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1、中明新都會商業綜合體項目中明新都會商業綜合體項目 整體定位與發展戰略報告整體定位與發展戰略報告 中明控股集團 中明新都會項目組 第一部分：界定本報告需解決的核心問題第一部分：界定本報告需解決的核心問題 S S- -CC- -QQ基本結構基本結構界定問題的分析模型界定問題的分析模型 ？ R1R1 非期望結果 由特定情境導致 的特定結果 R2R2 期望結果不 喜歡某一結果， 想得到其它結果 S=S=情境情境 C=R1,R2C=R1,R2 Q=如何從如何從R1到到R2 現實情景與開發目標的對比現實情景與開發目標的對比 界定：本報告需解決的核心問題界定：本報告需解決的核心問題 R1R1 （現實情景）（2、現實情景） R2R2 （開發目標）（開發目標） 本報告需解決的核心問題本報告需解決的核心問題 公司未有商業地產經驗和資源，對自身的 初始資金啟動量、后續現金流排布、可持 物業比例，預期年投資回報率、建設招商 及運營周期、回報周期等指標不明確； 期望在物業價值最大化的基礎 上，實現最高的投資回報率； 提出有關本項目物業類型、商業體量、啟動區及 啟動模式方面的建議，在幫助公司滿足初始資金 投入、后續現金流運作的前提下，實現相對的投 資回報最大化； 商業部分的面積、建筑覆蓋率等指標未定 在政府已確定的項目整體指標 中，分析并剝離出該部分，并 對其進行物業類型，組合定位 即能滿足最大收益，又能滿足 規3、劃審批要求； 對于既能保證市場定位實現，又能滿足政府規劃 審批要求，并可實現相對最大收益回報的各物業 類型和功能組合的假設和驗證； 政府希望該項目作為區域核心，可在商業 綜合體地塊中做若干公建高樓，滿足形象 要求，但未限制一定要做，且未約定高樓 內功能； 希望在市場滿足條件的前提下， 做若干高樓，兼顧政府形象要 求，并同時保證項目的盈利性 如何在確保市場有足夠需求的前提下，兼顧政府 的形象要求？對高樓的棟數、體量、功能、目標 客戶和產品特征進行定位； 現實情景與開發目標的對比現實情景與開發目標的對比 界定：本報告需解決的核心問題界定：本報告需解決的核心問題 R1R1 （現實情景）（現實情景） R2R2 （開發目標）（開發目標） 本報告需解決的核心問題本報告需解決的核心問題 肥城市整體商業發展層級較低，無 明確的規劃發展方向； 項目所在肥城新興發展區域之一， 商業尚未發展起來，商業認知度不