午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、縣城綜合型國際大酒店建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月34可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 總 論6一、項目名稱與性質6二、承辦單位概況6三、可行性研究報告編制依據7四、項目提出的理由、預期目標、有利條件。7第二章 需求分析與建設規模9一、2、市場分析9二、目標市場定位11三、建址現狀12第三章 建筑方案13一、設計要求13二、平面布局14三、裝修及其他要求16第四章 環保影響17一、“三廢”的處理17二、噪聲的影響17三、環境的綠化18四、水電設施18第五章 組織機構與人力資源配置19一、組織機構19二、人力資源配置20三、運行機制21第六章 項目實施進度24一、建設工期24二、項目各工期實施進度表25第七章 投資估算與資金籌措26一、投資估算26二、資金籌措28第八章 財務評價28一、經營收入估算28二、經營成本估算29三、經營損益估算30四、財務估算33五、財務分析33第九章 結 論35XXXX國際大酒店可行性研究報告第一章 3、總 論一、項目名稱與性質1.1.1 項目名稱：XXXX國際大酒店1.1.2 項目性質：新建、中外（香港）合資經營二、承辦單位概況合營各方情況：湖南省XX縣XX房地產開發有限責任公司（以下簡稱甲方），法人代表XX，本項目全權委托代理人XX；香港XX貿易公司（以下簡稱乙方），法人代表XX。擬建合營企業情況： 名稱：XXXX國際大酒店（以下簡稱該項目） 項目總投資及注冊資本：項目總投資人民幣4000萬元；注冊資本1800萬元人民幣。甲方以土地、房屋作為認繳出資。乙方以現金方式認繳出資，即甲方40%，乙方60%。 合營期限：合資經營期限為30年。 項目選址：湖南省XX縣桃花江鎮桃花江大道。 經營范圍：4、休閑、娛樂、健身、餐館、住宿、商務。三、可行性研究報告編制依據(1) 中華人民共和國中外合資經營企業法(1990.4.4)(2) 中華人民共和國合同法（1999.3.15）(3) 中華人民共和國公司法(4) 中華人民共和國食品衛生法（1995.10.30）(5) 中華人民共和國環境保護法（1989.12.26）(6) 中華人民共和國消費者權益保護法(1993.10.31)(7) 中華人民共和國城市規范法（1989.12.26）(8) 娛樂場所管理條件（1999.7.1）(9) XX縣鼓勵投資的規定、桃政發2003(23)號(10) 桃政地存讓字2002第072號四、項目提出的理由、預期目標、有5、利條件。1.4.1 項目提出的理由湖南省XX縣地處湘中偏北，境內有長石、洛湛鐵路通過，益桃一級公路與長常高速公路相連；美麗的桃花江旅游景點是湖南武陵源黃金旅游資源線上一個新的亮點。近年中外游客來桃旅游的不斷增多；XX縣境內不僅旅游資源豐富，農、林、礦產資源豐富而有特色，來XX經商、投資的客商逐年增多，盡管近年XX縣城對城市基礎設施建設投入大，城市功能品位不斷提升，但目前尚沒有一家能夠滿足涉外接待、檔次較高的賓館、酒店，以致于來XX辦事、旅游的客人都住XX、長沙星級酒店。因此，在XX縣縣城投資新建一座滿足中外客人休閑、餐宿的四星級大酒店，是適應市場需要的順勢之為。1.4.2 預期目標本項目計劃投6、資4000萬元，擬建地址：XX縣桃花江鎮桃花江大道；用地面積 15畝，建筑面積 13800m2，年營業收入6000萬元；年利稅總額1800萬元。1.4.3 有利條件1.4.3.1 位置好。