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1、xxxx停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司本報(bào)告基于本報(bào)告基于對(duì)廣州汽車(chē)消費(fèi)及車(chē)位現(xiàn)狀的戰(zhàn)略性思考，對(duì)廣州汽車(chē)消費(fèi)及車(chē)位現(xiàn)狀的戰(zhàn)略性思考，深入行業(yè)環(huán)節(jié)研究和匯集權(quán)威市場(chǎng)信息深入行業(yè)環(huán)節(jié)研究和匯集權(quán)威市場(chǎng)信息，對(duì)廣州車(chē)位市場(chǎng)進(jìn)行深入實(shí)地調(diào)查基礎(chǔ)上形成。對(duì)廣州車(chē)位市場(chǎng)進(jìn)行深入實(shí)地調(diào)查基礎(chǔ)上形成。5.x x項(xiàng)項(xiàng) 目目 停停 車(chē)車(chē) 場(chǎng)場(chǎng) 可可 行行 性性 分分 析析2.廣廣 州州 車(chē)車(chē) 位位 供供 需需 情情 況況 分分 析析3.廣廣 州州 車(chē)車(chē) 位位 租租 售售 情情 況況 分分 析析4.員員村村板板塊塊車(chē)車(chē)位位供供應(yīng)應(yīng)及及租租售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析12、.廣廣 州州 汽汽 車(chē)車(chē) 消消 費(fèi)費(fèi) 情情 況況 分分 析析報(bào)告綱要報(bào)告綱要1.廣州汽車(chē)消費(fèi)現(xiàn)狀分析廣州汽車(chē)消費(fèi)現(xiàn)狀分析5.x x項(xiàng)項(xiàng) 目目 停停 車(chē)車(chē) 場(chǎng)場(chǎng) 可可 行行 性性 分分 析析2.廣廣 州州 車(chē)車(chē) 位位 供供 需需 情情 況況 分分 析析3.廣廣 州州 車(chē)車(chē) 位位 租租 售售 情情 況況 分分 析析4.員員村村板板塊塊車(chē)車(chē)位位供供應(yīng)應(yīng)及及租租售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析v 廣東省汽車(chē)擁有量居全國(guó)首位廣東省汽車(chē)擁有量居全國(guó)首位v目前廣東省家用小汽車(chē)擁有量全國(guó)第二，汽車(chē)私v人消費(fèi)量占全國(guó)的三分之一，而以廣州為中心的v珠三角是中國(guó)最大的轎車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)，占了全國(guó)的1v/4市場(chǎng)。v 廣州汽車(chē)保有量達(dá)廣3、州汽車(chē)保有量達(dá)88.588.5萬(wàn)輛萬(wàn)輛v廣州機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量近幾年呈快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，據(jù)權(quán)v威部門(mén)統(tǒng)計(jì)，廣州汽車(chē)保有量從1999年的34.8v萬(wàn)輛已發(fā)展到目前的88.5萬(wàn)輛。v 如今廣州機(jī)動(dòng)車(chē)量已突破如今廣州機(jī)動(dòng)車(chē)量已突破100100萬(wàn)輛萬(wàn)輛圖1：2005-2007年廣州汽車(chē)保有量情況（萬(wàn)（萬(wàn) 輛)廣州汽車(chē)消費(fèi)情況廣州汽車(chē)消費(fèi)情況廣州汽車(chē)消費(fèi)高速增長(zhǎng)廣州汽車(chē)消費(fèi)高速增長(zhǎng)資料來(lái)源：2007年1月28日廣州日?qǐng)?bào)A2 及搜狐網(wǎng)v 家用汽車(chē)成汽車(chē)增長(zhǎng)家用汽車(chē)成汽車(chē)增長(zhǎng)“主力軍主力軍”v2005年廣州市機(jī)動(dòng)車(chē)擁有量83.9%為私人機(jī)動(dòng)v車(chē)。其中42.3萬(wàn)輛的私人小汽車(chē)是私家車(chē)增長(zhǎng)的v主力軍。據(jù)有關(guān)部門(mén)預(yù)測(cè)，2004、6年私家車(chē)的數(shù)量v將突破50萬(wàn)輛。2007年8月私家車(chē)的數(shù)量達(dá)70萬(wàn)v廣州與北京、成都成為全國(guó)私家車(chē)擁有量最多的v三個(gè)城市。