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1、項項目目名名稱稱:e636375f-c976-48fa-b894-12195b8185c6.xlse636375f-c976-48fa-b894-12195b8185c6.xls規劃經濟指標規劃指標單位 地塊1地塊2總計用地控規條件總用地ha87873.00代征用地ha0.00建設用地ha87873.00建筑密度30.00%建筑用地ha26361.90道路用地ha25000.00綠化用地ha35149.20建筑限高m容積率0.00綠地率40.00%規劃指標總建筑面積m2m2193320地上建筑面積m2193320地下建筑面積m20成本項目一m291200成本項目二m292120成本項目三m242、000成本項目四m215000成本項目五m20成本項目六m20人防m20配套項目二m23000配套項目三m20配套項目四m20配套項目五m20配套項目六m20可銷售、經營面積m2000187320銷售項目一m291200銷售項目二m292120銷售項目三m24000銷售項目四個500銷售項目五個0銷售項目六個0個0說明：1.經營性物業指可銷售和可出租的各類物業，包括住宅和非配套公建、可獨立經營的配套公建等。2.可銷售和經營面積指根據銷售面積計算規則計算的可用于計算銷售和經營收入的面積。3.配套物業指不可用于經營銷售的各類物業，如建成后需向主管部門移交的學校、醫療、居委會用房等。項項目目名名稱稱3、:e636375f-c976-48fa-b894-12195b8185c6.xlse636375f-c976-48fa-b894-12195b8185c6.xls備注含地上地下含地上地下3.配套物業指不可用于經營銷售的各類物業，如建成后需向主管部門移交的學校、醫療、居委會用房等。成本費用參數取值表序號成本項目計算基數費用/費率參數分類費用/費率參數成本項目一成本項目二成本項目三1土地成本1.1土地成交價款1213201.2土地交易服務費1.1土地成交價款0.1%1.3土地交易契稅1.1土地成交價款3%1.4大市政配套費建筑面積1652開發前期準備費2.1可行性研究費3建筑安裝工程費0.30%24、.2規劃設計費3建筑安裝工程費602.3勘察費建筑面積1.30%2.4臨時三通和場平費建筑面積402.5招投標服務費、代理費3建筑安裝工程費0.15%2.6環境評價、交通評價費1302.7設計圖紙審核費建筑面積2.52.8造價咨詢費建筑面積102.9報批報建費用建筑面積203建筑安裝工程費3.1經營性物業建筑安裝工程3.1.1成本項目一建筑面積150015003.1.2成本項目二建筑面積180018003.1.3成本項目三建筑面積180018003.1.4成本項目四建筑面積22003.1.6成本項目五建筑面積3.1.7成本項目六建筑面積3.2工程監理費建筑安裝工程費2.20%3.3其它14基礎5、設施建設費4.1紅線外市政接口、攤銷費1933203004.2紅線內基礎設施1933204004.2.1道路及地面停車場004.2.2綠化景觀004.2.3上水004.2.4雨污水004.2.5電力004.2.6熱力004.2.7電信04.2.8路燈004.2.9標志04.2.10中水系統004.3其它與基礎設施相關費用4.3.1人防異地建設費7732.820004.3.2綠化補償費004.3.3地下水資源費104.3.4其它15公共配套設施建設費5.1公共配套設施建設費5.1.1人防建筑面積05.1.2配套項目二建筑面積18005.1.3配套項目三建筑面積5.1.4配套項目四建筑面積5.1.6、5配套項目五建筑面積5.1.6配套項目六建筑面積5.2其它16開發間接費6.1工資福利支出11206.2辦公、折舊、修理支出1506.3水電支出1306.4其它17不可預見費2至6之和4%1營銷費用1.1銷售前期準備費銷售收入0.50%1.2廣告宣傳費用銷售收入1%1.3銷售傭金、代理費銷售收入1%1.4其它銷售收入0.30%2管理費用3%3財務費用4銷售稅金及附加4.1營業稅銷售收入5%5%5%5%4.2城建稅營業稅7%4.3教育費附加營業稅3%4.4房屋交易手續費銷售收入5預征稅金5.1土地增值稅銷售收入1%1%1%1%其它參數說明借款利息率5.85%根據實際利率水平確定自有資金（萬元）27、9000根據實際情況確定折現率8%根據公司定期公布標準成本費用參數取值表序號成本項目計算基數費用/費率參數分類費用/費率參數成本項目一成本項目二成本項目三備注/指導性標準成本項目四成本項目五成本項目六34951.456非熟地還需包括征地、拆遷補償、土地出讓金見右表土地價款的3%包括市場、市政調研，咨詢，前期商業策劃等，按建筑安裝工程費的0.1-0.3%公建3%，住宅2.2%建筑安裝造價（包括配套建筑）的0.2%-0.5%依據現場情況測算（可以按照占地3元-5元/平米）0.06%交評0.8-1.5元/建筑平米，環評表3-5萬元、環評報告8-15萬元（15萬平米以下）住宅4-6元/平米，公建6-88、元/平米普通住宅（帶電梯）1250-1500元/平米，中擋檔住宅（帶電梯）1500-1700元/平米根據檔次2800-4000元/平米根據造價費用標準計算2200