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1、成都嘉寶管理顧問有限公司Chengdu Justbon Consultation Co.,ltd 關于前期物業服務協議修訂說明公司領導：根據項目管理的需要，對原前期物業服務協議的范本部分不適宜的內容進行調整和完善。以下是重點修改內容：因物權法、成都市物業管理條例等修改，交房期間的物業服務費收取原則需明確，對第三條第三款進行了調整，對交房期間的物業服務費收取原則進行了明確。特此說明。成都嘉寶管理顧問有限公司 住宅管理分公司 項目管理中心 二00八年三月二十五1 前期物業服務協議【本示范協議使用說明：本物業服務協議示范文本針對前期物業服務階段，在物業服務企業與業主之間簽訂。本協議在實際應用時，各項2、目可根據項目實際情況對有關條款予以修訂。】甲方（物業買受人/業主）： 乙方（物業服務企業）： 法定代表人：住所地： 資質等級；前期物業服務是指：自房屋出售之日起至業主大會依照中華人民共和國國務院第379號令物業管理條例及相關法律、法規、政策選定的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時止的物業服務第一條 物業基本情況物業名稱： 甲方所購房屋銷售（預售）合同編號： 甲方所購房屋基本情況：類 型： 坐落位置： (房屋編號)建筑面積：約 平方米（最終以產權登記的建筑面積為準）依據成都市物業管理招標投標管理有關法律、法規，乙方在公開、公正的基礎上，與開發商簽訂了前期物業服務合同，并按照合同上約定內容進行前3、期物業服務；在甲方簽訂房屋買賣（預售）合同的同時，甲乙雙方就 “ ”前期物業服務相關事宜，達成如下協議。第二條 物業服務內容及標準依據物業管理條例及四川省物業服務收費管理細則、關于貫徹實施意見的通知等相關法律、法規按時足額收取物業服務費的前提下，甲方負責實施：一、基本要求1、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。2、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。3、急修半小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。4、由乙方提供本物業服務協議之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。5、每年至少征詢1次業主對物業服務的意見。二、房屋公共部位的維4、護和管理11、對房屋共用部位進行日常檢查和維修養護。2、定期巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，并及時維修養護。3、裝修前需告知業主及裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的現象及時制止，制止無效及時報告有關主管部門。4、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時制止，制止無效及時報告有關行政主管部門。5、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。三、共用設施設備維修養護1、共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、電梯、供電線路、5、通訊線路、照明、消防設備、綠地、廣場、道路、路燈、溝渠、池、井、公共文體設施等。2、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。3、建立共用設施設備檔案（設施設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。4、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，按成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法及有關法律法規規定使用專項維修資金進行6、修復更新。6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。9、路燈、樓道燈完好。10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。四、協助維護公共秩序1、小區主出入口24小時站崗值勤。2、小區內重點區域、重點部位定時巡查。3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。4、對進出小區的裝修人員實行臨時出入證管理。5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。五、保潔服務1、垃圾袋裝化，每日7、清運，保持垃圾桶清潔。2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運。