圖2：2004-2006年廣州私人小汽車(chē)保有量 單位：萬(wàn)位：萬(wàn)輛廣州汽車(chē)消費(fèi)情況廣州汽車(chē)消費(fèi)情況私家車(chē)主導(dǎo)汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)私家車(chē)主導(dǎo)汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)資料來(lái)源：2007年8月6 新浪網(wǎng)圖3：廣州每百戶(hù)城市居民家用汽車(chē)擁有量 從2002-2006年五年間，廣州每百戶(hù)家庭汽車(chē)擁有量逐年遞增，2006年廣州城市居民家庭家用汽車(chē)擁有量已增至每百戶(hù)9.3輛。每每百戶(hù)汽車(chē)擁有量達(dá)百戶(hù)汽車(chē)擁有量達(dá)9.39.3輛輛（單位：位：輛）廣州汽車(chē)消費(fèi)情況廣州汽車(chē)消費(fèi)情況資料來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)局 廣州人均廣州5、人均GDPGDP已達(dá)已達(dá)1 1萬(wàn)美元，領(lǐng)先全國(guó)各大中城市萬(wàn)美元，領(lǐng)先全國(guó)各大中城市按現(xiàn)行匯率和戶(hù)籍人口計(jì)算，廣州市人均GDP2006年已超過(guò)1萬(wàn)美元，人均GDP同比2005年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)14.4，按世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP1萬(wàn)美元是公認(rèn)的從發(fā)展中狀態(tài)進(jìn)入發(fā)達(dá)狀態(tài)的標(biāo)志線。廣州汽車(chē)消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁廣州汽車(chē)消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁 廣州薪酬漲幅全國(guó)第二廣州薪酬漲幅全國(guó)第二 根據(jù)美世人力資源咨詢(xún)公司近日發(fā)布2006年中國(guó)大陸地區(qū)整體薪酬調(diào)研報(bào)告顯示，在城市排名中，上海以7.7%的平均薪酬漲幅位列城市之首；緊隨其后的城市為廣州，平均增長(zhǎng)為7.6%；北京排名第三，為7.2%。汽車(chē)消費(fèi)潛力需求分析汽車(chē)消費(fèi)潛力需求分析 6、廣州處于汽車(chē)普及率上升最快時(shí)期廣州處于汽車(chē)普及率上升最快時(shí)期根據(jù)美日歐國(guó)家長(zhǎng)達(dá)60年的人均GDP水平與汽車(chē)普及率的統(tǒng)計(jì)分析，汽車(chē)擁有量隨著人均GDP水平的上升而上升。在人均 GDP1000美元時(shí)，美日歐汽車(chē)擁有量平均5-11人一輛，當(dāng)達(dá)到3000美元時(shí)，平均2.5-5人一輛。也就是說(shuō)，在人均GDP1000-3000美元期間是汽車(chē)普及率上升最快的第一個(gè)時(shí)期。據(jù)政府有關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，2006年廣州市目前登記在案的合法摩托車(chē)約為25萬(wàn)輛，2007年全面“禁摩”后，其中將有14萬(wàn)原“摩托車(chē)族”考慮購(gòu)買(mǎi)私家汽車(chē)。50人打算在這兩個(gè)月內(nèi)就“出手”?！昂蠼r(shí)代后禁摩時(shí)代”催生私家車(chē)購(gòu)買(mǎi)熱潮催生私家車(chē)購(gòu)買(mǎi)熱7、潮汽車(chē)消費(fèi)潛力需求分析汽車(chē)消費(fèi)潛力需求分析 1414萬(wàn)萬(wàn)“摩托車(chē)族摩托車(chē)族”考慮購(gòu)買(mǎi)私家汽車(chē)考慮購(gòu)買(mǎi)私家汽車(chē)2006年1-11月份廣州市登記入牌轎車(chē)在300500輛/天，而12月份至今年1月份，廣州市入牌轎車(chē)數(shù)量激增到1000輛/天左右，汽車(chē)消費(fèi)熱潮還將持續(xù)。近兩月廣州每天上牌近兩月廣州每天上牌10001000輛轎車(chē)輛轎車(chē)廣州市政府有關(guān)部門(mén)已明確表示，針對(duì)目前汽車(chē)量激增的局面，廣州將主要通過(guò)市場(chǎng)自行調(diào)控汽車(chē)消費(fèi)，至少5年內(nèi)不會(huì)限制汽車(chē)上牌。廣州至少五年內(nèi)不會(huì)限制汽車(chē)上牌廣州至少五年內(nèi)不會(huì)限制汽車(chē)上牌 廣州已經(jīng)走入廣州已經(jīng)走入“汽車(chē)消費(fèi)時(shí)代汽車(chē)消費(fèi)時(shí)代”，居民，居民收入增加、汽車(chē)消費(fèi)門(mén)檻降低、收8、入增加、汽車(chē)消費(fèi)門(mén)檻降低、“禁摩禁摩”等因素拉動(dòng)新一輪汽車(chē)消費(fèi)熱潮；等因素拉動(dòng)新一輪汽車(chē)消費(fèi)熱潮；隨著汽車(chē)保有量激增，廣州停車(chē)位不隨著汽車(chē)保有量激增，廣州停車(chē)位不足的問(wèn)題將進(jìn)一步激化。