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1、城市綜合交通樞紐換乘中心建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月22可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄一、總 論61.1. 項目建設背景61.2. 開發建設商簡介61.3. 地塊位置及優勢71.4. 可行性研究報告編制依據101.5. 可行性研究報告研究范2、圍111.6. 研究結論11二、擬建項目概況132.1. 用地面積相關技術數據132.2. 土地用途132.3. 建設規劃要求技術參數132.4. 擬建該項目的規劃設計方案主要參數132.5. 方案概述14三、經濟效益分析166.2.1 . 商業、住宅銷售總收入預計176.3.1.管理費用2.5%：項目總成本*2.5%186.3.2.財務費用10：項目總成本*10%186.3.3.銷售費用2%：銷售預計收入*2%186.3.4.稅 金5.55%： 銷售預計收入*5.55186.3.5.預征土地增值稅： 住宅銷售預計收入*2 商業銷售預計收入*3186.4.2.單位平方米投資額：項目總投資額總建3、筑面積196.5.1. 商業、住宅銷售19四、市場分析2041. XX市房地產市場綜述2042. XX市房地產市場情況2043. 區域市場分析2144. 經營管理策略分析22一、總 論1.1. 項目建設背景XX江蘇置業有限公司與XX市交通局于XX年8月即將簽署“XX綜合交通樞紐換乘中心”綜合開發的框架協議，該項目的前期準備工作正有條不紊展開。同時，按XX市政府部門的有關要求及要點，XX江蘇置業有限公司委托全日新建筑規劃設計（上海）有限公司進行了該項目總體概念性規劃方案設計。根據初步總體概念性規劃設計方案及相關投資建設規模，經初步投資估算該項目總成本為29.36億元,總投資額為38.74億元。項4、目名稱：XX綜合交通樞紐換乘中心項目開發建設商： XX江蘇置業有限公司法定代表人： XX開發建設商地址：XX市鼓樓區云南北路83號天鶴文云大廈9樓項目開發定位： 綜合交通樞紐換乘中心綜合商業 住宅及配套1.2. 開發建設商簡介XX江蘇置業有限公司成立于1997年6月，由中國青年旅行社總社控股、注冊資本2000萬元，具有二級房地產開發資質。 本公司自98年初開始啟動第一個項目中青園。該項目占地面積為20畝,由三幢七層住宅、一幢高層商住樓組成，以其高貴典雅的建筑風格，卓越的建筑品質，周全完善的售后服務為公司贏得了美譽。中青山莊，位于青翠秀麗的紫金山麓，占地面積51.27畝，十三幢住宅總建筑面積705、000多平方米，以其優美的外部環境、完善的施工管理、過硬的施工質量贏得了用戶的極大肯定。XX江蘇置業秉持“講信譽，重實效”的開發信仰，遵循人與自然共依存，建筑與環境相和諧的原理，憑借務實的工作態度，不懈努力，為房地產及相關產業的發展做出自己的貢獻。1.3. 地塊位置及優勢1.3.1. 地塊位置該項目地塊位于XX城東地區紫金山板塊-XX，東臨繞城公路，西臨府軍衛小區，南臨芝嘉路，北臨地鐵二線XX站。XX南路將地塊分割成東西兩塊，西側地塊9.6萬平方米，東側地塊5.1萬平方米。項目占地14.7萬平方米。1.3.2. 地塊現狀1.3.3. 地塊優勢交通優勢地鐵2號線、16號線、17號線在此交匯，繞城6、公路、寧杭公路、滬寧連接線在此通過，十多條公交線在此設站，交通優勢明顯，匯聚大量人流。規劃優勢紫金山板塊堅持高起點規劃，專門邀請國內外著名規劃單位和設計師編制總體規劃、景觀規劃、生態規劃、人文規劃、中心區城市規劃等七項規劃，并嚴格控制管理，確保高標準的規劃落實到位。人文優勢深厚的人文底蘊是紫金山板塊獨有的優勢，人文價值是紫金山板塊最大的價值所在。無論從歷史文化的角度，還是從政治的角度，紫金山都有著無可取代的特殊地位。