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1、 XXXX（XXXX）物流產(chǎn)業(yè)）物流產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告園項目可行性研究報告 XXXX發(fā)展股份有限公司發(fā)展股份有限公司20182018 年年 1212 月月 1.2項目基本情況項目基本情況投資總額及資金來源：投資總額及資金來源：投資總額 74790.71 萬元，49%為自有資金，51%為銀行貸款項目名稱：項目名稱：XX（XX）物流產(chǎn)業(yè)園投資單位：投資單位：XX發(fā)展股份有限公司項目負(fù)責(zé)人：項目負(fù)責(zé)人：。經(jīng)營經(jīng)營范圍范圍：以雙層平臺庫房和專線倉庫為主開展倉儲及配送業(yè)務(wù)，以中小物流企業(yè)總部基地提供配套服務(wù)，打造多功能、全方位、一體化現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項目建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)期及規(guī)模：、建設(shè)2、期及規(guī)模：項目總建筑面積 169950.64，建設(shè)期為 3 年。其主要建設(shè)內(nèi)容包括：雙層平臺庫房、專線倉庫、通用倉庫、中小物流企業(yè)總部基地及控制中心等配套設(shè)施。建設(shè)背景及必要性：建設(shè)背景及必要性：現(xiàn)代物流業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，是河南省確定的“十三五”服務(wù)業(yè)五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。XX市發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)具有優(yōu)越區(qū)位交通條件、雄厚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、廣闊市場空間、良好政策環(huán)境和重大戰(zhàn)略平臺支撐,特別是隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費升級和電子商務(wù)快速發(fā)展,現(xiàn)代化物流成為XX市最具比較優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產(chǎn)業(yè)。3近年來，由于城市化發(fā)展進(jìn)程持續(xù)加快，XX物流中心老址區(qū)域已成為市區(qū)繁華地段，貨車禁止通行，土地交儲已迫在眉睫3、。此時，為保存行業(yè)優(yōu)勢、保留優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)、滿足市場需求、勇?lián)鐣?zé)任，均要求著新項目建設(shè)刻不容緩地進(jìn)行。并且，作為國家中心城市、中國（河南）自由貿(mào)易試驗區(qū)，XX市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展也是大勢 所趨。2016 年 12 月 26 日，國家發(fā)改委正式發(fā)布 促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃，其中明確提出，支持XX建設(shè)國家中心城市，明確了鄭州市從政治、經(jīng)濟(jì)、文化、對外交流等各方面，在全國范圍內(nèi)所擔(dān)負(fù)的引領(lǐng)、輻射、集散功能。作為引領(lǐng)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展方向的國家中心城市，XX市的發(fā)展將立足于國際競爭領(lǐng)域，塑造代表國家形象的特 大型都市。2017 年 3 月 15 日，國務(wù)院印發(fā)中國（河南）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案，4、明確將自貿(mào)試驗區(qū)建設(shè)成為服務(wù)于“一帶一路”建設(shè)的現(xiàn)代綜合交通樞紐、全面改革開放試驗田和內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。河南自貿(mào)試驗區(qū)實施范圍119.77平方公里，其中XX片區(qū)73.17平方公里，占總范圍的 61.09%。按區(qū)域布局劃分，XX片區(qū)重點發(fā)展智能終端、高端裝備及汽車制造、生物醫(yī)藥等先進(jìn)制造業(yè)以及現(xiàn)代物流、國際商貿(mào)、跨境電商、現(xiàn)代金融服務(wù)、服務(wù)外包、創(chuàng)意設(shè)計、商務(wù)會展、動漫游戲等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在促進(jìn)交通物流融合發(fā)展和投資貿(mào)易便利化方面推進(jìn)體制機制創(chuàng)新，打造多式聯(lián)運國際性物流中心，發(fā)揮服務(wù)“一帶 一路”建設(shè)的現(xiàn)代綜合交通樞紐作用。4XX（XX）物流產(chǎn)業(yè)園項目位于XX市規(guī)劃的商都物流園區(qū)內(nèi)，是XX市的5、南大門，擔(dān)負(fù)著市區(qū)內(nèi)外物資集散分撥的重要職能。