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1、北京市國土資源和房屋管理局關于發布業主臨時公約和前期物業服務合同示范文本的通知 京國土房管物20031060號各區縣國土房管局，各房地產開發企業，各物業管理企業，各有關單位：根據國務院物業管理條例（國務院第379號令）和有關法規政策，結合我市實際情況，我局制定了業主臨時公約和前期物業服務合同示范文本，現印發給你們，并就有關問題通知如下：一、新建物業的建設單位與選聘的物業管理企業應當參照示范文本簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同應當約定物業管理服務內容和要求、服務費用及收取方式、雙方權利義務、合同期限、違約責任等。建設單位銷售物業時，應將前期物業服務合同中的物業管理服務內容和要求、服務2、費用和收費方式作為房屋買賣合同的內容。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。二、新建物業的建設單位在銷售物業前應當參照示范文本制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位銷售物業時，應向買受人明示業主臨時公約。物業買受人在簽訂買賣合同時，應書面承諾遵守業主臨時公約。三、2003年9月1日前，已經我局核準物業管理公約的新建項目，執行本市原有物業管理公約制度，即建設單位在銷售物業時，向買受人明示經核準的物業管理公約，物業買受人書面承諾遵守物業管理公約。2003年9月1日至本通知3、頒布之日前，已經核準物業管理公約的新建項目，沒有制定業主臨時公約的，建設單位在銷售物業時，按照本條上款規定執行；已按照物業管理條例規定制定業主臨時公約的，按本通知第一、二條規定辦理。四、自本通知下發之日起，我局不再受理物業管理公約的核準申請。原關于加強“商品房物業管理公約”核準和監督管理工作的通知（京國土房管物2002326號）和關于發布“商品房物業管理公約”和“承諾書”示范文本的通知（京國土房管物2002563號）即日起廢止。附件：業主臨時公約和前期物業服務合同示范文本 北京市國土資源和房屋管理局 二OO三年十二月九日 附件一業主臨時公約（示范文本）為落實本物業的售后物業管理，維護全體業主的4、合法權益，維護物業區域內公共環境和秩序，根據國務院物業管理條例及有關法規、規章、規范性文件制訂本公約，由本物業區域內全體業主共同遵守。第一章 總則一、物業基本情況 物業名稱： 座落位置： 總建筑面積：國有土地使用證明文件政府批文號：土地用途：二、業主應遵守物業管理有關法規、政策和本公約規定，配合物業管理企業的各項管理工作，妥善處理相鄰關系，遵守物業管理企業按有關規定和本公約制定的管理細則及各項管理規章制度。同時，業主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本公約和相關規定，合理使用物業。第二章 物業使用和維修三、按規劃設計用途使用物業，合理使用共用部位共用設施設備，自覺維護物業整潔、美觀，遵守政府5、對市容環境要求的相關規定。不擅自變更房屋結構、外觀和用途；占用共用部位和共用設施設備；利用共用部位搭建建筑物、構筑物等。（例如：空調外掛設備應按指定位置安裝，陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標識牌、廣告牌或標語等。）四、愛護公共環境，不侵占公共綠地和損壞物業區域內綠地、園林、小品和其他共用設施設備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在公共部位亂涂亂畫和隨便張貼。垃圾應按指定時間和地點堆放，避免遺撒。五、自覺維護物業區域內的公共生活秩序，不在公共部位或違反規定在房屋內堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質；不得發出影響其他業主正常生活的噪聲；并不得利6、用物業從事危害公共利益的活動以及進行法律法規及政府規定禁止的其他行為。六、業主飼養寵物，應遵守北京市養犬管理規定及有關法律法規的規定，即時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應當避開乘梯的高峰時間； 。七、機動車在住宅區內行駛時速應低于5公里；車輛出入應按要求出示證件； 。機動車應在專門的車位停放，禁止在消防通道、井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛用途；不得自行在車位上安裝任何設置；夜間停放期間，防盜報警器應使用靜音，發生噪音應迅速解除； 。本物業區域的共用車位使用分配方式為： 。（例如：留出適當數量的訪客車位后，按順序登記分配/輪換分配/以抽簽的方式分配； 。）八、業主應及時對屋內影7、響相鄰業主權益的損壞部位和設施進行維修；業主發現房屋內屬公共維修責任的共用部位和設施損壞時，應及時通知物業管理企業，并采取合理措施防止損失擴大。九、對異產毗連的物業維修，各相鄰業主應積極支持、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成物業及他人人身傷害和財產損失的，阻撓人應承擔賠償責任。