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1、中信房地產股份有限公司土土地地一一級級開開發發經經濟濟測測算算表表項目名稱：汕頭中信濱海新城項目南濱片區非統征地測算階段：概念規劃階段 版本號：001 我方權益：100%編 制 日 期：2011年7月16日項目概要指標土地出讓總收入960,000萬元項目總投資費用410,149萬元土地總收益367,149萬元政府分成+我司分成營業稅及附加45,240萬元政府分成總額146,860萬元我司稅前利潤244,434萬元1.66441所得稅55,072萬元項目凈利潤165,217萬元財務凈現值76,254萬元內部收益率（IRR）40.4%投資回收期4.9年資金峰值76,438萬元財務費用24,145萬2、元啟動資金69,970萬元銷售利潤率17.2%投資凈利潤率42.8%項目綜合現金流量表（南濱片土地開發）說明：南濱土地共5500畝，可出讓土地3200畝，平均售價為300萬元/畝。單單位位：萬萬元元序號費用名稱費用估算備注1土地總收入960,000土地出讓金2土地開發建設成本455,388含財務費用、營業稅3交易環節政府提取的基金稅費137,4634土地收益367,1495政府分成146,8606我司分成220,2897我司所得稅55,0728我司凈利潤165,2179投資凈利潤率42.8%10自有資金收益率330.4%自有資金5億元11資金峰值76,43812資金峰值時間2015年南濱片區土3、地開發建設的第二年13我司投資IRR（扣所得稅后）35.50%土土地地總總收收入入96.0096.00土土地地開開發發成成本本45.5445.54土土地地總總收收益益50.4650.46扣扣減減 政政府府提提留留基基金金13.7513.75 政政府府收收益益49%49%14.6914.69中中信信51%51%22.0322.03所所得得稅稅5.515.51中中信信凈凈收收益益16.5216.52投投資資凈凈利利率率36%36%自自有有資資金金凈凈利利率率330%330%資資金金峰峰值值7.647.64正正常常費用估算960,000416,636181,170362,194144,878217,4、31654,329162,98742.2%326.0%112,3142015年30.49%啟啟動動區區城城市市運運營營土土地地投投資資敏敏感感性性分分析析-土土地地開開發發成成本本變變動動影影響響序號土地開發成本變動幅度投資凈利潤率自有資金凈利潤率10%42.8%330.4%210%35.2%299.0%320%28.8%266.6%430%23.4%234.4%550%14.5%168.4%啟啟動動區區城城市市運運營營土土地地投投資資敏敏感感性性分分析析-收收入入變變動動影影響響序號收入變動幅度投資凈利潤率自有資金凈利潤率1-10%34.5%266.0%2-5%38.6%298.2%30%45、2.8%330.4%45%47.0%362.7%510%51.1%394.5%資金峰值IRR76,43835.50%96,98230.09%118,50225.91%140,06522.49%182,77517.38%資金峰值IRR89,46429.56%82,31832.49%76,43835.50%74,79838.59%73,52941.83%非統征地總投資表單位：萬元敏感性系數11281序號項目或費用名稱費用估算（萬元）計算及說明2012年2013年2014年2015年2016年費用單價數量分攤比例上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年開發成本410,14974.6、65,500000025,06148,46855,44647,80357,01151,530開發成本（扣除預估財務費用）386,00470.25,5000000024,33145,63951,28543,93853,37848,008一前期費用7,3182%365881732732732732732732二征地費用151,25027.505500-15,12515,12515,12515,12530,25015,125（一）集體用地征收費用（非統征地）137,500255500137501375013750137502750013750（二）征地拆遷不可預見費13,75010.0%1375007、0137513751375137527501375三市政、公建配套投資214,631000075602886734514271662148231236（一）七通一平費用110,0002055001100011000110001100022000（二）專項市政基礎設施48,9159550045.0%00002925866316740974334653465（三）社會公共配套項目建設費45,4958.27550045.0%0000427578305130513059944284（四）市政、公建不可預見費10,2215.0%204,410000036013751644129410231487四開發間8、接費1,8290.50%365,881131131131131131131五策劃推廣費用3,6591.00%365,881261261261261261261六管理費用7,3182.0%365,881523523523523523523七財務費用估算241454.45,500-7302,8294,1613,8653,6323,522每畝成本（可售）1281.422,133,3333,2002017年2018年2019年2020年按可售土地面積分攤(平方米)按可售土地面積分攤(畝)上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年39,07035,41133,49513,19691591591599、151,92312836,17433,57632,82