XX自身的功能、格局與定位，均決定著項目在這一區(qū)域內(nèi)的行業(yè)引 導(dǎo)地位，有利于完善XX網(wǎng)絡(luò)布局，拓展XX在中原地區(qū)的發(fā)展空間。2.XXXX市物流業(yè)發(fā)展?fàn)顩r市物流業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2.1 XXXX市物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及相關(guān)政策市物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及相關(guān)政策2017 年 9 月，河南省人民政府辦公廳印發(fā)了河南省物流業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展規(guī)劃(2018-2020 年)；2018 年 1 月，河南省人民政府辦公廳印發(fā)了河南省促進(jìn)物流業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展若干措施，明確了河南省及XX市物流業(yè)未來發(fā)展方向，通過建立現(xiàn)代綜合交通樞紐和網(wǎng)絡(luò)、支持物流園 區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提升公共服務(wù)能力、突出培育特色物流等措6、施，打造一批優(yōu)勢突出、輻射帶動能力強的特色物流集群，建設(shè)中西部地區(qū)國際物流高地。此外，省市各級政府在實際行動上也充分體現(xiàn)出對物流業(yè)的鼓勵與支持。例如：河南省高速公路實施貨車分時段差異化收費政策開創(chuàng)了全國先例；對公路貨運場站建設(shè)，XX市在土地使用、市場培育、稅收優(yōu)惠等多個方面都給予了政策支持。2.2 物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機遇物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機遇當(dāng)前,隨著經(jīng)濟(jì)全球化深入發(fā)展,產(chǎn)業(yè)分工持續(xù)細(xì)化,供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深入推進(jìn),物流業(yè)呈現(xiàn)出網(wǎng)絡(luò)化、國際化、專業(yè)化的發(fā)展競爭態(tài) 5勢。XX市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展面臨新的機遇和挑戰(zhàn),處于轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì) 增效的關(guān)鍵時期，主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是一是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對物流7、業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提出新要求。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對物流業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提出新要求。深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,要求現(xiàn)代物流業(yè)必須按照需求導(dǎo)向、市場導(dǎo)向轉(zhuǎn)型升級,著力擴(kuò)大冷鏈物流、快遞物流和電商物流等中高端服務(wù)供給,從 數(shù)量擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變。二是二是“一帶一路”建設(shè)為加快物流業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新機遇。“一帶一路”建設(shè)為加快物流業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新機遇。國家大力推進(jìn)“一帶一路”建設(shè),賦予河南自貿(mào)試驗區(qū)建設(shè)“兩體系一樞紐”特殊使命。河南省作為連通境內(nèi)外、輻射東中西的物流樞紐通道地位更加凸顯,沿線國家和相鄰省份的互聯(lián)互通效應(yīng)持續(xù)提升,國際供應(yīng)鏈物流和中轉(zhuǎn)聯(lián)運物流需求快速增長,為XX市建設(shè)現(xiàn)代物流中心提供了 重大戰(zhàn)略機遇。三是三是新一8、輪科技革命為物流創(chuàng)新發(fā)展提供新動力。新一輪科技革命為物流創(chuàng)新發(fā)展提供新動力。物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)等信息技術(shù)廣泛應(yīng)用,供應(yīng)鏈管理方式創(chuàng)新和多式聯(lián)運加快發(fā)展,為現(xiàn)代物流業(yè)融入產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)化供應(yīng)鏈、重塑價值鏈,提高生產(chǎn)經(jīng)營和流通效率,提供了強勁支撐。