業主應配合物業管理企業和相鄰業主必要時進行入戶維修，如因該等維修而損壞業主利益，應予以修復或適當賠償損失。 十、如因人為原因造成共用部位共用設施設備損壞，造成損壞的責任人應負責修復或賠償損失。十一、業主需要進行室內裝飾裝修的，應與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，并遵守有關規定和制度。裝飾裝修房屋，應在規定時8、間施工，不得擅自拆改承重墻、各種管線和破壞防水層等，不得影響共用部位、共用設施設備的正常使用和維修養護以及相鄰產權人的合法權益，因裝飾裝修導致共用部位、共用設施設備以及其他業主利益受損，應當承擔修復及賠償責任。十二、其他條款 。第三章 物業服務費用的交納十三、業主應按規定或約定向物業管理企業交納物業服務費，業主因故不能按期交納物業服務費用的，應委托他人按期代交或及時補交。并按時交納水、電、燃氣等能源費用和供暖等費用。十四、業主如委托物業管理企業對其自用部位和自用設備進行維修、養護和進行其他特約性服務，應支付相關費用。十五、房屋共用部位共用設施設備專項維修資金 業主應按有關規定交納和使用專項維修9、資金，維修資金不敷使用時，應按有關規定續籌。十六、其他條款 。第四章 其他相關事項十七、業主在轉讓或出租其擁有的物業時，應當要求新業主和承租人承諾遵守公約，并于買賣合同或租賃合同簽署之日起一個月內,將房屋轉讓或出租情況告知物業管理企業。業主轉讓物業，應與物業管理企業結清物業服務費用；出租物業，約定由承租人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。十八、其他條款 。第五章 違約責任和違約糾紛的解決十九、業主應自覺遵守本公約的各項規定，違反本公約造成其他業主、使用人人身傷害或財產損失的應負賠償責任。二十、對業主違反公約的行為，相關業主、物業管理企業可督促其改正；協商調解不成的，可提起訴訟 10、；違反相關法規政策的，報告有關部門。二十一、其他條款 。第六章 附則二十二、本公約如有與法律、法規、規章和規范性文件相抵觸的條款，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。二十三、本公約自物業買受人簽署買賣合同書面承諾遵守公約之日生效。二十四、公約制定人對本公約負有解釋義務。在業主大會成立前，不得對本公約進行修改；業主大會成立后，由業主大會重新審議制定業主公約。二十五、業主大會通過的業主公約生效時，本公約自然終止。業主臨時公約制定人： 年 月 日附件二前期物業服務合同（示范文本）第一章 總 則第一條 本合同當事人委托方 （以下簡稱甲方）名稱：法定代表人：注冊地址：聯系電話：受委托方（以下簡稱乙方）11、：名稱：法定代表人：注冊地址：聯系電話：根據有關法律、法規，通過招投標方式（或協議選聘方式），甲方將 （物業名稱）委托乙方實行物業管理，雙方經平等協商一致，訂立本合同。第二條 物業基本情況物業類型：座落：四至：占地面積：總建筑面積：委托管理的物業構成細目見附件一。第二章 物業服務內容第三條 制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；建立物業管理的各項制度； 。第四條 房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、 、 、 、 等。第五條 共用設施設備的日常維修養護、運行和管理，共用設施設備12、包括：共用的上下水管道、共用照明、 、 、 、 等。第六條 公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、（停車場、庫）、 、 、 、 等。第七條 公共綠地的養護與管理。第八條 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、 、 、 。第九條 維持公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、 、 、 。第十條 維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理。第十一條 消防管理服務，包括公共區域消防設施的維護， 。第十二條 電梯的運行和日常維護管理。第十三條 房屋裝飾裝修管理服務。第十四條 其他委托事項1. ；2. ；3. 。第三章 物13、業服務質量要求第十五條 服務質量要求：1.房屋外觀： ；2.設備運行： ；3.房屋及設施設備的維修養護: ； 4.急修： ；5.小修： ；6.綠化維護： ；7.環境衛生： ；8.公共秩序維護： ；9.停車管理： ；10.消防管理： ；11.電梯運行維護： ；12.裝飾裝修管理： ；13.其他： 。第四章 物業服務期限第十六條 物業服務期限為 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。第十七條 合同期限未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂的物業服務合同生效時，本合同終止。