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1、中信房地產股份有限公司土土地地一一級級開開發發經經濟濟測測算算表表項目名稱：汕頭中信濱海新城項目南濱片區統征地+隧道測算階段：概念規劃階段 版本號：001 我方權益：51%編 制 日 期：2011年8月21日項目概要指標土地出讓總收入978,812萬元土地一級開發成本212,094土地一級開發土地收益766,718蘇埃隧道建設費用500,000財務費用12,599我司毛利潤102,145我司應繳所得稅25,536我司凈利潤76,608財務凈現值85,811萬元內部收益率（IRR）76.85%投資回收期2.3年資金峰值84,947萬元啟動資金63,963萬元項目投資凈利潤率27.89%我司投資利2、潤率27.89%項目綜合現金流量表（捆綁土地+跨海隧道）說明：捆綁土地共4580畝，其中南濱片區3000畝，可出讓土地1700畝，平均售價為500萬元/畝；龍海灘、北山灣1580畝，出讓土地約為790畝，平均售價約為160萬元/畝。單單位位：萬萬元元序號費用名稱費用估算備注1土地總收入978,812土地出讓金2土地開發建設成本224,694含財務費用3營業稅費53,8354政府提留基金-返還支持項目建設5土地收益700,2846扣減：附帶跨海隧道建設投資500,0007可供分配收益200,2848政府分成98,1399我司分成102,14510我司所得稅25,53611我司凈利潤76,60813、2投資凈利潤率36.1%13自有資金收益率153.2%自有資金5億元14資金峰值84,94715資金峰值時間2013年16我司投資IRR（扣息后）73.27%土土地地總總收收入入978,812978,81297.8897.88 億元土土地地開開發發成成本本278,528278,52827.8527.85 億元土土地地總總收收益益700,284700,28470.0370.03 億元扣扣減減500,000500,00050.0050.00 億元政政府府收收益益49%49%98,13998,1399.819.81 億元中中信信51%51%102,145102,14510.2110.21 億元所所得4、得稅稅25,53625,5362.552.55 億元中中信信凈凈收收益益76,60876,6087.667.66 億元投投資資凈凈利利率率28%自自有有資資金金凈凈利利率率153%資資金金峰峰值值84,94784,9478.498.49 億元正正常常開開發發8080萬元/畝費用估算費用估算977,691977,691311,853202,244665,837775,447500,000500,000165,837275,44781,260134,96984,577140,47821,14435,11963,433105,35820.3%52.1%126.9%210.7%93,23472,0675、2013年2013年65.44%98.41%104隧隧道道與與捆捆綁綁土土地地敏敏感感性性分分析析-土土地地開開發發成成本本變變動動影影響響序號土地開發成本變動幅度投資凈利潤率自有資金凈利潤率資金峰值IRR10%41.0%167.8%89,53076.91%210%34.1%152.8%92,94671.08%320%28.2%137.7%96,36365.28%430%23.3%122.7%99,78059.49%550%15.3%92.6%106,61347.80%連接數據36.1%153.2%84,94773.27%隧隧道道與與捆捆綁綁土土地地敏敏感感性性分分析析-收收入入變變動動影影響6、響序號收入變動幅度投資凈利潤率自有資金凈利潤率資金峰值IRR1-10%23.2%95.8%103,49351.97%2-5%32.1%131.8%96,51164.67%30%41.0%167.8%89,53076.91%45%50.0%203.8%82,54888.97%510%59.1%239.9%75,566101.02%統征地+隧道總投資表一、統征地+隧道投資估算表單位：萬元敏感性系數1序號項目或費用名稱費用估算計算及說明2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年(萬元）費用單價數量分攤比例上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年開發成本7、224,69447.98468312,73515,88114,49022,10425,22924,40419,43723,88423,71127,9495,9657,763572572開發成本（不含財務費用）212,09445.29468310,90712,13510,31619,25225,22924,40419,43723,88423,71127,9495,9657,763572572一前期費用4,0022%200089400400400400400400400400400400二征地拆遷費用-三市政、公建配套投資200,08999361116393441828124258234321848、6522912227392697753937191（一）七通一平費用30,00010.030003000300030003000300030003000300030003000（二）專項市政基礎設施59,78520300055.0%646343312599144101383378103080308030801100（三）社會公共配套項目建設費55,60518.54300055.0%033003300062701150611506732671615236（四）龍虎灘市政公建配套28,0508415841511220（五）北山灣市政公建配套17,121513651366848（六）市政、公建不可預9、見費9,5285.0%190,5614735324458711155111687910911083128525734200四開發間接費2,0011.0%200,089143143143143143143143143143143143143143143五策劃推廣費用2,0011.0%200,089143143143143143143143143143143143143143143六管理費用4,0022.0%200,089286286286286286286286286286286286286286286