3、小區道路、廣場、停車場等每日清掃；電梯廳、樓道每日清掃，及時清除道路積水。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季檢查1次，根據檢查情況及時清掏；化糞池每年清掏不少于1次，發現異常及時清掏。5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。6、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。六、綠化養護管理1、有專業人員實施綠化養護管理。2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種。3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。七、代8、收代繳收費服務受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、有線電視收視費、網絡使用費等代收代繳收費服務，收費標準執行政府物價部門規定。第三條 物業服務費用（不包括房屋共用部位及共用設施設備大中修、更新、改造費用）一、甲方繳納費用的期限及時間：房屋交付時，甲方首次應一次性預繳半年物業服務費，以后以首次交費期滿之日起按季度收取。每季度費用應于下次費用起計日前15日內繳納次季度的物業服務費用。二、物業服務費收費標準：按所擁有物業建筑面積計： 住宅： 元/月m2。商鋪： 元/月寫字間： 元/月三、物業服務費從開發商公告通知的交房最后期限的次日開始全額計收。四、甲方出租物業的，物業服務費用由甲方或甲方9、協議約定的使用人繳納，甲方承擔連帶責任。五、甲方購房后未入住的空置房屋的物業服務費用，全額計收。六、甲方應遵守購房合同約定的房屋使用用途，不得超范圍使用或改變房屋用途（包括但不限于于住宅內進行辦公、倉儲、開店等行為）；若確需改變，除須符合相關法律法規的規定外，還須獲得有利害關系的業主書面同意后方可實施。第四條 其他有償服務費用一、機動車車位使用費（一）室內機動車位1、室內機動車位產權屬甲方的，無論使用與否，甲方應按 元/車位月的標準向乙方繳納車位服務費，該服務費用于乙方為管理該機動車停放場地提供的清潔、設施維護等支出，其中不包含車輛的保管及保險費用。2、甲方包月租用的室內機動車位，甲方按成都市10、物價局核定標準向乙方繳納車位場地使用費，該費用于乙方為管理該機動車停放場地提供的清潔、設施維護等支出，其中不包含車輛的保管及保險費用。3、甲方臨時使用室內機動車位的，按成都市物價局核定臨時停放的收費標準向乙方繳納車位場地使用費，其中不包含車輛的保管及保險費用。（二）室外機動車位根據成都市機動車停放服務收費管理暫行辦法（市政府第131號令）的規定，本小區室外停車場實行在政府指導價范圍內約定前期收費標準1、甲方包月租用室外機動車位的，按 元/車位月（排氣量1.8升以下含1.8升）、按 元/車位月（排氣量1.8升至2.5升含2.5）、按 元/車位月（排氣量2.5升以上）向乙方繳納車位場地使用費。甲方11、包月停放的摩托車每月按 元的標準繳納場地使用費。該費不包含車輛保管及保險費用。2、甲方臨時使用室外機動車位的，按成都市物價局核定臨時停放的收費標準繳納場地使用費。該費用不包含車輛保管及保險費用。二、其他車輛停放費（含電動三輪車、三輪車、電動自行車、自行車）甲方包月停放的，電動三輪車每月按 元、電動自行車每月按 元、三輪車每月按 元、自行車每月按 元的標準繳納停放費。該停放費用于乙方服務人員管理該非機動車停放場地的成本支出，不包含車輛保管及保險費用。電動車的充電及其他延伸服務的收費標準及服務項目由乙方制定并公示。三、特約服務費用根據業主需求，有收費標準規定的，按規定繳納服務費。沒有收費標準規定的12、，按甲乙雙方協商繳納服務費。修理、維修類的，按材料費加人工費標準繳納服務費。第五條 裝飾裝修管理相關費用1、為加強對裝修施工人員的管理，保證裝飾裝修工作的順利進行，有效維護本物業公共設施、設備的完好、房屋結構安全及公共財產安全，甲方在裝飾裝修前應與乙方及裝飾裝修單位簽定房屋裝飾裝修管理服務協議（三方），應督促裝修施工單位向乙方繳納裝飾裝修協議履約的保證金：_元；2、根據市物價局、市房產管理局（成價費2004239號）規定，甲方在裝修時應向乙方繳納如下相關費用：裝飾裝修管理服務費： 按 元/平方米/天收取，共計 元整（大寫：人民幣 元整）；延期，須按以上標準計算申請延期天數補交上述費用；裝飾裝修13、垃圾清運費（甲方統一袋裝密封按規定時間運至本物業指定裝飾裝修垃圾清運點，由項目物業服務中心統一組織清運）：按 平方米（房屋建筑面積）收取，共計 元整（大寫：人民幣 元整）。第六條 水、電、氣、光纖等公用事業費用甲方按其使用性質，根據市物價局制定的收費標準，按時交納房屋的水、電、氣、光纖等費用。若因水、電等公用事業部門對上述費用按小區總表計量收取時，為保障小區水電等能源正常供應，甲方在房屋交付時，向乙方一次性交納水電周轉金_元；甲方入住后，若因特殊原因（如出差）無法按時交納月使用費時，乙方可從周轉金中扣收,甲方應及時予以補充，以保障周轉金的恒定數額不變。