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1、海南旅游開發公司商業賓館酒店一類居住用地開發項目可研報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月海南旅游開發公司商業賓館酒店一類居住用地開發項目可研報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月53可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日報告提要 xx水城項目是指位于xx市xx片區xx以東約5248.55畝土地的一級開發項目。20xx年11月，作為x2、x會展中心土地掛牌出讓的捆綁條件，項目開發資格基本確定為XXXX（海南）旅游開發有限公司。20xx年1月14日，XXXX（海南）旅游開發有限公司與xx市土地儲備中心雙方成立的談判小組進行了第一次對接。雙方達成共識，XXXX（海南）旅游開發有限公司首先針對項目的基本情況進行調查研究，并核算項目開發成本，為雙方進入下一輪談判作好基礎性準備。根據雙方共識要求，XXXX（海南）旅游開發有限公司組織人員對項目區域的權屬情況、地類情況、居民人口情況進行了全方位調查，并結合xx市現行土地征收政策及一級開發工程一般成本情況，對項目土地征收及工程開發投資進行了初步核算，并結合當前土地市場情況，對項目操作的可行性3、進行了分析。分析顯示，該項目開發總投資約29億元，其中土地征收成本大約15.6億元，五通一平工程成本約13.4億元。如果按照現行控制性規劃，即可出讓面積為2118.83畝，平均容積率0.8的水平，結合目前土地市場的基本行情，項目收益為負值，即經濟不可行。項目開發經濟可行的出路在于調整控規，項目可行的控規調整目標為：可出讓比例提高到65%，平均容積率提高到2.1到2.7。在上述分析的基礎上，本著確保企業實現預期回報的原則，本報告提出了以下四種操作建議，分別是：分別投入，價格保底，按投入分成；整體投入，價格保底，按比例分成；整體投入，價不保底，用土地分成；上繳10%，整體投入，保底分成。并對四種操4、作建議分別進行了評價并排列了談判爭取的優先次序。鑒于xx市現成案例北京YYYYxx新區的情況，本報告針對xx市土地儲備中心可能提出的保底封頂的動向，也做出了破解分析并提出了應對措施。目錄報告提要iv1 項目背景及范圍92 項目區域基本情況調查102.1 項目區域規劃情況調查102.1.1 地塊數據統計102.1.2 主要統計結果112.2 類似案例調研132.2.1 案例基本情況132.2.2 雙方分工及投入132.2.3 土地價款之費用上繳132.2.4 雙方收益分配132.2.5 分配模型破解142.3 項目區域土地情況調查152.3.1 項目區域土地面積152.3.2 土地權屬和村莊分布5、172.3.3 村莊人口及戶數172.3.4 項目區域地類情況183 項目開發成本計算及資金安排193.1 土地征收成本193.1.1 新增建設用地有償使用費193.1.2 征地補償193.1.3 青苗補償193.1.4 林木補償193.1.5 養殖水面補償203.1.6 耕地占用稅203.1.7 耕地占用復墾費203.1.8 社會保障費203.1.9 征地補償統計213.1.10 居民安置非現金補償213.1.11 居民安置土地成本223.1.12 居民安置現金補償223.1.13 征地拆遷其他費用233.1.14 土地征收總成本233.2 工程建設成本233.2.1 五通一平工程費用2336、.3 項目前期后期費用243.4 項目總投資243.5 項目工期與資金安排244 項目經濟可行性分析264.1 土地成交收益上繳264.1.1 上繳項目分項264.1.2 上繳項目總和274.2 靜態分析294.2.1 當前市場情況294.2.2 本項目規劃指標294.2.3 本項目土地出讓凈收益294.2.4 本項目可分配收益294.2.5 靜態分析結論304.3 動態分析304.3.1 土地成交價款之于控規調整與市場預期的雙因素變動304.3.2 土地出讓凈收益之于控規調整與市場預期的雙因素變動324.3.3 待分配收益之于控規調整與市場預期的雙因素變動344.3.4 結合雙因素變動的待分7、配收益經濟分析365 合作模式選擇395.1 控規不調整的靜態情況395.2 控規調整的動態情況395.2.1 控規調整目標395.2.2 土地出讓保底價格415.2.3 