形態物業混合的綜合性項目。乙方在此會針對這幾種可能發展的物業類型，提出相應的前期顧問服務內容，乙方提供的服務內容將視雙方最終確定的方案而定。而酒店市場，由于酒店管理集團通常對酒店的規劃設計和軟硬件設施配8、置等方面擁有自身的標準，如果方案中建議建造酒店，乙方將結合項目和市場整體的發展狀況提供其在地塊上的位置排布、體量設置等方面的基本定位建議，同時兼顧到與其它物業類型的配合。2.1商業顧問服務內容2.1.1前期顧問的服務范圍乙方所提供的物業服務涉及了零售市場上的各個方面和從一個項目的設計到項目落成的全過程提供專業性的顧問服務。作為市場顧問和推廣代理，乙方將力爭滿足投資方和零售商的最大利益。2.1.2中心定位，商品組合及租金售價方案目標：通過充分的市場研究和在借鑒上海及全國多年來的經驗，辯識適合本項目的市場潛在組戶。在了解當地的人口統計、區域性和購買力調查的基礎上相應對該物業作出最為合適的定位。(一9、) 在綜合考慮該項目的地理位置、大小、覆蓋范圍、即有商業模式和市場競爭情況的基礎上，初步定義該物業的市場定位；(二) 項目主題和檔次建議；(三) 確定既定商品組合的可能性；(四) 給出對市場投入的調查結果的分析，包括對各類的主要承租戶、餐飲業、娛樂業、服務業等各方面的要求估算。并在此基礎上，確定初步的商品組合和可能的商品所在區域；(五) 配合由專業的建筑師和設計師組成的小組，系統的不斷對商品租戶組合方案進行改善和變更，以適應市場變化和建筑設計規范上的要求；(六) 具體的租戶組合及詳細的各單元目標租戶清單：a) 對物業的市場定位估算，即高檔或中檔等。對現有的初步的商品組合進行不斷的調整。b) 對10、商品的挑選考慮可能的所在區域，以達至最佳的購物人流和商品的適應性。c) 從顧客的角度來調整商品的組合，包括考慮當地社區的特性和顧客的需求。d) 調整租戶的類型，與既定的商場主題相一致，并最后確定目標租戶清單。(七) 在理性的市場調查的基礎上，確定一個最合適的招商策略和租金售價水平。 (八) 在租金售價水平建立的基礎上，為項目的整體收益提供預測性的數據。2.1.3項目規劃和概念設計目標：根據市場情況改進及確定該項目的出入口、立體交通、人流量和單元分割等情況，從而爭取提高此項目之使用效益及長遠的投資回報，并確保項目成品能符合市場上零售商和消費者的需求。主要的考慮因素包括：(一) 確定或改善項目的建11、筑風格，結構材料等；(二) 物業的的對外宣傳和招牌設計，以建立良好的對外形象；(三) 平面格局分布及人流設計；(四) 出入口和垂直交通，包括內外部扶梯、觀光電梯，走道的所在，以達至最佳的購物人流利用率；(五) 商場之寬闊度建議；(六) 中庭的合理化使用；(七) 商場之特別設計及休憩場所的細節處理，包括噴水池、激光等；(八) 店鋪之形狀、大小及深度設計，以迎合市場之要求；(九) 主要承租戶的位置安排；(十) 餐飲和娛樂場所的具體位置及建筑要求；(十一) 店鋪的外觀及整體性之視覺效果的建立；(十二) 室內裝修風格、燈光效果、細部修飾等，統一性和特色性相結合；(十三) 其他輔助和服務區域的規劃設計，12、包括面積和功能確定等。2.1.4營銷方面的顧問及相關事宜目標：按照既定的商品租戶組合方案，為甲方提供營銷方面的相關建議。同時，對甲方的營銷隊伍提供培訓及其他方面的幫助。(一) 和甲方一起確定最佳最終的租戶組合模式和意向租戶清單；(二) 市場推廣的時序安排建議；(三) 對甲方的招商隊伍提供培訓及其他可行性幫助；(四) 結合市場情況和有關法律法規，協助甲方或甲方的律師制定正式的法律文件，包括： 協助制定有關意向書及其他租賃及出售條件。 協助甲方及其律師制定正式的租務/出售合同及相關文件，辦理手續等。 協助甲方制定租戶手冊、裝修標準及其他文本。(五) 在不同階段提供不斷完善的市場推廣策略建議，配合甲13、方的對外宣傳及媒體推廣，包括： 與廣告公司合作進行推廣宣傳品（包括樓書，廣告牌等）的設計和制作； 與廣告公司合作提供VI設計建議 與各媒體協調合作； 利用聲像音響效果； 利用模型和效果圖； 利用立體效果的展覽； 利用在出版刊物上的更新等。