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1、咨詢服務合同物業管理咨詢服務合同甲方：乙方：地址：地址：電話：電話：傳真：傳真：法定代表人：法定代表人：合同經辦人： 合同經辦人：本咨詢服務合同 (以下簡稱“本合同”) 由以下雙方簽署：（1）南安市溪美房地產開發有限公司，一家依據中國法律注冊成立并有效存續的公司，其注冊地址為 福建省南安市 ； （2）深圳市中鐵物業發展有限公司 (以下簡稱“中鐵物業”)， 一家依據中國法律注冊成立并有效存續的有限公司，其注冊地址為深圳市福田區民田路新華保險大廈413。鑒于 南安市溪美房地產開發有限公司 擬聘請 中鐵物業 為其所屬項目 新美小區（名都城） 提供咨詢服務，且中鐵物業愿意以本合同約定的條件和條款向該項2、目提供咨詢服務。雙方經友好協商，本著平等互利的原則，達成合同如下：一、服務本合同期限貳年：自2010 年 8 月1 日起至2012 年 7 月 31 日止各階段中鐵物業向客戶提供服務的具體內容如下表：序號階段名稱咨詢服務方式服務內容1組織結構建立階段 2010 年 8 月1 日至 2010年9月 15 日1、派駐 一 名物業顧問經理2、顧問團現場策劃具體方案并組織實施（一次5天）1、管理處成立、組織架構設置和人力資源配備計劃2、人員招聘3、人員培訓4、收集資料數據編寫體系文件5、編寫物業管理服務方案、入伙方案、裝修管理方案6、指導VI標識系統設計7、印制各類文件表格8、物業管理單項服務分包方案3、2承接查驗階段2010年 8 月 25 日至 2010年9月 12 日派駐 一 名物業顧問經理1、編制承接查驗方案2、承接查驗培訓3、成立工作小組、承接查驗4、整改跟進，返修的監督、溝通、驗收3入住準備階段2010 年 8 月 30 日至2010年 9 月 15 日派駐 一 名物業顧問經理1、物業開荒2、成品保護3、入住策劃4、入住工作計劃5、入住模擬6、入住答客問7、質量保修單位確認8、物業檔案管理9、入住專題培訓4裝修階段2010年 9 月 15 日至2011 年 3 月15 日派駐 一 名物業顧問經理1、裝修解答2、裝修辦理3、裝修培訓4、裝修管理5、違章處理5正常物業服務期階段 2014、1 年 3月 15 日至2012 年 7 月 31 日1、派駐 一 名物業顧問經理2、顧問團現場服務品質檢查、督導整改（四次每次3天）1、完善各項管理制度2、日常管理工作開展（設施設備、環境、公共秩序、客戶服務、人力、財務管理等）3、物業管理風險防范與緊急事件4、品質體系、績效體系建立5、會所經營與管理6、社區文化開展工作7、多種經營、增值服務工作8、人員培訓9、體系執行檢驗6后期督導（跟進服務）2012 年 8月1 日至2012 年 9 月 30日顧問團現場服務品質檢查、督導整改（一次3天）1、 現場診斷2、 持續改進建議1. 雙方同意，在項目的推進過程中，根據具體情況，雙方項目組可通過友好5、協商對項目方案作進一步的細化和調整。細化和調整之后的項目方案，經雙方簽署后生效，雙方應按照細化和調整之后的項目咨詢方案履行各自的義務。該細化和調整后的項目咨詢方案仍為本合同的附件，是本合同不可分割的組成部分。2. 在項目實施過程中，中鐵物業承諾將保持核心顧問團隊的穩定。非客戶要求及不可抗力，中鐵物業將不對顧問團隊進行調整。客戶無合理理由及事實依據不得主張更換顧問經理，除非該顧問經理：(1)違反本合同約定的保密義務；（2）對本項目造成實質性的重大不利影響或造成無法挽回的重大損失。客戶如要求更換顧問經理，應提前十個工作日向中鐵物業提出該要求，中鐵物業應在收到客戶該等要求的在五個工作日內予以答復。如6、發生更換顧問經理的情況，中鐵物業應在原顧問經理被更換后的十個工作日內選定新的顧問經理并以書面形式通知客戶。任何情況下，更換的顧問經理資質應不低于被更換的顧問經理資質。