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1、錢江新城項目產(chǎn)品定位及推廣提案 項目分析項目分析 項目市場形象思考項目市場形象思考 市場掃描市場掃描 提案推演結(jié)構(gòu)之一提案推演結(jié)構(gòu)之一 第一部分第一部分 市場掃描市場掃描 杭城寫字樓市場現(xiàn)狀杭城寫字樓市場現(xiàn)狀 杭城寫字樓市場發(fā)展趨勢杭城寫字樓市場發(fā)展趨勢 錢江新城寫字樓區(qū)間分析錢江新城寫字樓區(qū)間分析 SUM 1. 杭州市寫字樓市場現(xiàn)狀總結(jié) 現(xiàn)狀一：供大于求現(xiàn)狀一：供大于求 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 供應(yīng)：04-05年共出讓土地面積150萬 需求：年去化量在3040萬之間 現(xiàn)狀二：寫字樓價格與住宅價格倒掛現(xiàn)狀二：寫字樓價格與住宅價格倒掛 原因： 1、人們對公寓、排屋、別墅的興趣遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于寫字樓 2、寫字樓2、是公建用地，產(chǎn)權(quán)只有4050年 3、中小企業(yè)、私營企業(yè)更喜歡商住兼容類物業(yè) 4、缺乏本地產(chǎn)業(yè)支撐 現(xiàn)狀三：產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重現(xiàn)狀三：產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 關(guān)鍵詞： 檔次、品質(zhì)不高/市場定位模糊 現(xiàn)狀四：寫字樓開發(fā)重硬件不重后期管理現(xiàn)狀四：寫字樓開發(fā)重硬件不重后期管理 關(guān)鍵詞： 以傳統(tǒng)分散出售為主要經(jīng)營模式 物業(yè)管理水準(zhǔn)不高，開發(fā)商與管理者在開發(fā)理念和管理理念上相互背離 SUM 2. 杭州市寫字樓市場機(jī)遇 杭州杭州“國際化大都市國際化大都市”的發(fā)展目標(biāo)帶動寫字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的發(fā)展目標(biāo)帶動寫字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 關(guān)鍵詞： 杭州正在邁向“商業(yè)時代” 浙江企業(yè)的壯大 國際資本、企業(yè)的進(jìn)駐 寫字樓繁榮時代 宏觀調(diào)3、控，房產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)住宅轉(zhuǎn)向?qū)懽謽嵌四吆暧^調(diào)控，房產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)住宅轉(zhuǎn)向?qū)懽謽嵌四?關(guān)鍵詞： 宏觀調(diào)控后，部分投資資金撤離住宅市場轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?06年初，中小面積寫字樓成交量上漲，月成交量維持在30套左右 SUM 3. 杭州市寫字樓市場發(fā)展趨勢 趨勢一：中小面積寫字樓市場需求釋放趨勢一：中小面積寫字樓市場需求釋放 關(guān)鍵詞： “住宅禁商”政策擴(kuò)大寫字樓需求 以中小企業(yè)、私營企業(yè)為主的大部分客群對辦公面積要求較小 趨勢二：商住兼容型物業(yè)滿足過渡需求，熱銷市場趨勢二：商住兼容型物業(yè)滿足過渡需求，熱銷市場 關(guān)鍵詞： 新的高端寫字樓租金偏高，老的寫字樓配套不全 商住兼容性物業(yè)（單身公寓）面積小、租金低、精裝修 共1700多套，約11萬，大多銷售率接近5成，部分達(dá)到8成 趨勢三：注重辦公氛圍，提倡健康辦公趨勢三：注重辦公氛圍，提倡健康辦公 舉例：嘉華國際商務(wù)中心 通過陽光中庭、空中花園、屋頂花園、