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1、廣東省商業旅游住宅小區投資1500萬美元項目可行性分析報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月廣東省商業旅游住宅小區投資1500萬美元項目可行性分析報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月36可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄一、 城市概況51) 暢達便捷、優越地理位置52) 歷史名城、偉人故里6孫xx故居63) 積極創新、高效2、蓬勃的經濟環境74) 宜商宜居的社會環境9從空中俯瞰美麗的xx市95) 優美健康的生態環境106) 高效務實陽光的政務環境12xx人大代表13二、 宏觀經濟分析131) GDP增長率132) 恩格爾系數143) 三產結構分析144) 固定資產投資分析155) 廣東十大主要城市綜合分析16三、 xx市房地產市場分析與項目投資分析171) xx市城區房地產狀況分析172) xx市城區房地產銷售價格分析213) 項目用地概況234) 項目用地附近環境分析25l 南區xxxx旅游項目255) 附近在建大型房地產項目分析316) xx市上半年成交情況分析317) 項目人群定位分析328) 項目用地后續發3、展情況分析33四、 項目經濟測算34本報告數據來源：a) 宏觀數據：國家統計局、廣東省統計局、xx市統計局b) 房地產數據：國家統計局、xx市統計局、xx國土資源局、xx市房地、各市政府20xx年經濟運行情況報告、中國指數研究院c) 土地市場數據：xx國土資源局、xx統計局一、 城市概況xx市位置圖1) 暢達便捷、優越地理位置xx是珠江口西岸重要交通節點，位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳，總面積1783.67平方公里，全市總人口約300萬人。全市擁有“五縱六橫七高速九加密”交通路網布局，隨著廣珠城軌的建設開通，以及西部沿海鐵路、港珠澳大橋、深中通道的規劃建設，xx成為粵西連4、接深圳、香港乃至更寬地域的黃金走廊。90公里半徑內有5大機場和4大外輪深水港，港口集裝箱吞吐量位居中國十強、世界百強。全市實現“市域半小時生活圈、鎮區15分鐘上高速、村村通公路公交”，連續6次評為全國暢通工程“一等管理水平”先進城市，成為全國唯一“6連冠”地級市，全市公路通車總里程為 1153公里,105國道,廣珠公路和京珠高速公路貫穿全境.全市有3個對外貿易港口及11個出口起運點,從xx港經海路往香港僅75分鐘,30-45分鐘可到達廣州、佛山、江門, 1.5小時車程可達深圳,珠海,香港,澳門五大國際機場。2) 歷史名城、偉人故里孫xx故居xx古稱香山，是中國偉大的革命先行者孫xx先生的故鄉，5、建制于南宋紹興二十二年（公元1152年），1925年為紀念孫xx先生而改稱xx縣。1983年撤縣設市，1988年升格為廣東省轄地級市。xx市是著名的僑鄉，人杰地靈，名人輩出，其中有一代偉人孫xx、中國第一位駐外大使鄭藻如、中國空軍之父楊仙逸、中國近代留學生之父、中國第一位買辦容閎、中國近代著名改良主義思想家、實業家鄭觀應、中國有史以來為共和革命犧牲者之第一人陸皓東、福娃的原創和主要設計者吳冠英、著名作家、詩人、翻譯家蘇曼殊等等名人的故鄉，同時也是旅居世界五大洲87個國家80多萬海外華僑、港澳臺同胞人的故鄉。