根據造價費用標準計算0根據造價費用標準計算0根據造價費用標準計算一般公建2.5%，成片小區2%-2.2%消防、防雷等各類檢測費，按照當地收費標準計算按收費文件以下各子項之和一般交通道路150元-200元/平米，小型環路、步行路80元-120元/平米一般草坪綠化60元/平米，一般綠地加樹木120元/平米，綠地加樹木加景觀120元-200元/平米按收費文件按收費文件按收費文件，不含施工路由和賠償費用按收費文件電信單位免費負責接通按建筑面積9、估算估算以下各子項之和人防建筑面積按總建筑面積的2估算以下各子項之和以下各子項之和按照實際情況計算按照實際情況計算根據造價費用標準計算根據造價費用標準計算根據造價費用標準計算根據造價費用標準計算根據直接管理人數、標準和開發周期計算成本費用參數取值表分類費用/費率參數根據直接發生額和開發周期計算根據發生額和開發周期計算根據需要計算2至6之和的3-5%銷售收入的0.5%，包括售樓處建設、租金銷售收入的1%銷售收入的0.7-1.2%銷售收入的0.3%不含土地費用的直接成本的2-3%根據借款和還本付息計劃計算5%5%5%按照銷售收入的5%依據當地適用稅率依據當地適用稅率依據當地適用稅率備注/指導性標準10、成本項目四成本項目五成本項目六成本費用參數取值表分類費用/費率參數開開發發投投資資計計劃劃序號項目開發周期年度投資比例20072008200920101土地成本1.1土地成交價款100.00%0.00%0.00%0.00%1.2土地交易服務費100.00%0.00%0.00%0.00%1.3土地交易契稅100.00%0.00%0.00%0.00%1.4大市政配套費100.00%0.00%0.00%2開發前期準備費2.1可行性研究費100.00%0.00%0.00%0.00%2.2規劃設計費100.00%0.00%0.00%0.00%2.3勘察費100.00%0.00%0.00%0.00%2.411、臨時三通和場平費100.00%0.00%0.00%0.00%2.5招投標服務費、代理費100.00%0.00%0.00%0.00%2.6環境評價、交通評價費100.00%0.00%0.00%0.00%2.7設計圖紙審核費50.00%50.00%0.00%0.00%2.8造價咨詢費50.00%50.00%0.00%0.00%2.9報批報建費50.00%50.00%0.00%0.00%3建筑安裝工程費3.1經營性物業建筑安裝工程3.1.1成本項目一40.00%60.00%0.00%0.00%3.1.2成本項目二0.00%10.00%60.00%30.00%3.1.3成本項目三30.00%60.0012、%10.00%0.00%3.1.4成本項目四0.00%70.00%30.00%0.00%3.1.5成本項目五0.00%0.00%0.00%0.00%3.1.6成本項目六0.00%0.00%0.00%0.00%3.2工程監理費30.00%30.00%30.00%10.00%3.3其它0.00%0.00%0.00%0.00%4基礎設施建設費4.1紅線外市政接口、攤銷費70.00%30.00%0.00%0.00%4.2紅線內基礎設施30.00%30.00%20.00%20.00%4.2.1道路及地面停車場0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.2綠化景觀0.00%0.00%0.00%0.0013、%4.2.3上水0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.4雨污水0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.5電力0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.6熱力0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.7電信0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.8路燈0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.9標志0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.10中水系統0.00%0.00%0.00%0.00%4.3其它與基礎設施相關費用4.3.1人防異地建設費100.00%0.00%0.00%0.00%4.3.2綠化補償費100.00%0.00%0.00%0.0014、%4.3.3地下水資源費100.00%0.00%0.00%0.00%4.3.4其它100.00%0.00%0.00%0.00%5公共配套設施建設費5.1公共配套設施建設費5.1.1人防0.00%0.00%0.00%0.00%5.1.2配套項目二60.00%30.00%10.00%0.00%5.1.3配套項目三0.00%0.00%0.00%0.00%5.1.4配套項目四5.1.5配套項目五5.1.6配套項目六5.2其它6開發間接費6.1工資福利支出20.00%30.00%30.00%10.00%6.2辦公、折舊、修理支出20