合作模式一：分別投入，價格保底，按投入分成415.2.4 合作模式二：整體投入，價格保底，按比例分成425.2.5 合作模式三：整體投入，價不保底，土地分成425.2.6 合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成436 本項目合作對策與措施456.1 堅持推進控規調整456.2 推薦合作模型的選擇優先次序456.3 準備應對對方提出收益封頂456.3.1 作法一：分別投入，上繳10%466.3.2 作法二：分別投入，上繳28、6%476.3.3 作法三：整體投入，上繳10%496.3.4 作法四：整體投入，上繳26%516.3.5 保底封頂模式情況下的優先次序531 項目背景及范圍20xx年底xx會展中心項目土地掛牌的捆綁項目。20xx年1月14日與xx市國土局首次正式對接。根據現行xx市xx組團片區控制性詳細規劃，并結合于xx市國土局接洽溝通的意見，目前的xx水城包括了從xx以東、規劃中濱海東路以北、桂林洋農場以西、海岸線以南的約5248.55畝的范圍。（如下圖所示）2 項目區域基本情況調查2.1 項目區域規劃情況調查按照現行xx控制性規劃，項目區域規劃有地塊11塊（30#地塊到40#地塊）。2.1.1 地塊數據9、統計根據xx片區現行規劃分圖則，整理列表如下：xx水城基本規劃數據摘要（自xx控規）地塊編碼用地性質用地性質代碼用地面積容積率建筑密度建筑限高綠地率30 地塊3001廣場用地S2238833002防護綠地G22373113003河港用地T421107573004商業用地C21382341.230203531 地塊3101河港用地T421021163102防護綠地G22845759032 地塊3201防護綠地G2279801903202一類居住用地R112637610.8（1.2）2213（19）4533 地塊3301幼兒園用地R12108950.82513453302一類居住用地R11295710、450.8（1.2）1813（19）403303防護綠地G22611169034 地塊3401防護綠地G22100065903402賓館酒店用地C25802850.5（0.8）1516（23）503403一類居住用地R111430320.5（0.8）1813（19）453404小學R12246230.825164535 地塊3501防護綠地G2253834903502賓館酒店用地C25718360.5（0.8）1813（19）503503一類居住用地R11746250.5（0.8）1813（19）4536 地塊3601一類居住用地R111831720.5（0.8）1813（19）4537 地塊11、3701一類居住用地R112618690.5（0.8）1813（19）4538 地塊3801公共綠地G111942148039 地塊3901公共綠地G113235328040 地塊4001公共綠地G116817780數 據 合 計合 計2687458 平方米 合4031.17畝2.1.2 主要統計結果統計結果表明，項目地塊內：廣場用地23883平方米，防護綠地835970平方米，河港用地212873平方米，幼兒園用地10895平方米，小學24623平方米，公共綠地342746平方米，商業用地38234平方米，賓館酒店用地152121平方米，一類居住用地1222204平方米。總面積268745812、平方米，即約4031.17畝?？山洜I性建設用地為商業用地、賓館酒店用地、一類居住用地共計1412559平方米，即2118.83畝，所占的比例為52.56%。見下表：2.2 類似案例調研2.2.1 案例基本情況2007年12月，北京YYYY股份有限公司與xx市土地儲備整理中心，就xx新區土地一級開發達成協議。雙方約定，項目地塊總面積約為5209畝，扣除行政中心劃撥用地、會展中心用地、公共道路綠化用地等非出讓用地后，可出讓經營性用地面積不低于3300畝?？梢杂嬎愕贸?，項目開發可出讓土地所占比例為不小于63.35%。2.2.2 雙方分工及投入在合作方式中，雙方明確：土地儲備中心負責辦理項目地塊一級開13、發前的各項審批手續并負責投入資金完成項目地塊一期約4050畝土地的征地、拆遷、國有土地收回置換工作；北京YYYY股份有限公司投入資金累計不低于7億元人民幣，其中3億元用于第一期行政中心建設，4億元用于項目地塊一期和二期的土地一級開發；北京YYYY股份有限公司具體負責完成項目地塊用地紅線內土地一級開發中的通路、通電、排水、土地平整。