其中名人鐘榮光在xx創辦了嶺南大學，蘇曼殊在廣東文學藝術方面可謂獨樹一幟，阮玲玉在電影表6、演上享有盛名，蕭友梅被譽為近現代中國音樂教育的開創者，呂文成成為廣東音樂首屈一指的作曲家和演唱家及改革家等，都在中國近現代文化史上占有重要地位。在歷史的角度看，這些教育文化事業的香山名人在一定程度上推動了香山文化事業的發展，并把了xx學風推向鼎盛時期，自幼兒教育、高等教育乃至職業教育、軍事教育等均出現蓬勃發展的喜人景象，為xx市形象再添光彩。3) 積極創新、高效蓬勃的經濟環境xx市是珠江口西岸重要的先進制造業城市和現代服務業基地，是廣東省產業集群升級創新試點城市。擁有濃厚的“親商安商、扶商富商”發展氛圍，有各類市場主體20多萬家，連續多年保持廣東省第5的經濟總量。xx是一座社會和諧、經濟興旺、7、環境優美、民生幸福的現代化城市，其中外商投資企業3629家，投資總額167億美元。2010年全市實現生產總值1826.32億元，增長13.5%；工業總產值5309.64億元，增長20.4%;財政一般預算收入139.38億元，增長26.2%;全社會固定資產投資660.37億元，增長21.0%；出口總值225.05億美元，增長26.9%；社會消費品零售總額648.11億元，增長18.2%。擁有國家級產業基地27個，省級技術創新專業鎮15個，省級以上名牌名標406個/件，落戶xx世界500強企業有24家。實施先進制造業和現代服務業雙輪驅動戰略，裝備制造、健康醫藥、電子電信、燈飾光源、家用電器、金屬制8、品、紡織服裝、家居家具、精細化工、特色食品等10大產業集群蓬勃發展。臨港裝備制造業基地建有中船、中鐵、中海油、中機鋼構等大批帶動能力強的大型央企項目，有珠江口西岸唯一的保稅物流中心。三大中心商務區、四大集聚商圈具有全方位的現代產業服務功能，多類型金融機構和金融產品為企業提供優質的融資服務。實施“十大科技工程”，積極通過科技服務拉動經濟增長，高新技術產品產值占工業總產值34.5%，連續四屆獲評“全國科技進步考核先進市”，成為“國家火炬計劃特色產業集群創新（試點）基地”、國家知識產權試點城市、廣東省教育部產學研結合示范基地。有國家、省、市級工程中心256家、企業技術中心304家，專利申請量突破1萬9、件，增長38.3%。建成國家燈具質量監測檢驗中心，小欖生產力促進中心、市生產力促進中心成為國家級示范生產力促進中心，擁有18項產業集群聯盟標準，并辦有13個國內外有影響的特色專業展會。 xx市政府積極把握實施珠江三角洲地區改革發展規劃綱要帶來的重大機遇，科學謀劃、積極先行，加快轉變經濟發展方式，結合自身發展優勢，明確“一個樞紐，兩個基地，三個試點”戰略定位，努力建設珠三角三大經濟圈的重要交通樞紐，建設沿海產業帶先進制造業基地、珠江口西岸重要服務業基地，建設全國統籌城鄉發展綜合改革試點、全國創新審批方式改革試點和廣東省產業集群升級創新試點。4) 宜商宜居的社會環境從空中俯瞰美麗的xx市xx市環境10、優美宜居，空氣質量優良率、主要河流水質達標率均達到100%，林木覆蓋率達25.2%，中心城區綠化覆蓋率達39.2%、人均公共綠地達10.9平方米，2004年市政府投資1.6億元搬遷原粵中船廠，將原廠址改建成現代意念與歷史建筑融為一體的主題式公園岐江公園，榮獲美國景觀設計師協會2002年度榮譽設計獎和第十屆全國美術作品環境藝術類金獎，2011年全市先后對舊城區進行大規模改造與翻新，保留城市歷史風貌，注入現代城市元素，讓承載著厚重歷史的老城區煥發生機。xx市堅持“博愛、創新、包容、和諧”的新時期xx人精神，以人為本，重視民生。