七財務費用12,5991,8273,7464,1752,851-可售成本90.2二、蘇埃隧道建10、設投資估算表（按委托第三方BT模式計算）單位：萬元序號村居名稱費用估算（萬元）計算及說明2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年費用單價數量上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一蘇埃灣過海隧道500,000500,0001.0050,00060,00070,000320,000合計500,00050,00060,00070,0000000000320,00001,661,0002,492按可售土地面積分攤(平方米)按可售土地面積分攤(畝)1,35390242-01,2058018112360243352216911511、741211212421,661,0002,492按可售土地面積分攤(平方米)按可售土地面積分攤(畝)3,010201土地出讓進度表（統征地+隧道）單位：畝敏感性系數1.00片區合計2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年統征地收入合計978,8120731007310078948789488526485264920851182981229031389031600016000南濱片區出讓金額852,17273100731007894878948852648526492085920859612、6899668900出讓面積1700170170170170170170170170170170出讓單價501430430464464502502542542569569龍虎攤片區出讓金額78,640000000026213262132621300出讓面積492164164164出讓單價160160160160北山灣片區出讓金額48,000000000000160001600016000出讓面積3000100100100出讓單價160160160160土地出讓金額978,8120.07310073100789487894885264852649208511829812290313890316013、0016000總出讓畝數24920170170170170170170170334334434100100出讓比例100%0.00%6.82%6.82%6.82%6.82%6.82%6.82%6.82%13.40%13.40%17.41%4.01%4.01%平均出讓單價393249290下半年0000000.00%2018年項目土地出讓收入及分配表(統征地+隧道)單位：萬元序號項目合計2012年2013年2014年2015年2016年2017年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一項目土地出讓總收入土地出讓成交金額978,8120.073,10073,10014、78,94878,94885,26485,26492,085118,298122,903138,90316,000出讓面積（畝）2,4920170170170170170170170334334434100二土地一級開發成本按畝均成本分攤224,694015,33115,33115,33115,33115,33115,33115,33130,10630,10639,1259,018財務費用12,5991,8273,7464,1752,85100000000三計提“四金”1土地收益741,519(1,827)54,02353,59460,76563,61769,93369,93376,7548815、,19292,79699,7786,9822提取比例-0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%3計提金額-0000000000002018年上半年下半年16,000-10009,0180006,98200%00項目綜合現金流量表（南濱片區+隧道BT）單位：萬元序號項目或費用名稱費用估算（萬元）2012年2013年2014年2015年2016年2017年說明上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年現金流入924,97769,08069,08074,60674,60680,57480,57487,020111,792116,143131,263一土地出讓收入978,81216、73,10073,10078,94878,94885,26485,26492,085118,298122,903138,903減：扣除與計提00000000000營業稅及附加53,83504,0214,0214,3424,3424,6904,6905,0656,5066,7607,640現金流出712,09460,90772,13580,31619,25225,22924,40419,43723,88423,71127,949325,965土地一級開發現金流出212,09410,90712,13510,31619,25225,22924,40419,43723,88423,71127,949517、,965隧道BT工程現金流出500,00050,00060,00070,0000000000320,000原始凈現金流量212,883(60,907)(3,055)(11,236)55,35349,37656,17161,13763,13688,08188,194(194,702)原始累計凈現金流量(60,907)(63,963)(75,199)(19,845)29,53185,702146,839209,975298,057386,251191,549財務費用12,5991,8273,7464,1752,8510000000計息后現金流200,284(62,735)(6,801)(15,4118、1)52,50249,37656,17161,13763,13688,08188,194(194,702)計息后現金流累計(62,735)(69,536)(84,947)(32,445)16,93273,102134,240197,376285,457373,651178,949中信分成51%102,145政府分成49%98,139統征地獲得成本及原借款償還0政府償還債務及獲得成本的缺口(98,139)中信分成部