.00%30.00%30.00%10.00%6.3水電支出20.00%315、0.00%30.00%10.00%6.4其它7不可預見費30.00%30.00%20.00%20.00%1營銷費用1.1銷售前期準備費40.00%30.00%30.00%0.00%1.2廣告宣傳費用30.00%30.00%30.00%10.00%1.3銷售傭金、代理費0.00%47.31%42.73%9.96%1.4其它20.00%40.00%40.00%0.00%2管理費用30.00%30.00%30.00%10.00%開開發發投投資資計計劃劃序號項目開發周期年度投資比例2007200820092010銷銷售售收收入入（回回款款）計計劃劃表表序號銷售項目可銷售面積2007200820092016、10平均價格合計(m2)價格銷售比例價格銷售比例價格銷售比例價格銷售比例(元/m2)1銷售項目一9120000.00%5400100.00%54000.00%00.00%5400492482銷售項目二9212000.00%54000.00%540080.00%540020.00%540049744.83銷售項目三400000.00%1100030.00%1100070.00%00.00%110004400.04銷售項目四500700000.00%7000080.00%7000020.00%7000035005銷售項目五0006銷售項目六000合計1873200.00%49.33%41.05%917、.89%5519.58106892.800.000.00%50568.0047.31%45675.8442.73%10648.969.96%銷售稅金（萬元）0.002781.242512.17585.695879.10 營業稅（萬元）0.002528.402283.79532.455344.64 城建稅（萬元）0.00176.99159.8737.27374.12 教育費附加（萬元）0.0075.8568.5115.97160.34 房屋交易手續費0.000.000.000.00預征稅金（萬元）0.00505.68428.7699.491033.93 預征土地增值稅（萬元）0.00505.6818、428.7699.491033.93銷售凈收入（萬元）0.0047281.0842734.919963.7899979.77注：銷售比例為實際回款比例序號成本項目單位計算基數 費用/費率 金額（萬元）單位成本指標總成本費用比例1土地成本25170.701302.0229.25%1.1土地成交價款項12132021320.001102.831.2土地交易服務費萬元213200.10%21.321.101.3土地交易契稅萬元213203.00%639.6033.091.4大市政配套費萬元1933201653189.78165.002開發前期準備費3179.93164.493.70%2.1可行性研究19、費萬元350480.30%105.142.2規劃設計費萬元193320601159.922.3勘察費萬元19332010.00193.322.4臨時三通和場平費項19332040773.282.5招投標服務費、代理費萬元1933200.15%289.982.6環境評價、交通評價費項13030.002.7設計圖紙審核費項1933202.548.332.8造價咨詢費項19332010193.322.9報批報建費項19332020386.643建筑安裝工程費35047.681812.9440.73%3.1經營性物業建筑安裝工程34281.603.1.1成本項目一m291200150013680.0020、3.1.2成本項目二m292120180016581.603.1.3成本項目三m240001800720.003.1.4成本項目四m21500022003300.003.1.5成本項目五m2000.003.1.6成本項目六m2000.003.2工程監理費萬元348222.20%766.083.3其它項10.004基礎設施建設費15078.96780.0017.52%4.1紅線外市政接口、攤銷費 項1933203005799.604.2紅線內基礎設施1933204007732.804.2.1道路及地面停車場m2000.004.2.2綠化景觀m2000.004.2.3上水項000.004.2.4雨21、污水項000.004.2.5電力項000.004.2.6熱力項000.004.2.7電信項000.004.2.8路燈項000.00投投資資測測算算表表4.2.9標志項000.004.2.10中水系統項000.004.3其它與基礎設施相關費用1546.564.3.1人防異地建設費項773320001546.564.3.2綠化補償費項000.004.3.3地下水資源費項100.004.3.4其它項100.005公共配套設施建設費540.0027.930.63%5.1公共配套設施建設費00540.005.1.1人防m2000.005.1.2配套項目二m230001800540.005.1.3配套項目22、三m2000.005.1.4配套項目四m2000.005.1.5配套項目五m2000.005.1.6配套項目六m2000.005.2其它項000.006開發間接費200.0010