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1、房地產(chǎn)工程造價(jià)案例分析及合同管理標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)工程造價(jià)案例分析及合同管理標(biāo)準(zhǔn)化漢略地產(chǎn)研究中心漢略地產(chǎn)研究中心貢獻(xiàn)地產(chǎn)智慧貢獻(xiàn)地產(chǎn)智慧 專注培訓(xùn)專注培訓(xùn)/獵頭獵頭第一部分：第一部分：工程造價(jià)分析與成本控制要點(diǎn)工程造價(jià)分析與成本控制要點(diǎn)第二部分：合同標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施第二部分：合同標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施2009.11 深圳第一部分工程造價(jià)分析與成本控制要點(diǎn)工程造價(jià)分析與成本控制要點(diǎn)第一章第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的構(gòu)成解析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的構(gòu)成解析第二章第二章 成本事前控制的方法：目標(biāo)管理成本事前控制的方法：目標(biāo)管理第三章第三章 開發(fā)各階段對(duì)工程造價(jià)的影響及過程控開發(fā)各階段對(duì)工程造價(jià)的影響及過程控制要點(diǎn)制要點(diǎn)第2、四章第四章 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù)成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù)第一章房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的構(gòu)成解析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的構(gòu)成解析31.房地產(chǎn)成本與造價(jià)的組成結(jié)構(gòu)2.項(xiàng)目成本造價(jià)數(shù)據(jù)及比重分析3.影響造價(jià)的關(guān)鍵因素分析4.典型項(xiàng)目的造價(jià)對(duì)比分析5.影響工程造價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和業(yè)務(wù)要素4土地費(fèi)用前期費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)用室外及環(huán)境工程費(fèi)用公共配套工程費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展成成本本（全全成成本本）1.房地產(chǎn)成本的組成結(jié)構(gòu)序號(hào)項(xiàng)目1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開發(fā)間接費(fèi)7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用10開發(fā)期稅費(fèi)11其3、他費(fèi)用12不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)51.房地產(chǎn)成本的組成結(jié)構(gòu)對(duì)比分析：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資對(duì)比分析：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資2003建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)完全成本序號(hào)項(xiàng)目1直接費(fèi)直接工程費(fèi)（實(shí)體）措施費(fèi)（非實(shí)體）2間接費(fèi)規(guī)費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)（施工企業(yè)）3利潤(rùn)4稅金合計(jì)61.房地產(chǎn)成本的組成結(jié)構(gòu)對(duì)比分析：建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成對(duì)比分析：建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成注意區(qū)別造價(jià)與成本財(cái)務(wù)角度的成本；工程經(jīng)濟(jì)范疇的造價(jià)二者聯(lián)系72.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)及比重分析一級(jí)成本科目數(shù)據(jù)：按費(fèi)用類型建造成本的數(shù)據(jù)分析人材機(jī)構(gòu)成按分部分項(xiàng)工程按合同比重83.影響造價(jià)的關(guān)鍵因素分析幾個(gè)層面的成本管理：成本的決定因素和影響因素成本的變動(dòng)性分析全成本的變4、動(dòng)性建造成本的變動(dòng)性分析案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的成本基準(zhǔn)數(shù)據(jù)表94.典型項(xiàng)目的造價(jià)對(duì)比分析幾個(gè)品牌企業(yè)同類項(xiàng)目的數(shù)據(jù)對(duì)比對(duì)比分析：不同企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略的成本狀況105.