本項目擬建位置處于縣城東區，中外客商經入我縣的必經之路桃花江大道北側，縣政府近年實施縣城“西改東擴”的城建規劃發展戰略，場地三通一平，道路硬化，環境綠化，城市設施功能齊全。1.4.3.2 政策優。今年當地縣政府出臺桃政發200323號文件，對來XX投資將在用地、環境政策稅收實行獎勵等稅費方面都有優惠政策，特別是本項目與當地縣委、縣政府提出的旅游興縣的戰略方針相吻合，本項目將得到當地各級政府的大力支持。1.4.7、3.2 投資雙方優勢互補，本項目投資甲方有房地產開發和熟悉本地資源的優勢，乙方有經營實業，酒店管理雄厚的經濟實力和涉外經驗的優勢；甲、乙雙方于本項目實施中都能發揮各自的特長。第二章 需求分析與建設規模一、市場分析2.1.1 地理位置適中，交通便利的因素為客流量的增加打下了基礎。XX縣屬湖南省中部偏北，處于資水中下游；與XX市區僅隔25公里，有益桃一級公路相通，在XX市幾市縣（區）中，上有安化，遠有南縣、沅江，在市內也是處中的位置；長石、洛湛鐵路在縣內通過，且均建有縣級站；距長沙110公里，經益桃一級公路上長常高速公路到長沙飛機場，僅一個小時的路程；公路有國道207線與省道1824線縱穿南北，縣8、道桃武線與省道1837線橫貫東西，還有即將通車的懷桃二級公路可達湘中、湘西腹地、水運順資水經洞庭湖通江入海。2.1.2 旅游資源豐富，有潛在的休閑旅游客源。XX縣境內有美麗的桃花江，早已于上個世紀三、四十年代黎景輝創作的桃花江是XX，而使桃花江美景聞名于中外，這首歌唱出了桃花江兩岸山美水美人更美。XX境內的古跡遺址有資水岸邊鳳凰山下的天問臺，當年屈原流放期間曾在此隱居，常佇立在江邊石巖上，仰望蒼天，俯視江流，憂國憂民，責天問地。縣城西南8公里處浮邱山，是楚南名山，洞庭湖一帶幾縣市的數萬香客年年來此上山許愿燒香。改革開放以來，在縣委、縣政府以旅游興縣的戰略指導下，逐年開發且市場已認可旅客逐年增加9、的景點還有：桃花江森林公園、桃花江竹海、羅溪瀑布、修山羞女峰、花果山XX，以及土香土色的村居旅游農家樂，這些都是XX的旅游資源。近年來，每年來XX旅游、休閑娛樂的游客人數在100萬人次以上。旅游業總收入達1.3億元，占全縣GDP3.3%左右。2.1.3 經濟提升，對外開放，來XX經商辦事的客商增多。改革開放以來，XX已由單一的糧食生產和簡單的手工業生產的地域經濟，逐步做到了在農業生產實現結構調整的基礎上，農產品深加工，工業生產上規模、技術含量高，其工農業產品，能夠融合到國內外市場參予競爭。如農村充分利用楠竹資源進行深加工的竹膠板，早已遠銷全國邊少地區的茶葉，春秋涼席、竹筍食品，有地方特色的葛制10、品系列、臘大哥、牛魔王肉制品，工業方面的久通銻制品、花崗石板材、鑄管、焦爐煤汽鑄件、水泥制造業等等，都是產銷兩旺。旅游產品有利用樹根自然美造型加工的根雕和竹編、竹制工藝品，這些具有地方特色的工藝品琳瑯滿目，讓中外游客來XX不僅有看、有玩、有樂，還有帶，帶這些工藝品回去做紀念，讓家人分享其樂。據測算，每年來XX經商、辦事、開會、交流的客商達20萬人次以上。2.1.4 城市品位提升，交通便利，將能吸引客流來XX食宿。XX縣城在城市基礎設施日益完善的基礎上，市容整潔有序，現在來XX辦事、旅游的客商食住在XX，今后還將會把外地在長沙、XX辦事、旅游的客商吸引到XX來休閑、食宿。據計算只要吸引長沙食住客11、商的0.1%和XX市區及鄰縣區食住客商的2%，來XX的食住客商潛力就達10萬人次以上。2.1.5 市場前景預測通過上述綜合分析地理、交通、資源等因素，目前每年外地來XX客商平均可達130萬人次以上，預計到2010年外地來桃客商將達到210萬人次左右。二、目標市場定位2.2.1 人民生活水平提高，人們出外旅游，對食住的要求也提高。