第五章 物業服務費用第十八條 物業服務費價格1.物業服務費價格為 ，費用構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護14、費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、 、 、 ；由乙方按年季向業主收取； 物業服務費價格的調整，按政策規定 調整。2.業主逾期交納物業服務費的，乙方可以從逾期之日起每日加收應繳費用的萬分之 。第十九條 停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：1露天車位： 2車庫車位： 3 。第二十條 乙方對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的費用另行收取。第六章 雙方權利義務第二十一條 甲方權利義務1審定乙方制定的物業管理服務工作計劃，檢查監督乙方物業管理服務的實施情況。2合同生效之日起 日內向乙方提供 平方米建筑面積管理用房，物業管理用房所有權屬于： ；管理用房位置：15、 ；管理用房由乙方按下列第 項方式使用：（1）無償使用；（2）按建筑面積每月每平方米 元的標準租用。3甲方應在合同生效之日起 日內向乙方移交以下資料：（1）竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（4）各專業部門驗收資料；（5）房屋及配套設施的產權歸屬清單（包括業主姓名、聯系方式等）；（6）物業管理所必須的其它資料。4當業主和使用人不按規定交納物業服務費時，協助催交。5協調、處理本合同生效前的遺留問題：（1） ；（2） 。6協助乙方作好物業區域內的物業管理工作16、。7其他： 。第二十二條 乙方權利義務1根據有關法律、法規及本合同的約定，在本物業區域內提供物業服務；2向業主和物業使用人收取物業服務費。3有權要求甲方和業主及物業使用人配合乙方的管理服務行為；4對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，有權提請有關部門處理；5對業主和使用人違反業主臨時公約的行為，有權根據情節輕重，采取勸阻、制止、 等措施；6選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將物業的整體管理委托給第三方；7負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護計劃，經甲方審定后組織實施；8向業主和物業使用人告知物業的使用有關規定；9每年會同甲方進行一次物業服務滿意率調查；10 。第七17、章 其他事項第二十三條 物業入住前的物業服務內容為： ；服務要求為 。第二十四條 物業入住前的物業服務費用為： ，由甲方向乙方支付。第二十五條 保修責任內房屋、設施、設備維修養護，按以下方式處理：1委托乙方返修，甲方支付全部費用；2甲方負責返修；3 。第八章 合同變更、解除和終止的約定第二十六條 本合同期滿，甲方決定不再委托乙方的，應提前3個月書面通知乙方；乙方決定不再接受委托的，應提前三個月通知甲方或業主大會、業主委員會。第二十七條 業主大會重新選聘物業管理企業或因其他原因本合同終止時，乙方應在合同終止之日起 日內撤出本物業，移交物業管理用房以及與本物業的物業管理有關的全部檔案資料。第二十八18、條 本合同終止后，甲乙雙方應做好債權債務的處理，包括物業管理費用的清算，對外簽署的各種協議等；乙方應協助甲方和業主大會、業主委員會作好物業服務的交接和善后工作。第二十九條 其他條款 。第九章 違約責任第三十條 因甲方行為違約導致乙方未能完成管理服務內容，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期不解決的，乙方有權終止合同。造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應經濟賠償。第三十一條 乙方提供的服務達不到合同約定的，甲方有權要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有權終止本合同。造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應經濟賠償。第三十二條 其他條款 。第十章 附則第三十三條 雙方約定自本合同生效之日19、起 日內，根據甲方委托管理事項，辦理承接驗收手續。第三十四條 為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。第三十五條 本合同正本連同附件共 頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具同等法律效力。第三十六條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，甲、乙雙方同意按下列第 方式解決。1提交 仲裁委員會仲裁；2依法向人民法院起訴。第三十七條 本合同條款如與有關法律、法規、規章和規范性文件抵觸，該條款無效。第三十八條 本合同自 起生效。甲方 乙方簽章 簽章年 月 日 年 月 日附件一：委托管理的物業構成細目