足的問(wèn)題將進(jìn)一步激化。小小 結(jié)結(jié)2.廣州車(chē)位供需情況分析廣州車(chē)位供需情況分析5.x x項(xiàng)項(xiàng) 目目 停停 車(chē)車(chē) 場(chǎng)場(chǎng) 可可 行行 性性 分分 析析3.廣廣 州州 車(chē)車(chē) 位位 租租 售售 情情 況況 分分 析析4.員員村村板板塊塊車(chē)車(chē)位位供供應(yīng)應(yīng)及及租租售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析1.廣廣 州州 汽汽 車(chē)車(chē) 消消 費(fèi)費(fèi) 情情 況況 分分 析析廣州現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)（公共停車(chē)場(chǎng)、配建對(duì)外停車(chē)場(chǎng)）2420家，標(biāo)準(zhǔn)泊位約28萬(wàn)個(gè)，加9、上非經(jīng)營(yíng)性的停車(chē)場(chǎng)（如住宅類(lèi)停車(chē)場(chǎng)）總泊位數(shù)約40萬(wàn)個(gè)，按照目前88.5萬(wàn)輛汽車(chē)保有量計(jì)算，廣州車(chē)位絕對(duì)缺口達(dá)50即40萬(wàn)個(gè)以上！車(chē)位供應(yīng)現(xiàn)狀分析停車(chē)場(chǎng)供應(yīng)不足，車(chē)位缺口巨大停車(chē)場(chǎng)供應(yīng)不足，車(chē)位缺口巨大 市區(qū)總泊位僅約市區(qū)總泊位僅約4040萬(wàn)個(gè)，車(chē)位供應(yīng)緊張萬(wàn)個(gè)，車(chē)位供應(yīng)緊張住宅小區(qū)中，目前除了部分高檔住宅及別墅會(huì)以1：1甚至1：2配套車(chē)位外，大多只開(kāi)發(fā)達(dá)到規(guī)劃要求的車(chē)位數(shù)(即0.2泊戶(hù))，部分小區(qū)的戶(hù)數(shù)與車(chē)位比例更高達(dá)15：1；由于前期規(guī)劃落后，八成舊小區(qū)停車(chē)位基本為零。部分小區(qū)戶(hù)數(shù)與車(chē)位比例達(dá)部分小區(qū)戶(hù)數(shù)與車(chē)位比例達(dá)151151圖4：廣州汽車(chē)數(shù)量與車(chē)位供應(yīng)對(duì)比（單位：位：輛）據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)10、，廣州總體車(chē)位增速僅為4，與私家車(chē)17的增長(zhǎng)對(duì)比懸殊，車(chē)位缺口還將進(jìn)一步擴(kuò)大。車(chē)位供應(yīng)增長(zhǎng)僅車(chē)位供應(yīng)增長(zhǎng)僅4 4資料來(lái)源：2006-07-15 南方日?qǐng)?bào) 車(chē)位供應(yīng)現(xiàn)狀分析車(chē)位供應(yīng)現(xiàn)狀分析廣州五成以上汽車(chē)廣州五成以上汽車(chē)“無(wú)家可歸無(wú)家可歸”車(chē)位供應(yīng)現(xiàn)狀分析車(chē)位供應(yīng)現(xiàn)狀分析大量外地汽車(chē)加劇車(chē)位緊缺局勢(shì)大量外地汽車(chē)加劇車(chē)位緊缺局勢(shì)廣州是華南地區(qū)商貿(mào)中心，繁忙商貿(mào)交流、旅游活動(dòng)帶來(lái)大量外地汽車(chē)在廣州停留，從而進(jìn)一步加劇了廣州車(chē)位緊張的局面。未來(lái)車(chē)位供需分析未來(lái)車(chē)位供需分析近近80公共車(chē)位隨時(shí)被取消公共車(chē)位隨時(shí)被取消老城區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)的3.5萬(wàn)個(gè)泊位中，工地類(lèi)停車(chē)場(chǎng)比例達(dá)到79.8，共27930個(gè)泊位；路11、邊停車(chē)場(chǎng)則占11.6，共4091個(gè)泊位；這些泊位由于地產(chǎn)項(xiàng)目的征用和政府部門(mén)整治力度的加強(qiáng)隨時(shí)都可能被取消，即現(xiàn)有永久性公共停車(chē)場(chǎng)僅約3000個(gè)泊位。宏城車(chē)場(chǎng)目前他們正積極爭(zhēng)取與廣州市體育局合作，開(kāi)發(fā)、建設(shè)天河體育中心大型地下停車(chē)場(chǎng)，該停車(chē)場(chǎng)將可提供8000個(gè)停車(chē)位，建成后將可緩解天河中心區(qū)停車(chē)難問(wèn)題。