.350.23%6.1工資福利支出項1120120.006.2辦公、折舊、修理支出項15050.006.3水電支出項13030.006.4其它項100.007不可預見費萬元540474.00%2161.86111.832.51%直接開發成本81379.134209.568營銷費用2993.00154.823.48%8.1銷售前期準備費萬元1068930.50%534.468.2廣告宣傳費用萬元1068931.00%1023、68.938.3銷售傭金、代理費萬元1068931.00%1068.938.4其它萬元1068930.30%320.689管理費用萬元562083.00%1686.2587.231.96%成本費用合計86058.384451.60100.00%投投資資測測算算表表序號成本項目單位計算基數 費用/費率 金額（萬元）單位成本指標總成本費用比例11銷售稅金及附加5879.1011.1營業稅萬元1068935.00%5344.6411.2城建稅萬元53457.00%374.1211.3教育費附加萬元53453.00%160.3411.4房屋交易手續費萬元1068930.00%0.00投投資資測測算算表24、表序號成本項目單位計算基數 費用/費率 金額（萬元）單位成本指標總成本費用比例項項目目投投資資總總額額單單位位成成本本經經濟濟指指標標AA+M（萬萬元元）（元元/m/m2 2）土土地地低低價價 1102.834678土地獲得價款25170.701302.02樓面地價1102.83開發前期準備費3179.93164.49開發成本78079.13主體建筑安裝工程費35047.681812.94總投資86058.38基礎設施建設費15078.96780.00銷售收入106892.80開發間接費200.0010.35稅前利潤15865.70不可預見費2161.86111.83稅后凈利10630.02開25、開發發成成本本合合計計81379.134209.56內部收益率11.77%管理費用1686.2587.23銷售凈利率9.94%銷售費用2993.00154.82財務費用1355.680.01項項目目總總投投資資87414.06354666.56A+2MA+nM資資金金使使用用與與籌籌措措計計劃劃表表序號項 目合計年度20072008200920101土地成本25170.7025170.700.000.000.001.1土地成交價款21320.0021320.000.000.000.001.2土地交易服務費21.3221.320.000.000.001.3土地交易契稅639.60639.600.26、000.000.001.4大市政配套費3189.783189.780.000.000.002開發前期準備費3179.932865.79314.150.000.002.1可行性研究費105.14105.140.000.000.002.2規劃設計費1159.921159.920.000.000.002.3勘察費193.32193.320.000.000.002.4臨時三通和場平費773.28773.280.000.000.002.5招投標服務費、代理費289.98289.980.000.000.002.6環境評價、交通評價費30.0030.000.000.000.002.7設計圖紙審核費48.3327、24.1724.170.000.002.8造價咨詢費193.3296.6696.660.000.002.9報批報建費386.64193.32193.320.000.003建筑安裝工程費35047.685917.8212837.9811240.785051.093.1經營性物業建筑安裝工程34281.605688.0012608.1611010.964974.483.1.1 成本項目一13680.005472.008208.000.000.003.1.2 成本項目二16581.600.001658.169948.964974.483.1.4 成本項目三720.00216.00432.0072.028、00.003.1.5 成本項目四3300.000.002310.00990.000.003.1.6 成本項目五0.000.000.000.000.003.1.7 成本項目六0.000.000.000.000.003.2工程監理費766.08229.82256229.82256229.8225676.607523.3其它0.000.000.000.000.004基礎設施建設費15078.967926.124059.721546.561546.564.1紅線外市政接口、攤銷費5799.604059.721739.880.000.004.2紅線內基礎設施7732.802319.842319.841529、46.561546.564.2.1 道路及地面停車場0.000.000.000.000.004.2.2 綠化景觀0.000.000.000.000.004.2.3 上水0.000.000.000.000.004.2.4 雨污水0.000.000.000.000.004.2.5 電力0.000.000.000.000.004.2.6 熱力0.000.000.000.000.004.2.7 電信0.000.000.000.000.004.2.8 