也就是說，北京YYYY主要負責工程工作并承擔費用，土地儲備中心主要負責土地征收工作并承擔費用。2.2.3 土地價款之費用上繳根據了解，海南省人民政府規定應上繳的費用，雙方按照項目土地出讓價款的10%（即只繳納土地出讓金）進行的計提。2.2.4 雙方收益分配關于土地出讓14、收益分配，雙方明確，項目地塊一級開發完成后，依照法律、法規規定的程序和方式出讓可出讓地塊，所取得每一筆土地出讓收入，按照下列順序和比例進行分配：1、扣繳海南省人民政府規定應上繳的費用；2、扣除所有出讓地塊應分攤的土地一級開發成本；3、剩余土地出讓收入按照以下比例分配：（1）在人民幣壹拾柒億（）元（含）以下部分，甲、乙雙方分別按照65%：35%的比例進行分配；（2）在人民幣壹拾柒億（1,700,000,000）元至貳拾億元（2,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照60%：40%的比例進行分配；（3）在人民幣貳拾億元（2,000,000,000）元至叁拾億元（3,000,015、00,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照95%：5%的比例進行分配；（4）超過人民幣叁拾億元（3,000,000,000）的部分，全部歸甲方所有。2.2.5 分配模型破解在實際運作中，雙方按照保底加封頂的模式共同開發上述項目的，出讓土地保底單價為125萬元/畝。結合上述分配比例可以看出，北京YYYY股份有限公司的封頂收益為7.65億元，而在封頂值以前，政府方的收益為22.35億元。在封頂前雙方收入比例為74.5%：25.5%。據了解，xx新區一級開發的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入約7億元人民幣，回報7億元人民幣。北京YYYY股份有限公司在xx市xx新區一級開發中，基本只負16、責項目區域內的“三通一平”，工程總成本也就是7億元人民幣左右（由于項目資金采取滾動回流的方式，項目資金完全可以兼顧行政中心建設的投資使用），而其封頂回報卻是7.65億元，可見有0.65億元，屬于項目增值收益的獎勵部分。進而可知在保底的基礎上，北京YYYY股份有限公司的分成按投資收益率計算，梯次分別為85%、102%、109%。2.3 項目區域土地情況調查2.3.1 項目區域土地面積項目范圍內土地面積3499049.45平方米，計5248.55畝。計算方法，將區域按照規劃劃分成11個地塊，然后統計地塊的面積，以及規劃水系下面所占的面積（從規劃水系的中線劃分開來），則總面積S=D30+D31 +D17、32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33+S34+S35 +S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37 +H38 +H39+H40+HW3 =3499049.45（平方米），計5248.55畝。見下表：2.3.2 土地權屬和村莊分布上述區域范圍內，涉及的土地權屬有：防潮堤、東營小學、國有地和農民集體土地。主要經濟社有：羅烈、羅王、大村、東排、郭宅、紅光、后村、陶朗、良古、雙坡、西排、用本上、南調上、南調中、南調下等。上述區域范圍內，自然村主要有羅烈、羅王、陶朗、18、雙坡、良古、南調。見下圖：2.3.3 村莊人口及戶數根據從演豐鎮國土所調查的數據了解到：羅烈村有人口約703人，約235戶；羅王村約696人，約232戶；陶朗村約687人，約229戶；雙坡村654人，約218戶；良古村約169人，約56戶；南調村（包括上中下）約750人，約250戶。項目范圍內共有人口約3659人，約1220戶。見下表：2.3.4 項目區域地類情況根據國土局測繪院提供的“二調”數據，并統計顯示，上述范圍內主要地類面積及所占比例如下：（1）耕地1130901.17平方米，即1696.34畝，占總面積的32.32%；（2）林地79548.89平方米，即119.32畝，占總面積的2.19、27%；（3）養殖水面1346147.80平方米，即2019.21畝，占總面積的38.47%；（4）除養殖水面以外的其他“其他農用地”124617.67平方米，即186.92畝，占總面積的3.56%；（5）居民點371626.95平方米，即557.44畝，占總面積的10.62%；（6）除居民點以外的其他建設用地48576.75平方米，即72.86畝，占總面積的1.39%；（7）未利用地397630.22平方米，即596.44畝，占總面積的11.36%。