“出門難”是人民生活水平不高，相對外出旅行辦事時，衣、食、住、行處處不方便，不愿出遠門的意思；“休閑旅游”是近年頻頻出現的經濟名詞，就是隨著人們生活水平的提高、假期的增多、喜歡親人朋友結伴或單位組織等形式出外游玩休閑。對食宿的要求一個是要上檔次，還要有娛樂、健身項目，功12、能齊服務優良。外出旅游的中、高檔消費是今后旅游消費發展的趨勢。基于上述分析本項目擬按四星級賓館建設，以接待中外游客中富裕、小康型的消費群體。查閱有關資料中外游客的富裕、小康型的比例達60%左右，則這一檔次的消費人群年均在80萬人次左右。按每人次平均食、宿、玩消費400元計算，市場份額就達3.2億元。2.2.2 市場風險本項目選定國內外來桃游客中的中、高檔消費群體，其面對市場風險將有客源消費群體認知度：縣城的四星級賓館，無法與省城的相比；本地服務型企業的競爭；雖說目前尚無一家四星級的賓館、酒家，但有上述共識，規劃新建、改造的上等級的企業二處，但其經營理念、經營場地和經營規模都有一定的局限性。2.13、2.3 項目市場定位與建設規模目標服務客源：年20萬人次。目標服務項目：賓館客房160間（套），酒店餐飲營業面積13800m2。休閑娛樂商務等。年經營收入6000萬元，利稅總額1800萬元。三、建址現狀2.3.1 地理位置的優勢2.3.1.1 地理位置：桃花江大道在縣城桃花江鎮的東區，東西向有益長一級公路直通XX市，僅21公里，南北有因正在建設XX的資江大橋而新建的大道穿過。2.3.1.2 本項目建址周圍建筑物本項目建設位置東去縣延伸的桃花江大道，大道兩旁都是商業、辦公區，南面有縣汽運長途客車站、縣地稅大樓，往西是桃花江二橋過縣城老城區，臨北緊挨的是新修建的檔次較高的桃花江休閑廣場，西北處幾百14、米遠是即將竣工的縣委、政府辦公大樓。本項目位置將是縣城的政治、文化、交通、經濟中心的位置。2.3.2 建址土地權屬類別與占地面積。2.3.2.1 土地類別為出讓土地，出讓期為50年，土地用途為商業開發。2.3.2.2 用地面積15畝。2.3.2.3 本項目土地由甲方作為出資提供。2.3.3 建址條件2.3.3.1 本項目建址位置，交通便利，場地平整，城市基礎設施功能齊全，完全具備施工建設的條件。2.3.3.2 有當地縣委、縣政府鼓勵投資的規定，為項目開發建設奠定堅實的基礎，提供了優良的軟環境。2.3.3.3 項目建設符合城市規劃要求。第三章 建筑方案一、設計要求3.1 XXXX國際大酒店擬建場15、地，位于桃花江二橋引道與桃花江大道連接的起點，后有竹海作背襯的縣委、縣政府辦公大樓，前有繁華熱鬧的桃花江大道和汽車站，右邊緊臨桃花江休閑廣場，左邊延伸都是東區新建的商業居住區和即將開發的文化娛樂中心，右邊幾百米遠處是幅射全國的建筑面積達3萬平米的竹業城商品市場，左邊2000米遠處有近年開發的面積達5平方公里的民營創業園。該位置區位優勢顯著，商業價值無限，其建筑物必須有獨特的形象，齊全的功能，豪華的裝飾，體現桃花江山美、水美、人更美的直觀印象，使之成為外地來桃旅游休閑辦事的，進入縣城對該酒店有深刻的印象。項目建址及總體規劃初步方案見（圖三.1）二、平面布局根據本項目擬建位置地形（見附圖三.1），16、桃花江大道迎賓路口東側用地建67層的大酒店，主要功能是餐飲、賓館住宿；迎賓路口西側用地建3層的商住樓、亭園、游泳池，其主要功能是休閑、娛樂、健身、商務。本項目用地規劃見（表三.1）規劃用地面積10000m2，建筑用地面積2900m2，綠化用地面積6800m2，總建筑面積13800m2，容積率1.38%。