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1、2013年7月 青島宏觀市場 辦公市場格局 發(fā)展趨勢研判 青島辦公宏觀市場 PART 1 青島辦公市場發(fā)展歷程 青島辦公物業(yè)供銷分析 區(qū)域辦公物業(yè)供銷分析 宏觀市場小結 青島辦公市場發(fā)展歷程 青島寫字樓市場發(fā)展歷程：1995年之前青島丌存在真正意義上的寫字樓，后來隨著經濟的丌斷發(fā)展，寫字 樓市場日益成熟，逐漸演變?yōu)楝F(xiàn)有的五大商務區(qū)市場格局。 19951995年年 20002000年年 20052005年年 20102010年年 市場不存在真正的寫市場不存在真正的寫 字樓供應字樓供應 大部分為自建辦公樓大部分為自建辦公樓 需求行業(yè)：石化需求行業(yè)：石化、銀銀 行行、保險保險、電信電信、郵郵 電等有2、過壟斷行業(yè)電等有過壟斷行業(yè) 萌芽階段萌芽階段 起步階段起步階段 發(fā)展階段發(fā)展階段 高速發(fā)展階段高速發(fā)展階段 成熟發(fā)展階段成熟發(fā)展階段 19951995年之前年之前 19951995- -20002000年年 19951995年開始出現(xiàn)滿年開始出現(xiàn)滿 足辦公需求的商住樓足辦公需求的商住樓 地理位置優(yōu)越的住宅地理位置優(yōu)越的住宅 物業(yè)開始用作辦公物業(yè)開始用作辦公 20002000- -20052005年年 20052005- -20102010年年 20102010年之后年之后 19981998年前后商住樓年前后商住樓 發(fā)展達到高潮發(fā)展達到高潮，市場市場 供應爆發(fā)式增長供應爆發(fā)式增長 市場特點：市場3、商務市場特點：市場商務 化觀念淡薄化觀念淡薄，辦公需辦公需 求多存在于壟斷行業(yè)求多存在于壟斷行業(yè)。 市場特點：產品單一市場特點：產品單一， 面積偏大面積偏大，功能配套功能配套 不全不全，物業(yè)管理落后物業(yè)管理落后。 香港路香港路CBDCBD大興土木大興土木 寫字樓市場集中放量寫字樓市場集中放量 20032003- -20052005年市場得年市場得 到快速消化到快速消化 市場特點：寫字樓市市場特點：寫字樓市 場完成從啟蒙到放量場完成從啟蒙到放量， 供需飽和到品質提升供需飽和到品質提升。 香港路香港路CBDCBD累計施工累計施工 近近300300萬平萬平，同期完同期完 成銷售面積成銷售面積3232. .3 3萬平萬平 萬邦中心凱悅中心等萬邦中心凱悅中心等 甲級寫字樓規(guī)劃表象甲級寫字樓規(guī)劃表象 國際知名公司入駐國際知名公司入駐， 物管水平大幅提高物管水平大幅提高 香港路香港路CBDCBD甲級寫字