著力以大發展保障大民生，不斷提高城鄉人民共建共享的基本公共服務水平，實現11、“六個全覆蓋”。一是社會保險全覆蓋，實現城鄉居民基本養老保險、住院和基本醫療保險基本全覆蓋，加快城鄉一體的社會保險體系建設。二是安居建設全覆蓋，投入10億元建設全民安居工程，爭取“十二五”期末保障性安居工程覆蓋率達城鎮常住人口的20%。三是通訊網絡全覆蓋，實現村村通電郵寬帶、通廣播電視。四是醫療衛生全覆蓋，所有鎮區成為國家或省級衛生鎮，建有市鎮村三級公共衛生服務網絡，市民醫療衛生綜合服務能力不斷提升。五是均等教育全覆蓋，xx是廣東第3個省級教育強市，所有鎮區是省級教育強鎮，高考錄取率連續5年全省第一，優質學位達9成以上，擁有占地3000多畝全國較大規模的職業教育園區，在全省率先實行流動人員子女12、積分制入學。六是文體設施全覆蓋，鎮鎮有圖書館和健身廣場，村村有農家書屋和健身園，所有全民健身設施免費向社會開放。2011年3月，xx獲國務院批準成為國家歷史文化名城，并先后獲得聯合國人居獎、中國最具幸福感城市、中國和諧之城、全國暢通工程模范城市、中國品牌經濟城市、全國文明城市、全國全民健身模范城市、國家衛生城市、全國園林城市、全國科技興市先進市、中國優秀旅游城市、全國環保模范城市、全國生態市等多項榮譽。5) 優美健康的生態環境長江水庫水源林市級自然保護區 五xx綠水青山美景xx市地質構造體系屬于華南褶皺束的粵中坳陷.地形以平原為主,地勢中部高亢,四周平坦,平原地區自西北向東南傾斜.五xx,竹嵩13、嶺等山脈突屹于市中南部,五xx主峰海拔531米,為全市最高峰.xx市地處低緯,全境均在北回歸線以南,屬南亞熱帶季風氣候,氣候特征為光熱充足,雨量充沛,干濕分明.年平均為21.8. 夏季風帶來大量水汽,成為降水的主要來源.影響全市的災害性天氣有臺風,霜凍,低溫陰雨,寒露風和暴雨xx市堅持“既要金山銀山，也要綠水青山”的城市發展理念，建設成“碧水藍天綠地花鳥城”。“十一五”期間投入170億元建設大批生態環保工程，成為全國第一個國家地級生態市。實施“四大建設”，一是碧水建設，投入11.8億元綜合整治打造生態河流。二是治污建設，生活污水處理廠覆蓋全部鎮區，城鎮污水處理率達87.5%。建成全省第一批污染14、源在線監控系統，實時監控重點污染源，垃圾資源化無害化處理被國家有關部門作為典范推廣。三是綠化建設， 設立每年全市綠化月，建設占全市1/9面積的五xx生態保護區，建成區綠化覆蓋率達39.0%。四是清潔建設，大力發展科技含量高、環境污染少的環保型項目，污染物總量減排考核排全省第一。主要生態保護區有南朗崖口海邊的紅樹林、長江水庫、五xx等，旅游景區有孫xx故居,孫文紀念公園,中央電視臺xx拍攝基地xx城,孫文西路文化旅游步行街,孫xx紀念堂,xx溫泉,泉林山莊,海上莊園,嶺南水鄉,紫馬嶺公園,阜峰文塔,逍遙谷等,其中孫xx故居為國家4A級旅游景點.6) 高效務實陽光的政務環境xx人大代表xx市60%15、以上面對投資者和市民的審批服務通過網絡來實現；港口實行“一站式交單放行”通關模式，推出誠信守法企業最大化便利通關措施，進出口平均通關時間分別為1.85和0.29小時。健全了一批方便項目投資、服務企業發展的優惠政策措施，被21世紀中國經濟年會暨首屆21世紀城市發展論壇授予綜合指數獎和成效效率獎。圍繞加快轉型升級、增進民生福祉的目標，積極發揮政策帶動作用，2010年下半年以來，密集出臺了“三個一百”戰略、促進企業上市、發展總部經濟、產業發展導向目錄、推進產業轉移、鼓勵加工貿易企業轉型升級、促進個體工商戶轉型升級、推進制造企業服務環節分離發展生產服務業等近20項產業政策措施，出臺了完善社保、推動就業16、創業、加強住房保障等事關改善民生的政策措施。