未來(lái)車(chē)位供需分析未來(lái)車(chē)位供需分析市政規(guī)劃車(chē)位有如市政規(guī)劃車(chē)位有如“杯水車(chē)薪杯水車(chē)薪”天河體育中心停車(chē)場(chǎng)：天河體育中心停車(chē)場(chǎng)：80008000個(gè)泊位個(gè)泊位按照廣州城市規(guī)劃，四年內(nèi)，將在北京路、上下九、康王路、農(nóng)林下路等繁華地區(qū)將陸續(xù)新添37個(gè)停車(chē)場(chǎng)，總共8500個(gè)永久泊位。老城區(qū)老城區(qū)3737個(gè)停12、車(chē)場(chǎng)：個(gè)停車(chē)場(chǎng)：85008500個(gè)泊位個(gè)泊位體育中心停車(chē)場(chǎng)農(nóng)林下路停車(chē)場(chǎng)北京路停車(chē)場(chǎng)上下九停車(chē)場(chǎng)分析：相對(duì)全市40萬(wàn)的車(chē)位缺口，16500個(gè)泊位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能緩解未來(lái)的停車(chē)需求，隨著汽車(chē)數(shù)量的高速增長(zhǎng)，車(chē)位緊張局面將無(wú)法扭轉(zhuǎn)。廣州汽車(chē)消費(fèi)增長(zhǎng)明顯快于車(chē)位增廣州汽車(chē)消費(fèi)增長(zhǎng)明顯快于車(chē)位增長(zhǎng)，車(chē)位緊張的情況未來(lái)幾年將會(huì)更長(zhǎng)，車(chē)位緊張的情況未來(lái)幾年將會(huì)更為突出；為突出；政府通過(guò)政策調(diào)控規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)短時(shí)政府通過(guò)政策調(diào)控規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)短時(shí)難以緩解車(chē)位緊張局勢(shì)。難以緩解車(chē)位緊張局勢(shì)。小小 結(jié)結(jié)3.廣州車(chē)位租售情況分析廣州車(chē)位租售情況分析5.x x項(xiàng)項(xiàng) 目目 停停 車(chē)車(chē) 場(chǎng)場(chǎng) 可可 行行 性性 分分 析析2.廣廣 州州13、 車(chē)車(chē) 位位 供供 需需 情情 況況 分分 析析4.員員村村板板塊塊車(chē)車(chē)位位供供應(yīng)應(yīng)及及租租售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析1.廣廣 州州 汽汽 車(chē)車(chē) 消消 費(fèi)費(fèi) 情情 況況 分分 析析兩年內(nèi)價(jià)格飆升2173元/總體來(lái)看，近幾年廣州車(chē)位價(jià)格隨著房?jī)r(jià)上漲而逐年上升，2004年的車(chē)位價(jià)格僅為4361元/平方米（按建筑面積計(jì)），截至2006年10月，車(chē)位價(jià)格已飆升到6534元/平方米，增長(zhǎng)迅速。說(shuō)明：車(chē)位單價(jià)按車(chē)位建筑面積計(jì)算，車(chē)位建筑面積一般為35-50之間，而實(shí)用面積為1012左右。廣州市宣布從2007年1月開(kāi)始全面“禁摩”后，2006年12月廣州車(chē)位均價(jià)隨即飆到8547元/平方米，（如按實(shí)用面積為50計(jì)，14、達(dá)17094元/），比11月(6438元/平方米)狂漲了2109元/平方米，漲幅超過(guò)三成。價(jià)格走高成為趨勢(shì)價(jià)格走高成為趨勢(shì)車(chē)位價(jià)格現(xiàn)狀分析車(chē)位價(jià)格現(xiàn)狀分析2006年底再攀新高，達(dá)17094元/區(qū)域區(qū)域20042004年（元年（元/）20052005年（元年（元/）20062006年（元年（元/）全 市8722836813068越秀區(qū)95461277817586荔灣區(qū)9872686610542海珠區(qū)121941053414822天河區(qū)101081022213088白云區(qū)9302995611630黃埔區(qū)620470129804番禺區(qū)5046620410322花都區(qū)689063368758數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)15、來(lái)源：廣州房管局源：廣州房管局表1：2004-2006年廣州車(chē)位售價(jià)情況（按照車(chē)位實(shí)用面積計(jì)算）車(chē)位價(jià)格現(xiàn)狀分析車(chē)位價(jià)格現(xiàn)狀分析由于土地資源稀缺，加上老城區(qū)龐大的汽車(chē)數(shù)量，老城區(qū)車(chē)位供應(yīng)相比其他區(qū)域緊張，車(chē)位價(jià)格水平一直為全市最高，2006年110月份越秀區(qū)車(chē)位均價(jià)高達(dá)8793元/平方米遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市車(chē)位售價(jià)水平，少數(shù)車(chē)位總價(jià)更高達(dá)40萬(wàn)元。