稱其為“圣地”都不為過，可以說，紫金山是華人心中的“圣地”。生態優勢紫金山作為XX的城市“綠肺”，擁有約20平方公里的原生山景資源，是國家5A級景區,擁有無可替代的山景資源和生態優7、勢，成為XX生態宜居型住宅片區第一首選，更承載著XX人的終極置業夢想。隨著紫金山板塊內軌道交通、商業配套、園區規劃，作為自然與繁華兼備的勝地，板塊人居價值備受認可，1.4. 可行性研究報告編制依據1.4.1.“XX綜合換乘中心”綜合開發框架協議1.4.2. 寧改發200686號市政府關于印發的通知等1.4.3. XX市城市規劃系列實施細則1.4.4. XX市總體規劃1.4.5. 國家城市居住區規劃設計規范1.4.6. 江蘇省建筑安裝工程概、預算定額及相關規定1.5. 可行性研究報告研究范圍本研究范圍主要包括XX市商業、住宅市場分析，建設規模及類型、項目建設方案投資概算、項目經濟效益評價。1.68、. 研究結論在紫金山板塊的快速發展帶動之下，XX擺脫了其城郊結合的區位形象。隨著城市化進程的加速，XX已經漸漸融入主城，成為紫金山板塊住宅開發土地的補給力量，將紫金山豪宅板塊版圖成功東擴。紫金山板塊匯集了大量高端項目，給板塊商業提供了強勁的消費力，地鐵2號線的開通打破了XX地區的交通瓶頸，未來地鐵16號線、17號線也將在此設站，XX綜合交通樞紐巨大的人流量為板塊商業發展開拓了廣闊的市場空間。緊鄰XX交通樞紐的紫金山1號十萬方的高端商業體招商花園城，將引進零售巨頭沃爾瑪、五星級嘉禾影院、知名兒童游樂中心，招商花園城也將是紫金山板塊首家集餐飲、娛樂、休閑為一體的高端生活場，為紫金山板塊提供專屬性服9、務，成為紫金山板塊商業住宅的新標桿。XX綜合交通樞紐與高端商業為一體的先進城市配套將形成與新街口、河西三足鼎立的新興商業區，板塊居住價值具有很大的成長空間，商業物業的價值也將將迎來一輪快速成長。 “XX綜合交通樞紐換乘中心”項目符合國家城市房產開發建設產業政策，該項目不僅是一個多功能立體式的交通樞紐，還規劃了商業配套及高端居住區，為換乘出行的市民提供便捷的餐飲、購物服務。該項目的建設開發相關手續正在辦理或籌備辦理中，項目建設資金完全由開發商自籌。根據對紫金山板塊商業地產及房地產市場分析，預測商業、商品房有良好的市場需求，財務分析結果也表明，該項目經濟效益可行。該項目社會效益、環境效益、經濟效益10、顯著。二、擬建項目概況2.1. 用地面積相關技術數據l 建設用地： 148522平方米2.2. 土地用途l 市政、商業、住宅用地2.3. 建設規劃要求技術參數l 規劃容積率： 3.0l 建筑密度： 50%l 綠地率： 35%2.4. 擬建該項目的規劃設計方案主要參數l 總建筑面積： 479092平方米l 換乘中心 ： 51143平方米l 綜合商業： 158893平方米l 住宅及配套： 190643平方米其中： 住宅145181平方米配套45462平方米（商業18000平方米、車庫23000平方米、幼兒園1800平方米、物業等用房2662平方米）l 停車保養場： 78413平方米2.5. 方案概11、述XX綜合交通樞紐換乘中心位于現有地鐵2號線XX站處，由三個部分組成，換乘中心及綜合商業、停車保養場、住宅及配套。其中，換乘中心及綜合商業分為地上五層與地下一層，一層是公交換乘層及配套商業，二層主要是地鐵換乘層配套商業，三-五層為商業層，地下一層是車輛停放層及配套商業。停車保養場為地上三層，包括屋面共停1100輛車。住宅由16幢18層小高層組成，A（面積70）B（面積80）兩種戶型1920戶。三、經濟效益分析6.1. 