(圖三.1)桃花江大道廣場東南側初步總體規劃方案圖建筑面積、項目用地估算表(三.1)項 目 明 細 用地面積建筑面積功 能 及 說 明一、賓館、酒樓1300m29800 m27層1、豪華套房360m24套90m2，每套二室二廳三衛一書房2、高檔套房2800m256套50m2，每套二室一廳一衛3、17、標準間3000m2100套30m2，每套一室一廳一衛4、大、小會議室700m2大會議室一個400 m2，小會議室4個75m25、大、小餐廳900m2大餐廳一個500 m2，小餐廳及包廂400 m26、公共區域1000m2一層大廳500 m2，各層100 m257、辦公、服務、設施用途區域2040 m2板梯二處電梯三處，餐飲加工、員工值班、辦公用二、休閑、健身、商務中心1600m24000m2三層8、游泳館500m2600m29、多功能商務大廳1100m21000m210、保齡球館400m211、舞廳、KTV房600m212、美容美發、休閑中心400m2休閑中心、咖啡、茶吧、健身按摩13、健身、18、娛樂中心400m214、其他公用房600m2三、停車用地300m2綠化亭園用地6800m2四、合計10000m213800m2三、裝修及其他要求3.3.1 外墻裝飾，按四星級賓館高檔豪華的要求，臨街建筑外墻貼花崗石板材，其余外墻部位貼高級瓷磚。3.3.2 內墻裝飾根據用途不同，分別刷高級墻漆，貼白磁磚或木裝修。3.3.3 三層以上采用板梯和電梯相結合，大酒店建筑物至少配三臺自動電梯和兩處板梯，一處板梯與一臺電梯專供生活后勤服務上下用，一處板梯與兩臺電梯專為顧客上下用，做到員工與旅客上下都有專用通道。3.3.4 屋面考慮采用花園式屋面設計，符合環保、綠色的要求，也可用作休閑觀光區域。3.3.5 19、消防要有配套設施，每層都必須有安全通道，層與層之間要采用特級防火卷簾的備用隔斷，將每一層作為一個防火區，屋頂要設計有消防用水箱，同時兼做生活用水水箱。3.3.6 要用中央空調系統調節室內溫度。第四章 環保影響一、“三廢”的處理4.1.1 餐飲部食品加工產生的“三廢”治理是重點，在建筑的平面規劃、功能布局時要充分考慮“三廢”的排放。4.1.2 在地面基礎設計時，要規劃好污水的處理與排放，從長遠規劃，賓館、餐飲部的生活用污水要經處理才可排放，近期與雨水經沉淀池混合排放，生活和加工用水的排放達到環保的要求。4.1.3 院內要有地埋式垃圾箱，做到生活垃圾當日運走不留夜。4.1.4 餐飲部要采用燃油式鍋20、爐，其廢氣排放要精心設計，做到外部無煙、灰和油汽冒出。二、噪聲的影響本項目擬建地址位于東區中心位置，人流、車流、物流相對集中，而賓館酒店是顧客休閑娛樂的地方，要求安靜無噪音。因此，建筑物設計時要考慮如何盡量做到鬧中求靜。三、環境的綠化4.3.1 地面綠化要栽植4個以上品種常年不落葉的四季青樹木，坪內要有花有草，有亭園建筑。4.3.2 室內綠化走道板梯及游客所見之處，要有品味的花木盆景，讓客人在建筑物內隨處都能看到花木心情舒暢，心曠神怡。4.3.3 屋頂綠化建筑物的屋頂在保證排水通暢，防水止漏的同時，要考慮設計出花園式的屋頂，讓游客乘上電梯來到建筑物頂層眺望縣城的美麗景象，并且讓客人在屋頂也可休21、閑、娛樂、消費。四、水電設施供水由桃花江大道引二條d100的供水管，分別供賓館酒樓和商務娛樂中心兩棟建筑物的生活用水，建筑物高層供水考慮屋頂設水箱的供水方式。室內供水設施盡量做到陰蔽的陰蔽，露出部份采用防銹的管道和拋光處理的不銹鋼水具設施。供電按建筑面積12800m2計算（單位容量20VA/ m2），可配一臺SL7200/10變壓器，考慮到本項目服務行業的特殊性，要采用備用發電和供電的方式。另外建筑物設計時，要考慮裝置防雷設施。第五章 組織機構與人力資源配置一、組織機構5.1.1 湖南XXXX國際大酒店是中外合資經營企業，實行董事會領導下的總經理負責制，由乙方派一人任董事長，甲方派一人任總經理22、。