(六) 協助甲方為項目提供不斷完善的推廣計劃，例如： 開幕階段準備工作的建議 開業慶典方案的建議 參與組織重大客戶的簽字儀式； 參與組織試營業和正式營業慶典； 協助準備各類推廣材料；以上的顧問工作主要目的是確保該商場能夠吸引目標零售商和目標消費者，并在這樣的基礎上為項目的投資方建立一個良好的商場運營基礎。2.2酒店式服務公寓顧問服務標準2.2.1項目前期顧問服14、務內容以乙方在國內外物業租賃中的經驗，及充分的市場調研結果，從而準確的辨識市場上適應于合適本項目的客戶，使物業建成后能最大限度的迎合市場的需求和客戶的口味，從而成功的實現物業的租賃/出售。2.2.2項目規劃和概念設計顧問以乙方在高級物業市場上的經驗，根據市場現狀、客戶要求及市場潛力等方面來合理預測項目的市場前景，并對物業規劃、設計等多方面作出詳細地分析和建議，以求能夠在項目推向市場時，達到最佳的效果及理想的市場前景。具體工作大致包括： 對項目的開發元素作建議性預測； 提供項目細部面的輔導性建議； 配合項目主題概念的有效體現； 建議確定項目房型合理的面積分布范圍； 提供小區配套項目的組合建議； 15、提供公建配套等設施的合理化建議； 物業的外觀及整體性視覺效果建議； 物業內飾效果建議；推廣策劃顧問服務本部分詳細地闡述了乙方提供的顧問服務，主要包括以下幾點： 營銷推廣策劃總體定位 利用內部資源網絡對該物業進行推薦； 適時調整既定市場推廣方案； 根據市場能力及物業自身條件擬定價格及推廣方式等； 負責一系列現場培訓工作； 對物業的現場狀況予以統一協調； 協助甲方布置租售中心、制作物業的相關資料及宣傳推廣素材等，以配合項目的市場推廣銷售工作； 乙方會啟動整個公司內部的資源系統，對本項目進行整體推薦，盡可能擴大推廣范圍； 與廣告公司定時商討媒體計劃和相應的推廣安排,并根據實際狀況及時調整推廣策略； 16、協調廣告公司，制作相關的推廣材料及開支預算建議； 協調其他推廣活動中的相關服務機構，如物業管理、律師樓等； 制定一個合理的定價機制和價格策略； 制定推廣時間表建議； 制定具體的出租或銷售執行條款； 為樣板房的裝修及內部布局提供相關的建議； 為甲方提出的有關項目建設和布局的征詢提供相關建議； 參與組織正式的開盤儀式及相關的活動。2.3寫字樓顧問服務標準2.3.1前期顧問服務標準乙方在上海辦公樓市場上為眾多物業提供過此類服務，具有良好的業績記錄和很高的聲望。乙方有信心通過乙方的服務為該項目增添價值，該建議書詳細地闡述了乙方提供的顧問服務。2.3.2前期顧問服務范圍前期開發設計顧問協助甲方與規劃師、17、建筑師溝通，對以下內容提出乙方從房地產市場的角度的建議，以使項目的前期設計能夠符合市場的需求： 總體功能布局 交通以及動線的安排 地塊的分期開發 單元面積以及房型的設計 環境以及景觀的建議 建筑風格建議 建筑外立面建議 建筑材料上的選用 大堂的設計以及功能的合理配置 機電配套建議 平面布局、層高等建議推廣策劃顧問服務本部分詳細地闡述了乙方提供的顧問服務，主要包括以下幾點： 營銷推廣策劃總體定位 配合項目后期的市場租售工作，充分挖掘市場賣點； 為項目構筑較為成熟的高檔物業的形象； 為項目籌辦業務推廣會，擴大項目市場宣傳渠道； 通過本公司內部資源網絡，對項目進行前期的市場預熱； 廣告投放計劃建議 協調廣告公司，制作相關的推廣材料及開支預算建議； 協調其他推廣活動中的相關服務機構，如物業管理、律師樓等； 不斷完善市場租售策略及提出相關的建議； 制定一個合理的定價機制和價格策略； 制定推廣時間表建議； 制定具體的出租或銷售執行條款； 為樣板房的裝修及內部布局提供相關的建議； 為租售中心的內部布局提供相關建議； 為甲方提出的有關項目建設和布局的征詢提供相關建議； 參與組織正式的開盤儀式及相關的活動。7