路燈0.000.000.000.000.004.2.9 標志0.000.000.000.000.004.2.10中水系統0.000.000.000.00030、.004.3其它與基礎設施相關費用1546.561546.560.000.000.004.3.1 人防異地建設費1546.561546.560.000.000.004.3.2 綠化補償費0.000.000.000.000.004.3.3 地下水資源費0.000.000.000.000.004.3.4 其它0.000.000.000.000.000.005公共配套設施建設費540.00324.00162.0054.000.005.1公共配套設施建設費540.00324.00162.0054.000.005.1.1 人防0.000.000.000.000.005.1.2 配套項目二540.003231、4.00162.0054.000.005.1.3 配套項目三0.000.000.000.000.005.1.4 配套項目四0.000.000.000.000.005.1.5 配套項目五0.000.000.000.000.005.1.6 配套項目六0.000.000.000.000.005.2其它0.000.000.000.000.000.006開發間接費200.0040.0060.0060.0040.006.1工資福利支出120.0024.0036.0036.0024.006.2辦公、折舊、修理支出50.0010.0015.0015.0010.006.3水電支出30.006.009.009.032、06.006.4其它0.000.000.000.000.000.007不可預見費2161.86648.56648.56432.37432.37直接開發成本81379.1342892.9918082.4113333.727070.028營銷費用2993.00598.601114.971066.05213.388.1銷售前期準備費534.46213.79160.34160.340.008.2廣告宣傳費用1068.93320.68320.68320.68106.898.3銷售傭金、代理費1068.930.00505.68456.76106.498.4其它320.6864.14128.27128.2733、0.009管理費用1686.25505.88505.88505.88168.63資金使用合計86058.3843997.4619703.2514905.647452.031自有資金29000.0029000.000.000.000.002銷售凈收入再投入42060.920.0019703.2514905.647452.033借款14997.4614997.464960.000.000.00資金籌措合計86058.3843997.4619703.2514905.647452.03借借款款還還本本付付息息計計算算表表序號項 目合計年度20072008200920101年初借款余額0.000.00134、5449.360.000.002本年新增借款15449.3615449.360.000.000.003用于支付投資14997.4614997.460.000.000.004利息及財務費用1355.68451.89903.790.000.005本年歸還借款本金15449.360.0015449.360.000.006年末借款余額15449.3615449.358710.000.000.00e636375f-c976-48fa-b894-12195b8185c6.xls利潤表利潤表2024/9/13自自有有資資金金利利潤潤計計算算表表序序號號項項 目目合合計計年年度度1 12 23 34 45 535、1銷售收入106892.800.0050568.0045675.8410648.962預增土地增值稅返還1033.930.000.000.001033.933銷售稅費5879.100.002781.242512.17585.694銷售成本78079.130.0036756.4233364.727957.995銷售利潤22934.570.0011030.349798.952105.286營銷費用2993.00598.601114.971066.05213.387管理費用1686.25505.88505.88505.88168.638利息和財務費用1355.68451.89903.790.000.36、009預增土地增值稅1033.930.00505.68428.7699.4910稅前利潤15865.70-1556.378000.037798.271623.7811所得稅5235.680.002126.412573.43535.8512稅后利潤10630.02-1556.375873.625224.841087.93靜態效益指標總投資利潤率稅前18.86%稅后12.64%自有資金利潤率稅前54.71%稅后36.66%銷售毛利潤率21.46%銷售凈利潤率9.94%邊邊際際利利潤潤計計算算表表序號 項目綜合銷售項目一銷售項目二#REF!