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1、寧波郁家巷商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略寧波郁家巷商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 寧波老城核心區(qū)寧波老城核心區(qū) 月湖歷史文化區(qū)月湖歷史文化區(qū) 傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)歷史文化街區(qū) 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位置和交通評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置和交通評(píng)價(jià) 三面臨街三面臨街 緊鄰主干道解放南路緊鄰主干道解放南路 輻射能力強(qiáng)輻射能力強(qiáng)，提供了支撐提供了支撐 高檔次消費(fèi)的條件高檔次消費(fèi)的條件 交通評(píng)價(jià)交通評(píng)價(jià) 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo) 總用地面積總用地面積 39031.839031.8平方米平方米 總建筑面積總建筑面積 49062.149062.1平方米平方米 容積率容積率 1.071.07 建筑密度建筑密度 50%50% 綠化率2、綠化率 15%15% 建筑限高建筑限高 1818米米 持有經(jīng)營(yíng)面積持有經(jīng)營(yíng)面積 全部持有經(jīng)營(yíng)全部持有經(jīng)營(yíng) 具備營(yíng)造文化氛圍和商業(yè)氛圍相融具備營(yíng)造文化氛圍和商業(yè)氛圍相融 合的規(guī)模條件合的規(guī)模條件 低總高街形態(tài)便于傳統(tǒng)文化塑造低總高街形態(tài)便于傳統(tǒng)文化塑造 低密度文化街區(qū)便于聚集人氣低密度文化街區(qū)便于聚集人氣 文化的文化的、街區(qū)式的建筑形態(tài)便于提街區(qū)式的建筑形態(tài)便于提 升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及其他附加價(jià)值升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及其他附加價(jià)值。 景觀和文化結(jié)合景觀和文化結(jié)合，可營(yíng)造特色商業(yè)可營(yíng)造特色商業(yè) 氛圍氛圍 規(guī)劃評(píng)價(jià)規(guī)劃評(píng)價(jià) 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目核心商圈處于寧波市中心商業(yè)區(qū)本項(xiàng)3、目核心商圈處于寧波市中心商業(yè)區(qū)，人流量巨大人流量巨大，區(qū)域商業(yè)價(jià)值極高；但核心商圈內(nèi)商戶集聚區(qū)域商業(yè)價(jià)值極高；但核心商圈內(nèi)商戶集聚， 天一廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)、城隍廟城隍廟、國(guó)購(gòu)中心國(guó)購(gòu)中心、新世界百貨商場(chǎng)聚集新世界百貨商場(chǎng)聚集，競(jìng)爭(zhēng)大；競(jìng)爭(zhēng)大；本項(xiàng)目定位需尋求特色化和差異化的本項(xiàng)目定位需尋求特色化和差異化的 定位定位，擴(kuò)大市場(chǎng)份額或爭(zhēng)取更多核心商圈外的客戶擴(kuò)大市場(chǎng)份額或爭(zhēng)取更多核心商圈外的客戶 天一廣場(chǎng)超大規(guī)模體量以及全業(yè)態(tài)的商業(yè)定位已形成巨大的天一廣場(chǎng)超大規(guī)模體量以及全業(yè)態(tài)的商業(yè)定位已形成巨大的“漏斗效應(yīng)漏斗效應(yīng)”，寧波老城區(qū)居民生活消寧波老城區(qū)居民生活消 費(fèi)費(fèi)8080% %以上被區(qū)域所吸引；未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展將向高端化和特色化發(fā)展以上被區(qū)域所吸引；未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展將向高端化和特色化發(fā)展，將形成多元化將形成多元化、全客層的全客層的 消費(fèi)局面消費(fèi)局面，為本項(xiàng)目為本項(xiàng)目差異化定位和特色化定位提供