3 項目開發成本計算及資金安排3.1 土地征收成本3.1.1 新增建設用地有償使用費根據財綜【2006】48號文件，新增建設用地有償使用費收費標20、準為每畝4.26萬元，本項目新增建設用地有償使用費總額為22358.82萬元。3.1.2 征地補償 根據關于印發海南省征地統一年產值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知（瓊府【2009】41號），靈山鎮年產值為2805元/畝，綜合補償倍數為26倍，征地補償費為72930元/畝，即征地補償費 38277.68萬元。3.1.3 青苗補償根據關于印發海南省征地統一年產值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知（瓊府【2009】41號），常見短期農作物補償標準約2000元/畝左右，則青苗補償費339.27萬元。3.1.4 林木補償根據關于印發海南省征地統一年產值標準和海南省征地青苗及地21、上附著物補償標準的通知（瓊府【2009】41號，林木補償費為每畝約5845元（區域內大部分為桉樹，補償價格35元/株，每畝合理株數167），即林木補償費69.74萬元。3.1.5 養殖水面補償參照海南東環鐵路項目征地拆遷補償方案（xx晚報網11月8日訊），魚塘包干補償費為3500元/畝，低位蝦塘包干補償費5500元/畝，高位蝦塘包干補償費16000元/畝。按高位蝦塘與低位蝦塘各占一半的情況，對項目內養殖水面補償情況進行預估，則養殖水面補償費為2170.65萬元。3.1.6 耕地占用稅根據海南省實施辦法（海南省人民政府令第217號），海南省xx市與三亞市耕地占用稅征收標準為35元/平方米，即2322、333.45元/畝，本項目耕地占用稅為12246.44萬元。3.1.7 耕地占用復墾費根據海南省人民政府關于印發的通知（瓊府【2002】7號），耕地占用復墾費為每畝12000元，本項目耕地占用復墾費為6298.26萬元。3.1.8 社會保障費根據國務院關于加強土地調控有關問題的通知的規定，被征地農民社會保障費用按照政府、被征地農民各分擔一部分的原則，參照海南東環鐵路項目征地拆遷補償方案（xx晚報網11月8日訊），其中政府負擔部分按每畝5000元計收，本項目社會保障費為2624.28萬元。3.1.9 征地補償統計這里的征地補償包括了上述的征地補償費、青苗補償費、林木補償費、蝦塘等養殖水面補償費、23、耕地占用稅、耕地復墾費、被征地農民社保費。七項之和為62026.31萬元，見下表：3.1.10 居民安置非現金補償項目區域內共有人口3659人，約1220戶，考慮到本項目區域內可出讓土地面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案。拆遷補償方案非現金部分考慮按每戶160平方米安置房考慮，共需建設安置房面積19.52萬平方米。比照北京YYYY公司長流南片區土地一級開發估算標準，按2700元/平方米單位造價投入建設，全部投資為52704萬元。每戶拆遷安置補償80平方米住房和10平方米商鋪，拆遷戶另需按2700元/平方米價格回購70平方米住房。安置房的最終成本（即居民安置非現金補償24、部分）為29646.00萬元。3.1.11 居民安置土地成本按容積率2.0計算，安置房需占用土地9.76萬平方米（=19.52/2，其中19.52萬平方米為共計需建設的安置房總面積），即146.40畝（=9.76/666.67）。根據xx市人民政府關于頒布實施的通知（海府【2009】84號），靈山鎮居住用地三級土地基準地價22萬元/畝，則需繳納占用土地費用3220.80萬元。3.1.12 居民安置現金補償項目區域內共有人口3659人，約1220戶。比照北京YYYY公司長流南片區土地一級開發估算標準，每戶25.39萬元現金補償，補償費用為30975.8萬元。每戶補償項分別為：按每平方米2700元25、回購70平方米拆遷房需要189000元；農轉居生活補助費54000元；超轉病殘醫療補助費1800元；搬家費600元；拆房及渣土清理1500元；獎勵費7000元。見下表：3.1.13 征地拆遷其他費用安置房立項及設計費約3000萬元；拆遷及安置房建設資金成本及管理費約為5000萬元。共計約為8000萬元。3.1.14 土地征收總成本土地征收總成本包括了新征建設用地有償使用費、征地補償費、居民拆遷現金補償費、居民拆遷安置非現金補償費、安置房用地基準地價款、安置房設計費、安置房建設的資金成本即財務費用等。