車(chē)位價(jià)格現(xiàn)狀分析車(chē)位價(jià)格現(xiàn)狀分析 中心區(qū)車(chē)位緊張，價(jià)格高企中心區(qū)車(chē)位緊張，價(jià)格高企 老城區(qū)車(chē)位稀缺，售價(jià)最高老城區(qū)車(chē)位稀缺，售價(jià)最高由于中心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓密集，商務(wù)頻繁，車(chē)位需求也很大。如珠江新城、天河北、環(huán)市東、濱江東等區(qū)域的車(chē)位價(jià)格也在1530萬(wàn)元/個(gè)左右16、；此外，高檔豪宅小區(qū)也因良好的地段優(yōu)勢(shì)和高檔物業(yè)管理水平而售價(jià)頗高。中心中心商務(wù)區(qū)巨大停車(chē)需求拉升售價(jià)商務(wù)區(qū)巨大停車(chē)需求拉升售價(jià)區(qū)區(qū) 域域車(chē)位售價(jià)水平車(chē)位售價(jià)水平售價(jià)舉例售價(jià)舉例老城區(qū)：越秀區(qū)、荔灣區(qū)等商務(wù)區(qū)（珠江新城、天河北）豪宅區(qū)：濱江東一線江景豪宅等2040萬(wàn)元個(gè)東湖御苑 42-48萬(wàn)中信公寓0萬(wàn)左右東山雅筑萬(wàn)左右南國(guó)花園23-26萬(wàn)星匯園 30-38萬(wàn)富力銀禧花園 21萬(wàn)左右一般市中心小區(qū)：白云區(qū)、海珠區(qū)、天河?xùn)|等1220萬(wàn)元個(gè)駿景花園15萬(wàn)左右君林天下 15萬(wàn)左右遠(yuǎn)郊小區(qū)（番禺區(qū)、花都區(qū)、黃埔等）812萬(wàn)元個(gè)麗江花園10萬(wàn)左右金碧御水山莊12萬(wàn)左右車(chē)位價(jià)格現(xiàn)狀分析車(chē)位價(jià)格現(xiàn)狀分析 廣17、州市各區(qū)域車(chē)位售價(jià)水平廣州市各區(qū)域車(chē)位售價(jià)水平以上為之前的銷(xiāo)售情況，許多以銷(xiāo)售完畢以上為之前的銷(xiāo)售情況，許多以銷(xiāo)售完畢 根據(jù)從2004年11月15日開(kāi)始實(shí)行的廣州市住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)停放保管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，停在露天車(chē)位的小車(chē)保管服務(wù)費(fèi)最高限價(jià)是150元月，停在室內(nèi)車(chē)位的保管服務(wù)費(fèi)最高限價(jià)是400元月。車(chē)位租賃情況車(chē)位租賃情況車(chē)位類(lèi)型月保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月）商場(chǎng)、賓館酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所、寫(xiě)字樓停車(chē)場(chǎng)1500小區(qū)室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)400廣州市停車(chē)場(chǎng)停放保管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 20042004年起年起政府對(duì)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)限價(jià)政府對(duì)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)限價(jià) 雖然政府對(duì)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限價(jià)，但由于沒(méi)有對(duì)二手車(chē)位轉(zhuǎn)租價(jià)格限定，轉(zhuǎn)租價(jià)18、格仍由市場(chǎng)決定，由于車(chē)位緊張，車(chē)位轉(zhuǎn)租租金水平在4001000元/月，少數(shù)車(chē)位緊張的豪宅甚至可租到2000元/月。二手轉(zhuǎn)租市場(chǎng)活躍，最高可租二手轉(zhuǎn)租市場(chǎng)活躍，最高可租20002000元元/月以上月以上 汽車(chē)數(shù)量快速增長(zhǎng)導(dǎo)致車(chē)位緊缺，汽車(chē)數(shù)量快速增長(zhǎng)導(dǎo)致車(chē)位緊缺，車(chē)位價(jià)格不斷攀升；車(chē)位價(jià)格不斷攀升；政府對(duì)車(chē)位月保限價(jià)促使多數(shù)小區(qū)政府對(duì)車(chē)位月保限價(jià)促使多數(shù)小區(qū)車(chē)位只售不租，使車(chē)位交易和投資進(jìn)車(chē)位只售不租，使車(chē)位交易和投資進(jìn)一步活躍。