5.1.2 公司下設辦公室、公關部、財務部、人事部、保安部、后勤部、商務中心、網絡中心、娛樂中心、健身中心、客房部、餐飲部十二個職能部門。（圖五.1）(圖五.1)組織機構示意圖董事會監事會董事長副總經理總 經 理副總經理商務中心后勤部保安部人事部公關部辦公室財務部網絡中心娛樂中心健身中心客房部餐飲部二、人力資源配置5.2.1 本項目按機構設置和經營規模對員工需求（見表五.1），經營規模滿負荷運作時臨時聘用人員沒列入其內。(表五.1)負責人領 班員 工小 計客房部1101930餐 飲 部193040娛樂中心462030健身中心13610網絡中心134商務中心12710后 勤 部134保 安 部23、151016人 事 部134財 務 部156公 關 部221014辦 公 室268總經理辦44合 計21371221805.2.2 本項目為四星級賓館，人員素質要求有一定的專業技能，員工必須會一般接待的英語會話，相關接待和管理人員要會二種外語對話。5.2.3 管理人員和一般員工聘用后要培訓三個月，并選送適量骨干到相應等級的大酒店見習一段時間，全部員工經嚴格考試、考核才可上崗。5.2.4 員工分崗位、工種不同，一律統一著裝、掛胸牌上崗。三、運行機制(一)前期運作5.3.1.1 企業設立前由甲乙雙方協商成立籌備小組，由甲方派3人，乙方派1人，籌備小組負責企業設立前的相關事項和項目的立項、規劃設施等24、投資前期準備工作。5.3.1.2 甲乙雙方正式簽訂合資協議后，即辦理工商登記事項，對建筑設計方案進行審定并委托招標設計。在董事會中明確總經理等負責人選，并對投資建設期的機構設置，人員招聘與員工、資金的投入與使用等做出安排。(二)管理機制5.3.2.1 按照現代企業制度和公司法的要求，酒店的權力機構是董事會，董事會制定重大經營決策和戰略目標，決定公司中層以上的管理人選。總經理負責制下的各個部門及其負責人是董事會的執行機構或執行者，監事會由35人組成，對酒店的營運管理進行監督，這樣職責明確、權力、監督、執行機構相互分離，相互制銜，相互配合，做到精干高效、責權明確，各司其責。5.3.2.2 要以職能25、部門為考核單位，制定工作目標和經濟效益指標，按經營范圍服務種類不同，工作責任不同將酒店的總目標。分解到各責任中心、效益中心，層層落實各項經濟指標，建立對經營者和員工的激勵機制。主要業務部門或相關崗位可采用招投標或競聘上崗等形式，鼓勵公平競爭。5.3.2.2 現代企業的競爭就是員工素質的競爭，特別是酒店服務待業尤為突出，酒店要在招聘高素質員工的同時，要注重人才培養，定期舉辦各種業務培訓、專業技術、競賽、選拔技術能手等各種業務活動。要愛護和教育員工：愛崗敬業，遵法守紀，團結協作，文明服務。5.3.2.3 酒店要根據各工種崗位或服務操作流程，制訂相應的制度，標準按照四星級酒店的服務標準，按顧客的需求26、是首位任務的要求定出切合實際可操作可量化的規范性制度，使員工有章可循，對工作質量或服務的好壞有詳細的標準，達到促進員工工作能力的不斷提高和酒店各項服務質量提高的目的。5.3.2.4 酒店在提高服務質量的同時，要注重降低營運成本，對資金實行計劃定額管理，對財產要定位定人，定期維護設備。對批量大的物品、原材料和設備的購進要實行招標，做到質優價廉。要把好原樣和各項財產實物的入庫驗收關，明確相關人員的責任，嚴防食品安全事故的發生。(三)營銷策略5.3.3.1 本項目所建酒店按四星級標準建設，其硬件環境將優于縣、市內的同行業。在建立現代企業機制和加強各項管理，提高服務質量的同時，還得講究營銷策略，注重不27、斷開發客源市場。對縣內客源首先要利用酒店處于當地縣委、縣政府新辦公樓出入路口的優勢位置，為縣級各種會議和接待服務，積極參予政府采購競爭；其次要以桃花江休閑廣場及東區新城新形象的區位優勢，將縣城西區居民的餐飲、休閑消費吸引過來。