分補足缺口后毛利潤102,145統征地獲得成本及原借款償還現金流102,145(62,735)(6,801)(15,411)52,50249,37656,17161,13763,13619、88,08188,194(194,702)現金流累計(62,735)(69,536)(84,947)(32,445)16,93273,102134,240197,376285,457373,651178,949企業所得稅流出25,536我司現金流76,608(62,735)(6,801)(15,411)52,50249,37656,17161,13763,13688,08188,194(194,702)我司現金流累計(62,735)(69,536)(84,947)(32,445)16,93273,102134,240197,376285,457373,651178,949毛利潤102,145020、凈利潤76,608政府實際分成98,139半年利率6%資金峰值=(84,947)資金峰值時間2013年資金峰值比例12%資金峰值獲利倍數（MULTIPLE）90%半年IRR項目原始IRR=86.1%36.43%IRR(扣息后現金流)=76.9%33.0%我司投資IRR(扣稅)=73.3%31.6%投資凈利潤率=27.89%項目NPV=85,811萬元投資回收期=2.3年項目綜合現金流量表（南濱片區+隧道BT）2018年下半年上半年下半年15,12015,120016,00016,000000088088007,7635725727,7635725720007,35714,548(572)19821、,906213,455212,8830007,35714,548(572)186,307200,855200,28498,13907,35714,548(98,711)186,307200,855102,14525,5367,35714,548(124,247)186,307200,85576,6082017年統征地開發+隧道建設投資估算表一、統征地開發資估算表單位：萬元序號項目或費用名稱費用估算2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年開發成本298,21433,97238,67850,86159,67786,02827,3901,608一前期費用5,62711222、5112511251125112500二征地拆遷費用0000000三市政、公建配套投資281,3343123935945481285694483295257820（一）七通一平費用60,000120001200012000120001200000（二）專項市政基礎設施59,7851445118934160606160418000（三）社會公共配套項目建設費55,6053300330017776188321239700（四）龍虎灘市政公建配套57,469000172414022900（五）北山灣市政公建配套35,078000010523245550（六）市政、公建不可預見費13,3971488123、71222922712396612280四開發間接費2,813402402402402402402402五策劃推廣費用2,813402402402402402402402六管理費用5,627804804804804804804804二、蘇埃隧道建設投資估算表（按委托第三方BT模式計算）單位：萬元序號村居名稱費用估算2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年一蘇埃灣過海隧道500,000150,000-350,000-項目綜合現金流量表（南濱片區+隧道BT）單位：萬元序號項目或費用名稱費用估算2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年現金流24、入978,81273,100152,048164,212177,349241,201154,90316,000現金流出724,694138,615106,59449,63343,32151,659333,7271,143土地一級開發現金流出224,69428,61536,59449,63343,32151,65913,7271,143隧道BT工程現金流出500,000110,00070,000000320,0000原始凈現金流量254,118(65,515)45,454114,579134,028189,541(178,825)14,857原始累計凈現金流量(65,515)(20,062)9425、,517228,545418,086239,262254,118財務費用12,9115,7307,18200000計息后現金流241,207(71,245)38,272114,579134,028189,541(178,825)14,857計息后現金流累計(71,245)(32,973)81,606215,634405,175226,350241,207中信分成51%123,016政府分成49%118,191統征地獲得成本及原借款償還88,00088,000政府償還債務及獲得成本的缺口(30,191)中信分成部分補足缺口后毛利潤153,207統征地獲得成本及原借款償還現金流153,207(7126、,245)38,272114,579134,028189,541(178,825)(73,143)現金流累計(71,245)(32,973)81,606215,634405,175226,350153,207凈利潤114,905資金峰值=(86,908)資金峰值時間2012年項目原始IRR=90.5%38.03%IRR(扣息、扣借款后現金流)=78.6%33.6%投資凈利潤率=15.58%投資回收期=2.3年123456-68,884-58,08240,52047,82447,94550,420IRR22.31%7891011121355,18449,28782,22777,842-214,527、064,463-68,80414-804敏敏感感性性分分析析土土地地出出讓讓價價格格的的變變化化 單位：億元 收收入入變變動動地地價價總總收收入入每每畝畝單單價價（萬萬元元）一一級級開開發發成成本本及及隧隧道道建建設設費費用用每每畝畝成成本本（萬萬元元）土土地地總總收收益益政政府府分分成成營營業業稅稅與與所所得得稅稅我我司司凈凈利利潤潤0%97.9392.922.590.275.4#REF!