銷售項目三 銷售項目五1 單位銷售價格5519.58540037、.005400.0011000.0070000.00.002 單位銷售稅金303.58297.00297.00605.003850.000.003 單位成本費用4418.024184.834591.225746.00.000.004 稅前邊際利潤797.98918.17511.78464966150.00.005 稅后邊際利潤534.65615.17342.893115 44320.500.00注：如果土地增值稅不為零，則上述邊際利潤計算需要另行扣除土地增值稅。20e636375f-c976-48fa-b894-12195b8185c6.xls利潤表利潤表2024/9/136 6銷售項目六0.38、000.000.000.000.0021全全投投資資現現金金流流量量表表序序號號項項 目目合合計計年年度度1 12 23 34 41現金流出98654.4743997.4625678.6720274.978703.371.1 開發成本費用86058.3843997.4619703.2514905.647452.031.2 銷售稅金及附加5879.100.002781.242512.17585.691.3 預增土地增值稅1033.930.00505.68428.7699.491.4 所得稅5683.060.002688.502428.40566.162現金流入106892.800.005056839、.0045675.8410648.962.1 銷售收入106892.800.0050568.0045675.8410648.962.2 土地增值稅返還1033.930.000.000.001033.933凈現金流8238.33-43997.4624889.3325400.871945.594累計凈現金流-43997.46-19108.136292.740.005凈現金流折現2194.29-40738.3921338.5920164.031430.076累計凈現金流折現-40738.39-19399.80764.230.00全投資動態指標內部收益率IRR11.77%凈現值2194.29動態回收期40、（年）3資金投入峰值-43997.46自自有有資資金金現現金金流流量量表表序序號號項項 目目合合計計年年度度1 12 23 34 41現金流出115012.1444449.3641820.1720083.808658.801.1 開發成本費用86058.3843997.4619703.2514905.647452.031.2 借款本金償還15449.360.0015449.360.000.001.3 利息和財務費用1355.68451.89903.790.000.001.4 銷售稅金及附加5879.100.002781.242512.17585.691.5 預增土地增值稅1033.930.0041、505.68428.7699.491.6 所得稅5235.680.002476.862237.23521.592現金流入122342.1615449.3650568.0045675.8410648.962.1 銷售收入106892.800.0050568.0045675.8410648.962.2 土地增值稅返還1033.930.000.000.001033.932.3 銀行貸款15449.3615449.360.000.000.003凈現金流7330.02-290008747.8325592.041990.164凈現金流折現2426.61-26851.857499.8520315.7814642、2.825累計凈現金流折現-26851.85-19352.00963.790.00自有資金動態指標內部收益率IRR13.36%凈現值2426.61動態回收期（年）3盈盈虧虧平平衡衡計計算算表表序號銷售項目可銷售面積銷售平均價格單位成本盈虧平衡點(m2)（元/m2）（元/m2）保本銷售價格1 銷售項目一91200.005400.004184.834428.392 銷售項目二92120.005400.004591.224858.443 銷售項目三4000.0011000.005745.966080.384 銷售項目四500.0070000.000.000.005 銷售項目五0.000.000.0043、0.006 銷售項目六0.000.000.000.00合計187320.005519.584418.024675.16安全余度保本銷售率87.18%21.94%93.05%11.15%64.05%80.91%0.00%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!89.20%18.06%盈虧平衡點匯匯總總經經濟濟指指標標營業額106892.80直接成本78079.13總投資86058.38稅前利潤15865.70稅后凈利10630.02銷售毛利率21.46%銷售凈利率9.94%總投資回報率12.64%自有資金平均回報率9.16%全投資內部收益率11.77%自有資金內部收益率13.36%凈現值（自有資金）2427獲利指數2.82%資金峰值比例-44.60%保本售價（綜合）4675.16敏感因素總投資銷售價格 土地價格100%100%100%注：敏感性分析為試算，在試算并記錄完成后務必將比例重新設為100%注：敏感性分析為試算，在試算并記錄完成后務必將比例重新設為100%