取消市級設定審批事項，全面實現“一網式”行政審批服務。 進入“十二五”期間，xx市正圍繞“加快轉型升級，建設幸福xx”的核心任務，努力構筑經濟發達、社會和諧、法治進步、文化繁榮、環境優美、人民安康、城鄉一體的和美家園，全力加快建設“適宜創業、適宜創新、適宜居住”的全面協調可持續發展新型城市。二、 宏觀經濟分析1) GDP增長率xx市近十年經濟增長，除08、09年外每年保持10%左右的增長速度。其余年份均保持在13%以上，近11年的平均增長率為14.6%，根據發達國家經驗，當某地區GDP增長率在12%-15%時，該地區房地產業處于飛速發展階段。2) 恩17、格爾系數通俗地說，就是食品支出占家產總支出的比重來說明（反映）家庭生活水平的變化。2010年xx市農村居民人均純收入14928元，農村居民家庭恩格爾系數41.7%，城鎮居民人均純收入25357元、城鎮居民家庭恩格爾系數39.2%。根據聯合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。根據這個標準，xx市已經達到小康富裕程度，已具備消費升級能力，進入追求時尚和個性需求的高消費階段。 3) 三產結構分析按照世界銀行的統計，目前全球第一、二、三產業的平均構成約為4%：32%：64%，其中，高收入國家和中等收入國家第18、一、二、三產業的平均構成約分別為2%：30%：64%和10%：36%：54%。而2004年xx市三產業構成比例為2.8：57.8：39.4；2010年xx市三產構成比例為2.8：58.7：38.5從中可以看出，xx市的產業結構還有待調整，尤其是要加大第三產業的發展。而一個地區第三產業的發展必將會帶動當地的房地產業的發展。由xx市產業結構比例數據可看出，第三產業在xx仍有非常大的增長和發展空間。4) 固定資產投資分析全省各市2011上半年固定資產投資情況（單位：億元）地區固定資產投資房地產投資累計%累計%廣州1238.6622.8447.9526.7xx282.428.8131.444陽江14719、.23730.546.4珠海246.9726.391.0229.3深圳827.3013.9217.315.6東莞426.796.6154.5245.2佛山910.4813.0293.4030.1 惠州425.215.816941.7 肇慶209.5527.052.8940.5本市位次5253從以上數據可以看出，2011年上半年xx市固定投資為282.4億元，比去年同期增長28.8%，其中房地產投資131.4億元，比去年同期增長44%。房地產投資漲幅位居廣東地區第三名，房地產呈快速增長趨勢5) 廣東十大主要城市綜合分析廣東十大主要城市綜合分析2010年城鎮居民人均純收入農村居民人均純收入城區房地20、產樣本平均價(元/平方米城區房地產樣本最高價(元/平方米)2010年生產總值GDP億元城市等級劃分xx市25357149285575250001826三線城市廣州市3065812676145748000010604一線城市深圳市32380249021300009510一線城市江門市2115385896685155001550三線城市佛山市27245122028765250005651二線城市珠海市253821018710230450001202三線城市東莞市36350204866782410004246二線城市惠州市2356590776058150001729三線城市湛江市153056909421、999120001402三線城市汕頭市1517865187064120001203四線城市本市名次62955數據來源：各市政府2010年經濟運行情況、中國指數研究院 