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1、遠郊大盤之跨界營銷價值報告遠郊大盤之跨界營銷價值報告 東方海外花橋住宅項目東方海外花橋住宅項目 易居中國易居中國上海房屋銷售上海房屋銷售(集團集團)有限公司有限公司 2009年年5月月 報告前述冷與熱的思考 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 新政猛藥新政猛藥 整體放量整體放量 價格震蕩價格震蕩 后市不明后市不明 嘉定大盤嘉定大盤 價格趨高價格趨高 各自圍陣各自圍陣 安亭缺位安亭缺位 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 供應(yīng)集中供應(yīng)集中 產(chǎn)品同質(zhì)產(chǎn)品同質(zhì) 本地客源本地客源 容量有限容量有限 大盤當(dāng)?shù)来蟊P當(dāng)?shù)?一支獨秀一支獨秀 價格瓶頸價格瓶頸 增長乏力增長乏力 有點小有點小 的上海市場的上海市場 有有 有有 的花橋市場的花橋市場 熱熱 2、熱熱 冷冷 有點有點“小熱小熱”的上海市場的上海市場 0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 05年1月4月7月10月06年1月4月7月10月07年1月4月7月10月08年1月4月7月10月09年1月4月 0 5000 10000 15000 20000 供求處于歷史低位供求處于歷史低位 高位運行高位運行 調(diào)整回落調(diào)整回落 歷史高位歷史高位 成交價格回落后振蕩趨穩(wěn)成交價格回落后振蕩趨穩(wěn) 上海商品住宅上海商品住宅供求供求走勢走勢（05年1月-09年4月） 供應(yīng)：08年下半年供求比0.6，供求嚴重失衡，導(dǎo)致09年1-4月份市場主要去化08年下半年存量，03、9年新增供應(yīng)量較小； 成交：09年成交呈逐月回升勢頭，其中3、4兩月份成交量達到08年以來的高點； 成交價：08年6月后樓市步入振蕩調(diào)整階段，目前穩(wěn)定在11000-13000元/平方米左右 ； 全市全市 宏觀市場宏觀市場 供求量均處于歷史低位，價格振蕩，走勢趨穩(wěn)供求量均處于歷史低位，價格振蕩，走勢趨穩(wěn) 數(shù)據(jù)來源于CRIC系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn) 有點有點“小熱小熱”的上海市場的上海市場 樓市小陽春樓市小陽春 07年抑制性調(diào)控和08年全球金融危 機共同的作用的結(jié)果；08年，上海 商品住宅僅成交了891萬平方米； 08年10月22日以后，鼓勵性的調(diào)控 措施頻頻出臺，一方面，在購房成 本上給予了普通購房者優(yōu)惠，另一 方面，更為購房信心鼓了一把勁； 消費者：消費者： 需求反彈需求反彈 釋放釋放 政府：政府： 政策效應(yīng)政策效應(yīng) 市場熱銷樓盤加快推盤節(jié)奏 ，降價促銷力度加快清貨速 度，刺激了購房需求； 開發(fā)商