并且，該更換對項目進程的影響不得超過雙方事先經協商達成的范圍。二、驗收1. 雙方應以本合同所附的項目顧問方案詳細載明的工作標準或工作目標為依據。2. 中鐵物業應在規定的階段性工作完成日的五個工作日之前向客戶發出書面通知，并在發出該通知當日與客戶溝通該階段的階段性成果內容，在雙方達成一致的情況下，在發出該通知之日起的五個工作日之內，中鐵物業應按照該通知所載明的時間與成果細節向客戶交付該階段所有階段性成果。在中鐵物業完成階段性工作并將7、該階段全部工作成果交付給客戶（即階段性成果交付之日）后五個工作日內，由雙方共同對該階段成果進行驗收。3. 若客戶對階段性成果有異議，必須在階段性成果交付之日起的五個工作日內向中鐵物業以書面形式提出。雙方應在書面異議提出之日起的五個工作日內對于該工作成果是否達到約定工作標準或工作目標進行協商并予以確認。如果需要中鐵物業進行修改或調整工作的，中鐵物業將根據雙方協商同意的修改或調整意見和時間要求對階段性成果進行完善。修改或調整完成后的階段性成果將按照本合同第二條第1款進行驗收。在修改或調整階段性成果期間，雙方應就是否同時開展下一階段的工作進行友好協商。一經雙方同意，將由客戶出具下一階段工作啟動確認書8、，中鐵物業應根據該確認書進行下一階段的工作。雙方應盡其最大努力促使經雙方協商同意進行的修改或調整以及同時開展下一階段的工作均不影響工作進程。4. 若經雙方驗收確認階段性成果達到約定的，客戶將簽署書面驗收合格確認，并由客戶向中鐵物業出具下一階段工作啟動確認書，中鐵物業將根據本合同第三條向客戶發出本階段的咨詢服務費付款通知和正式發票；5. 雙方同意，其他未盡事宜應在公正、誠信的基礎上，由雙方協商決定。三、咨詢服務費及付款方式項目的咨詢服務費總額為人民幣陸拾陸萬元整。上述咨詢服務費總額僅適用于本合同所包含的工作。如發生本合同第四條約定項目范圍和服務變更的情形，雙方應就咨詢服務費的變更進一步友好協商。9、1. 客戶將于本合同生效之日起三個工作日內向中鐵物業支付第一期咨詢費用拾陸萬伍仟元整作為項目啟動費。中鐵物業將在收到上述款項或付款憑證復印件三個工作日內啟動該項目。2. 中鐵物業將按付款計劃開出咨詢服務費付款通知和相應的正式發票。客戶應在收到中鐵物業每月咨詢費（貳萬零陸佰貳拾伍元/月）付款通知后的三個工作日內向中鐵物業支付相應款項。3. 除非雙方提出特別約定，中鐵物業在收到客戶所支付的咨詢服務費付款后應無條件地自動按照本合同正式開展下階段的咨詢工作。4、具體附款計劃費 用 付款時間咨詢服務費（人民幣）付款金額(本合同金額的百分比)第一期款項本合同生效之日起的三個工作日內165000元25%按月10、支付每月15日前支付當月咨詢費20625元/月24個月3.125%合計66萬100%中鐵物業顧問人員在名都城提供咨詢服務期間所產生的差旅費、伙食費由乙方自行承擔，甲方負責向乙方提供工作期間的住宿、辦公場地、辦公設施、電話、電腦（可以登陸互聯網）及南安市內的交通便利。在項目進展期間，項目中涉及的、前往南安市以外城市開展工作的差旅費不含以上報價中，采用客戶實報實銷的方式處理。四、項目范圍和服務的變更1. 項目開展期間，如客戶要求對項目范圍作出實質變更（包括但不限于變更主體項目實施的地點、時間），或者如果中鐵物業發現項目范圍發生實質變更，雙方應就項目范圍的變更以及相關的咨詢服務費的變更等進行友好協商11、，并簽署補充合同作為本合同的附件。2. 針對各階段工作所提供的服務，客戶可以在該階段工作開始之前以書面形式要求變更該階段的服務內容（包括與變更有關的任何費用調整），變更要求應在客戶支付上階段工作費用之日起的五個工作日內提出。服務的變更應由雙方協商一致并簽署書面合同后方為有效。五、違約條款和合同解除（一）違約責任1. 