從以上數據得出，xx市城鎮居民人均純收入與農村居民人均純收入相差較少，農村居民人均純收入排第2位，收入較高，與城鎮居民的收入貧富懸殊較少，從而社會治安穩定，因此xx市獲得中國十大最具幸福感的城市稱號，且xx市房地產平均價較只有5575元/平方，排9位，相對其他珠三角其他城市相比較，存在較大價格洼地。綜合上述：xx市地理位置得天獨厚，東南連珠海市，東隔珠江口伶仃洋與深圳市和香港特別行政區相望，隨著輕軌運行、港澳大橋建立，城市地位正逐22、步加快提升，且xx市地GDP，居民人均收入中分析，xx不但具有較大的價格洼地，且居民的購買能力充足，為房地產投資打下良好的基礎。三、 xx市房地產市場分析與項目投資分析1) xx市城區房地產狀況分析 xx市地圖根據xx市最新規劃xx市城區劃分為：石岐區、東區、西區、南區四個行政區域。石岐區：物業將愈顯稀缺石岐區 ，xx市的中心城區。成立于2000年6月8日 ，其前身為xx市中區和北區，面積26平方公里 ，石岐區 位于xx市中心地域，北距廣州78公里，南至珠海(澳門)55公里，東到xx港13公里，水路51海里直達香港。石岐區環境優美，生活設施完善，區內金融、保險、郵電、旅業齊備，全市重點的大中院23、校、醫療機構坐落其中，國家級優秀住宅小區、孫文西路商業步行街和孫xx紀念堂、阜峰文塔等名勝古跡聞名遐邇 ，區內長年游人如鯽。石岐區供電、供水、通訊設施配套完善，水陸交通方便，道路網絡非常發達，金融、保險、郵電、醫院、學校、旅業齊備，具有良好的區位優勢。七條行業特色商業街包括民權路電信街、民族路女人街、蓮員西路裝飾材料街、悅來南路汽配街、光明路海味街、拱辰路燈飾街、太平路五金街、大信商業圈等，是該區商業繁華的代表。石歧區普通住宅樓價在xx總體樓盤中與東區看齊，均價大約在每方米600010000元，預售及在售樓盤有：其中包拓海逸臻園、中儀花園海倫堡、天明豪庭、淘金豪庭、蓮興花園、新成帝濤灣、永怡簡24、愛、順景新一居3期。點評：該片區處于xx比較繁華區域，特點各項配套比較完善，生活方便，交通、購物、飲食都非常方便；各大型品牌商都駐扎這里，樓盤檔次比較高，因此石岐區的樓盤在xx市城區市場上非常具有竟爭力，且價格同樣穩中有升。但由于該區域土地漸漸減少，將來這里的物業會愈來愈稀缺。東區：中心城區商業中心，未來CBD地處xx市中心區域，是xx市的政治、經濟、文化中心，法院、教育、規劃、稅務、海關、商檢等政府機構均設在東區，交通四通八達，東區設施配套完善。東區有完善的基礎配套設施，科學館、圖書館、體育館、健身廣場、文化藝術中心錯落分布，紫馬嶺公園、孫文公園等生態公園綠樹成蔭。東區同樣是中心城區重要的商25、業中心，區位優勢十分明顯，設備齊全、配套完善的第一、第二工業村，目前已擁有企業200多家，其中外資企業有92家。預售及在售的主要樓盤有：凱茵新城、遠洋城、雅居樂熹玥、城東名門、萬科朗潤園、世紀豪庭，均價在每平方米660011000元。預售及在售的商業中心有：宏宇大廈、利和廣場、盛景尚峰、大東裕國際中心座、均價在每平方米55009200元點評：東區均價較高，由于市政設施較成熟，并且大盤較多，所以價格較高，經濟發展平穩，按此類地區樓盤價格的上漲的規律來看，預計東區房價穩中有升。