兩者酒店所面對的是新建的汽車站和直通XX火車站的桃花江大道，當地外出工作，務工的人員較多，探親回歸故里的客源需要通過各種媒體在全縣各鄉鎮著重宣傳本酒店的服務項目和服務水平。對縣外客源市場，要采取多種形式推介，如廣告新聞媒體、各種旅行社的推介。旅游旺季到各旅游名勝景點宣傳桃花江風光和景點特色；走訪有經濟實力的部門、行業，以優惠的方式邀請各單位組團來XX開會、旅游休閑，還可在28、長沙、XX等城市，張家界、韶山等景點，設促銷員按引來客流收入計酬的形式，擴大縣外客源市場。5.3.3.2 酒店可根據餐飲、服務種類、季節等不同，制訂出各種促銷手段，如節日、假期促銷價格，團體與散客的價差促銷，或者按消費總額回報禮品，或者有的服務項目采取會員制、月票制、年票制的形式促銷，為擴大影響，對特殊消費群體（老年人、少兒、職業種類）或特殊的紀念日實行免、減價優惠。5.3.3.3 酒店按經營收入提取一定比例的廣告宣傳費，不僅經常在報刊、電視等媒體，在各名勝景點的廣告宣傳，還要在地方產品或省內的名優產品上采用適當的方式做廣告，做到即宣傳推介了對方的產品又為本酒店的服務項目做了宣傳。5.3.3.29、4 酒店在注重員工素質和技能提高的同時，要注重開發企業的服務品牌，如餐飲的名菜名吃，服務的名星崗位。請社會有影響的知名人士來企業獻計，關注企業文化的建設，在同行業中要有獨特的企業形象，盡量將企業文化融合到當地民風、民俗中。第六章 項目實施進度一、建設工期本項目規劃建設期為二年，分期實施，具體可分為幾個階段，以圖表示意如下：序號建設工期工 作 內 容1準備階段項目論證、合資經營協議簽訂、合資企業設立事項辦理、建筑圖紙設計、工程招投標2主體工程階段水電負荷手續辦理及安裝到建設現場，基礎工程、污水治理工程，墻身及屋面工程，地面硬化、綠化工程。3裝飾工程階段外墻裝飾、水電及網絡管道安裝、室內裝飾樓層及30、地面裝飾4設備安裝階段電梯、中央空調、通訊、廣播音響及計算機網絡系統等設備的安裝5員工招聘、培訓招聘培訓管理人員、專業人員、服務員等6試營業階段按四星級賓館和服務規范要求運作二、項目各工期實施進度表工期項目2003.112004.12004.252004.6112004.112005.42005.512準備階段項目論證合資協議、設立企業圖紙設計招標主體工程階段基礎、污水工程墻身、屋面地面硬化綠化裝飾工程階段外墻裝飾地面裝飾內墻裝飾各種布線管道安裝員工招聘、培訓階段設備安裝調試階段試營運階段第七章 投資估算與資金籌措一、投資估算7.1 估算依據7.1.1 本項目根據所需的建筑用地及相應的綠化用地31、來估算本項目所需土地，土地的出讓費已考慮原已辦出讓手續土地的評估價和新增土地出讓價，并考慮縣政府對投資1000萬元以上的項目有優惠政策的因素。2、本項目所需服務的客房數量及相應的設施、設備均按四星級賓館酒店的要求配置，并結合目前的市場價格來估算各明細項目的投資金額（具體項目見表4.1）投資估算表(表4.1)序號項 目計量單位數量估 算單 價估算金額備 注1土地出讓m210000400元400萬2建安工程2960萬設計費60萬大酒店建筑m2980015001470萬商務娛樂中心M240001200480萬設備設施9500萬中央空調系統套1320萬320萬自動電梯套360萬180萬保齡球套120032、萬200萬電子網絡系統80萬通信、音響、電子計算和網絡健身器材設備50萬客房設施35萬其他不可預計85萬85萬元中考慮了借入資金的利息3供水、供電系統100萬4園林綠化100萬5交通用車輛6160萬6開辦費230萬工資人203萬60萬員工培訓人1600.2萬32萬服裝人1800.118萬設立企業、辦證等前期費用20萬辦公設備等流動資金100萬7流動資金50萬8合計4000萬7.1.2 投資估算金額1、土地10000m2出讓費400萬元；2、建筑面積13800m2工程部份2960萬元；3、供水、供電設施100萬元；4、園林綠化部份100萬元；5、交通用車輛160萬元；6、開辦費230萬元；7、總33、投資4000萬元。