第七條 雙方權利和義務一、 乙方的權利和義14、務1、 根據物業管理條例等相關法律、法規和政策，結合本物業實際情況，制定本物業的物業管理制度。2、 建立健全本物業的檔案資料。3、 乙方可采取勸導或督促甲方遵守及履行本協議及臨時管理規約相關內容，并可采取一切必要措施（包括提醒勸誡、收取違約金、滯納金，張榜公告、中止服務，發送律師函及提起訴訟等）以保證本協議的履行。由此而造成的損失由違反或不遵守和履行本協議的甲方包括業主或使用人承擔。4、 乙方可委托其他專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方。5、 根據本協議向甲方收取物業服務費用；每半年向業主公布一次物業服務費用收支狀況，并定期公布管理服務情況。6、 15、如涉及更換物業服務企業，乙方應于本協議終止時起30個工作日內，將本物業相關資料移交給業主委員會。7、 未經業主大會同意，不得占用本物業的共用部位、共用設施設備（但舉行公益及社區文化活動除外）或改變其用途。8、 遇有乙方須告知甲方的情形，乙方有權通過在物業范圍內張貼公告或在公共媒體上發布公告的方式送達。9、 乙方有權指定專業金融機構進行代收 、代扣水、電及物業服務費等。10、 乙方對甲方出現包括但不限于任意棄置垃圾、排放污染物或噪音、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道及公共綠地，拒付物業服務費損害他人合法權益等行為，可采取包括但不限于要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失、向相關政府16、部門報告等必要措施。二、 甲方權利和義務1、 參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。2、 監督乙方的物業服務行為，就物業服務的有關問題向乙方提出意見和建議。3、 遵守本物業的物業管理制度和臨時管理規約的規定。4、 依據本協議向乙方按時足額繳納物業服務費用和其他甲乙雙方約定或政府部門允許收取的相關費用。5、 裝飾裝修房屋時，遵守與乙方簽訂的裝飾裝修管理服務協議及政府房屋裝修安全管理的有關規定要求。6、 甲方不得改變房屋的使用性質；不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知乙方。在征得乙方17、及相關業主同意后方可使用，并在約定的期限內恢復原狀。如造成破壞、損失的，乙方有權要求甲方限期修復或予以賠償。7、 甲方轉讓房屋時，應事先通知乙方，并協同受讓方一起與乙方辦理終止本協議及簽訂新的前期物業服務協議手續。否則由此給乙方造成的一切損失，由甲方承擔。甲方出租房屋時，應向乙方提供承租人、使用人的相關資料情況。對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和臨時管理規約等造成的損害、損失，甲方承擔連帶民事責任。8、 按照安全、公平、合理的原則，正確處理本物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。當室內共用管線、設施出現故障需要維修時，甲方應積18、極配合乙方進行維修，以減少相鄰業主的損失，若因故意拖延或不配合導致相鄰業主的損失，由甲方承擔相關責任。9、 甲方不得以任何方式干涉乙方對本物業的正常管理和對本物業提供的維修服務。10、 甲方不得以任何理由拒付物業服務費用、乙方代收代繳費用及其它應繳費用。11、 甲方不得違反國家相關規定，私自封閉陽臺、在外墻設置晾衣架、加裝防盜門、窗、柵、網等，隨意搭建安設防護欄、雨棚、花架等；不得在小區內違規私自搭建建筑物及構筑物，如磚混房屋、陽光棚、花架、涼亭等；不得在園區內公共地方懸掛旗幟、天線、銘牌、招牌、廣告或張貼字句（商業戶須符合政府相關規定）；不得損壞、改變本物業的外立面（含外墻、門窗、陽臺和屋頂19、等）。否則，乙方有權要求甲方予以拆除并恢復原狀。12、 本項目房屋山墻中均已鋪設節能層，以提高房屋的節能效果，甲方不得破壞節能層。13、 因維修養護物業確需進入甲方物業專有部位時，甲方應積極配合，由此引起的一切后果（如恢復受損部位等）及產生的一切費用由責任方承擔。甲方阻撓維修養護的進行而造成物業損壞或給其他業主造成損失的，甲方應承擔相應的賠償責任。14、 甲方的個人財產及人身安全在本物業范圍內受到意外侵害時，由實施侵害人承擔責任。乙方應協助有關部門處理相關事宜。(建議最好不要提這個問題 李勇)14、甲方不得堵塞消防通道及門窗，不得挪動和破壞一切消防設施、設備及其控制設施。15、乙方對于其住宅性20、質的房屋，只能用于居住，不得用作開設酒店、商店、倉儲、餐廳、網吧、美容室、幼兒園、棋牌室、辦公場所等經營活動場所或其它用途，也不得將房屋出租或借用給他人用作上述用途。16、在條件許可的情況下，乙方統一制作信箱、奶箱、門牌等，甲方不得私自放置于公共部位（如樓道墻面、單元門等）。第八條 專項維修資金的管理與使用一、根據物業管理條例、成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法及有關法律法規的規定，本物業應建立共用部位、共用設施設備保修期滿后用于大、中修、更新、改造的專項維修資金，購房者必須按相關規定繳存至成都市房產管理局指定的專戶管理銀行(或由開發商代收代繳)。