西區：傳統商業旺地西區是中心城區的西大門，擁有非常繁華的富華道商業圈，其中有105國道、廣珠公路、博愛路、岐江公路、xx一26、路、富華道縱貫西區，汽車總站、公共汽車公司、電信及郵政大廈坐落轄區，交通、通信發達，五星級喜來登酒店、國際酒店等20多間三星級酒店，商場林立，旅游、商貿繁華。是進入xx市城區的要沖之一。西區是xx第三產業聚集區域，有很好的人流、物流和市場基礎。全市最具規模的汽車貿易市場、小商品貿易市場、電腦交易市場、果菜批發市場和貨運中心、物流中心集中在這一區域。西區區域的現有樓盤有：中海翠林蘭溪園、棕櫚彩虹、大信新家園、濱江一號、白朗峰、美林假日、尚湖軒、奧園、雅居樂世紀新城、中信左岸等。均價多在每平方米5500-7000元左右。點評：目前西區商業圈的大型空地已被雅居樂與本地房產大鱷眾聯地產等紛紛搶戰占，該27、區域雖然距城區約3.5公里，但處于傳統商業旺地，交通、物流比較發達，商品市場活躍。由于西區屬傳統商業旺地，環境配套一般，對于追求高尚環境與交通方便的xx市消費人群來說，屬二次選擇，故西區房價較低。南區：交通與環境的完美結合 位于xx市中心城區南部，有旅居在34個國家和地區的4萬華僑，是xx市重點僑鄉之一。南區環境優美、其中有xx最高的山峰“xx”、xx，且臨近五xx生態保護區，近年來，隨著中心城區向城南傾斜，南區多年來停滯不前的房地產市場終于有了突破。2004年萬科、雅居樂集團的進駐，加上香港xx集團xx酒店、xx花園城的啟動，拉動了南區第三產業、地產大鄂越秀地產、中澳地產、恒大地產、廣汽集團28、也將于2010年紛紛搶駐南區市場。南區的房價有很大的升值空間。2006雅居樂碧堤灣畔第三期洋房價格將達到每平方米4500-5000元/左右，2013年預計整個南區的洋房均價會突破每平方米6000-7000元/平方，別墅的均價會超過每平方米10000元。 目前預售及在售樓盤有：萬科城市風景、中澳濱河灣、米蘭陽光、金水灣、恒大綠洲、映翠豪庭。 點評：受到已經成熟大盤、和超大型的房地產開發商進駐的正效應影響，南區未來發展潛力、升值空間非常大。2) xx市城區房地產銷售價格分析 xx市2011年1-6月份商品房與住宅成交均價分別為6039元/平方，6024元/平方，相比2010年全年均價，增幅分別為129、2%，14%。2011年1-6月份，無論城區還是鎮區，144平方米以下的普通住宅均價呈現平穩向上的特正，然而，144平方米的非普通性住宅則變化各異，波動幅度較大，但相比年初，都有較大幅度的上揚，尤其是城區的非通性住宅，6月份的均價相比年初1月，差距高達2000元/平方。根據目前xx市城區房產成交情況與價格，經過綜合分析預計2011年南區的銷售價為6000-9000元/平方。綜合上述：根據05-10年成交均價走勢圖，再綜合目前xx市南區住宅商品房銷售均價，與當前中國房地產政策方向，我們保守估計xx市房地產住宅價格每年增幅約10%，2年后xx市南區住宅商品房均價為7000-11000元/平方。3)30、 項目用地概況項目位于xx市南區xx公園正門口正對面，項目地址為xx市南區xx村土名“南門城”，因此該項目暫定名為“xx市南區xx商業旅游住宅小區”，土地證號：中府國用（2009）第易zz號，地類用途為：商住，使用日期至2079年3月25日，使用面積為：66245.6平方米（約99.46畝），土地成交價為230萬/畝（3453元/平方），成交總價為228746056元（不含稅）。 項目土地證 項目地塊三線圖 項目位置4) 項目用地附近環境分析l 南區xxxx旅游項目xx市南區xx,占地面積1600畝，最高峰海拔266米，xx旅游項目擬建于xx北坡相對平坦的地方，附近分布有尚未開發利用的成片古荔31、枝林和松林。