土地征收各項費用總和156227.72萬元。3.2 工程建設成本3.2.1 五通一平工程費用據估26、算，五通一平工程費用大約為每畝25萬元，本項目工程費用約為131213.75萬元。3.3 項目前期后期費用根據經驗估算，前期控規調整及后期項目招商大約費用為3000萬元。3.4 項目總投資項目總投資包括了土地征收費用、工程建設成本及項目前期后期費用三個部分。即項目總投入=土地征收費用+工程建設成本+前期后期費用= 290441.47萬元。3.5 項目工期與資金安排項目開發周期5年，本著分期投入、滾動開發的原則，項目的資金使用情況如下圖所示：4 項目經濟可行性分析在明確本項目現行控制性規劃、項目區域內權屬地類情況的基礎上，以上已經計算出本項目的投入情況，下面將結合市場以及項目本身規劃調整的可能進27、行經濟可行性分析。分析包括兩個方面的內容：靜態分析和動態分析。靜態分析是指在現行規劃條件下，根據目前市場情況，計算分析項目的收益情況。動態分析是指綜合考慮變動的市場及規劃調整雙因素，分析項目在不同情況下的收益情況。首先，明確土地成交后須上繳省級以上土地財政的比例。4.1 土地成交收益上繳在項目土地實現出讓變現后，首先要向省級以上財政繳納應該繳付的稅費，在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地一級開發所需繳付的分項，然后，將所提交的各個分項按照統一的基礎基數進行歸納，形成以土地成交價款為基礎的總的上繳比例值。4.1.1 上繳項目分項（1）農業開發資金根據關于印發的通知（瓊財字【2005】288號28、），在土地成交價款中須計提農業開發資金，計提金額=開發面積（畝）0.7067；（2）土地收益基金根據關于印發的通知（財綜【2006】68號），在土地成交價款中須計提國有土地收益基金，計提金額=土地成交價款3%；上繳計提農業開發資金與國有土地收益基金后的土地成交價款，命名為“土地成交總價款”。（3）土地出讓金根據海南人民政府關于進一步加強土地使用權出讓金征收與使用管理工作的通知（瓊府【2006】26號），須上繳省土地出讓金，計提金額=土地成交總價款10%；（4）被征地農民保障資金根據海南省政府辦公廳的通知（瓊府辦【2007】20號），須上繳被征地農民保障資金，計提金額=土地成交總價款15%；上繳29、省土地出讓金、被征地農民保障資金，并支付土地開發成本及土地出讓業務費之后，余下的土地成交總價款被命名為土地出讓凈收益。（5）國家廉租房建設基金在土地凈收益中，須上繳國家廉租房建設基金，計提金額 =土地出讓凈收益10%；4.1.2 上繳項目總和上述上繳項目的計算基礎都有不同，為計算方便，將上述上繳項目計算基礎統一轉化為土地成交價款，則全部上繳計提項目大約為成交價款的26%（因為一些項目是以土地面積為基礎的，一些是扣除成本后上繳的，在轉化基數時，本文采取了一般情況下估算的方式）?？鄢鲜鍪〖壱陨贤恋刎斦侠U項目后，剩余部分為項目土地出讓凈收益。4.2 靜態分析4.2.1 當前市場情況20xx年4月30、10日，xx市國有建設用地使用權掛牌出讓公告001號，整體掛牌位于xx市xx新區地塊130.288畝，容積率2.5，起始掛牌價為3538.05元/平方米，被內蒙古伊泰置業有限責任公司以8150元/平方米價格競得，競得單價折合543.34萬元/畝。折合樓面地價為3260元/平方米。4.2.2 本項目規劃指標如前文所述，按照現行xx片區控制性規劃，本項目規劃地塊11塊，總面積4031.17畝，其中可出讓面積2118.83畝，占規劃地塊的52.56%，占項目總占地面積的40.37%，項目區域內平均容積率為0.8。 4.2.3 本項目土地出讓凈收益比照20xx年001號xx新區土地掛牌情況，即本項目地31、塊假定也能夠實現樓面地價3260元/平方米，則本項目地價為2608元/平方米，即173.87萬元/畝。在上述靜態條件下，本項目土地成交價款約為368400.97萬元，扣除上繳省級以上財政的26%，則本項目土地出讓凈收益為272616.72萬元。4.2.4 本項目可分配收益在上述土地出讓凈收益的基礎上，扣除項目投入的開發成本（即290441.47萬元），則本項目的可分配收益為-17824.75萬元。4.2.5 靜態分析結論根據以上計算與分析可知，在當前市場條件下，在現行規劃指標不變的情況下，本項目的收益為負值。也就是說，項目收益無法抵償項目投入，在當前靜態的情況下是經濟不可行的。