013,19691591591591573273273273234215,12515,12515,125-709471375013750137506454313751375137501940316804160481155000001,00667110001100011000110000516343195720002291542844284428400000213149248007645500000483131131131131131131131131912612612612612612612612611715235235235235235210、35235233422,8951,835675-土地出讓進度表（非統征地）單位：畝1.00片區合計2015年2016年2017年2018年2019年2020年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年非統征地地價960,000800008000080000800008000080000800008000080000800008000080000出讓面積3200267267267267267267267267267267267267出讓單價300300300300300300300300300300300300300土地出讓金額960,00080000800008011、000800008000080000800008000080000800008000080000總出讓畝數3200267267267267267267267267267267267267出讓比例100%8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%平均出讓單價300項目土地出讓收入及分配表（非統征地）單位：萬元序號項目合計2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一項目土地出讓總收入1土地出讓成交金額960,000-2出讓面積（畝）3,200-二土地一級開發成本1按畝均成本分攤410,149-三扣12、繳與計提1土地收益549,851-2“四金”計提比例25%25%25%25%25%25%3扣繳兩項計提（土地凈收益的25%）137,463-四營業稅及附加1營業稅及附加45,2400000002營業稅及附加費率5.5%5.5%5.5%5.5%5.5%5.5%182,702455,3882015年2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年80,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00026726726726726726726726726726734,17934,17913、34,17934,17934,17934,17934,17934,17934,17934,17945,82145,82145,82145,82145,82145,82145,82145,82145,82145,82125%25%25%25%25%25%25%25%25%25%11,45511,45511,45511,45511,45511,45511,45511,45511,45511,4553,7703,7703,7703,7703,7703,7703,7703,7703,7703,7705.5%5.5%5.5%5.5%5.5%5.5%5.5%5.5%5.5%5.5%項目土地出讓收入及分配表14、（非統征地）2020年上半年下半年80,00080,00026726734,17934,17945,82145,82125%25%11,45511,4553,7703,7705.5%5.5%政府分成計算（非統征地）單位：萬元序號項目合計2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一項目土地出讓總收入960,000-二一級開發成本（按畝均成本分攤）410,149-三扣繳兩項計提（土地凈收益的25%）137,463-四營業稅及附加45,240-五政府分成146,8602015年2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年15、80,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00080,00034,17934,17934,17934,17934,17934,17934,17934,17934,17934,17911,45511,45511,45511,45511,45511,45511,45511,45511,45511,4553,7703,7703,7703,7703,7703,7703,7703,7703,7703,77012,23812,23812,23812,23812,23812,23812,23812,23812,23812,238政府分成計算（非統征16、地）2020年上半年下半年80,00080,00034,17934,17911,45511,4553,7703,77012,23812,238項目土地出讓收入及分配表（非統征地）單位：萬元序號項目合計2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年一項目土地出讓總收入土地出讓成交金額960,000-80,00080,00080,00080,00080,00080,00080,000出讓面積（畝）3,200-267267267267267267267二土地一級開發成本按畝實際投入410,149-217、5,06148,46855,44647,80357,01151,53039,07035,41133,495三扣繳與計提1扣繳兩項計提（土地凈收益的25%）137,46300000011,45511,45511,45511,45511,45511,45511,455四營業稅及附加1營業稅及附加45,2400000003,7703,7703,7703,7703,7703,7703,770五政府分成政府分成金額146,860-12,23812,23812,23812,23812,23812,23812,238六我方分成我司分成金額220,289-25,061-48,468-2,9094,734-4,18、4741,00713,46717,12519,042八 