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1、另一片藍(lán)海 SOHOSOHO現(xiàn)象深度解析現(xiàn)象深度解析 SOHO的藍(lán)海：的藍(lán)海：不只是“人海”不只是“人海” 您是否知道？您是否知道？ SOHOSOHO中國，中國， 是：是： 北京最大最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商； CBD總開發(fā)量的五分之一五分之一； 2000家商業(yè)居CBD居于首位首位； CBD銷售額39； 房地產(chǎn)企業(yè)納稅前前3名名。 128.6億港元的IPO創(chuàng)下中國房地產(chǎn)企業(yè)在港募資之最。 在現(xiàn)階段環(huán)境下，三里屯SOHO開盤當(dāng)周銷售額達(dá)43.5億億。 通過本次報(bào)告，您將會(huì)知道：通過本次報(bào)告，您將會(huì)知道： 1. 什么是什么是SOHO模式？模式？ 2. “它”是如何產(chǎn)生的？“它”是如何產(chǎn)生的？ 3. “它2、”與我們的關(guān)系。“它”與我們的關(guān)系。 SOHO中國的速度、價(jià)值、轉(zhuǎn)機(jī)與影響力 緣起緣起 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：速度速度 SPEED 滾動(dòng)開發(fā)滾動(dòng)開發(fā) 1997年開發(fā)商可以分批繳納土地出讓金。 現(xiàn)代城：湊齊20套房子土地出讓金，拿到20套房子的房款。 現(xiàn)代城的啟動(dòng)就是靠逐樓、逐層到最后逐棟的滾動(dòng)開發(fā)。 滾動(dòng)開發(fā)，是日后SOHO最典型的一種生產(chǎn)模式。 早期形成的基因：快速的“預(yù)售為王”的資金周轉(zhuǎn)體系。 快快是滲透在潘石屹生意經(jīng)各個(gè)環(huán)節(jié)上的特點(diǎn)。 創(chuàng)造土地價(jià)值創(chuàng)造土地價(jià)值 不把資金投入大量土地的囤積，花高價(jià)拿地，通過創(chuàng)新提高售價(jià)，在 資金上快速滾動(dòng)，通過提高資金周轉(zhuǎn)率獲得高額利潤(rùn)。 除了2004年6月以招3、拍掛的方式拿下建外SOHO地塊外，SOHO中國 的土地都是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式取得。 項(xiàng)目 地塊狀況 SOHO尚都 任志強(qiáng)手中拿下已經(jīng)倒手了4次的尚都四期 光華路SOHO 開發(fā)商開發(fā)完住宅部分后，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓沒信心 而轉(zhuǎn)讓SOHO 三里屯SOHO 經(jīng)過兩年的時(shí)間從北京首創(chuàng)手中購得 前門項(xiàng)目 通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得 附表：“雞蛋換糧票”協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式附表：“雞蛋換糧票”協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式 團(tuán)隊(duì)組建團(tuán)隊(duì)組建 成立信貸部：負(fù)責(zé)連接銀行與客戶，最大限度的提高發(fā)放貸款的效率， 縮短資金鏈條的周期。 高效率銷售團(tuán)隊(duì)：效仿香港代理行的激勵(lì)制度：糖與鞭糖與鞭 末位淘汰制：上到副總監(jiān)下到普通銷售人員，以一個(gè)季度為一個(gè)“賽 季”，業(yè)績(jī)排名末尾被淘汰末尾被淘汰。 強(qiáng)大誘因：提高銷售傭金，保證及時(shí)支付保證及時(shí)支付，正面激勵(lì) “大干快上”。 編內(nèi)編內(nèi) 編外編外 跟隨多年跟隨多年 直接對(duì)直接對(duì) 潘石屹負(fù)責(zé)潘石屹負(fù)責(zé) 相當(dāng)于組長(zhǎng)