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1、生活地標生活地標 ，城市引擎，城市引擎 寧海寧海城雕節點城雕節點B B地塊前期策劃提案地塊前期策劃提案 如何制定項目商業部分的定位與營銷策略？如何制定項目商業部分的定位與營銷策略？ 如何對商業業態進行合理、有效定位？如何對商業業態進行合理、有效定位？ 如何使本案利潤最大化、風險最小化？如何使本案利潤最大化、風險最小化？ 如何使項目形象如何使項目形象“落地落地”并廣泛傳播？并廣泛傳播？ 前前 言項目運作必須解決的四大核心問題？言項目運作必須解決的四大核心問題？ 參考右圖的論證關系 首先，我們從閱讀項目開始 因此，我方認為： 本篇報告的重點內容將是對上述問題解決辦法的闡述和論證。本篇報告的重點內容2、將是對上述問題解決辦法的闡述和論證。 閱讀項目 市場分析 消費研究 論證鐵三角 一、閱讀項目 (城市解析 項目解讀) 寧海區位示意圖寧海區位示意圖 城市解析城市解析 縣級城鎮格局不斷對外擴大，但 無外力作用速度緩慢。 寧海新城關由原城關、梅林、橋 頭胡三鎮合一 ，面積319平方公里， 是寧海縣的政治、經濟、文化中心。 全鎮建成區面積23平方公里，人口20 萬。城市化水平達47%。 居民收入與消費水平穩步提升，但城市基礎建設相對落后。 全年城鎮居民人均可支配收入16440元， 消費性支出10854元， 人均儲蓄7624元。消費品市場以年均12%速度增長。 城市總體經濟保持高速增長，但第三產業比重3、有待加強。 05年，人均GDP突破2800美元。寧海躋身全國綜合實力百強縣和 全國縣域經濟基本競爭力百強縣，分別排名第82位和72位。海水養 殖、旅游、對外貿易成為三大主導產業。 地理位置沿主要交通干道一側，現城市中心商業圈的延伸帶，位于 未來城市規劃的主要方向上，是中心商業區向東擴展的先行者。 周邊環境車流量較大，但基礎配套較為落后。由于同中心市區的主 要商業街有一片修理廠區相阻隔，導致整體商業氛圍不濃厚 。 項目規劃總建5.2萬平方米，是高層住宅和三層商業的綜合體。 項目解讀項目解讀 產品規劃住宅部分2.7萬方，以130M2-140M2的三房為主。商 業面積超過2.5萬方，在寧海現開發項目中體量最大。 出讓地價每畝560萬，樓板價3020元/M2，現寧海地價之最。 思考：思考： 商業部分所含體量巨大，商業部分所含體量巨大， 其銷售狀況將是項目獲取預想利潤的關鍵所在。其銷售狀況將是項目獲