影響工程造價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和業(yè)務(wù)要素體現(xiàn)不同側(cè)面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各業(yè)務(wù)對(duì)成本的影響：無(wú)效成本的分類與管理方法11第二章 成本事前控制的方法：目標(biāo)管理成本事前控制的方法：目標(biāo)管理121.成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的意義2.成本目標(biāo)的內(nèi)涵與外延3.成本目標(biāo)的制定4.成本目標(biāo)的分解方式5.成本動(dòng)態(tài)的跟蹤與監(jiān)控6.保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施1.成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的意義動(dòng)態(tài)掌握和控制項(xiàng)目總成本水平保證每個(gè)項(xiàng)目的盈利指標(biāo)實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)13u實(shí)行目標(biāo)管理5、的根本意義：u成本目標(biāo)的作用不是上限是基準(zhǔn)保持心中有數(shù)“做了再算”轉(zhuǎn)為“算了再做”2.成本目標(biāo)的內(nèi)涵與外延成本目標(biāo)的內(nèi)涵成本目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)成本目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)的范圍：目標(biāo)范圍可覆蓋全成本、開發(fā)成本、建造成本，是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)；143.成本目標(biāo)的制定15目標(biāo)制定的時(shí)間：目標(biāo)制定的方法：目標(biāo)制定的要求：成本目標(biāo)的評(píng)審與確定：案例分享：成本目標(biāo)全套表格4.成本目標(biāo)的五種分解方式及作用按合約計(jì)劃分解：示范表格按成本科目分解按管理責(zé)任分解：示范表格按財(cái)務(wù)核算模型分解按現(xiàn)金流出時(shí)間分解：示范表格17動(dòng)態(tài)成本的概念與構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生6、成本 概念：成本發(fā)生：5.成本動(dòng)態(tài)的跟蹤與監(jiān)控案例分享：幾種成本月報(bào)對(duì)比動(dòng)態(tài)成本的反饋機(jī)制：控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)反饋信息，預(yù)測(cè)可能變化偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡，保證總目標(biāo)過程與結(jié)果的全面考核185.保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施第三章 開發(fā)各階段對(duì)工程造價(jià)的影響及開發(fā)各階段對(duì)工程造價(jià)的影響及過程控制要點(diǎn)過程控制要點(diǎn)191.成本控制重點(diǎn)與原則概述2.立項(xiàng)階段成本管理3.策劃階段的成本管理4.設(shè)計(jì)階段的成本管理5.發(fā)包階段的成本管理6.施工階段的成本管理7.銷售階段的成本管理8.竣工結(jié)算的成本管理9.維護(hù)階段的成本管理成本控制的7、重點(diǎn)對(duì)象成本控制的重點(diǎn)階段前期與后期不同的控制方式成本控制的責(zé)任劃分1.成本控制的重點(diǎn)與原則概述案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的責(zé)任成本管理文件案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的責(zé)任成本管理文件項(xiàng)目開發(fā)成本控制重點(diǎn)對(duì)象項(xiàng)目開發(fā)成本控制重點(diǎn)對(duì)象投入大、占比重重大的：投入大、占比重重大的：客戶敏感性強(qiáng)的：客戶敏感性強(qiáng)的：市場(chǎng)不規(guī)范的：市場(chǎng)不規(guī)范的：技術(shù)不成熟的：技術(shù)不成熟的：通過對(duì)房地產(chǎn)各類重點(diǎn)成本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)降低成本、提高控制效率的目的。控制的重點(diǎn)階段控制的重點(diǎn)階段控制的重點(diǎn)階段控制的重點(diǎn)階段“70%的成本由設(shè)計(jì)階段確定”？判別：成本的 階段成本的 階段成本的 階段在成本決定階段、控制費(fèi)用低的階段進(jìn)行控制這是預(yù)控的效益8、和核心價(jià)值1，全過程控制的階段全過程控制的階段立項(xiàng)立項(xiàng)策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)發(fā)包發(fā)包施工施工竣工竣工維護(hù)維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程-由虛到實(shí)由虛到實(shí)虛擬：估、概、預(yù)算虛擬：估、概、預(yù)算 控制方式：控制方式：現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) 控制方式：控制方式：項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本控制方式2.