中鐵物業的違約責任中鐵物業如發生以下任一情形：（1） 依據本合同所附的項目顧問方案，中鐵物業在工作中因自身過錯而發生任何錯誤、遺漏或延誤；或者（2） 中鐵物業未經客戶認可更換、撤走已選定的顧問經理；客戶應以書面形式通知中鐵物業并給予中鐵物業不少于二十日的合理期限對其違約行為進行更正12、，中鐵物業應在上述合理期限內無條件更正，且不得另外收費。 （二）客戶的違約責任1. 如客戶未能按照本合同的約定向中鐵物業付款，則對于任何遲延款項，中鐵物業書面催討后仍未支付相關費用時，中鐵物業有權暫停提供服務。2. 如因客戶原因造成中鐵物業在提供服務過程中產生任何額外費用及損失, 則由客戶承擔。3.（三）雙方責任雙方均不得在簽訂本合同之日起三年內聘用對方員工為己方的正式員工。任何一方違反本條款或者本合同第八條規定的保密義務的，違約方將承擔本合同咨詢服務費總金額20%的違約金。如該違約金無法彌補守約方之損失的，則違約方對未彌補的損失仍應承擔賠償責任。（四）責任限制1. 免責聲明: 除非本合同中有13、專門規定，中鐵物業特此聲明其沒有作出與本合同提供的服務相關的任何法定或非法定的，明示或暗示的保證，包括對于適銷性、所有權或適用于某一特定目的的任何暗示性保證。2. 非直接損失的賠償: 不管出于何種情況，中鐵物業都不會對任何非直接損失進行賠償（包括但不限于利潤損失、數據損失、業務損失或商譽損失或政府罰款、處罰、稅收或申報費）負責，無論這種責任是否是基于違約、侵權、嚴格責任、違反保證、未能實現基本目的或其他情形，即使中鐵物業已經被告知這種損害的可能性。3. 緩解性努力: 中鐵物業和客戶同意盡合理努力減輕自己的以及另一方的與本合同有關而遭受的責任、損害和其他損失，包括通過向雇員或其他第三方進行合法追14、索以減輕任何損失。中鐵物業和客戶均將盡力作出或允許作出此種追索的努力。4. 不構成法律意見: 中鐵物業特此聲明，無論中鐵物業以何種形式（包括但不限于電子郵件、電話、書面文件）就其依據本合同向客戶提供的服務中所涉及的法律問題發表意見，該等意見均不構成正式的法律意見。5. 商業決定: 客戶在此同意，雖然中鐵物業在依據本合同提供服務的過程中將為客戶提供咨詢意見和建議,客戶將完全依其獨立判斷作出所有商業決定，中鐵物業對客戶因該等商業決定造成的任何形式的后果不承擔任何責任。（五）合同解除雙方同意任何一方不得隨意解除本合同，除非另一方有下列實質性的違約事件發生，則守約方有權解除本合同。并且，違約方應對守約15、方的實際損失承擔賠償責任；違約方應向守約方支付本合同第一部分總金額5%的違約金。1. 客戶已確認工作成果驗收合格或者工作成果被視為驗收合格而客戶未按約定及時支付咨詢服務費，并經中鐵物業兩次書面催討后仍不支付的； 2. 中鐵物業未按約定提供服務或提供的工作成果未能通過驗收，并且在客戶書面提出后仍無法（沒有）根據本合同通過協商、修改和調整進行合理完善的；或者3. 中鐵物業提供的顧問經理無法勝任，并在客戶根據本合同第一條第5款的約定提出更換顧問經理后仍未能提供適當的替代人員的； 4. 客戶未履行項目顧問方案約定的工作職責造成中鐵物業工作的延誤和錯誤，并且在中鐵物業書面提出后十個工作日內仍無法（沒有）16、根據雙方友好協商達成的修改和調整方法進行合理完善的； 5. 中鐵物業未經客戶認可更換、撤走顧問經理后在經雙方協商確認的期限內不能提出方案來安排同等資質顧問經理或以其他方式更正的； 6. 中鐵物業因不可抗力更換、撤走顧問經理后在經雙方協商確認的期限內不能提出方案來安排同等資質顧問經理或以其他方式更正的。合同解除后，客戶向中鐵物業結清到合同解除日期為止(而非其后)的費用。如因中鐵物業方面的過錯導致合同解除，客戶對中鐵物業已提供的未達到約定標準的服務可以拒付費用。六、不可抗力1、不可抗力是指本合同生效日后出現的、妨礙任何一方履行或部分履行本合同的所有事件，而具該等事件是本協助議雙方所不能控制或不能避17、免或不能克服并在協簽定時無法預料的，上述事件包括自然災害、政府行為、罷工或勞工糾紛、火災或其他設施損失、電話系統、以及其他公用設施停頓、設備故障、互聯網服務供應商以及類似情況等本合同雙方不能預見、不能控制、不能避免、不能克服的情況下，才構成不可抗力。