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1、本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 江北洪塘中路東側地塊商業項目江北洪塘中路東側地塊商業項目 可行性分析與發展戰略報告可行性分析與發展戰略報告 項目概況：總用地面積項目概況：總用地面積12.512.5公頃，建面公頃，建面 17.0317.03萬平米。萬平米。 規劃江北洪塘商 業中心為區域商 業中心，選址于 洪塘街道新區內， 東靠機場路，總 用地控制在6公頃 內，商業營業面 積控制在8萬平方。 一號地塊：一號地塊：占地1.6公頃，容積率為2.3，建筑密度28，建筑面積 3.6萬平米,該用地為酒店。 二號二號B地塊：地塊：占地3.93公頃，容積率為2.15，建筑密度20%,建筑面 積8.42、萬平米.該用地為居住用地。 二號二號A地塊：地塊：占地 4.51公頃，容積率 為1.1，建筑密度 為35%,建筑面積 5.03萬平米.該用地 為商業用地。 項目概況項目概況 目標分解目標分解 總體目標：總體目標： 在市場能實現的情況下，商業盡量做大，能賣則賣，實現利潤最大化 目標分解：目標分解： 以最優的產品組合來實現利潤最大化 多大的商業體量最符合市場需求，同時風險可控 合適的租售比例滿足建設期的資金回收要求與價值最大化 核心問題：如何界定和證明最合適的商業體量，獲取最大利益，規避風險核心問題：如何界定和證明最合適的商業體量，獲取最大利益，規避風險 思維導圖思維導圖 商業體量？商業體量？ 體3、量布局？體量布局？ 符合需求？符合需求？ 體量實現？體量實現？ 風險規避？風險規避？ 決定商業體量的關鍵因素決定商業體量的關鍵因素 KPI體系體系 區域位置區域位置 交通體系交通體系 城市規劃城市規劃 人口狀況人口狀況 處于城市的發展方向上，不會被邊緣化處于城市的發展方向上，不會被邊緣化 屬于城市重點發展區域屬于城市重點發展區域 良好經濟運行狀況和積極發展前景良好經濟運行狀況和積極發展前景 接近購買力，位于消費中心接近購買力，位于消費中心 處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地 有較強地消費能力有較強地消費能力 大規模人口聚集，且有一定增長空間大規模人口聚集，且有一定增長空間 便利的停車系統便利的停車系統 強大的公共交通系統，對外有較強的輻射力強大的公共交通系統，對外有較強的輻射力 競爭關系競爭關系 地塊條件地塊條件 有較強的市場競爭力有較強的市場競爭力 地塊