四是四是居民消費升級為物流需求拓展廣闊新空間。居民消費升級為物流需求拓展廣闊新空間。隨著居民消費水平不斷提高,人民群眾對便利化、高品質(zhì)、安全性產(chǎn)品和服務(wù)的消費需求日益旺盛,為冷鏈物流、快遞物流和電商物流等新興物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提 供了廣闊的市場空間。3.項目選址及建設(shè)條件項目選址及建設(shè)條件分析分析 圖圖 1 16：項目區(qū)位及交通示意圖：項目區(qū)位及交通9、示意圖項目位于XX市管城回族區(qū)商都物流園內(nèi)，處于豫十路、紫辰路、誠樂路的圍合區(qū)域，東緊鄰 G107 輔道，西距XX市四大主客站之一管城站僅 1 公里，南距繞城高速東三環(huán)南站 2 公里。周邊聚集了航空港區(qū)、中國（河南）自由貿(mào)易試驗區(qū)XX片區(qū)等戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展區(qū)，7 地理位臵優(yōu)越、交通優(yōu)勢顯著，物流地產(chǎn)商業(yè)化價值日漸凸顯，為項目建成為城市物資分撥中心、物流企業(yè)集聚的中轉(zhuǎn)站和橋頭堡提供了得天獨厚的堅實基礎(chǔ)。4.市場分析市場分析4.1 市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀XX市物流業(yè)發(fā)展迅速，大大小小的物流公司有 7000 多家，注冊資金 50 萬元以上的物流公司有 1500 余家。XX市物流市場細(xì)分為兩部分：一是以倉儲為主10、的經(jīng)開區(qū)國際物流園、中牟縣九龍鎮(zhèn)倉儲園區(qū)、航空港物流園區(qū)。二是以專線運營為主的南部物流市場，目前 80%集中分布在繞城高速以南的 G107 與黃金大道之間區(qū)段。因該區(qū)域并非物流規(guī)劃用地，后續(xù)將面臨再次搬遷。4.2 市場競爭分析市場競爭分析XX市經(jīng)規(guī)劃審批的物流用地，包括已建成、在建物流園區(qū)，可分為直接競爭者、潛在競爭者。由于受容積率指標(biāo)的要求和提高土地利用率的目的，基本都是多層庫房，垂直運輸主要采用坡道或貨梯形式。結(jié)合項目自身情況，綜合考慮區(qū)位及運營模式，項目主要競爭企業(yè)分析如下表：8 表表 4 4-1 1：市場競爭企業(yè)分析表：市場競爭企業(yè)分析表 編編號號 園區(qū)名園區(qū)名稱稱 具體地址具體地址 11、距項目直距項目直線距離（公線距離（公里）里）競競爭爭程程度度 占地占地（畝）（畝）倉庫倉庫（）（）檔口檔口（）（）租金水租金水平（平（月）月）空置空置率率 （%）項目體量和項目體量和開發(fā)進(jìn)度開發(fā)進(jìn)度 倉倉庫庫類類型型 庫房庫房/檔口檔口高度高度（m m）地面地面承重承重（噸（噸）卸貨門卸貨門/裝裝卸平臺卸平臺 地面標(biāo)地面標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 信息信息系統(tǒng)系統(tǒng)和功和功能能 安保安保 1 1 傳化物傳化物流園流園 豫十路與誠樂路西南 1 直接 165 40 一期建成運營 多層 8 1 高站臺+地面裝卸 防滑防潮地面 自研 軟件 智能卡口+保安 2 2 鴻泰物鴻泰物流園流園 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 9 潛在 130 1012、0000 50000 30 5 已建成 多層 7.5 1 高站臺裝卸 水泥地面 自研 智能卡口+保安 3 3 乾龍物乾龍物流園流園 華南城中華路西 5 直接 550 30000 68000 30 30 規(guī)劃 1100畝,建成550 畝 單層 8 1 高站臺+地面裝卸 防滑防潮地面 購買 智能卡口+保安 4 4 普洛斯普洛斯 中牟縣經(jīng)開區(qū)新安路 13 潛在 500 15000 30 0 出租 多層 8 1 高站臺 防滑防潮地面 智能卡口+保安 5 5 黑豹物黑豹物流總部流總部基地基地 新鄭快速路與黃金大道間 17.5 潛在 300 10000 120000 25 10 已建成 單層 8 1 高站13、臺+地面裝卸 水泥地面 購買 智能卡口 6 6 宇培物宇培物流流 啟航路鵬程大道交叉口 17 潛在 100 130000 30 0 已建成 多層 10 1 防滑防潮地面 智能卡口+保安 4.39競爭優(yōu)勢分析競爭優(yōu)勢分析1.1.項目區(qū)位優(yōu)勢明顯項目區(qū)位優(yōu)勢明顯項目位于XX市管城回族區(qū)南曹鄉(xiāng)紫辰路與豫十路，誠樂路的圍合區(qū)域，西鄰管城站（原小李莊站），南距繞城高速路收費站口 2 公里，東鄰 G107 輔道，向東 3 公里是機場高速路，交通便利，貨車通行不受限制。2.2.項目功能定位全面項目功能定位全面在綜合分析XX市物流行業(yè)現(xiàn)狀、充分考慮項目區(qū)位優(yōu)勢以及項目投資強度等因素的基礎(chǔ)上，項目功能定位全面，14、將規(guī)劃建成以倉儲、運輸、辦公配套“三位一體”的現(xiàn)代化綜合物流園區(qū)。與單一功能定位的物流企業(yè)相比，能夠拓展更廣闊的發(fā)展空間，吸引不同層次、不同類別的客戶前來合作，進(jìn)而帶來更多的商機。3.3.項目品牌優(yōu)勢突出項目品牌優(yōu)勢突出項目依托“XX”的品牌優(yōu)勢，擁有優(yōu)質(zhì)、高效、便捷、周到的服務(wù)能力、良好的企業(yè)信譽以及堅實的發(fā)展平臺，對大型優(yōu)質(zhì)客戶具有先天吸引力；而項目已列為河南省重點建設(shè)項目，受到市、區(qū)政府的重視及扶持，為招商引資及優(yōu)惠政策的申請?zhí)峁┝擞辛ΡＵ稀?.