7.1.3 投資分期使用計劃本項目計劃二年完成，第一年需投入資金2000萬元，其中土地出讓費400萬元；項目前期費用20萬元；車輛購置80萬元；水電設施50萬元；設計費60萬元；建安工程的40%約1200萬元；工資30萬元；其他160萬元。第二年所需資金主要是建筑物內的裝修裝飾、設備及安裝、園林綠化、員工培訓等支出的投資。二、資金籌措7.2.1 自籌資金1800萬元；其中甲方出資800萬元，乙方出資1000萬元。7.2.2 供入資金2200萬元，由乙方負責融資借入五年期借款。第八章 財務評價一、經營收入估算8.1.1 估算收入應考慮的因素本項目投資期二年，從第三年起運營，營運34、負荷第三年按60%，第四年按80%，第五年及以后按100%進行估算。8.1.2 收入估算說明。客房收入估算1300萬元，其中標準間100套，日單價200元，客房利用率82.2%估算；高檔客房56套，日單價400元，客房利用率71.2%估算；豪華型客房4套，日單價880元，按客房利用率10%估算。賓館酒樓處的客服部外賣商品、工藝品，銷售收入300萬元估算，約日平8219元；餐飲收入估算940萬元，日平2.6萬元，主要由三個消費群體構成，會議用餐140萬，接待及旅客用餐按常往旅客人流，日平飲食消費50元，估算540萬元。另外是對外接辦的婚禮喜慶酒宴估算260萬元。商務會展中心是按超市商品銷售收入估35、算1200萬元，日平約3.3萬元。網絡中心收入估算80萬元，是利用計算機網絡設備優勢，對外提供信息、網吧、游戲等的收入。娛樂中心的項目有舞廳、KTV、棋類、咖啡茶座等，估算收入1080萬元，日平3萬元。健身中心的項目有保齡球館、游泳池、美容健身、保健按摩、球藝室等，估算年收入900萬元，日平約2.5萬元。導游服務估算200萬元，主要對外承辦團體旅游項目和車隊有償服務的收入。經營收入估算（詳見表八.1）二、經營成本估算8.2.1 經營成本中固定成本估算按投資估算形成固定資產的投資有3250萬元，按固定資產類別不同計提的年折舊額有261.5萬元；投資中形成需要分期攤銷的開辦費等年攤銷額有58萬元；36、按機構設置和經營規模需定員180人，年人員費用540萬元；上述主要固定成本支出819.5萬元（詳見表八.2）8.2.2 經營成本是變動成本估算說明客房變動成本主要是水電、用具購置和臨時服務人員工資等，按客房收入的50%估算，商務會展中心的銷售成本按銷售收入80%估算，餐飲收入的成本按55%估算材料成本，水電及維修支出估算200萬元。企業管理費中包括辦公、宣傳廣告、會議及維持營運所需的管理費用，估約58萬元。三、經營損益估算本項目屬服務型企業，營業稅率為5%，所得稅稅率33%，根據上述估算年稅金795萬元；凈利潤1005萬元，年實現稅利1800萬元（詳見表八.3）服務收入估算表(表八.3)序號項37、目200620072008營運負荷%60%80%100%1客房收入780100013002客服部、商品銷售1602403003餐飲收入6909009404商務、會展中心800100012005網絡中心2040806娛樂中心60080010807健身中心4206409008導游服務130180200服務成本估算表(表八.2)序號項 目折舊及攤銷年限2006200720081固定資產估算32502建筑物 