一步活躍。小小 結(jié)結(jié)4.員村板塊車(chē)位供應(yīng)及租售現(xiàn)狀分析員村板塊車(chē)位供應(yīng)及租售現(xiàn)狀分析5.x x項(xiàng)項(xiàng) 目目 停停 車(chē)車(chē) 場(chǎng)場(chǎng) 可可 行行 性性 分分 析析2.廣廣 州州 19、車(chē)車(chē) 位位 供供 需需 情情 況況 分分 析析3.廣廣 州州 車(chē)車(chē) 位位 租租 售售 情情 況況 分分 析析1.廣廣 州州 汽汽 車(chē)車(chē) 消消 費(fèi)費(fèi) 情情 況況 分分 析析區(qū)域車(chē)位需求分析區(qū)域車(chē)位需求分析 xx項(xiàng)目地處廣州中央商務(wù)中心以及天河區(qū)政府旁，屬于城市中心后花園-員村居住板塊,周邊聚集龐大的住宅群，包括珠江新城CLD員村板塊天河公園板塊等，這些具有強(qiáng)大消費(fèi)實(shí)力的高級(jí)管理人員、私企老板、生意人多選擇在該區(qū)域內(nèi)購(gòu)房置業(yè)，是汽車(chē)、車(chē)位最大的消費(fèi)群體。三大板塊聚集廣州最龐大汽車(chē)消費(fèi)群三大板塊聚集廣州最龐大汽車(chē)消費(fèi)群珠江新城CLD員村板塊天河公園板塊 員村板塊作為廣州中央商務(wù)區(qū)、豪宅區(qū)的后花園區(qū)域20、，聚集了眾多高級(jí)寫(xiě)字樓、豪宅小區(qū)。由于樓盤(pán)本身的素質(zhì)、入住率、住客的消費(fèi)能力、車(chē)輛的擁有量都比較高，因此區(qū)內(nèi)住戶(hù)對(duì)車(chē)位的需求巨大。員村板塊區(qū)域蘊(yùn)藏大量具潛力的消費(fèi)力買(mǎi)家員村板塊區(qū)域蘊(yùn)藏大量具潛力的消費(fèi)力買(mǎi)家區(qū)域車(chē)位需求分析區(qū)域車(chē)位需求分析由于本區(qū)域擁有大量住宅小區(qū)樓群，多數(shù)住宅小區(qū)為高層建筑，容積率高，人口密度大，車(chē)位供應(yīng)明顯不足。龐大住宅小區(qū)群龐大住宅小區(qū)群,車(chē)位配套供應(yīng)不足車(chē)位配套供應(yīng)不足車(chē)位供應(yīng)分析車(chē)位供應(yīng)分析 員村板塊車(chē)位供應(yīng)相對(duì)滯后員村板塊車(chē)位供應(yīng)相對(duì)滯后附近缺少停車(chē)場(chǎng)，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足本區(qū)域日常購(gòu)物休閑出行停車(chē)需求，多數(shù)購(gòu)物超市不得不開(kāi)辟門(mén)前有限的空地作為臨時(shí)停車(chē)位。公共停車(chē)場(chǎng)車(chē)位供應(yīng)有21、限公共停車(chē)場(chǎng)車(chē)位供應(yīng)有限 本區(qū)域車(chē)位售價(jià)多數(shù)在10-15萬(wàn)之間，10-12萬(wàn)加位的車(chē)位交易量最多。停車(chē)場(chǎng)月保多數(shù)按政府限價(jià)規(guī)定為400元/月。車(chē)位交投活躍，售價(jià)高企車(chē)位交投活躍，售價(jià)高企車(chē)位租售情況車(chē)位租售情況從周邊中介公司提供的租售信息顯示，本區(qū)域車(chē)位交易成交量大，各中介每月平均交易量在1520個(gè)之間，且成交速度快，2006年10月份以來(lái)，各中介代理車(chē)位交易量明顯上漲，顯示本區(qū)域隨著“禁摩”后汽車(chē)擁有量的激增而需求更為強(qiáng)勁。二手車(chē)位交易量大，成交迅速二手車(chē)位交易量大，成交迅速 車(chē)位價(jià)格堅(jiān)挺，多數(shù)在車(chē)位價(jià)格堅(jiān)挺，多數(shù)在1010萬(wàn)元萬(wàn)元/個(gè)以上個(gè)以上x(chóng)x周邊小區(qū)車(chē)位租售情況車(chē)位租售及供應(yīng)情況車(chē)位22、租售及供應(yīng)情況樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)車(chē)位數(shù)量車(chē)位數(shù)量住宅數(shù)量住宅數(shù)量所占比例所占比例月月 租租 金金車(chē)車(chē) 位位 售售 價(jià)價(jià)康盛華庭康盛華庭76個(gè)90套84%400元/月18萬(wàn)/個(gè)海景花園海景花園500個(gè)1100套45%450元/月售完?yáng)|璟花園東璟花園286個(gè)668套42%400元/月現(xiàn)在只賣(mài)不租，最低價(jià).