所得稅1虛擬所得稅計算55,072-6,265-12,117-7271,183-1,1192523,3674,2814,7602累計-00(6265)(18382)(19110)(17926)(19045)(18793)(15426)(11145)(6384)3實際繳納所得稅55,072九稅后凈利潤項目稅后凈利潤165,217-25,061-48,468-2,9094,734-4,4741,00713,46717,12519,042計算判斷所得稅計算判斷：正確凈利潤計算判斷正確我司與政府分成比例計算判斷：正確一級開發成本計算判斷：正確我司19、毛利潤計算判斷：正確2019年2020年下半年上半年下半年上半年下半年80,00080,00080,00080,00080,00026726726726726713,19691591591591511,45511,45511,45511,45511,4553,7703,7703,7703,7703,77012,23812,23812,23812,23812,23839,34051,62251,62251,62251,6229,83512,90512,90512,90512,9053451163562926142167550723,45112,90512,90512,90512,9052018年20、35,88938,71638,71638,71638,716項目綜合現金流量表（非統征地）單位：萬元序號項目或費用名稱費用估算（萬元）2012年2013年2014年2015年2016年2017年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年現金流入777,29800000064,77564,77564,77564,77564,77564,775一土地出讓收入960,00000000080,00080,00080,00080,00080,00080,000減：扣繳兩項計提（土地凈收益的25%）137,46300000011,45511,45511,45511,4551121、,45511,455減：營業稅金45,2400000003,7703,7703,7703,7703,7703,770現金流出532,864000024,33145,63963,52356,17665,61760,24648,41345,814土地一級開發現金流出386,004000024,33145,63951,28543,93853,37848,00836,17433,576政府分成146,86000000012,23812,23812,23812,23812,23812,238凈現金流量（含財務費用）244,4340000(24,331)(45,639)1,2528,599(842)4,522、2916,36218,961累計凈現金流量0000(24,331)(69,970)(68,719)(60,120)(60,962)(56,433)(40,071)(21,110)財務費用24,14500007302,8294,1613,8653,6323,5222,8951,835所得稅55,072000000000000扣所得稅修正后凈現金流量189,3620000(24,331)(45,639)1,2528,599(842)4,52916,36218,961累計0000(24,331)(69,970)(68,719)(60,120)(60,962)(56,433)(40,071)(21,123、10)扣稅、扣利息后凈現金流量165,2170000(25,061)(48,468)(2,909)4,734(4,474)1,00713,46717,125累計0000(25,061)(73,529)(76,438)(71,704)(76,179)(75,172)(61,705)(44,580)半年利率6%我司毛利潤220,289我司凈利潤165,217資金峰值=(76,438)萬元(5)資金峰值時間2015年資金峰值比例20%資金峰值獲利倍數2.16投資杠桿倍數5.05扣所得稅前IRR=40.4%18.5%扣所得稅后IRR=35.5%16.4%扣稅、扣利息后IRR=28.5%13.4%投資凈24、利潤率=42.8%銷售凈利潤率=17.2%項目NPV=76,254萬元投資回收期=4.9年第一年啟動資金69,970萬元項目綜合現金流量表（非統征地）2018年2019年2020年上半年下半年上半年下半年上半年下半年64,77564,77564,77564,77564,77564,77580,00080,00080,00080,00080,00080,00011,45511,45511,45511,45511,45511,4553,7703,7703,7703,7703,7703,77045,05825,43513,15313,15313,15313,15332,82013,19691591525、91591512,23812,23812,23812,23812,23812,23819,71739,34051,62251,62251,62251,622(1,393)37,94789,569141,190192,812244,4346750000003,45112,90512,90512,90512,90519,71735,88938,71638,71638,71638,716(1,393)34,49673,213111,929