二、專項維修資金的使用、續籌及房屋所有權轉21、讓時專項維修資金的處理，按成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法及其實施細則執行。第九條 保險一、本物業的物業服務費用中不包括房屋共用部位、共用設施設備保險費用及乙方對甲方人身安全和家庭財產負責保護和保管的費用。二、房屋共用部位、共用設施設備的保險乙方可在接受業主大會委托后代辦，保險費用由全體業主按各自專有部分建筑面積的比例分攤。三、甲方的家庭財產（含車輛）、人身安全等私人保險由甲方自行辦理。第十條 建筑物及其附屬設施的公共部分一、 甲方同意小區建筑物及其附屬設施等公共部分由乙方統一規劃、經營、管理，所得收益按收益類型進行處理后，屬于業主部分全部進入小區專項維修資金。二、 公共資源收益處理方式22、1、地面公共停車位出租收益處理方式地面公共停車位出租產生的收入的 作為物業公司管理成本及管理傭金，剩余 扣除相關稅費后進入全體業主專項維修資金。2、 住宅區廣告位收益處理方式廣告位收入的 作為物業公司管理成本及管理傭金， 收入扣除相關稅費后進入全體業主專項維修資金單獨列帳。3、 公共配套設施、場地經營收益A、 小區公共配套設施按收入的 提取傭金，剩余收入扣除相關成本稅費后進入全體業主專項維修資金。B、 外委經營產生的收入的 作為物業公司的管理傭金，剩下的扣除稅費后的直接轉為全體業主專項維修資金。C、 小區內公共場地產生的使用費收入，按收入的 作為物業公司的管理傭金，剩下的扣除相關稅費后進入小區23、全體業主專項維修資金。三、甲方若需使用小區建筑物及其附屬設施的公共部分時，應經乙方書面同意后，在規定范圍內按乙方要求使用；若需辦理政府相關手續的由甲方自行辦理，否則所引起的一切后果均由甲方承擔。四、為保障全體業主的利益，小區建筑物及其附屬設施的公共部分的使用均屬于有償使用范圍，但乙方開展的公益性及社區活動除外。第十一條 物業竣工交付使用后，在保修期內如存在質量問題，由開發商按國家房屋建筑工程質量保修辦法中的相關規定負責維修。第十二條 因下列原因造成服務中斷或損失的，乙方不承擔責任1、 因不可抗力導致物業服務中斷的。2、 乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的。3、因維修養護物24、業共用部位、共用設施設備需要且事先已公告，暫時停水、停電，停止共用設施設備使用等造成損失的。4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的。第十三條 緊急情況的處理在不可預見的情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件。乙方為維護公眾、業主、使用人的切身利益采取緊急救助措施造成甲方財產損失的，雙方按有關法律規定執行。第十四條 違約責任一、乙方違反協議約定，未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。二、甲方違反協議約定，使乙方未達到服務質量約定目25、標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任。三、乙方違反協議約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退多收的費用及超額收取費用的利息。四、甲方違反協議約定，不按本協議約定的收費標準和時間繳納有關費用的，乙方有權要求甲方補交，并從逾期之日起按所欠費用總額每日5收取違約金；凡逾期30日以上者，甲方應按欠款總額的50%向乙方支付違約金；若甲方拒不按本協議約定繳納相關費用，乙方可以公示甲方的名單或拒絕向甲方提供服務，并保留采取法律手段追討欠款的權利。第十五條 在本協議執行期間，如遇不可抗力因素，致使本協議無法履行，雙方按有關法律規定辦理。第十六條 在本協議內26、空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。第十七條 本協議有效期自 年 月 日起至至業主大會依照中華人民共和國國務院第379號令物業管理條例及相關法律、法規、政策選定的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時止的物業服務。第十八條 本協議在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或向物業管理行政主管部申請調解；協商調解無效的，可向本物業所在地人民法院提起訴訟。第十九條 本協議共拾貳頁，壹式貳份，甲乙雙方各執壹份，具有同等法律效力。第二十條 本協議自簽字或蓋章之日起生效。甲方： 乙方： 代表人： 法定代表人：聯系地址： 聯系地址： 電話： 電話： 年 月 日 年 月 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