萬(wàn)/個(gè)珠江太陽(yáng)城珠江太陽(yáng)城一期142個(gè)出售（約20個(gè)只租）約400套25%40元/月售價(jià)為28-29萬(wàn)/個(gè)都市蘭亭都市蘭亭300個(gè)1300套23%400元/月現(xiàn)在只賣(mài)不租，價(jià)格15-18萬(wàn)/個(gè)東方新世界東方新世界600個(gè)1042套57%400元/月只租不售翠湖山莊翠湖山莊1100個(gè)1600套69%423、00元/月1.5萬(wàn)/個(gè)華江花園華江花園約200個(gè)700套29%400元/月現(xiàn)在只租不賣(mài),價(jià)格10萬(wàn)/個(gè)雋園雋園728套暫不售，按小時(shí)收費(fèi)，2.5元/時(shí) 4個(gè)小時(shí)以上按日計(jì)，為6元/天xxxx居民車(chē)位租售調(diào)查情況居民車(chē)位租售調(diào)查情況序號(hào)序號(hào)姓名姓名車(chē)型號(hào)車(chē)型號(hào)每月停車(chē)費(fèi)用每月停車(chē)費(fèi)用接受價(jià)位（元）接受價(jià)位（元）1鐘生曙光SUV400元/月23萬(wàn)左右2曾生別克400元/月18-20萬(wàn)3雷生TIDA400元/月18萬(wàn)4李小姐TIDA400元/月20萬(wàn)5羅生現(xiàn)代尹蘭特300元/月18萬(wàn)6沈生別克400元/月20萬(wàn)以下7石生海馬免費(fèi)停在公司（但可接受小區(qū)400元/月）15萬(wàn)左右8陳生日產(chǎn)免費(fèi)停在公司 124、5萬(wàn)左右9婁小姐大眾400元/月18萬(wàn)左右10張生大眾400元/月16萬(wàn)左右11甘生北京現(xiàn)代400元/月10-15萬(wàn)12何生經(jīng)濟(jì)型小車(chē)400元/月13-15萬(wàn)13黎生三菱400元/月20萬(wàn)以下14宋小姐天籟400元/月10萬(wàn)15萬(wàn)生東風(fēng)日產(chǎn)400元/月15-16萬(wàn)（超20萬(wàn)絕不考慮）v具調(diào)查項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)車(chē)位銷(xiāo)售及租售情況均價(jià)為萬(wàn)左右v具xx居民民意抽查，車(chē)主接受價(jià)格在萬(wàn).綜合項(xiàng)目自身?xiàng)l件、地理位置、發(fā)展前景建議項(xiàng)目車(chē)位售價(jià)在萬(wàn)。5.xx項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)可行性分析項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)可行性分析2.廣廣 州州 車(chē)車(chē) 位位 供供 需需 情情 況況 分分 析析3.廣廣 州州 車(chē)車(chē) 位位 租租 售售 情情 況況 分分25、 析析4.員員村村板板塊塊車(chē)車(chē)位位供供應(yīng)應(yīng)及及租租售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析1.廣廣 州州 汽汽 車(chē)車(chē) 消消 費(fèi)費(fèi) 情情 況況 分分 析析 市場(chǎng)可行性分析市場(chǎng)可行性分析廣州汽車(chē)保有量增速與車(chē)位供應(yīng)增速矛盾不斷加深，市場(chǎng)對(duì)車(chē)位的需求將繼續(xù)飆升。本項(xiàng)目位于CBD后花園員村板塊，市場(chǎng)潛力巨大，開(kāi)發(fā)前景十分看好。但鑒于當(dāng)前車(chē)位緊缺、價(jià)格看漲的市場(chǎng)背景，加上未來(lái)34年政府規(guī)劃眾多大型市政停車(chē)場(chǎng)的相繼推出，建議盡快規(guī)劃建設(shè)本項(xiàng)目推出市場(chǎng)。項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)停放情況項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)停放情況項(xiàng)目車(chē)位需求情況項(xiàng)目車(chē)位需求情況根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)反映，小區(qū)每天有大約200臺(tái)左右車(chē)出入停車(chē)場(chǎng)；以上圖片為項(xiàng)目負(fù)三層停車(chē)場(chǎng)在晚上7點(diǎn)8點(diǎn)半時(shí)段的停26、車(chē)情況，都基本出現(xiàn)爆滿(mǎn)情況，可以看出小區(qū)內(nèi)的車(chē)位需求是極大的。