4.3 動態分析32、在規劃可出讓面積可以調整的情況下，在市場價格發生變動的情況下，對項目收益的計算和分析，屬于動態分析。下面以可出讓面積和土地市場單價為雙變動因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項目的收益及可分配情況。4.3.1 土地成交價款之于控規調整與市場預期的雙因素變動按照現行規劃，可出讓面積是2118.83畝，占總占地面積5248.55的40.37%，通過規劃調整，可以提高可出讓面積的比例。同時，xx市土地市場一直處于變動之中。我們選取上述兩個變數來模擬項目土地出讓收入情況。見下表：4.3.2 土地出讓凈收益之于控規調整與市場預期的雙因素變動上表中，計算了在不同的可出讓比例及不同的土地市場價格下的土地成33、交價款，在上述計算的基礎上，將土地成交價款扣除上繳的26%，便是土地出讓凈收益之于控規調整與市場預期的雙因素變動情況。具體情況見下表：4.3.3 待分配收益之于控規調整與市場預期的雙因素變動完成上述土地出讓凈收益的計算后，減去項目開發總成本，得到的是項目待分配收益之于控規調整與市場預期的雙因素變動情況。詳見下圖：（說明：紅字部分為負值）4.3.4 結合雙因素變動的待分配收益經濟分析（1）投資收益率計算及分析待分配收益除以項目投入的總成本，等于項目的投資收益率，如上表所示，綠色區域的部分為投資收益率100%到200%之間的情況，茶色區域為投資收益率大于300%的情況，期間黃色的區域為投資收益率為34、200%到300%的情況。從上圖可以看出，如果出讓土地售價在200萬元/畝以下，如何提高可出讓土地面積的比例，都無法實現投資收益率超過100%。在可出讓比例45%以下時，無論怎樣提高容積率水平，即提高土地出讓單價，都無法滿足投資收益率滿足200%；圖中茶色區域即投資收益率300%以上的情況，控規調整的難度已經非常大了。（2）可出讓土地面積比例調整目標綜合規劃調整的難度，并兼顧項目收益，建議規劃可出讓比例調整至65%，從而實現200%到300%的項目投資收益率水平。5 合作模式選擇根據以上分析，在以下兩種情況下，推薦選擇幾種不同的操作模式。5.1 控規不調整的靜態情況根據前文的分析，可知在當前市35、場和當前項目土地容積率水平和可出讓面積的情況下，土地出讓凈收益無法抵償項目開發投入，即項目的待分配收益為負值，從經濟分析的角度項目不可行。在控規不調整的靜態情況下，無法合作，建議不合作。5.2 控規調整的動態情況前文已述，控規的容積率和可出讓面積的比例兩個因素都作出調整的情況下，可以實現較為理想的項目投資收益率。以下，首先鎖定控規調整的目標，然后，在此基礎上提出幾個合作模型。5.2.1 控規調整目標 關于可出讓土地所占比例，前文已經進行了分析，為了實現項目預期收益，可出讓土地所占比例應該不小于65%，以下就容積率調整方向進行分析。（1）基于樓面地價3260元/平方米的容積率規調整指標結合xx新36、區3260元/平方米樓面土地單價，計算出確保預期土地市場價實現的容積率水平在1.6到2.0之間。（為計算方便，未考慮修正系數）（2）容積率指標隨樓面地價的變動情況隨著樓面地價的變化，實現土地市場預期的容積率保證也會有所不同，以下是樓面地價在2000至5000之間實現土地出讓地價的容積率保證值。如果對樓面地價有不同的預期，則可以得出不同的容積率調整目標。（3）本項目合理的容積率調整指標20xx年01號掛牌地塊，是截至目前最高的地價水平，即地王水平。隨著中央相繼出臺房地產價格遏制政策，海南房地產水平也不會一直保持高位，現在已經出現了環比下降的趨勢。所以，3260元/畝的樓面地價不應該作為容積率計算37、的基本指標。根據上圖所示，2500元/畝的樓面地價應該是較為理性的樓面地價水平，這樣，實現項目預期土地售價的保障容積率水平應該為2.1到2.7。（4）本項目綜合控規調整目標綜上所述，為確保項目實現預期收益，控規調整的總體目標方向是：可出讓比例調整到65%，容積率指標調整至2.1至2.7。5.2.2 土地出讓保底價格（1）項目發生的稅費在企業分成收入中，須繳納的稅種至少包括：營業稅及其附加（營業稅=營業收入5%，城市維護建設稅=營業稅5%，教育附加費=營業稅3%）、堤圍費（=營業收入0.1%）、印花稅（=營業收入0.03%）、代征所得稅（約=營業收入3.75%）。綜上所列，企業須繳納稅費約占其收38、入的9.3%。（2）項目單位開發成本按照上述規劃指標調整后，可出讓土地面積調整為3411.56畝，則單位出讓面積項目總成本為85.13萬元/畝。