立項(xiàng)階段的成本控制主要工作：土地籌劃，市場(chǎng)調(diào)研，成本估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)控制要求：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況，合理確定估算基礎(chǔ)；控制重點(diǎn)：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工作文件：調(diào)研報(bào)告，新項(xiàng)目發(fā)展成9、本估算 可行性研究報(bào)告 案例分享：成本調(diào)研報(bào)告；可行性研究的關(guān)鍵指標(biāo)案例分享：成本調(diào)研報(bào)告；可行性研究的關(guān)鍵指標(biāo)3.策劃階段成本控制主要工作：確定項(xiàng)目定位，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃控制要求：準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品 控制重點(diǎn)：產(chǎn)品檔次（符合地塊價(jià)值），配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求 工作文件：策劃定位報(bào)告 項(xiàng)目發(fā)展成本測(cè)算項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 案例分享：根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求選擇不同產(chǎn)品組合案例分享：根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求選擇不同產(chǎn)品組合4.設(shè)計(jì)階段成本控制方案設(shè)計(jì)主要工作：設(shè)計(jì)單位選擇，方案優(yōu)化，制定成本目標(biāo)（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制定出圖計(jì)劃（結(jié)合合約規(guī)劃）；控制要求：符合項(xiàng)目定位，經(jīng)濟(jì)合理性最10、大，制定相應(yīng)成本目標(biāo)控制重點(diǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度；設(shè)計(jì)周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，基礎(chǔ)形式，特殊設(shè)備和功能要求 工作文件：設(shè)計(jì)任務(wù)書及限額設(shè)計(jì)指引成本目標(biāo) 出圖計(jì)劃 案例分享：結(jié)構(gòu)成本設(shè)計(jì)優(yōu)化流程案例分享：結(jié)構(gòu)成本設(shè)計(jì)優(yōu)化流程4.設(shè)計(jì)階段成本控制擴(kuò)初設(shè)計(jì)主要工作：材料設(shè)備選型，編制部品控制計(jì)劃 控制要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場(chǎng)占有率較高控制重點(diǎn)：電梯，空調(diào)，門窗，欄桿，裝修材料，園建綠化，智能化，消防，防水保溫材料，新材料 工作文件：材料設(shè)備選用意見、部品控制計(jì)劃4.設(shè)計(jì)階段成本控制施工圖設(shè)計(jì)主要工作：編制施工圖預(yù)算，調(diào)整目標(biāo)；落實(shí)限額設(shè)計(jì)；第一次圖紙會(huì)審控制11、要求：圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證；預(yù)算的的準(zhǔn)確性和分析深度；控制重點(diǎn)：限額：鋼筋，砼，外墻，門窗，裝修，管線用量指標(biāo)；錯(cuò)漏碰缺；工作文件：限額設(shè)計(jì)合同條件圖紙會(huì)審紀(jì)要 施工圖預(yù)算及成本目標(biāo)調(diào)整報(bào)告 案例分享：施工圖預(yù)算指標(biāo)分析案例分享：施工圖預(yù)算指標(biāo)分析5.發(fā)包階段成本控制前期準(zhǔn)備主要工作：供應(yīng)商考察，確定招標(biāo)組織和計(jì)劃，準(zhǔn)備招標(biāo)文件及相關(guān)資料控制要求：保證有充分競(jìng)爭(zhēng)性的、適用的供應(yīng)商；圖紙和招標(biāo)文件基本完備圖紙完善控制重點(diǎn)：所選入圍隊(duì)伍的深入摸底，招標(biāo)內(nèi)容范圍規(guī)定明確工作文件：合約規(guī)劃，考察報(bào)告及投標(biāo)資格審批招標(biāo)文件案例分享：合約規(guī)劃模版案例分享：合約規(guī)劃模版5.發(fā)包階段成本控制招標(biāo)過程主要工作：12、發(fā)標(biāo)、答疑、回標(biāo)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、澄清、定標(biāo)控制要求：保證過程嚴(yán)謹(jǐn)，文件資料完整、有效；控制重點(diǎn)：深入評(píng)定技術(shù)、商務(wù)標(biāo)；確保有效承諾和履約保函工作文件：收發(fā)標(biāo)記錄答疑文件評(píng)標(biāo)文件澄清及洽談?dòng)涗浖岸?biāo)審批文件 案例分享：評(píng)標(biāo)表格；澄清文件案例分享：評(píng)標(biāo)表格；澄清文件5.