#REF!#REF!-10%97.9392.922.590.275.4#REF!#REF!#REF!-20%97.9392.922.590.275.4#REF!#REF!#REF!-30%97.9392.928、22.590.275.4#REF!#REF!#REF!-40%97.9392.922.590.275.4#REF!#REF!#REF!敏敏感感性性分分析析征征地地價價格格的的變變化化 單位：億元 征征地地價價格格變變動動地地價價總總收收入入每每畝畝單單價價（萬萬元元）一一級級開開發發成成本本每每畝畝成成本本（萬萬元元）土土地地總總收收益益政政府府分分成成營營業業稅稅與與所所得得稅稅我我司司凈凈利利潤潤0%97.9392.922.590.2#REF!#REF!#REF!#REF!10%97.9392.922.590.2#REF!#REF!#REF!#REF!20%97.9392.922.590.29、2#REF!#REF!#REF!#REF!30%97.9392.922.590.2#REF!#REF!#REF!#REF!40%97.9392.922.590.2#REF!#REF!#REF!#REF!敏敏感感性性分分析析市市政政、公公建建配配套套造造價價的的變變化化 單位：億元 市市政政、公公建建配配套套造造價價變變動動地地價價總總收收入入每每畝畝單單價價（萬萬元元）一一級級開開發發成成本本每每畝畝成成本本（萬萬元元）土土地地總總收收益益政政府府分分成成營營業業稅稅與與所所得得稅稅我我司司凈凈利利潤潤0%97.9392.922.590.2#REF!#REF!#REF!#REF!10%97.930、392.922.590.2#REF!#REF!#REF!#REF!20%97.9392.922.590.2#REF!#REF!#REF!#REF!30%97.9392.922.590.2#REF!#REF!#REF!#REF!40%97.9392.922.590.2#REF!#REF!#REF!#REF!敏敏感感性性分分析析單單位位：億億元元投投資資收收益益率率IRR資資金金峰峰值值征征地地單單價價變變動動開開發發成成本本總總收收益益凈凈利利潤潤27.89%76.85%(8.5)27.89%76.85%(8.5)20萬/畝6,458,4173,661,4981,522,91627.89%76.31、85%(8.5)25萬/畝3,334,5003,123,0021,280,59327.89%76.85%(8.5)30萬/畝3,635,4972,822,0051,145,14427.89%76.85%(8.5)35萬/畝3,931,4252,526,0771,011,97740萬/畝4,228,9942,229,424878,4833、“敏感性分析表”填結果。投投資資收收益益率率IRR資資金金峰峰值值27.89%76.85%(8.5)27.89%76.85%(8.5)27.89%76.85%(8.5)27.89%76.85%(8.5)27.89%76.85%(8.5)投投資資收收益益率率IR32、R資資金金峰峰值值27.89%76.85%(8.5)27.89%76.85%(8.5)27.89%76.85%(8.5)27.89%76.85%(8.5)27.89%76.85%(8.5)總總收收益益凈凈利利潤潤3,661,4981,522,9163,306,5911,363,2083,198,3551,314,5023,090,1201,265,7962,981,8851,217,090投投資資收收益益率率資資金金峰峰值值54.45%23546438.39%400,59131.49%634,14725.73%887,25220.77%1,140,497投投資資收收益益率率資資金金峰峰值值5433、.45%23546443.25%243,74840.32%252,03137.58%260,31535.01%268,599開開發發建建設設計計劃劃（2011021620110216）序序號號項項目目20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年一征地拆遷1、南濱組團2650畝集體用地的征收；2、南濱組團3000畝市政統征的征收。1、紅樹林組團的2300畝集體用地的征收。-二通平工程1、完成南濱組團投資的20%。1、完成南濱組團投資的40%；2、開始紅樹林片區的投資，年度完成30%。1、完成南濱組團投資的40%；2、繼續紅樹林片區的投資，年度完成40%。1、完34、成紅樹林片區的投資，年度完成30%。三專項市政1、南濱路景觀改造工程（2011-2011）；2、開始南濱南路建設（2012-2013）；3、開始濠州路建設（2011-2012）；4、紅樹林生態公園建設（2012-2013）；5、中軸線景觀綠化工程（2011-2011）；6、山坡地整治及山體復綠工程（2011-2013）；6、城市街頭公園建設（2011-2013）；7、生態保護配套項目建設（2011-2013）；7、城市智能化建設（2011-2013）。繼繼續續推推進進2011/20122011/2012年年啟啟動動的的項項目目，另另外外新新增增項項目目：1、開始南濱路以北填海工程（2012-235、013）；2、山坡地整治及山體復綠工程（2011-2013）；3、城市街頭公園建設（2011-2013）；4、生態保護配套項目建設（2011-2013）。繼繼續續推推進進2011/20122011/2012年年啟啟動動的的項項目目-四公建配套工程 1、中信體驗館建設（2011-2011）。1、根據土地出讓情況啟動幼兒園、小學、中學建設。1、開始南濱醫院的建設；2、建設體育公園；3、根據土地出讓情況繼續幼兒園、小學、中學建設。1、繼續醫院建設；2、根據土地出讓情況繼續幼兒園、小學、中學建設。五出讓土地-1、中軸線西地塊31公頃（27億元）；2、中軸線西靠山地塊20公頃（7.8億元）；3、隧道出口綜合用地8.3公頃1、中軸線東地塊25.4公頃（17.4億元）；2、南濱東地塊18.7公頃（9.4億元）；3、礐石-隧道出口組團30公頃（14.7億元）；4、體育公園商業地塊8.8公頃（1.8億元）1、中軸線組團13公頃（12.6億元）；2、紅樹林北組團公頃（29.2億元）20142014以以后后-1、繼續醫院建設；2、根據土地出讓情況繼續幼兒園、小學、中學建設。1、山坡地低密組團(26.5億元)；2、紅樹林南組團公頃（17.4億元）