項目功能策劃項目功能策劃5.1 項目定位項目定位一是城市分撥中心。一是城市分撥中心。依托公路、鐵路、航空貨運等物流渠道，承擔(dān)貨物的智能化倉儲服務(wù)15、功能，實現(xiàn)倉配一體化，提供倉儲、分揀、10包裝、配送等一站式定制化服務(wù)，增加業(yè)務(wù)附加值，提高項目收益率。二是智能公路港二是智能公路港。依托周圍國道、高速等路網(wǎng)布局，利用項目突出的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)專線倉庫，推廣XX智運業(yè)務(wù)，實現(xiàn)省內(nèi)外貨物的快速流通集散，并與園區(qū)倉儲功能緊密契合、協(xié)同發(fā)展。三是中小物流企業(yè)總部基地。三是中小物流企業(yè)總部基地。依托倉儲、專線運輸?shù)任锪鞴δ埽瑸橹性貐^(qū)中小物流企業(yè)客戶提供辦公、住宿等優(yōu)質(zhì)綜合配套服務(wù)，優(yōu)化服務(wù)環(huán)境和質(zhì)量，搭建電商平臺，適應(yīng)客戶未來的發(fā)展需求，實現(xiàn)貨流入庫、車流入園、辦公入樓。5.2 經(jīng)營和服務(wù)模式及功能規(guī)劃經(jīng)營和服務(wù)模式及功能規(guī)劃5.2.1 倉儲 16、配臵設(shè)施齊全的雙層平臺庫房，以城市快消品、汽車配件等為主，與電子商務(wù)平臺結(jié)合，利用大數(shù)據(jù)科學(xué)預(yù)測城市對相關(guān)產(chǎn)品需求的常態(tài)數(shù)量，結(jié)合市場調(diào)查數(shù)據(jù)，綜合確定儲存貨品的安全庫存量，以滿足不同客戶的需求。5.2.2 運輸配送主要是生產(chǎn)資料物資、生活資料物資的運輸配送，在保證物資安全的前提下，為客戶提供全程物流服務(wù)。將以目前現(xiàn)有客戶及有過合作經(jīng)歷的企業(yè)為基礎(chǔ)，經(jīng)營城市商超配送，嘗試城市共同配送，實施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。同時，將發(fā)展貨運市場和專線運輸，擴(kuò)大物流園的輻射范圍。5.2.3 專線運營中心專線運營中心整體或部分出租，部分自營。完成貨物不同運輸方11 式的轉(zhuǎn)換，公、鐵、空三種運輸便利銜接；成為運17、力和貨物的最佳匹配地，城市進(jìn)出貨物的集散中心，為專線運輸、快遞、電商提供分撥基地。5.2.4 辦公用房及物業(yè)服務(wù) 主要包括辦公樓、物業(yè)管理中心、呼叫中心、商務(wù)中心、體驗中心等，為物流企業(yè)及其他企業(yè)入駐經(jīng)營提供相關(guān)服務(wù)。為所有與電子商務(wù)和物流相關(guān)人員和單位提供所需信息服務(wù)。包括資訊中心、客服中心、交易中心、注冊登錄、供求信息、行情分析、企業(yè)商鋪、追蹤查詢、呼叫中心、倉儲服務(wù)、運輸服務(wù)、融資服務(wù)、交通指揮中心、即時路況查詢、救援等。5.2.5 物業(yè)、辦公等配套服務(wù) 園區(qū)將建設(shè)住宿、商超、餐飲等配套設(shè)施，滿足客戶在物流園區(qū)內(nèi)的生活需要。專門設(shè)立多功能停車場，設(shè)立若干停車位，滿足各類車輛停車需求。同時18、配套相應(yīng)的維修中心、汽配件零售中心、休息室等。6規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案 6.1 總平面布置（附圖）總平面布置（附圖）12 圖圖 2 2：項目總平圖：項目總平圖 6.2 項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)期項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)期 6.2.1 項目建設(shè)內(nèi)容（1）雙層平臺庫房 A-1：建筑面積 27097.76，高度 23.92m，2層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，高站臺；（2）雙層平臺庫房 A-2：建筑面積 24302.4，高度 23.92m，2層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，高站臺；（3）雙層平臺庫房 A-3：建筑面積 15811.5，高度 23.92m，2層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，高站臺；（4）雙層平臺庫房 A-419、：建筑面積 15811.50，高度 23.92m，213 層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，高站臺；（5）通用倉庫：面積 5968.22，高度 14.70m，2 層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),平庫，配合社會停車場,做預(yù)留設(shè)計,將來可根據(jù)需要，加裝設(shè)備等硬件，為社會停車場運營配套服務(wù)；（6）專線倉庫 1（一層專線檔口，二三層倉儲）：面積 12280.02，高度 23.80m，地下 1 層，地上 3 層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、高站臺；（7）專線倉庫 2：面積 9471.3，高度 19.3m，2 