項目基本建設及相關配套總成本測算序號項 目總 價（萬元）單位成本（元/m2）備注一土地費用20000.001拆遷費20000417.00基數479092平方米二建設規費5977.12、071住宅及配套3260.00171.00基數190643平方米2綜合商業2717.07171.00基數158893平方米2換乘中心、停車保養場政府減免規費三前期費用9102.751勘察設計費5270.01110.00基數479092平方米2其他費用3832.7480.00基數479092平方米四建安費用225229.261住宅及配套（精裝）76257.204000.00基數190643平方米2綜合商業90569.015700.00基數158893平方米3停車保養場28228.683600.00基數78413平方米4換乘中心30174.375900.00基數51143平方米五配套費用2818213、.841住宅及配套11629.22610.00基數190643平方米2換乘中心、綜合商業13652.34650.00基數210036平方米3停車保養場2901.28370.00基數78413平方米六其他費用5076.881樣板房285.9615.00基數190643平方米2不可預見費用4790.92100.00基數479092平方米七項目總成本293568.806.2. 銷售收入預計6.2.1 . 商業、住宅銷售總收入預計序號銷售分類面積（m2）預計收入(萬元)一住宅及配套單價總價備注1住宅1451812.00290362.002配套商業180002.00360003車位1108個88864小14、計335226.00二綜合商業1商業1588931.50238339.50小計238339.50總 計573565.506.2.2 . 商業持有、住宅銷售收入預計序號銷售分類面積（m2）預計收入(萬元)一住宅及配套單價總價備注1住宅1451812.00290362.002配套商業180002.00360003車位1108個88864總 計335226.006.3. 管理、財務、稅金、預征土地增值稅等費用預計6.3.1.管理費用2.5%：項目總成本*2.5%293568.80*2.5%7339.22（萬元）6.3.2.財務費用10：項目總成本*10%293568.80*10%29356.88（萬15、元）6.3.3.銷售費用2%：銷售預計收入*2%a.商業、住宅銷售 573565.50*2%11471.31（萬元）b.商業持有、住宅銷售 335226.00*2%6704.52（萬元）6.3.4.稅 金5.55%： 銷售預計收入*5.55 a.商業、住宅銷售 573565.50*5.5531832.89（萬元）b.商業持有、住宅銷售 335226.00*5.5518605.04（萬元）6.3.5.預征土地增值稅： 住宅銷售預計收入*2 商業銷售預計收入*3 a.商業、住宅銷售 335226.00*26704.52（萬元）238339.50*37150.19（萬元）b.商業持有、住宅銷售 3316、5226.00*26704.52（萬元）費用小計：a.商業、住宅銷售 93855.01(萬元)b.商業持有、住宅銷售 68710.18(萬元)6.4. 單位平方米投資額預計6.4.1.項目總投資額：項目總成本+管理費用+銷售費用+財務費用+稅金+預征土地增值稅a.商業、住宅銷售 293568.80+93855.01387423.81（萬元）b.商業持有、住宅銷售 293568.80+68710.18362278.98（萬元）6.4.2.單位平方米投資額：項目總投資額總建筑面積a.商業、住宅銷售 387423.814790928086.62（元/平方米）b.商業持有、住宅銷售 362278.9817、4790927561.78（元/平方米）6.5. 項目利潤率預計6.5.1. 商業、住宅銷售 a. 稅后利潤： （銷售總價-項目總投資額）*（1-25）(573565.50-387423.81) *（1-25）=139606.27（萬元）b.投資利潤率（稅后）：稅后利潤項目總投資額 139606.27387423.8136% 6.5.2. 商業持有、住宅銷售a. 稅前利潤： 住宅銷售總價-項目總投資額335226.00-362278.98=-27052.98（萬元）b.15.89萬元平方米商業持有，租賃經營。