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1、單方造價3500紅線內市政費350不可預見費 175專業(yè)人士費385管理費385建安綜合費4795建筑面積10196.8建筑安裝總費用48893656建筑物與土地合計84392469銷售費用6751397.5投資利息4861006.2投資利潤21098117房地產價值117102990土地價值建筑面積3336.96 收益面積2836比例/單價總價備注一租賃收入6,521,832.24有效毛收入+押金利息收入1 潛在毛收入77,245,980.002 有效毛收入90%6,521,382.0090%出租率3 押金利息收入2.52%450.24押金一個月租金，一年期存款利率2.52%二經營費用1,42、70,218.6101 稅金17.5%1,141,241.85房地產稅12%，兩稅一費5.5%2 管理費2.0%130,427.643 維修費1.5%175,190.404 保險費2.0%23,358.72三年凈收益5,051,613.63收益年期37報酬率7%還原系數(shù)12.84268221評估值64,876,268.55無風險報酬率3.69%投資風險補償2.00%管理負擔補償0.50%缺乏流動性補償2.00%易于獲得融資的好處-0.50%所得稅抵扣的好處-0.50%報酬率7.19%4736960031642892.87.333333-17,506,668.55有效毛收入+押金利息收入押金一個3、月租金，一年期存款利率2.52%房地產稅12%，兩稅一費5.5%估價對象美華世紀大廈CBD國際大廈華聲國際大廈交易價格215002050018,500.00交易時間9月-065月-061月-066月-06交易情況正常正常期房預售正常區(qū)域因素基礎設施狀況七通七通七通七通區(qū)域成熟度好好好好距市中心距離約1km約4km約4km約3km所屬商圈建國門商圈建國門商圈建國門商圈建國門商圈環(huán)境條件較好較好較好較好物業(yè)級別甲級甲級甲級甲級容積率5.3設備裝修全部高檔裝修公共部分高檔裝修，內部毛坯公共部分高檔裝修，內部毛坯公共部分高檔裝修，內部毛坯建成年代1996/8/312005/9/12006/8/12004、4/12/31交通便捷度好較好好較好用途綜合綜合綜合綜合臨街狀況好較好好較好辦公聚集程度較好較好好好公共服務措施完善完善完善完善基礎設施配套狀況 完善完善完善完善估價對象案例一案例二案例三交易價格交易時間100989898交易情況10010097100區(qū)域因素基礎設施狀況100100100100區(qū)域成熟度100100100100距市中心距離100969697所屬商圈100100100100環(huán)境條件100100100100個別因素物業(yè)級別100100100100設備裝修100909090入住時間100110111109交通便捷度1009910099用途100100100100臨街狀況1009915、0099辦公聚集程度10099100100公共服務措施100100100100基礎設施配套狀況100100100100案例一案例二案例三交易價格215002050018500交易時間100/98100/98100/98交易情況100/100100/97100/100區(qū)域因素基礎設施狀況100/100100/100100/100區(qū)域成熟度100/100100/100100/100距市中心距離100/96100/96100/97所屬商圈100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/100100/100物業(yè)級別100/100100/100100/100設備裝修100/9016、00/90100/90入住時間100/110100/111100/109交通便捷度100/99100/100100/99用途100/100100/100100/100臨街狀況100/99100/100100/99辦公聚集程度100/99100/100100/100公共服務措施100/100100/100100/100基礎設施配套狀況100/100100/100100/100修正系數(shù)1.1071.0971.094比準價格237902248620241評評估估單單價價2217322173評評估估總總價價46480430.38個別因素估價對象恒基中心CBD國際大廈旺座中心交易價格18500205007、22,000.00交易時間9月-065月-058月-069月-05交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素基礎設施狀況七通七通七通七通區(qū)域成熟度好好好好距市中心距離約1km約1km約3km約4km所屬商圈建國門商圈 建國門商圈建國門商圈國貿商圈環(huán)境條件好好較好較好個別因素物業(yè)級別甲級甲級甲級甲級容積率5.313.210.18.5設備裝修全部高檔裝修公共部分高檔裝修，內部毛坯公共部分高檔裝修，內部毛坯公共部分高檔裝修，內部毛坯層數(shù)地上19，地下3地上27，地下3地上24，地下5地上27，地下4建成年代199619922006/8/12003交通便捷度好好好好用途辦公辦公、商業(yè)綜合辦公臨街狀況好好好較好辦8、公聚集程度較好較好好較好公共服務措施完善完善完善完善基礎設施配套狀況完善完善完善完善估價對象案例一案例二案例三交易價格交易時間100102100102交易情況100100100100區(qū)域因素基礎設施狀況100100100100區(qū)域成熟度100100100100距市中心距離1001009998所屬商圈100100100101環(huán)境條件100100100100個別因素物業(yè)級別100100100100容積率100969798設備裝修100959595層數(shù)100101102102建成年代10098103102交通便捷度1001009898用途100100100100臨街狀況1001009898辦公聚集程9、度100100100101公共服務措施100999899基礎設施配套狀況100100100100案例一案例二案例三交易價格185002050022000交易時間1.01100/1001.01交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素基礎設施狀況100/100100/100100/100區(qū)域成熟度100/100100/100100/100距市中心距離100/100100/99100/98所屬商圈100/100100/100100/101環(huán)境條件100/100100/100100/100個別因素物業(yè)級別100/100100/100100/100容積率100/96100/97100/10、98設備裝修100/95100/95100/95層數(shù)100/101100/102100/102建成年代100/98100/103100/102交通便捷度100/100100/98100/98用途100/100100/100100/100臨街狀況100/100100/98100/98辦公聚集程度100/100100/100100/101公共服務措施100/99100/98100/99基礎設施配套狀況100/100100/100100/100修正系數(shù)1.1301.1091.076比準價格209082272523661評評估估單單價價2243222432評評估估總總價價47023223.55個別因素11、8.474576市場比較法模板 