層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，高站臺；（8）專線倉庫 3：面積 8303.93，高度 19.3m，2 層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，高20、站臺；（9）中小物流企業(yè)總部基地 1（司機之家）：面積 11204.65，高度 39.00m，地下 1 層，地上 10 層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；（10）中小物流企業(yè)總部基地 2（辦公）：面積 11923.93，高度 39.00m，地下 1 層，地上 10 層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；（11）控制中心：面積 748.07，高度 19.2m，2 層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；（12）開閉所：面積 139.95；（13）變電室：面積 367.65；（14）公廁：面積 253.03；（15）門衛(wèi)房：118.38；14 （16）出地面樓梯間：38.36 （17）地下車庫：17555.5 （18）地下消防水泵房：921、6 （19）消防水池：456 （20）平臺：面積 6655.1 （21）坡道：面積 1899.38；（22）道路：面積 29858.94；（23）圍墻：1186.16m。（與傳化交界部分傳化已建，已扣除）15 表表 6 6-1 1：項目建（構(gòu)）筑物一覽表：項目建（構(gòu)）筑物一覽表 編號 分類 單體名稱 使用功能 占地面積（）占地面積 建筑面積（）建筑面積 倉儲面積 專線面積 層數(shù) 建筑高度（m）防火 耐火 結(jié)構(gòu) 備注 小計（）小計（）（*F/*D）分類 等級 形式 1 2 層庫房 雙層平臺庫房 A-1 倉儲 14451.04 54978.26 27097.76 106766.61 27097.722、6 2F 23.92 丙 一級 鋼筋混凝土框架 2 雙層平臺庫房 A-2 倉儲 12605.72 24302.4 24302.4 2F 23.92 丙 一級 鋼筋混凝土框架 3 雙層平臺庫房 A-3 倉儲 9358.84 15811.5 15811.5 2F 23.92 丙 二級 鋼筋混凝土框架 4 雙層平臺庫房 A-4 倉儲 9358.33 15811.5 15811.5 2F 23.92 丙 二級 鋼筋混凝土框架 16 5 專線庫房 2 倉儲 4706.4 9471.3 4735.65 4735.65 2F 19.3 丙 二級 鋼筋混凝土框架 6 專線庫房 3 倉儲 4497.93 83023、3.93 4151.97 4151.97 2F 19.3 丙 二級 鋼筋混凝土框架 7 通用倉庫 倉儲 2898.84 6893.76 5968.22 2984.11 2984.11 2F 14.7 丙 二級 鋼筋混凝土框架 9 多層庫房 專線庫房 1 倉儲 3994.92 12280.02 8186.68 4093.34 3F/1D 23.8 丙 二級 鋼筋混凝土框架 10 辦公 中小物流企業(yè)總部基地 1 辦公 1084.72 2407.84 11204.65 23128.58 10F/1D 39 民用 二級 鋼筋混凝土框架 11 中小物流企業(yè)總部基地 2 辦公 1323.12 11923.24、93 10F/1D 39 民用 二級 鋼筋混凝土框架 12 輔助用房 控制中心 輔助/262.36 748.07 1665.44 2F /鋼筋混凝土框架/13 開閉所 輔助 139.95 139.95 /14 變電室 輔助 367.65 367.65 /15 公廁 輔助 144.34 253.03 1F 3.6/17 16 門衛(wèi)房 輔助 107.88 118.38 1F 3.6/17 出地面樓梯間 輔助 10.14 38.36 1F 3/18 地下機動車庫 地下/15610.07 17555.5 1F/19 地下建筑 地下非機動車庫 地下/1393.43 1F/20 消防水泵房 地下/96 125、F/21 消防水池 地下/456 /22 圍墻 1186.16 米 23 其他 坡道 2752.13 9451.33 1899.38 8554.48 /平臺 6699.2 6655.1 10.3 18 6.2.2 建設(shè)期與建設(shè)方案 項目建設(shè)期為 3 年，擬于 2019 年初開工，2021 年底竣工。考慮到項目投資額較高、施工難易程度、交付使用后收益等因素，分兩批建設(shè)。第一批：中小物流企業(yè)總部基地、專線倉庫及配套設(shè)施。主要建 筑面積約為 71525.76，總投資約 39096.39 萬元。第二批：第 2 年開工建設(shè)至第 3 年建設(shè)期滿交付使用，雙層平臺庫房、通用倉庫。主要建筑面積約為 9842426、.87，總投資約 35694.32萬元。7.投資估算、籌資安排及財務(wù)評價投資估算、籌資安排及財務(wù)評價 7.1 投資估算投資估算 表表 7 7-1 1 建設(shè)總投資估算表建設(shè)總投資估算表 項目內(nèi)容 費用（萬元）備注 總投資 74790.71 土地費用 11240 土地款 10250 萬元,契稅,印花稅等土地相關(guān)費用約413萬元,耕地占用稅577萬元。