發(fā)包階段成本控制簽約階段主要工作：合同洽談、簽訂合同，內(nèi)部合同交底控制要求：合理的價(jià)格，完備的合同，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)雙贏控制重點(diǎn)：工作內(nèi)容與責(zé)任、進(jìn)度、質(zhì)量、價(jià)款的形成及變更與調(diào)價(jià)條款；違約責(zé)任及退出條款；工作文件：合同文本合同審批文件 6.施工階段成本控制施工準(zhǔn)備主要工作：第二次圖紙會(huì)審，合同交底，施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，施工組織設(shè)計(jì)的確認(rèn)控制要13、求：全面統(tǒng)籌，減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場(chǎng)地使用、進(jìn)度和方案控制重點(diǎn)：三通一平費(fèi)用的控制：水、電、路、土方；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制：辦公室，圍墻；施工組織設(shè)計(jì)審查工作文件：施工組織設(shè)計(jì)6.施工階段成本控制主體施工主要工作：變更與簽證的管理（辦理，統(tǒng)計(jì)，分析）；工程質(zhì)量及工期的控制；材料控制，索賠辦理，支付合同款；控制要求：依據(jù)合同，事先核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)完備，資料齊全；控制重點(diǎn)：控制重大變更；控制關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款，防止超付；每月動(dòng)態(tài)報(bào)表；相關(guān)索賠及時(shí)通知工作文件：成本動(dòng)態(tài)報(bào)表，設(shè)計(jì)變更及簽證系列表單，付款系列表單案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的變更簽證管理規(guī)定案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的變更簽證管理規(guī)定6.施14、工階段成本控制竣工驗(yàn)收主要工作：辦理驗(yàn)收手續(xù)，竣工資料審查（區(qū)別結(jié)算資料）控制要求：符合實(shí)事，及時(shí)辦理控制重點(diǎn)：驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的確認(rèn)；對(duì)隱蔽和拆除工程和中間驗(yàn)收，入伙的配合及保修協(xié)議的落實(shí)工作文件：竣工驗(yàn)收系列資料7.銷售階段成本控制主要工作：營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制（銷售策劃），銷售承諾與資料的把關(guān)控制要求：銷售資料及營(yíng)銷承諾的多專業(yè)評(píng)審（保修期限的確定），營(yíng)銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)管理控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說(shuō)明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營(yíng)銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度支出工作文件：售樓準(zhǔn)備工程方案營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算及執(zhí)行報(bào)表案例分享：營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)15、劃表案例分享：營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃表8.結(jié)算階段成本控制主要工作：結(jié)算辦理、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估控制要求：及時(shí)性，合理性，全面性，系統(tǒng)性控制重點(diǎn)：工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；工期和費(fèi)用索賠，有關(guān)質(zhì)量和配合處罰；超付的可能性；工作文件：結(jié)算及索賠系列表單，項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告案例分享：結(jié)算對(duì)比分析；成本后評(píng)估報(bào)告案例分享：結(jié)算對(duì)比分析；成本后評(píng)估報(bào)告9.物業(yè)維護(hù)管理成本控制主要工作：維護(hù)維修，保修金支付，質(zhì)量缺陷統(tǒng)計(jì)分析控制要求：落實(shí)維修責(zé)任；物業(yè)提前介入，把握全壽命期成本，獨(dú)立、健康運(yùn)營(yíng)，防止物業(yè)管理虧損控制重點(diǎn)：一次性投資與使用成本的平衡，智能化系統(tǒng)，景觀燈具，水景；維修責(zé)任索賠辦理工作文件：支付及索16、賠文件，質(zhì)量缺陷分類統(tǒng)計(jì)表第四章 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù)成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù)381.