xxxx旅游項目醞釀了一年多時間，選址位于我市南區xx村東南面的xx山地，是一個極具區域特色及帶有重大環保訊息的旅游勝地. xx旅游項目是香港上市公司-xx集團投資3750萬美元興建一個全新休閑旅游勝地。這個項目是一個以史努比卡通為主的綜合性文化生態旅游景區，把世界級卡通手模大師馬樂山及與其相關的卡通文化作為核心資源，項目建成后將是我國第一個以卡通制作人為核心的卡通文化藝術博物館，同時為喜歡卡通的人們提供一個全新的休閑旅游勝地。由于xx旅游項目是一個綜合性卡通文化生態景區，包含了多個項目，且占地面積較大，工程將分三期進行：一期建設主要包括卡通玩具城、風景人工湖、動物天地、果樹時花植32、物園、農場郊野公園等核心項目、登山石徑、觀景亭等公益性項目和相應服務設施。二期主要建設鼎園盆景園、娛樂康體中心、度假村等娛樂項目，并進行卡通玩具、服裝等系列產品開發。三期主要建設文藝表演中心、動漫星城、迷幻公園、動感健體公園等。目前南區xxxx旅游項目一期工程投資約1500萬美元，將于今年下半年完工，預計最快11月正式對外迎客。 xx風景區 正在動工的xxxx旅游項目交通便捷： 10分鐘城區生活圈臨近中心城區，交通便利，北經東環路距石岐區、東區僅10-15分鐘車程，南外環到沙溪、西區僅10分鐘路程、五xx生態旅游區、長江生態資源保護區僅10分鐘車程，東出國道105線、南外環不足1公里，廣珠西線33、的高速公路入口也建在離項目不到1公里的地方，建成后離廣州、江門、珠海將拉近30-45分鐘的車程。 新開的廣珠西線入口 新修建通往東區的路 通往105國道 通往南外環配套設施：完善的配套設施“xx市南區xx商業旅游住宅小區”附近配套設施有五星級皇冠假日酒店、御洋商務酒店、金宏酒店、城南汽車總站、汽車配件城、茶葉批發市場、水果批發市場、南海漁村酒樓、南區醫院、北京積水潭骨科xx分院，環境優美：天然自然環境“xx市南區xx商業旅游住宅小區”附近擁有天然的自己然環境，其中有xx市最高峰“xx”爬山區，節假日休閑地“樹木園”，中國四大園林“xx”、五xx生態保護區、xx旅游項目。 南區xx 南區樹木園 34、南區xx五xx水庫 5) 附近在建大型房地產項目分析開發商進入時間樓盤名稱占地規模樓盤單價恒大地產2010年恒大綠洲400畝6800-8800中澳地產2010年濱河灣465畝6300-8300萬科地產2004年城市風景500畝6100-8000越秀地產2010年星匯云錦245畝待定廣本地產2008年米蘭陽光99畝6000-7500 xx市南區五大房地產開發商，占地規模都在100畝以上，且銷售價格6000-8000元/平方，其中越秀地產、恒大地產、中澳地產為南區后起之秀，2010年大舉在南區買地，看好的都是xx南區未來的地理優勢、發展前景。6) xx市上半年成交情況分析xx市1-5月份土地成交非35、常活躍，其中中海房地產開發有限公司以402.95萬/畝，拍得xx市石岐區109.19畝的商住用地，刷新xx市最新地王紀錄。林效良、林贊良、梁配輝以443.18萬/畝，拍得沙溪鎮商業住宅地一塊，同時刷新xx市最新單價地王。根據“xx市南區xx商業旅游住宅小區”成交價為230萬畝，土地面積為：66245.6平方米，樓面地價的計算公式如下：方案1：該項目容積率為2.0 230萬畝*99.46畝/（66245.6平方米*2）=1723元/平方米方案2：該項目容積率為3.0 230萬畝*99.46畝/（66245.6平方米*3）=1149元/平方米 據調查xx市城區范圍內1OO畝以上地塊，已比較稀缺，故36、從“xx市南區xx商業旅游住宅小區”的樓面地價只有1149元/平方米，因此該地塊性價比較高、具有較高投資價值。