因素條件說明表技表 5因素估價對象實例一實例二實例三樓面毛地價(出讓金)待估581054205502交易時間2005.32004.52004.52004.11交易方式出讓出讓出讓出讓使用年限40505050用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)集聚程度一般一般一般一般環(huán)境條件一般一般好好交通便捷度一般較好較好較好臨路條件一般一般一般一般有無規(guī)劃限制一般好較好較好公共服務設施狀況一般一般一般一般地塊外形一般一般好較好 比較因素條件指數(shù)表技表 6因素估價對象實例一實例二實例三樓面毛地價(出讓金)待估140001350012500房屋類型100100100100交易日期10010012、10099土地級別100100100100道路通達度100101100101距市中心距離100100100100距主干道距離100100102102公共交通100101101101基礎設施狀況100100100100商服繁華度100102101101環(huán)境優(yōu)劣度100100100100外觀設計100102101101樓內配套設施、設備100102100100結構100100100100裝修狀況100100102101比較因素修正系數(shù)表技表 7因素實例一實例二實例三樓面毛地價(出讓金)140001350012500交易時間100/100100/100100/100交易方式100/100100/1013、0100/99使用年限100/100100/100100/100用途100/101100/100100/101工業(yè)集聚程度100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/102100/102交通便捷度100/101100/101100/101臨路條件100/100100/100100/100有無規(guī)劃限制100/102100/101100/101公共服務設施狀況100/100100/100100/100地塊外形100/102100/101100/101100/102100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/102100/114、01比準樓面毛地價（元/m2）12933125941177812289估價對象樓面毛地價（元/m2）1243512132.7612132.8812395.6224528.4992412264.2496212182.52512003.7712264.25模板使用說明1.藍體字需要手動輸入或修改。2.其他自動生成,不要修改。111014001025565934414825.6381.727822113031282137139561318.667#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!假設開發(fā)法評估出讓金270建筑面積28155開發(fā)周期2銷售單價9000單單價價/基基數(shù)數(shù)數(shù)數(shù)量量/比比例例15、總總價價備備注注一房產價值1 樓價9000281552533950002 銷售費用2533950005.0%126697503 銷售稅費2533950005.5%139367254 建成后可實現(xiàn)價值226788525二建設成本1 建筑安裝工程費160028155450480002 紅線內市政費4504800015%67572003 專業(yè)人士費518052005%25902604 不可預見費518052005%25902605 管理費543954605%27197736 需投入的建設成本59705493三投資利息0投資利息597054936.3%3761446.059四建設利潤建設利潤5970516、49325%14926373.25開發(fā)余值148395212.7熟地價格111022834.4 開發(fā)余值/（1+利率*年限+利潤率）熟地樓面價281553943.27劃撥地樓面價3673.27 劃撥地價總價103420984.4基準地價模板（商業(yè)、綜合、居住用地）1、宗地樓面熟地價、宗地地面熟地價計算適用的基準地價（樓面熟地價）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù)宗地容積率 其他因素修正 樓面熟地價居住宗地熟地價15001.0811.021.141.903579.09841、宗地樓面毛地價、宗地地面毛地價計算適用的樓面毛地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)級別容積率宗地容積17、率 其他因素修正6201.0811.020.93941.90.85287.03278其他因素修正后四環(huán)內出讓金40四環(huán)外出讓金60樓面毛地價宗地樓面毛地價0.40.6172.219668建筑面積15198.97評估價值54398609.21 非住宅拆遷補償評估價值序號拆遷費用價值備注建筑面積1拆遷區(qū)位價418857600311652800容積率調整系數(shù)6房屋原用途調整系數(shù)0.8規(guī)劃用途調整系數(shù)12房屋重置成新價5082500500元/平方米10165500補償小計4239401001+25拆除及渣土清運費71155070元/平方米706已發(fā)生拆遷費用60000000合計484651650市場比18、較法模板模板使用說明 因素條件說明表技表 11.藍體字需要手動輸入或修改。因素估價對象實例一實例二實例三銷售價格待估5800530056002.其他自動生成,不要修改。交易時間2006年8月2006年8月2006年8月2006年8月交易情況正常正常正常正常配套設施一般FALSEFALSEFALSE環(huán)境條件一般FALSEFALSEFALSE交通條件一般FALSEFALSEFALSE外觀設計一般FALSEFALSEFALSE裝修一般FALSEFALSEFALSE戶型一般FALSE好FALSE臨街狀況一般FALSEFALSEFALSE 比較因素條件指數(shù)表技表 2因素估價對象實例一實例二實例三銷售價格19、待估580053005600交易時間100100100100交易情況100100100100配套設施100105105105環(huán)境條件100103103103交通條件100105105105外觀設計100103102103裝修100103104103戶型100103102104臨街狀況100105104104比較因素修正系數(shù)表技表 3因素實例一實例二實例三銷售價格580053005600交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100配套設施100/105100/105100/105環(huán)境條件100/103100/103100/103交通條件100/103100/103100/103外觀設計100/105100/105100/105裝修100/103100/104100/103戶型100/103100/102100/104臨街狀況100/105100/104100/104比準價格（元/m2）445241484298估價對象價格（元/m2）4299模板使用說明1.藍體字需要手動輸入或修改。2.其他自動生成,不要修改。