2、因“不可抗力”造成任何一方遲延或未能履約，該方不應被視為違約，并且不應就因此而導致的責任、損害或其他損失向另一方負責。3、遭受不可抗力的一方應立即將不可抗力的相關情況通知另一方, 并在不可抗力發生后十五日內將遭受不可抗力的詳細情況及本合同不能履行或遲延履行的相關證明文件提交給另一方，并且在推遲或未履約的期間，遲延履行的一方將盡可能實施合理的變通18、方案、進行計算機系統災害恢復、使用替代性資源或其他商業上合理的手段來促使其履行本合同項下的義務，直到遲延履行的情況結束或未履約的行為得到糾正。一旦不可抗力事件終止，遭受不可抗力的一方應立即采取措施，繼續履行其在本合同下的義務。七、工作成果的所有權“工作成果”被定義為中鐵物業僅為客戶而充分訂制、創作、開發和制作的工作成果，不包括從中鐵物業標準材料衍生而成的作品或材料。工作成果由客戶擁有完全的所有權、使用權和支配權。中鐵物業特此無條件和不可撤銷地向客戶轉讓對于任何工作成果的一切權利、所有權和權益，包括但不限于其中的所有著作權和其他知識產權。除了工作成果之外，中鐵物業在本合同期限內向客戶提供的一切材19、料，包括由中鐵物業的標準材料、中鐵物業項目顧問方案及其衍生作品、中鐵物業品牌 (合稱“中鐵物業材料”)，仍將屬于中鐵物業的財產。客戶同意并保證不刪除這些材料上的任何著作權聲明，而且，除在內部用于本項目之目的以外，不將其用于其他目的，包括但不限于向第三方透露中鐵物業材料的內容。中鐵物業特此授權客戶按照本合同的約定在其內部為本合同之目的而使用部分中鐵物業材料。八、保密為本合同之目的，“保密信息”包括：1. 本合同(包括本合同附件以及或根據本合同簽訂的任何合同或安排)的條款；2. 工作成果；3. 客戶知悉或掌握的任何中鐵物業材料、資料或信息；4. 客戶為本合同而向中鐵物業提供的一切涉及客戶商業秘密的20、材料；5. 一方在另一方接觸之前特別指定為保密的口頭和書面信息；6. 接受方按理應當視為保密的口頭和書面信息，而不論該等信息是否被指定為保密。每一方應確保其各自的關聯公司及其各自的代理人、雇員、代表及顧問經理對保密信息予以保密，并盡其合理的努力防止任何未經授權的透露。每一方保證，只有為本合同之目的有必要知悉另一方保密信息的該方代理人、雇員、代表和顧問才會得到該等保密信息。未經另一方事先書面同意，任何一方不得將另一方的保密信息用于其自己的業務或者將保密信息透露給其關聯公司或任何第三方。 除上述4、5、6項以外的保密信息，中鐵物業均可保存一份，用于存檔目的，客戶可以保存一份，用于存檔目的。保密信息21、不包括下述任何信息： 公眾普遍可得的或知悉的信息； 在另一方透露之前已為接受方知悉或可得的信息； 對透露信息的一方未承擔任何保密義務的第三方后來向接受方透露的信息； 法律要求作為司法程序、政府調查、法定程序或其他類似程序的一部分而透露的信息； 在不違反與信息透露方的任何保密合同或者對其承擔的其他義務的情況下，接受方已經或在此后獨立獲得或開發的信息。如果作為司法程序、政府調查、法定程序或其他類似程序的一部分而要求某一方透露另一方的保密信息，則該方將把此項要求事先書面通知另一方。該方將作出合理的努力，提前足夠的時間發出該通知，從而使另一方能夠尋求適當的保密措施，而披露方將在此方面予以合作。九、合同22、轉讓未經另一方事先書面同意，任何一方均不得轉讓其在本合同項下的權利或義務。十、通知本合同項下要求送達的所有通知、請求、要求和其他通信（合稱“通知” ）應以書面方式以中文作出。前述通知及其他文件可通過專人送達、傳真、隔夜快遞或附回執的掛號函件送達雙方在本條指定的地址。本合同期間，雙方可根據本條款的規定，以發出書面通知的方式變更其接收通知的地址或傳真號碼。