（3）保底價格計算按照8%一般行業利潤率，企業稅后單位收益應不小于91.94萬元/畝，稅前收益不小于101.37萬元/畝，則土地出讓保底價格為136.99萬元/畝。5.2.3 合作模式一：分別投入，價格保底，按投入分成（1）工作分工與投入政府一方投入費用約15.6億元，負責土地征收的全部工作以及土地掛牌銷售工作；企業投入費用約13.4億元，負責項目規劃設計以及“五通一平”等工程工作。（2）雙方分成辦法土地成交價款，在上繳省級以上約26%的各項費用后，雙39、方按照投資比例對收益進行分配，分配比例大約為54%：46%。（3）方案評價該方法的最大特點是風險共擔、利益共享。該方案缺點是土地出讓由政府主導，由于政府要承擔其他的社會責任，往往通過土地補償進行兌現，從而致使該方案不能確保土地出讓按最理想價格實現。5.2.4 合作模式二：整體投入，價格保底，按比例分成（1）工作分工與投入企業負責投入全部約29.0億元的費用，負責項目規劃以及“五通一平”等工程開發；政府不投資，負責項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成辦法土地成交價款，在上繳省級以上約26%的各項費用后，雙方分成比例按37%：63%，政府分配37%，企業分配63%。（3）方案評價該40、方案因為企業投資增加，投資回收也增加，為了化解變數，須在300萬元/畝價格情況下回收預期收益，上述分成比例就是據此計算得來的。該方案也有土地出讓價格不保證的問題。5.2.5 合作模式三：整體投入，價不保底，土地分成（1）工作分工與投入企業負責投入全部約29.0億元的費用，負責項目規劃以及“五通一平”等工程開發；政府不投資，負責項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成辦法土地一級開發完成后，將土地的40%以零地價轉到企業名下，不再發生其他費用，政府將其余的60土地掛牌出讓。（3）方案評價該方案的最大特點是操作難度大，因為上市土地必須進入公開交易市場即掛牌交易程序。另外，企業獲得土地的41、價格折合212.82萬元/畝，升值空間也非常有限。然而，該方案的最大優點是，一旦可以實現企業獲得土地，就可以避免政府掛牌土地中的隨意性問題，可以確保土地變現中的價格水平。5.2.6 合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成（1）工作分工與投入企業負責投入全部約29.0億元的費用，負責項目規劃以及“五通一平”等工程開發；政府不投資，負責項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成辦法土地成交價款，在上繳省級以上約10%的各項費用后，雙方分成比例按54%：46%，政府分配54%，企業分配46%。詳見下圖：（3）方案評價該方案的優點是上繳比例小，待分配收益有增加。上述分配比例是按照企業須在42、300萬元/畝價格情況下回收預期收益計算得出的。方案的缺點仍然是政府在土地出讓過程中，因為各種原因，不能保證土地按照最理想價格實現。6 本項目合作對策與措施針對本項目的上述分析，建議公司在本輪談判中重點推出以下對策與措施。6.1 堅持推進控規調整調整的目標，前文已述，這里再重復一遍：在當前樓面地價3260元/平方米前提下，可出讓比例65%，容積率在1.6至2.0之間。6.2 推薦合作模型的選擇優先次序上述推薦的四個合作模型各有特點，方案一，風險最小，回收較快；方案三難度較大，利益較有保障；方案二與方案四都是鎖定在300萬元/畝價格的情況下實現100%的投資收益率。建議首選方案一，其次選擇方案三43、，再次選擇方案四，最后選擇方案二。6.3 準備應對對方提出收益封頂xx市現行較為成功的土地一級合作開發的案例是與北京YYYY開發是xx新區，該案例采用的是保底封頂的做法。如果對方提出收益封頂，則該項目的收益將受到很大的局限。根據本報告第二部分對YYYY案例的調研，可知土地一級開發投資收益率最多為110%。如果與對方談判無法實現突破，只能走保底封頂的路線，則必須考慮在投資收益率限定的條件下，投資得以迅速而有保障地回收的問題。為此，形成建議分配模式如下：6.3.1 作法一：分別投入，上繳10%企業投資為134213.75萬元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時，企業分配的回報分別為1144、4081.69萬元、134213.75萬元、147635.12萬元。