建設(shè)投資 53946.22 項目管理費 506.26 按建安費的 1%計 環(huán)境影響評價費 6 19 勘察費 66.12 設(shè)計費 255.26 考古發(fā)掘費 459.26 監(jiān)理費 607.51 按建安費的 1.2%計 不可預(yù)見費 1265.66 按建安費的27、 2.5%計 城市配套費 2889.16 按建筑面積 169950.64 征收，170 元/計 造價咨詢費 506.26 按建安費的 1%計 防雷費 20 參照同類項目估算得出 建設(shè)期利息 3023 建設(shè)期 3 年 表表 7 7-2 2：建設(shè)投資估算表：建設(shè)投資估算表 項目 面積 單位 單價（元）單位 總價 單位 備注 場地平整 130173.50 23.41 元/304.76 萬元 含高壓線桿 遷 移109.5萬元 道路及廣場 37933.12 200 元/758.66 萬元 建 筑 安 裝 工 程 平臺 6655.1 3700 元/2462.39 萬元 雙層平臺庫房A-1 27097.7628、 3000 元/8129.33 萬元 雙層平臺庫房A-2 24302.4 3000 元/7290.72 萬元 雙層平臺庫房A-3 15811.5 3000 元/4743.45 萬元 雙層平臺庫房A-4 15811.5 3000 元/4743.45 萬元 通用倉庫 5968.22 2300 元/1372.69 萬元 專線倉庫一 12280.02 2600 元/3192.81 萬元 專線倉庫二 9471.3 2300 元/2178.40 萬元 專線倉庫三 8303.93 2300 元/1909.90 萬元 中小物流企業(yè)基地一 11204.65 2600 元/2913.21 萬元 中小物流企業(yè)11929、23.93 2600 元/3100.22 萬元 20 基地二 控制中心及維修中心/設(shè)備用房 748.07 2500 元/187.02 萬元 開閉所 139.95 1300 元/18.19 萬元 變電室 367.65 1300 元/47.79 萬元 公廁 253.03 1300 元/32.89 萬元 門衛(wèi)室 118.38 1300 元/15.39 萬元 出地面樓梯間 38.36 1000 元/3.84 汽車坡道及其附屬建筑 1899.38 2500 元/474.85 萬元 室外管線、室外電氣 75977.17 300 元/2279.32 萬元 綠地 29032.61 50 元/145.16 萬元30、 屋頂綠化 8243.31 260 元/214.33 萬元 圍墻 1186.16 m 800 元/m 94.89 萬元 扣除傳化已建 消防水池 456 1300 元/59.28 萬元 消防水泵房 96 2000 元/19.20 萬元 地下機動車庫 15610.07 2000 元/3122.01 萬元 地下非機動車庫 1393.43 2000 元/278.69 萬元 利用地下室建人防費用增加 7619.76 700 元/533.38 萬元 設(shè) 電梯 12 部 15 萬元/部 180.00 萬元 備 貨梯 14 部 15 萬元/部（3t）210.00 萬元 林德電瓶叉車 4 臺 20 萬元/臺 831、0.00 萬元 合力電瓶叉車 10 臺 10 萬元/臺 100.00 萬元 城市配送廂式車 10 輛 15 萬元/輛 150.00 萬元 配電中心 12 組 100 萬元/組 1200.00 萬元 630KvA 制冷設(shè)備 3 棟樓 800 萬元/組 800.00 萬元 辦公和生活用具 60 人 100.00 萬元 信息化建設(shè)費 500.00 萬元 參照西安鋼超市項目估算 總計 53946.22 7.2 資金來源資金來源 項目資金來源：公司自有資金 49%，銀行貸款融資 51%，借款期限21 10 年，利率 5.34%，借款總額 36601.53 萬元。7.3 財務(wù)效益與運營成本費用估算財務(wù)效益32、與運營成本費用估算 7.3.1 收入測算 表表 7 7-4 4 主要收入主要收入情況表情況表 序號 收入項目 年收入（萬元）備注 1 倉儲收入 3193 庫房可使用面積 103082 （4 棟雙層平臺庫房 83023、三棟專線庫房二層三層 17075、1 棟通用倉庫二層 2984）收費標(biāo)準(zhǔn) 29 元/.月89%2 裝卸收入 2400 作業(yè)量 65 萬噸32 元/噸，專線裝卸作業(yè)量 20 萬噸16 元/噸（包含進(jìn)出庫費、過戶費及其它增值服務(wù)費.詳見注釋 1）。3 物流專線市場收入 1895 檔口 60 個、客房 220 間、辦公238 間，場地使用費及信息、廣告宣傳等.（詳見注釋 2）4 運輸配33、送運營收入 1560 運輸量元/噸/公里;鐵路運輸（中轉(zhuǎn)、裝卸車）、公路配送 5 合 計 9048 綜合以上各項，可以估算項目達(dá)產(chǎn)年收入為 9048 萬元。（具體測算見財務(wù)評估表中營業(yè)收入明細(xì)22）。注釋注釋 1 1：裝卸業(yè)務(wù)收入測算：裝卸業(yè)務(wù)收入測算：裝卸搬運作業(yè)量分兩部分：雙層坡道庫裝卸按 65%自營，35%出租，參照XX股份XX物流中心 2012 年運營過農(nóng)夫山泉、伊利牛奶、海天調(diào)味品等快消品測算，每平方米每月進(jìn)出各 1 噸，進(jìn)出總包干價 32 元/噸，包干價對應(yīng)年度作業(yè)量如下：年度作業(yè)量=83023 65%1 噸/.月12 月=65 萬噸年收入=65 萬噸32 元/噸=2080 萬元。34、根據(jù)報告期最近調(diào)研中牟鴻泰物流、近鄰傳化物流等市場運作情況，以鴻泰物流為例，面積 30000，年吞吐 100 萬噸。該項目專線庫建成后，專線面積約 16000，年作業(yè)量保守估計約 40 萬噸，其中部分裝卸作業(yè)由我方自行運作，該部分作業(yè)量約 20 萬噸，測算業(yè)務(wù)收入為：20 萬噸16 元/噸=320 萬元。