四、市場分析41. XX市房地產市場綜述核心提示： XX年樓市全面回暖，XX成交量大幅18、上漲。 一級市場：XX年，XX土地市場上半年土地供應22宗，總面積達103.07萬平米；土地市場成交共26宗， 住宅用地面積達110.84萬平米，占總供地面積的65.2%；商業用地面積達11.64萬平米,占總供地面積的11.3%；辦公用地面積達20.6萬平米，占總供應面積的20.0%，其它性質的土地供應總計3.60萬平米，占總供應面積的3.5%。 二級市場：XX年，XX全市新增商品房批售套數31070套，同比下降了18.0%，平均每月新增5178套商品房。XX年上半年，XX市共成交商品住宅32067套，同比上升61.1%；成交面積323.80萬平米，同比上升49.0%。42. XX市房地產市場19、情況核心提示：最近樓市的回暖現象說明房市基本趨穩，大幅下行已不可能。4.2.1.存量分析 2011年1月 份，XX樓市的庫存房源數量才2.1萬套左右，到今年1月份，XX樓市的新房庫存 量一度達到5.5萬套，創下了有史以來XX樓市新房庫存量之最。不過，在進入2月份之后，隨著樓市銷售量逐步反彈，截至7月25日，XX新房庫存量已經跌至4.6萬套，成為今年以來樓市庫存最低點。4.2.2銷售分析7月份歷來是樓市銷售的淡季。不過，今年的狀況則有些不同，根據中原市場研究部統計數據顯示，截至7月25日，7月內全國主要城市的商品房簽約再創新高，環比上月同期增長了6.9%，據統計，截止XX年7月31日晚6時，XX20、全市商品房當月成交8664套，環比6月份成交量上漲了15%之多，自2010年1月份以來單月成交量創兩年半來新高。XX樓市XX年1-7月每月成交量4.2.3 價格分析據有關監控中心統計，XX房價連續三個月上漲。5月份XX房價微漲0.13%，6月份更是出現了0.57%的漲幅，7月份，XX房價再次環比上漲0.49%43. 區域市場分析核心提示：周邊在建商業、住宅項目，與本項目已不僅僅是競爭關系，而更是形成了一種共生關系。周邊商業地產項目：森林摩爾商業街區，位于地鐵2號線鐘靈站，總建筑面積4萬平方米，價格：均價20000元/平米，交付時間：2013年10月 仙鶴門新天地社區商業中心，位于仙鶴門二號路和21、仙林大道交匯處，總建筑面積2.5萬平方米，均價18000元/平方米，交付時間為XX年9月。招商花園城，本項目對面，總建筑面積超10萬100%自持，由招商地產全盤經營。目前招商花園城已經確定入駐的主力店有零售巨頭沃爾瑪、五星級嘉禾影院、蘇寧、招商銀行、KFC、湯姆熊、兒童游樂中心等一批品牌商家。周邊住宅項目：復地御鐘山建筑面積約35萬平米，項目戶型面積為170、220、330平米三種戶型。售價未定。招商紫金山1號，建筑面積近20萬平米，主力戶型180-250平方米。當前均價23000元/平方米。44. 經營管理策略分析核心提示：主題購物樂園，都市娛樂中心從30多萬方的萬達購物廣場，到16萬平方水22、游城，到23萬平方新城市廣場，再到城北10萬平米大觀天地MALL,購物中心層出不窮。面臨諸多同質化商業中心的夾擊，如何脫穎而出？萬達、水游城、新城市和弘陽廣場成功的共性是什么？答案是他們都抓住了“80后”和“90后”這兩個消費群體。而且他們采用的都是一個相同的方法,就是把“購物”和“娛樂”混搭在一起，形成“主題購物樂園，都市娛樂中心” 。綜上所述對于XXXX年及以后幾年內的房地產形勢大致有以下幾個結論：l XX住宅市場需求具有可持續性。l 需求量十分穩定和充足，在XX年與后續幾年都將保持一個較大的體量需求。l XX綜合交通樞紐與周邊高端商業為一體的先進城市配套將形成與新街口、河西三足鼎立的新興商業區，該區域板塊居住價值具有很大的成長空間，商業物業的價值也將將迎來一輪快速成長。本項目不僅是一個多功能立體式的交通樞紐，還規劃了商業配套及高端居住區。在擁有了品質、配套、交通、人文、生態等方面的優勢后，本項目必將會獲得巨大的成功。