數(shù)據(jù)庫(kù)建立的目的與作用2.數(shù)據(jù)庫(kù)主要內(nèi)容與形式3.如何建立及維護(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)4.數(shù)據(jù)庫(kù)的案例39目的目的掌握市場(chǎng)信息掌握市場(chǎng)信息積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)匯總公司資源匯總公司資源沉淀業(yè)務(wù)知識(shí)沉淀業(yè)務(wù)知識(shí)衡量工作成效衡量工作成效作用作用保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升1.數(shù)據(jù)庫(kù)建立的目的與作用40成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容分類成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容分類p資源信息：p數(shù)據(jù)信息：p作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：p結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：2.數(shù)據(jù)庫(kù)主要內(nèi)容與形式41l成本數(shù)據(jù)的兩類指標(biāo)l成本數(shù)據(jù)對(duì)象的三個(gè)層次l成本數(shù)據(jù)的相17、關(guān)信息成本數(shù)據(jù)信息的構(gòu)成42數(shù)據(jù)庫(kù)的形式用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理軟件：通用、定制（如萬(wàn)科、金地、招商）如何選擇適合的數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要區(qū)分管理類軟件和信息類軟件結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和管理特征盡可能集成，防止重復(fù)勞動(dòng)43工作內(nèi)容工作內(nèi)容建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標(biāo)建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類；分析整理（準(zhǔn)與分類；分析整理（BCIS的方法）；錄的方法）；錄入與維護(hù)入與維護(hù)工作時(shí)間工作時(shí)間在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢價(jià)、招標(biāo)、在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢價(jià)、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)合而不合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)18、合而不是做為額外的工作是做為額外的工作工作人員工作人員專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合3.如何建立與維護(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)44成本分析的成本分析的原則分析口徑的統(tǒng)一分析口徑的統(tǒng)一面積的可比性面積的可比性利用相似性利用相似性數(shù)據(jù)庫(kù)建立中幾點(diǎn)需要注意的問題數(shù)據(jù)庫(kù)建立中幾點(diǎn)需要注意的問題第二部分第二部分 合同標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施方法合同標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施方法 第五章第五章 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)合同管理綜述第六章第六章 如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)工程合同主要條款如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)工程合同主要條款第七章第七章 不同階段的工程合同管理內(nèi)容不同階段的工程合同管理內(nèi)容第八章第八章 標(biāo)桿企業(yè)如何建立標(biāo)準(zhǔn)合同管理體標(biāo)桿企業(yè)如何建立19、標(biāo)準(zhǔn)合同管理體系系第五章第五章 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)合同管理綜述461.工程項(xiàng)目管理中合同的地位與作用工程項(xiàng)目管理中合同的地位與作用2.房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要合同類型和內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要合同類型和內(nèi)容3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理模式4.行業(yè)內(nèi)合同標(biāo)準(zhǔn)化狀況介紹行業(yè)內(nèi)合同標(biāo)準(zhǔn)化狀況介紹1.