經(jīng)濟(jì)可行性分析經(jīng)濟(jì)可行性分析基于本區(qū)域的車(chē)位供求現(xiàn)狀和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的研判，預(yù)計(jì)車(chē)位價(jià)格將持續(xù)上漲，本項(xiàng)目售價(jià)在2008年將可維持在23萬(wàn)元/個(gè)之間。本項(xiàng)目規(guī)劃2層停車(chē)場(chǎng)，共有數(shù)量在680個(gè)左右；同時(shí)由于出租回報(bào)率較低，建議采取“只售不租”的辦法，如此，則可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化。預(yù)計(jì)今年正式出臺(tái)的物權(quán)法將重新確定未來(lái)車(chē)位所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法(草案)的第七十六條：會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。但是按照草案“有約定的，按照約定”條文，開(kāi)發(fā)商可與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)27、議，約定車(chē)庫(kù)的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。從而回避此風(fēng)險(xiǎn)。隨著車(chē)輛與車(chē)位矛盾的日益激化到一定程度，成為影響社會(huì)穩(wěn)定局勢(shì)的不利因素時(shí)，政府將加大力度對(duì)車(chē)位進(jìn)行強(qiáng)制干預(yù)，主要包括：大量增建市政永久性停車(chē)場(chǎng)，緩解中心城區(qū)車(chē)位緊張；嚴(yán)格規(guī)定新批建小區(qū)車(chē)位配比；恢復(fù)用作他途的停車(chē)場(chǎng)功能；取消私家車(chē)位，甚至禁止車(chē)位銷(xiāo)售，增大公共車(chē)位循環(huán)利用。政策風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)分析v綜合以上分析，本項(xiàng)目的興建將有助于緩解本綜合以上分析，本項(xiàng)目的興建將有助于緩解本區(qū)域車(chē)位緊張局面，市場(chǎng)前景可期，同時(shí)可區(qū)域車(chē)位緊張局面，市場(chǎng)前景可期，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化，車(chē)位開(kāi)發(fā)具備以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化，車(chē)位開(kāi)發(fā)具備可行性?？尚行浴＝Y(jié)結(jié)28、 論論附件附件:車(chē)位銷(xiāo)售建議車(chē)位銷(xiāo)售建議v項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目共個(gè)車(chē)位，家樂(lè)福合作使用個(gè)、橫隆個(gè)、煤炭個(gè)、喜隆個(gè)、公司個(gè)。（以上是不可銷(xiāo)售共個(gè)車(chē)位）.v導(dǎo)致情況：車(chē)位充裕，使用不緊張。造成銷(xiāo)售困難及售價(jià)不高。v解決方式：1.建議發(fā)展商在配合銷(xiāo)售方式上，在負(fù)三層劃分兩個(gè)區(qū)域可售與不可售造成居戶(hù)多車(chē)位少，造成車(chē)位緊張局勢(shì)，配合系列廣告宣傳及統(tǒng)一銷(xiāo)售人員口徑，完成銷(xiāo)售任務(wù)。2.開(kāi)始銷(xiāo)售前一個(gè)月發(fā)告示,通知業(yè)主樓盤(pán)車(chē)位只售不租,停止月保.3.為了配合銷(xiāo)售與防止業(yè)主租家樂(lè)福夜間停車(chē)位,建議發(fā)展商與家樂(lè)福協(xié)商商場(chǎng)關(guān)門(mén)后家樂(lè)福合作使用車(chē)位,不可在停放其它車(chē)輛.銷(xiāo)售建議銷(xiāo)售建議銷(xiāo)售建議銷(xiāo)售建議推貨建議：推貨建議：分三次推貨第一次推負(fù)三層劃分后剩余貨量為80個(gè)左右。三次推貨，將價(jià)格逐步提升，每次推貨少形成業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位緊張局勢(shì)，有利于配合銷(xiāo)售速度，為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大利益。銷(xiāo)售均價(jià)建議銷(xiāo)售均價(jià)建議:參照其他樓盤(pán)的定價(jià)方式，我司認(rèn)為按照車(chē)位面積及類(lèi)型區(qū)分，定價(jià)分別為：23萬(wàn)左右,具體價(jià)格見(jiàn)銷(xiāo)售價(jià)格表.