150,645189,36219,04235,88938,71638,71638,71638,716(25,538)10,35249,06887,784126,5026、1165,217非統征地總投資表單位：萬元序號項目或費用名稱費用估算2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年開發成本424,756107,783103,90383,13577,01149,2661,8291,829一前期費用7,3181464146414641464146400二征地費用151,250453753025030250302501512500三市政、公建配套投資214,631533645808939373362072759800（一）七通一平費用110,000220002200022000220002200000（二）專項市政基礎設施48,91511527、882648369303915000（三）社會公共配套項目建設費45,49517235684085688568428400（四）市政、公建不可預見費10,2212541276618751724131400四開發間接費1,829261261261261261261261五策劃推廣費用3,659523523523523523523523六管理費用7,3181045104510451045104510451045七財務費用估算38,75257521227110219726132500014,608項目綜合現金流量表（非統征地）單位：萬元序號項目或費用名稱費用估算（萬元）2014年2015年2016年28、2017年2018年2019年2020年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年現金流入777,2980129,550129,550129,550129,550129,550129,550一土地出讓收入960,0000160,000160,000160,000160,000160,000160,000減：扣繳兩項計提（土地凈收益的25%）137,463022,91022,91022,91022,91022,91022,910減：營業稅金45,24007,5407,5407,5407,5407,5407,540現金流出532,86469,970119,29、699125,86394,22770,49326,30626,3061土地一級開發現金流出386,00469,97095,223101,38669,75046,0161,8291,8292政府分成146,860024,47724,47724,47724,47724,47724,477凈現金流量244,434(69,970)9,8503,68735,32359,057103,244103,244累計凈現金流量(69,970)(60,120)(56,433)(21,110)37,947141,190244,434一財務費用25,3283,5598,0267,1544,7311,85800二所得稅530、5,07200003,45125,81125,811修正后凈現金流量（凈利潤）164,034(73,529)1,825(3,468)30,59253,74877,43377,433修正后累計凈現金流量(73,529)(71,704)(75,172)(44,580)9,16986,601164,034年利率12%我司凈利潤164,330資金峰值=(75,172)資金峰值時間2015年資金峰值比例19%資金峰值獲利倍數（MULTIPLE）218%項目原始IRR=40.4%IRR(計息計稅后現金流)=28.3%投資凈利潤率=42.5%銷售凈利潤率=17.1%投資回收期=5.1啟動資金73,529敏敏31、感感性性分分析析土土地地出出讓讓價價格格的的變變化化 單位：億元 收收入入變變動動地地價價總總收收入入每每畝畝單單價價（萬萬元元）一一級級開開發發成成本本每每畝畝成成本本（萬萬元元）土土地地總總收收益益政政府府分分成成營營業業稅稅與與所所得得稅稅我我司司凈凈利利潤潤0%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.5-10%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.5-20%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.5-30%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.5-40%96.0300.041.00.0332、6.714.7#REF!16.5敏敏感感性性分分析析征征地地價價格格的的變變化化 單位：億元 征征地地價價格格變變動動地地價價總總收收入入每每畝畝單單價價（萬萬元元）一一級級開開發發成成本本每每畝畝成成本本（萬萬元元）土土地地總總收收益益政政府府分分成成營營業業稅稅與與所所得得稅稅我我司司凈凈利利潤潤0%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.510%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.520%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.530%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.540%96.33、0300.041.00.036.714.7#REF!16.5敏敏感感性性分分析析市市政政、公公建建配配套套造造價價的的變變化化 單位：億元 