致客戶：公司地址：郵政編碼：收件人： 電話：傳真：電子信箱:致中鐵物業：深圳市中鐵物業發展有限公司地址：深圳市福田區民田路新華保險大廈413郵政編碼：518048收件人： 電話：0755-88263928傳真：0755-88263019電子信箱：23、依據本條發出的通知在下列情況下視為送達或已收到:（1）以專人送達或隔夜快遞方式發出通知的情況下，該等通知在取得送達簽收證明時視為送達；（2）以傳真方式發出通知的情況下，該等通知在發出并取得發送報告后被視為送達；（3）以掛號函件方式發出通知的情況下，該等通知在取得回執后視為送達。十一、雙方保證1、中鐵物業保證：1) 其有權利、經驗、技能簽訂和充分履行本合同，授予本合同項下所授予的權利；2) 其將遵守在履行服務時所適用的一切中國的法律與法規；3) 沒有中鐵物業作為一方而且尚未履行完畢的承諾或合同，或者據其所知亦無任何一種法律上的障礙，與本合同存在沖突，或者限制、約束或有損本合同項下向客戶授予的權利24、；4) 項目駐場顧問經理有五年以上物業管理經驗、二年以上管理處經理任職經歷；有豐富的培訓、團隊建設、物業管理方案策劃、突發事件處理經驗。2、客戶保證1） 其具有完全的法律權力、權利和授權訂立本合同，并遵守和履行其在本合同下的義務；2） 客戶將把其所掌握的而且是中鐵物業履行本合同范圍內服務所需的一切信息提交給中鐵物業，并對提交給中鐵物業的一切信息的真實性和準確性負責。客戶同意將所提交的信息中存在的任何問題或錯誤盡快通知中鐵物業，以避免中鐵物業為更正信息或資料所提供的服務可能會發生額外的費用；3） 按照本合同的約定及時足額向中鐵物業付款；十二、涉及第三方的責任對因任一方下述行為而導致第三方向另一方25、提出的任何性質的一切索賠、要求、訴訟、損害賠償、損失、責任和費用(包括律師費)，責任方應向另一方作出補償，并使其免于承擔責任：1. 違反本合同保密規定的條款；2. 在履行本合同時所提供或使用的任何材料侵犯任何專利、著作權、商標或其他專有權利；3. 故意或重大過失。十三、 爭議解決雙方可視情形選擇以下(A)或(B)之一作為本合同爭議解決的方式。(A)雙方應盡力通過友好協商的方式解決因本合同終止或執行所產生的一切爭議；如協商不成，則任何一方可將爭議提交深圳市仲裁委員會依據中華人民共國法律和申請提交時該會現行有效的仲裁規則進行仲裁。該仲裁庭的裁決應為終局的，對爭議當事人具有約束力，且爭議的獲勝方可向26、具有合法管轄權的法院申請執行上述裁決。在爭議解決期間, 除有爭議的事項外, 雙方當事人應繼續全面履行本合同。(B)雙方應盡力通過友好協商的方式解決因本合同終止或執行所產生的一切爭議；如一方向另一方發出通知之日起的六十（60）日內未能通過友好協商解決爭議，任何一方均可向中鐵物業所在地有管轄權的法院起訴。在爭議解決期間, 除有爭議的事項外, 雙方當事人應繼續全面履行本合同。十四、其他規定1. 本合同中所用的標題僅為方便而設，而不影響對本合同的解釋。2. 本合同僅為客戶和中鐵物業的利益而簽訂，在任何情況下，均不因本合同而創設任何第三方權益或義務。 3. 本合同以中文書就。本合同一式肆(4)份, 雙方27、各持貳(2)份。4. 本合同的任何規定均不得被視為或解釋為在雙方之間建立任何形式的合營或合伙關系。5. 雙方明示諒解和同意，本合同關于知識產權、保密、第三方責任、爭議解決約定等規定，均在本合同終止后繼續有效。6. 本合同條款及項目顧問方案中任何以非打印方式所形成的文字、數據、圖表(包括但不限于手寫、涂改等方式)均無法律效力。7. 如果本合同的任何條款或其任何部分被宣告無效，則其余條款仍然充分有效。8. 本合同適用中華人民共和國法律并按其解釋。9. 本合同(包括納入本合同的項目顧問方案)構成雙方之間關于本合同標的之完整合同，并取代此前雙方之間關于本合同標的之一切口頭或書面談判和合同。雙方于下列日期簽署本合同，以茲證明。甲方：南安市溪美房地產開發有限公司 乙方：深圳市中鐵物業發展有限公司代表：代表： 日期： 日期： 10