7) 項目人群定位分析“xx市南區xx商業旅游住宅小區”樓盤項目為中高端收入人群，其中有： 海外華僑、港澳臺同胞 政府與事業單位人群 退休干部、教師 外資企業管理層、白領 中小企業家、個體工商經營者 向往自然環境、享受健康生活的人群8) 項目用地后續發展情況分析 今年4月開始，xx基準地價大幅上調，平均達到20%，說明xx土地價值一直被低估，土地價值還有較大上升空間，xx又屬于優化開發城市，xx城區建設用地特別是商住用地已越來越少，商住用地稀缺珍貴。2009年開始，為盤活閑置用地，提升37、土地價值，xx市政府大力推行“三舊改造”，在財政、審批、規劃等方面分別出臺優惠政策，對xx存量土地實施二次開發。根據xx市城區規劃要求，城區的工業廠房將逐步遷移到各個鎮區內，目前，該項目附近附近約有300畝的工業廠房，隨著未來本項目順利開展，可通過收購附近工業廠房來實施“三舊改造”，獲取政府更大支持，從而對該地塊深度開發，將會給本項目帶來更多的機遇，與更好后續發展空間。綜合上述：“xx市南區xx商業旅游住宅小區”地理位置優越、面對xxxx旅游項目、側靠xx山峰，與附近城區10分鐘交通便捷生活圈、且項目附近配套設施齊全、附近環境優美，發展前景廣闊，具有南區獨一無二的投資價值。由于該項目面對xx旅38、游項目，便于以后可開發商業旅游配套項目、高檔寫字樓、高檔洋房等。四、 項目經濟測算成本計算主要依據用地性質：商住 綜合用地（含商業、娛樂、辦公、居住）總用地面積： 66245.6平方米，（約99.46畝）建筑面積：2.0(132491.2平方米) 其中商業（26498.24）住宅（105992.90） 3.0(198736.8平方米) 其中商業（39747.36）住宅（158989.40）容積率： 2.03.0（其中商業面積占地塊內總建筑面積在20%。）建筑密度： 30%綠 地 率： 35%建筑成本： 1700元/平方報建費及其他配套費： 500元/平方稅費： 成交總價*18%（各項費率總和）39、預計2年后住宅銷售均價為7000元/平方預計2年后商業銷售均價為11000元/平方容積率2.0成本分析支出項目支出收入凈收入土地成本228746056轉讓稅費41174290 增容費0建筑成本225235040報建費及其他配套費66245600住宅用房收益預算741950300商業用房收益預算291480640合計561400986.11033430940472029953.9回報率84.08%容積率3.0成本分析支出項目支出收入凈收入土地成本228746056轉讓稅費41174290 增容費（可減免部分）90000000建筑成本337852560報建費及其他配套費99368400住宅用房收益預算1112925800商業用房收益預算437220960合計7971413061550146760753005454回報率94%注：根據xx市房地產政策可向政府申請按一定的比例減免結論：縱觀以上各客觀條件的分析，項目所處理地理位置為xx市南區政府重點打造“三舊城區改造工程項目”覆蓋范圍以內，未來幾年南區第三產業將在政府正確的領導下呈現美好一片美好的情景，再結合目前xx市房地產市場商業旅游住宅小區的空白，及成本投資與投資回報的分析，客觀上在未來幾年內的回報周期基礎上的評估，我們建議公司領導酌情考慮，該項目有一定的投資價值。