20年109.521903設備 8年756004園林 20年51005車輛 5年321606電子設備 5年402007開辦費 5年462308用具 5年14709土地50年840010人員費用5438、0損益估算表(表八.3)年份項目200620072008經營收入36004800600經營稅金180240300經營總成本306036604200商品銷售成本700800960客房成本390550650餐飲成本400480517其他680.5802.5975.5企業管理費304858折舊及攤銷319.5319.5319.5人員費用420500540水電支出80100120維修支出406080利潤總額3609001500所得稅118.8297495凈利潤241.26031005現金流量表估算(表八.4)項 目年 份20042005200620072008一、現金流入360048006000一)經39、營收入360048006000二、現金流出200020002920.53580.54180.5一)固定資產投資20001250二)流動資金750三)經營成本306036604200折舊、攤銷319.5319.5319.5四)稅金180240300五)所得稅118.8297495三、稅前凈現金流量20002000679.51219.51819.5四、稅后凈現金流量560.7922.51324.5五、累計稅前凈現金流量40003320.52101.1281.6六、累計稅后凈現金流量3439.32516.81192.3四、財務估算本項目合資經營期限30年，建設期為二年，從第三年開始營運，第六年經營負40、荷可達到經營規模的100%，年利潤凈額可達1005萬元，年實現稅利可達1800萬元，利稅率為30%，凈利潤率為16.75%。按照XX縣鼓勵投資的有關規定，對所得稅先征后退的規定，投資項目的所得稅實際稅額為零。五、財務分析投資回收期凈型值計算表(表八.5)項目年份稅前凈金流 量凈現值凈現值累 計稅后凈現金流量凈現值累 計凈現值2004200018522000185220052000171435662000171435662006697.5539.523026.46560.7445.203120.8020071219.5896.332130.15922.5678.042442.762008181941、.5123908891.071324.5901.981540.7820091819.51146.29255.221324.5834.44706.3420101819.51324.5772.1865.84 貼現率為8。稅前投資回收期=5+891.07/1146.29=5.8年（均包括建設期在內）稅后投資回收期=6+706.34/772.18=9.9年（均包括建設期在內）期為5.8年，稅后投資回收期為6.9年，即從營運年度開始45年就可收回全部投資。8.4.3 內含報酬率年 份時凈現值時凈現值1200020002166616003471.57434.884706.10624.3858777466731.44582.247609.53476.718507.64382.10合計237.27353.69237.27353.69采用插值法計算出內合報酬率為23.35%，20%+(25%20%) =23.35%第九章 結 論 本項目投資期較短，引進外資的同時，吸收消化先進的管理運作方式，符合當地縣委、縣政府旅游興縣的戰略方針，符合縣城“西改東擴”的城建規劃，上四星級大酒店，為當地旅游服務行業做大做強將起到龍頭作用，本項目年實現利稅1800萬元的同時，能安置就業人員180300人，并能帶動相關服務行業的發展。