市市政政、公公建建配配套套造造價價變變動動地地價價總總收收入入每每畝畝單單價價（萬萬元元）一一級級開開發發成成本本每每畝畝成成本本（萬萬元元）土土地地總總收收益益政政府府分分成成營營業業稅稅與與所所得得稅稅我我司司凈凈利利潤潤0%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.510%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.520%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.530%96.030034、.041.00.036.714.7#REF!16.540%96.0300.041.00.036.714.7#REF!16.5敏敏感感性性分分析析單單位位：億億元元投投資資收收益益率率IRR資資金金峰峰值值征征地地單單價價變變動動開開發發成成本本總總收收益益凈凈利利潤潤42.80%35.50%(7.6)42.80%35.50%(7.6)20萬/畝6,458,4173,661,4981,522,91642.80%35.50%(7.6)25萬/畝3,334,5003,123,0021,280,59342.80%35.50%(7.6)30萬/畝3,635,4972,822,0051,145,1444235、.80%35.50%(7.6)35萬/畝3,931,4252,526,0771,011,97740萬/畝4,228,9942,229,424878,4833、“敏感性分析表”填結果。投投資資收收益益率率IRR資資金金峰峰值值42.80%35.50%(7.6)42.80%35.50%(7.6)42.80%35.50%(7.6)42.80%35.50%(7.6)42.80%35.50%(7.6)投投資資收收益益率率IRR資資金金峰峰值值42.80%35.50%(7.6)42.80%35.50%(7.6)42.80%35.50%(7.6)42.80%35.50%(7.6)42.80%35.50%(736、.6)總總收收益益凈凈利利潤潤3,661,4981,522,9163,306,5911,363,2083,198,3551,314,5023,090,1201,265,7962,981,8851,217,090投投資資收收益益率率資資金金峰峰值值54.45%23546438.39%400,59131.49%634,14725.73%887,25220.77%1,140,497投投資資收收益益率率資資金金峰峰值值54.45%23546443.25%243,74840.32%252,03137.58%260,31535.01%268,599開開發發建建設設計計劃劃（201102162011021637、）序序號號項項目目20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年一征地拆遷1、南濱組團2650畝集體用地的征收；2、南濱組團3000畝市政統征的征收。1、紅樹林組團的2300畝集體用地的征收。-二通平工程1、完成南濱組團投資的20%。1、完成南濱組團投資的40%；2、開始紅樹林片區的投資，年度完成30%。1、完成南濱組團投資的40%；2、繼續紅樹林片區的投資，年度完成40%。1、完成紅樹林片區的投資，年度完成30%。三專項市政1、南濱路景觀改造工程（2011-2011）；2、開始南濱南路建設（2012-2013）；3、開始濠州路建設（2011-2012）；4、38、紅樹林生態公園建設（2012-2013）；5、中軸線景觀綠化工程（2011-2011）；6、山坡地整治及山體復綠工程（2011-2013）；6、城市街頭公園建設（2011-2013）；7、生態保護配套項目建設（2011-2013）；7、城市智能化建設（2011-2013）。繼繼續續推推進進2011/20122011/2012年年啟啟動動的的項項目目，另另外外新新增增項項目目：1、開始南濱路以北填海工程（2012-2013）；2、山坡地整治及山體復綠工程（2011-2013）；3、城市街頭公園建設（2011-2013）；4、生態保護配套項目建設（2011-2013）。繼繼續續推推進進2011/239、0122011/2012年年啟啟動動的的項項目目-四公建配套工程 1、中信體驗館建設（2011-2011）。1、根據土地出讓情況啟動幼兒園、小學、中學建設。1、開始南濱醫院的建設；2、建設體育公園；3、根據土地出讓情況繼續幼兒園、小學、中學建設。1、繼續醫院建設；2、根據土地出讓情況繼續幼兒園、小學、中學建設。五出讓土地-1、中軸線西地塊31公頃（27億元）；2、中軸線西靠山地塊20公頃（7.8億元）；3、隧道出口綜合用地8.3公頃1、中軸線東地塊25.4公頃（17.4億元）；2、南濱東地塊18.7公頃（9.4億元）；3、礐石-隧道出口組團30公頃（14.7億元）；4、體育公園商業地塊8.8公40、頃（1.8億元）1、中軸線組團13公頃（12.6億元）；2、紅樹林北組團公頃（29.2億元）20142014以以后后-1、繼續醫院建設；2、根據土地出讓情況繼續幼兒園、小學、中學建設。1、山坡地低密組團(26.5億元)；2、紅樹林南組團公頃（17.4億元）南濱各組團用地明細序序號號項項目目面面積積（公公頃頃）面面積積（畝畝）一國有用地+農村集體用地1紅星村組團659822南濱組團3084623扣除項：跳水館43640 埃隧道所占用地26386小計24035973村居組團17125693.1澳頭組團334933.2葛洲組團13820764紅樹林組團1552329以上合計118094765華能組團2213319其中：電廠權屬面積1045其它陸地1125目前煤灰池11496小南濱片720108027G-01填海岸線345158C4/R-011191,7879R1-0431472小南濱片+華能94114,122共計112616,897圖測總范圍線118317,747扣除村居后集體用地面積51.7776扣除村居后集體用地面積0.00扣除村居后集體用地面積85.21278