以上兩部分收入合計：2080 萬元+320 萬元=2400 萬元。注釋注釋 2 2：物流專線市場收入：物流專線市場收入 18951895 萬元。萬元。檔口 60 個，220/個，30 元/月、出租率 100%、年收入602203012475 萬元；客房 220 間、收費標(biāo)準(zhǔn) 168 元/間/天35、，入住率 80%，年收入=2201683650.8=1079 萬元；辦公 238 間，收費標(biāo)準(zhǔn) 1200 元/間/月，出租率 85%，年收入=2381200120.85=291 萬元；場地使用收入 50 萬元。23 7.3.2 運營成本測算（1）人工成本：545 萬元。（2）外工勞務(wù)費：44.1 萬元。（3）辦公費用：142 萬元。（4）資產(chǎn)使用費：2565.80 萬元（固定資產(chǎn)維護(hù)費 65 萬元、財產(chǎn)保險費 5 萬元、折舊費 2062.60 萬元、攤銷費用 433.20 萬元）。（5）稅金 504 萬元。城鎮(zhèn)土地使用稅 125 萬元、房產(chǎn)稅 375 萬元、其他稅費（殘疾人就業(yè)保障金、印花稅、36、車船稅等）4 萬元（6）綜合費用：140 萬元。（7）專項費用：1620 萬元（運雜費 1060 萬元、裝卸搬運費 560萬元）。（8）財務(wù)費用 1785.80 萬元，借款當(dāng)期利息支出。總成本費用：總成本費用：7346.77346.70 0 萬元。萬元。經(jīng)營成本：經(jīng)營成本：4850.904850.90 萬元。萬元。7.4 財務(wù)分析及評價財務(wù)分析及評價 7 7.4.1.4.1 財務(wù)測算假設(shè)財務(wù)測算假設(shè) 項目投資測算按 16 年計算，建設(shè)期 3 年，土地攤銷年限為 50 年，固定資產(chǎn)折舊：房屋建筑為 30 年、構(gòu)筑物為 10 年、機械設(shè)備為 8 年。收入和成本費用逐年情況，稅率，折現(xiàn)率等情況見財務(wù)37、評估表中營業(yè)收入、總成本費用及損益表。本項目建設(shè)期三年，2019-2021 年投資額分別 35166 萬元、21068萬元、18556 萬元。擬于 2022 年投入使用，2022 年營業(yè)收入按達(dá)產(chǎn)年 60%值測算，2023 年營業(yè)收入按達(dá)產(chǎn)年 80%值測算，2024 年達(dá)產(chǎn)，考慮物價和資源價格上漲，2025 年起，年收入增長約 8%。24 7 7.4.2.4.2 財務(wù)評價指標(biāo)估算財務(wù)評價指標(biāo)估算 （1）凈資產(chǎn)收益率=運營期內(nèi)年平均凈利潤/凈資產(chǎn)=4.96%（2）靜態(tài)投資回收期指項目凈收益回收項目投資所需要的時間，從建設(shè)開始年算起=15.09 年（3）內(nèi)部收益率（IRR）（稅后）=4.36%、凈38、現(xiàn)值（NPV）（稅后）=31 萬元（4）經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）指從稅后凈利潤中扣除包括股權(quán)和債務(wù)的所有資本成本后的真實經(jīng)濟(jì)利潤=1307 萬元（5）投資收益率（總投資收益率和年均投資收益率。）總投資收益率=運營期內(nèi)年平均息稅前利潤/項目總投資（TI）=9.27%表表 7 7-5 5：項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 指 標(biāo) 單位 數(shù) 量 備 注 1 1 項目總投資項目總投資 萬元萬元 7 747904790.71.71 1.1 土地費用 萬元 11240 包含耕地占用稅、契稅、印花稅 1.2 工程建造安裝費 萬元 50626.22 1.3 辦公機械設(shè)備 萬元 3320 1.4 其它費用 39、萬元 6582 1.5 預(yù)備費 萬元 1.6 開辦費 萬元 2 2 主要財務(wù)指標(biāo)主要財務(wù)指標(biāo) 2.1 年營業(yè)收入 萬元 12972.02 年均值 252.2年利潤總額萬元5773.20 2.3年凈利潤萬元4329.90 2.4年經(jīng)營凈現(xiàn)金流萬元5865.10 3 3主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 3.1凈資產(chǎn)收益率%4.96年平均值 3.2靜態(tài)投資回收期年15.09含建設(shè)期 3 年 3.3內(nèi)部收益率%4.36所得稅后 3.4凈現(xiàn)值萬元31所得稅后 3.5經(jīng)濟(jì)增加值萬元1307年平均值 3.6總投資收益率%9.27年平均值 7 7.4.3.4.3 項目投資敏感性分析項目投資敏感性分析敏感性分析40、法是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。敏感性分析有助于確定哪些風(fēng)險對項目具有最大的潛在影響。分析的前提條件是把所有其他不確定因素保持在基準(zhǔn)值的條件下、選取兩個不確定因素建立數(shù)學(xué)模型，考察項目變量要素（現(xiàn)金流入、流出）的不確定性對目標(biāo)（凈現(xiàn)值）產(chǎn)生多大程度的影響。投資敏感性分析：XXXX陸港項目投資 74790.71 萬元，壽命16年，殘值 3588 萬元，基準(zhǔn)利率為 6%。以庫房倉儲業(yè)務(wù)板塊為例，測算現(xiàn)金流入和流出。