兼顧政府方利益，待分配收益應該為590540.48萬元。如下圖形成如下分配方式：在可出讓面積調整至65%、容積率調整至1.6至2.0的情況下，上繳10%并扣減開發成本后的待分配收益：（1）在032億元之間時，政府與企業雙方分配比例為64%：36%。（注：土地售價在200萬元/畝以內，企業分得約11.52 億元，投資收益率約85.83%）（2）在3242億元之間時，政府與企業雙方分配比例為75%：25%。（注：土地售價在250萬元/畝以內，企業分得2.50億元，投資收益率累計達到104.46%）；（3）在4247億元之間是，政府45、與企業雙方分配比例為85%：15%（注：土地售價接近250萬元/畝，企業分得0.75億元，企業投資收益率累計約為110%）。（4）在47億元以上時，收益全部歸政府方。6.3.2 作法二：分別投入，上繳26%企業投資為134213.75萬元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時，企業分配的回報分別為114081.69萬元、134213.75萬元、147635.12萬元。兼顧政府方利益，待分配收益應該為590540.48萬元。如下圖：形成分配方式如下：在可出讓面積調整至65%、容積率調整至1.6到2.0的情況下，上繳26%并扣減開發成本后的待分配收益：（1）在020億元之間時，雙方分配比46、例為42%：58%。（注：土地售價在200萬元/畝以內，企業分得約11.60億元，投資收投資收益率約86.43%）； （2）在2030億元之間時，政府與企業雙方分配比例為75%：25%。（注：土地售價在250萬元/畝以內，企業分得2.50億元，投資收益率累計達到105.6%）；（3）在3035億元之間是，政府與企業雙方分配比例為87%：13%。（注：土地售價接近或稍稍超過250萬元/畝，企業分得0.65億元，企業投資收益率累計接近110%）；（4）在35億元以上時，收益全部歸政府方。6.3.3 作法三：整體投入，上繳10%企業投資為290441.47萬元，投資收益率為85%、100%、110%47、的情況時，企業分配的回報分別為246875.25萬元、290441.47萬元、319485.62萬元。兼顧政府方利益，待分配收益應該為1277942.48萬元。如下圖：形成分配方式如下：在可出讓面積調整至65%、容積率調整至1.6到2.0的情況下，上繳10%并扣減開發成本后的待分配收益：（1）在032億元之間時，雙方分配比例為23%：77%。（注：土地售價在200萬元/畝以內，企業分得約24.64億元，投資收益率約84.84%） （2）在3242億元之間時，政府與企業雙方分配比例為50%：50%。（注：土地售價在250萬元/畝以內，企業分得5.00億元，投資收益率累計達到102.05%）；（348、）在4247億元之間是，政府與企業雙方分配比例為60%：40%。（注：土地售價接近250萬元/畝，企業分得2.00億元，投資收益率累計接近110%）；（4）在47億元以上時，收益全部歸政府方。6.3.4 作法四：整體投入，上繳26%企業投資為290441.47萬元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時，企業分配的回報分別為246875.25萬元、290441.47萬元、319485.62萬元。兼顧政府方利益，待分配收益應該為1277942.48萬元。如下圖：形成分配方式如下：在可出讓面積調整至65%、容積率調整至1.6到2.0的情況下，上繳26%并扣減開發成本后的待分配收益：（1）在49、020億元之間時，雙方分配比例為0%：100%。（注：土地售價在200萬元/畝以內，企業分得約20億元，投資收投資收益率約68.86%）（2）在2030億元之間時，政府與企業雙方分配比例為10%：90%。（注：土地售價在250萬元/畝以內，企業分得9億元，投資收益率累計達到99.85%）；（3）在3035億元之間是，政府與企業雙方分配比例為42%：58%。（注：土地售價接近或稍稍超過250萬元/畝，企業分得2.90億元，投資收益率累計接近110%）；（4）在35億元以上時，收益全部歸政府方。6.3.5 保底封頂模式情況下的優先次序如果談判進入北京YYYYxx新區保底封頂模式，建議優先選擇作法一和作法三，因為比照北京YYYY的模式，減少上繳比例，從而做大可分配收益，雙方的壓力都比較小。XXXX（海南）旅游開發有限公司 二Oxx年五月二十日