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1、松崗項目定位策劃報告松崗項目定位策劃報告 深圳市星彥地產顧問有限公司深圳市星彥地產顧問有限公司 20102010年年1010月月 謹呈：深圳市朗日實業發展有限公司謹呈：深圳市朗日實業發展有限公司 目錄：目錄： 項目認識項目認識： 開發思考開發思考： 第二部分：市場環境第二部分：市場環境 第一部分：項目理解第一部分：項目理解 第三部分：開發機會第三部分：開發機會 第四部分：項目定位第四部分：項目定位 第五部分：啟動建議第五部分：啟動建議 項目認識：項目認識： 技術指標技術指標 占地：31036 ，容積率：3.2，建面：99315.2 占地：24580 ，容積率：4.0，建面：98320 占地：32、3748 ，容積率：3.5，建面：118118 合計：315753.2315753.2 超超3030萬建面，涵蓋住宅、商業、辦公、旅館的城市綜合體項目萬建面，涵蓋住宅、商業、辦公、旅館的城市綜合體項目 南面臨南面臨 東方大東方大 道，路道，路 面寬，面寬， 現整修現整修 中中 號地塊現狀為未拆遷廠房號地塊現狀為未拆遷廠房 東南面為金帝都大酒店及平房東南面為金帝都大酒店及平房 號地塊現狀為未拆遷廠房號地塊現狀為未拆遷廠房 項目認識：項目認識： 項目四至項目四至 地塊北高地塊北高 南低，坡南低，坡 度較大度較大 號地塊北面現狀為空地號地塊北面現狀為空地 號地塊東面現為制衣廠號地塊東面現為制衣廠 號3、地塊現為未拆遷廠房號地塊現為未拆遷廠房 地塊現為未拆遷廠房，道路規整，但周邊環境較混雜地塊現為未拆遷廠房，道路規整，但周邊環境較混雜 號地塊西面為新建民房號地塊西面為新建民房 號地塊西南面為新建統建樓號地塊西南面為新建統建樓 項目認識：項目認識： 項目四至項目四至 東、南兩面臨干道，形象佳 東、南兩面均臨主干道，形象佳，為將來的 商業、酒店、辦公樓的通達性提供最佳保證 、號地塊割裂 小路割裂兩地塊，影響商業的整體性 周邊廠房和農民房的影響 西、北兩面均為廠房和民房包圍，區域形象 不佳，降低住宅品質 關于住宅部分 周邊環境混雜，如何運用自身園林遮如何運用自身園林遮 蔽影響及提升住宅居住舒適度是蔽影響及提升住宅居住舒適度是 規劃的重點規劃的重點 關于商業部分 地塊東臨松崗大道，南臨東方大道，兩者均 為區域主干道，形象好，昭示性強，如何如何 利用其提升項目的商業價值是規利用其提升項目的商業價值是