庫房每平方米收費單價、吞吐量、出租率三41、因素中任一因素變化都會引起收入變化、對應(yīng)成本也相應(yīng)變化，影響到凈現(xiàn)值 NPV，下作敏感性示例分析：以達(dá)產(chǎn)期第 6 年現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)據(jù)測算，選擇不確定性因 素：收入現(xiàn)金流入變量 x、成本現(xiàn)金流出變量 y，對影響凈現(xiàn)值 NPV26作敏感性分析。取臨界線：NPV=-71768+10.33*29（1+x）*12-2441(1+y)*0.75*（(P/A，6%，16）+1701*（(P/A，6%，16）+3588*(A/F,6%,16)x1.63+0.68y即：假設(shè)成本 y=1，當(dāng)收入 x2.31 時，NPV0，投資方案不可行。7 7.5.5 財務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論財務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論 經(jīng)財務(wù)數(shù)據(jù)計算，42、項目凈資產(chǎn)收益率為 4.96%，靜態(tài)投資回收期為 15.09 年，內(nèi)部收益率（稅后）為 4.36%，凈現(xiàn)值（稅后）為 31 萬元，總投資收益率為 9.27%，項目可行。8.風(fēng)險分析及應(yīng)對措施風(fēng)險分析及應(yīng)對措施8.1 風(fēng)險分析風(fēng)險分析8 8.1.1.1.1 資金風(fēng)險資金風(fēng)險該項目具有投資大、回收期長特點，面臨著較大的籌資與融資壓力，資金的籌措具有一定的風(fēng)險性，資金能否及時足額到位將影響著工期的進(jìn)度和后續(xù)經(jīng)營。8 8.1.2.1.2 政策風(fēng)險政策風(fēng)險項目的外部配套條件完全由XX市提供，存在著不能及時落實的風(fēng)險；同時，受環(huán)保政策日益嚴(yán)格的影響，冬季施工會受到一定限制可能導(dǎo)致建設(shè)周期加長。XX市每年 43、11 月中旬至次年 3 月中旬為“冬防”期間，XX市實施“封土行動”，期間城市建成區(qū)內(nèi)停止各類建設(shè)工程土石方作業(yè)、房屋拆遷（拆除）施工。如確需進(jìn)行土石方作業(yè)的各類工程，須報市政27 府批準(zhǔn)后方能實施。8 8.1.3.1.3 經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險營風(fēng)險 運作現(xiàn)代化物流中心較之經(jīng)營傳統(tǒng)倉庫，無論在基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)等硬件方面，還是管理方法、營銷理念等軟件方面都有著較大的差異。項目高層管理者應(yīng)具有 10 年以上管理經(jīng)驗；一般管理者具備相應(yīng)的專業(yè)知識及管理能力；操作人員具備相應(yīng)的崗位技能。8 8.1.4.1.4 不能如期開工風(fēng)險不能如期開工風(fēng)險 受政府政策、項目審批流程等外在因素影響，項目進(jìn)度會有延宕，存在不能44、如期開工的風(fēng)險。8.2 風(fēng)險應(yīng)對措施風(fēng)險應(yīng)對措施 8 8.2.1.2.1 資金風(fēng)險資金風(fēng)險 本項目 51%的投資是通過土地或固定資產(chǎn)抵押方式取得的中長期貸款，受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢波動，通貨膨脹、利率變動因素影響到企業(yè)經(jīng)營收益，進(jìn)而影響到現(xiàn)金流量、還本付息等償債能力和后續(xù)發(fā)展動力。8 8.2.2.2.2 政策風(fēng)險政策風(fēng)險 加強項目管理，積極協(xié)調(diào)，利用合理優(yōu)化的施工方案來增加施工效率，有效降低“冬防”對項目施工的影響。8 8.2.3.2.3 經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險 公司規(guī)章制度完善，業(yè)務(wù)操作流程規(guī)范，客戶資源豐富，管理經(jīng)營經(jīng)驗深厚，在項目實施后加強市場調(diào)研和營銷，確保項目如期達(dá)產(chǎn)，具備較強的抗風(fēng)險能力。進(jìn)一步做好市場預(yù)測與市場開拓工作，落實公司戰(zhàn)略規(guī)劃，提高市場占有率，增加市場份額,降低經(jīng)營風(fēng)險。8 8.2.4.2.4 不能如期開工風(fēng)險不能如期開工風(fēng)險 加強與政府相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，優(yōu)化項目組織管理，建立健全高效協(xié)調(diào)和快速響應(yīng)機制，加快項目推進(jìn)，力爭按期開工。9.28結(jié)論與建議結(jié)論與建議綜合上述情況分析和論證，XX（XX）物流產(chǎn)業(yè)園項目符合國家有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策和XX市現(xiàn)代物流發(fā)展方向;項目處于主城區(qū)、航空港區(qū)銜接地帶，區(qū)位優(yōu)勢顯著，可與周邊物流產(chǎn)業(yè)園實現(xiàn)資源互補、客戶共享、共同發(fā)展；項目建成后經(jīng)濟(jì)效益顯著，投資收益良好。29 30 31 32 33 34