工程項(xiàng)目管理中合同的地位與作用合同在項(xiàng)目管理中的核心地位（如圖）主要作用實(shí)現(xiàn)資源的整合，達(dá)成甲方開發(fā)意圖防范風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)標(biāo)的物的形成過程和結(jié)果合同管理的原則對(duì)外：誠(chéng)實(shí)信用，合法雙贏對(duì)內(nèi)：項(xiàng)目全過程管理、全員合同意識(shí)472.房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要合同類型和內(nèi)容按業(yè)務(wù)劃分合同類20、型：工程：設(shè)計(jì)：營(yíng)銷：土地投資：財(cái)務(wù)：行政人力：按合同計(jì)價(jià)種類劃分：?jiǎn)蝺r(jià)總價(jià)；固定可調(diào)483.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理模式合同管理的模式：甲方為主的合同管理：乙方為主的合同管理：第三方為主的合同：甲方內(nèi)部合同管理的組織方式：建議的管理模式：494.行業(yè)內(nèi)合同標(biāo)準(zhǔn)化狀況介紹標(biāo)準(zhǔn)合同的層級(jí)國(guó)際國(guó)家地區(qū)行業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)合同狀況：50第六章第六章 如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)工程合同主要條款如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)工程合同主要條款511.合同標(biāo)的描述與范圍劃分2.雙方的工作3.合同價(jià)款4.合同工期5.質(zhì)量要求6.安全文明及配合7.材料管理8.變更管理9.支付條件與程序10.違約、索賠與獎(jiǎng)懲11.爭(zhēng)議的解決及合同的中止方式121、2.其他附加條件內(nèi)容1.合同標(biāo)的描述與范圍劃分合同標(biāo)的體現(xiàn)的主要內(nèi)容合同標(biāo)的體現(xiàn)的主要內(nèi)容合同范圍劃分的考慮因素合同范圍劃分的考慮因素條款要求522.雙方的工作：主要責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)n承包方責(zé)任包括：n乙方配合義務(wù)：n乙方分包的管理：n甲方的責(zé)任與工作：533.合同價(jià)款：價(jià)格形式、計(jì)價(jià)方式價(jià)格的形式：承包價(jià)格應(yīng)包含的內(nèi)容：計(jì)價(jià)方式可調(diào)價(jià)范圍和方式幾種費(fèi)用的約定：暫定量、暫定價(jià)的處理結(jié)算價(jià)格的組成544.合同工期：總工期及節(jié)點(diǎn)工期，開竣工要求，確認(rèn)方式開工條件及確認(rèn)方式施工總體進(jìn)度要求階段性工期要求竣工條件及確認(rèn)方式工期延誤處理555.質(zhì)量要求：技術(shù)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量控制要求施工技術(shù)措施要求驗(yàn)收22、標(biāo)準(zhǔn)工程樣板的利用控制重點(diǎn)質(zhì)量保修條款566.安全文明及配合：措施要求及費(fèi)用安全文明措施要求配合工作要求有關(guān)措施和配合方面費(fèi)用約定577.材料的管理：供應(yīng)方式、檢驗(yàn)方法等n甲供材料品牌和價(jià)格規(guī)定n甲供材料管理約定n乙供材料的管理n材料樣板管理的方法n材料付款的特殊要求588.變更管理：可變范圍、程序、計(jì)價(jià)等n變更內(nèi)容范圍的約定n量的調(diào)整、價(jià)的調(diào)整原則n變更過程的約定599.支付條件與程序n預(yù)付款的支付n進(jìn)度款付款條件說(shuō)明n進(jìn)度款審核及支付手續(xù)和要求n結(jié)算款與保修金的支付n往來(lái)款扣除方式n甲供材付款的控制n超付款的處理6010.違約、索賠與獎(jiǎng)懲違約責(zé)任及違約金額獎(jiǎng)懲事項(xiàng)及額度索賠的辦理?xiàng)l件及過程23、6111.爭(zhēng)議的解決及合同的中止方式糾紛處理原則爭(zhēng)議解決的方式選擇合同中止及退出的6212.其他附加條件內(nèi)容一系列附件，對(duì)雙方的約束詳細(xì)工作指引溝通方式說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：文件資料要求63第七章第七章 不同階段的工程合同管理內(nèi)容不同階段的工程合同管理內(nèi)容641.招投標(biāo)階段的合同管理2.施工階段的合同管理3.結(jié)算階段的合同管理4.常見風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策1.招投標(biāo)階段的合同管理管理目標(biāo)：職責(zé)劃分組織者、參與者與決策者的職責(zé)（圖）工作內(nèi)容、流程及要點(diǎn)：分為三個(gè)階段招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作招標(biāo)階段合同簽訂階段文檔要求招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作形成責(zé)任小組，擬定招標(biāo)計(jì)劃、方案合約規(guī)劃，界定范圍：落實(shí)圖紙、產(chǎn)品品質(zhì)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工現(xiàn)場(chǎng)條件24、及相關(guān)要求供應(yīng)商考察與資格預(yù)審準(zhǔn)備招標(biāo)文件資料：招標(biāo)過程發(fā)標(biāo)踏勘看樣答疑回標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)澄清定標(biāo)合同簽訂階段合同談判：簽約審批發(fā)放合同編號(hào)及文檔要求合同交底有關(guān)資料移交合同信息管理2.施工階段的合同管理管理目標(biāo)：職責(zé)劃分：甲方履約責(zé)任人、雙方履約管理部門工作內(nèi)容、流程及要點(diǎn)：乙方的履約過程跟蹤甲方的履約管理變更的控制資金與支付的管理文檔管理要求70n工程進(jìn)度跟進(jìn)及節(jié)點(diǎn)工期確認(rèn)：n質(zhì)量檢驗(yàn)及階段驗(yàn)收n安全文明及配合工作n甲方指令的執(zhí)行乙方的履約過程跟蹤乙方的履約過程跟蹤71n圖紙資料的提交n場(chǎng)地等條件提供n支付合同款：n報(bào)建手續(xù)：n分包及甲供材料的協(xié)調(diào)甲方的履約管理甲方的履約管理72變更的控制變更的25、控制n變更的定義與分類n設(shè)計(jì)變更管理程序n現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理方法n變更簽證的量?jī)r(jià)確定n變更原因及責(zé)任分析73資金與支付的管理資金與支付的管理n資金計(jì)劃的編制n實(shí)際進(jìn)度與產(chǎn)值的確認(rèn)n支付手續(xù)和授權(quán)原則n滿足稅務(wù)要求3.結(jié)算階段的合同管理管理目標(biāo)：職責(zé)劃分：結(jié)算主辦部門：權(quán)限設(shè)置結(jié)算依據(jù)提供部門結(jié)算糾紛處理部門其他：支付，備案手續(xù)辦理部門工作內(nèi)容、流程及要點(diǎn)：合同結(jié)算辦理反索賠辦理糾紛處理開展后評(píng)估文檔管理要求75n結(jié)算原則：n結(jié)算的計(jì)劃及立項(xiàng)n結(jié)算時(shí)間的控制n結(jié)算方式：n結(jié)算審核要點(diǎn)n結(jié)算資料構(gòu)成及要求n結(jié)算協(xié)議書內(nèi)容n結(jié)算成本對(duì)比分析合同結(jié)算辦理合同結(jié)算辦理反索賠的辦理反索賠的辦理n索賠分類：n常26、見幾種索賠情況：n辦理時(shí)間要求：n索賠依據(jù)：n注意事項(xiàng)：合同糾紛處理合同糾紛處理n處理原則：n及早預(yù)警：n“收集”有利證據(jù)n分層授權(quán)處理n有效利用資源后評(píng)估的內(nèi)容后評(píng)估的內(nèi)容n項(xiàng)目后評(píng)估：項(xiàng)目后評(píng)估：n合同評(píng)審：合同評(píng)審：n履約評(píng)估：履約評(píng)估：n成本控制評(píng)價(jià)：成本控制評(píng)價(jià)：4.常見合同風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策幾大方面風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源不利的自然條件供方履約能力外部環(huán)境變化：政策、市場(chǎng)內(nèi)部變化：經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)直接表現(xiàn)：不利結(jié)果：7980風(fēng)險(xiǎn)管理方法及手段風(fēng)險(xiǎn)管理方法及手段n有關(guān)工具：n合同條款約定：n內(nèi)部控制要點(diǎn)第八章第八章 標(biāo)桿企業(yè)如何建立標(biāo)準(zhǔn)合同管理標(biāo)桿企業(yè)如何建立標(biāo)準(zhǔn)合同管理體系體系811.合同標(biāo)準(zhǔn)化的組織工作27、與責(zé)任機(jī)構(gòu)2.標(biāo)準(zhǔn)合同的形成過程3.合同后評(píng)價(jià)的方法與要點(diǎn)1.合同標(biāo)準(zhǔn)化的組織工作與責(zé)任機(jī)構(gòu) 按照合同管理的職責(zé)劃分：按類型、分模塊完成標(biāo)準(zhǔn)化的初建工作，形成合同數(shù)據(jù)庫(kù)合同管理制度化，開展經(jīng)常性的維護(hù)工作年度、月度計(jì)劃落實(shí)，做為有關(guān)部門考核內(nèi)容之一822.標(biāo)準(zhǔn)合同的形成過程一般過程擬定內(nèi)容分項(xiàng)和計(jì)劃（人員，時(shí)間）收集資料：以往合同，業(yè)內(nèi)參考版本起草、征求意見會(huì)簽、審批試行、修改，審批、發(fā)布過程及版本記錄幾點(diǎn)注意事項(xiàng)833.合同后評(píng)價(jià)的方法與要點(diǎn)組織方式評(píng)估時(shí)間評(píng)估內(nèi)容評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用84謝謝聆聽！感謝您的支持！本培訓(xùn)可支持開發(fā)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)！感謝您的支持！本培訓(xùn)可支持開發(fā)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)！聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：0755-82640999 13902483155（陸先生）（陸先生）