午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、國資經營公司商務酒店綜合體建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月36可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 投資概況7第一節 項目簡介7第二節 投資方案8第二章 項目背景和必要性9第一節 項目背景9第二節 項目投資的必要性11第三章 市場競爭分析12第2、四章 項目實施計劃13一、投資實施計劃13二、項目工程實施計劃13第五章 風險分析及應對措施14第一節 主要風險因素14第二節 主要風險對策15第六章 效益評價16第一節 經濟效益評價16第二節 社會效益評價19第三節 投資項目結論19第一章 總論201、1 項目概況201、2 項目提出的背景及建設必要性21第二章 市場調研及前景預測222、1 商務式酒店的概念222、2 商務式酒店的流行趨勢22第三章 經營策略233、1 經營思路243、3 酒店構想283、4操作步驟293、5時間安排29第四章 投資估算與財務評價314、1費用估計。314、2 收入分析32第五章 投資估算和資金籌措335、3、1 投資估算33A、 土地費用：750萬（含過戶）33D、 消防自動系統、集中供熱系統：240萬33E、 公寓內部精裝修費用：以667元/平方米計，共1412萬33F、 管理費用：80萬33G、 財務費用：330萬34H、 銷售費用：70萬34I、 開發期稅費：630萬345、2 資金籌措34第六章 風險分析346、1 盈虧平衡分析34第七章 結論36第一章 投資概況第一節 項目簡介一、項目概況1.項目名稱：XX商務酒店綜合體項目2.項目建設單位：XX區集體（國有）資產經營公司3.項目地點：項目建筑位于婁門路318號（原XX醫院），地處蘇州古城區的東北面，西面緊鄰護城河，東鄰蘇州新加坡工業園區4、，建筑基本保持原有結構形態，周邊多為居民新村，外部裝飾風格陳舊，4、項目狀況：項目占地面積2687.28平方米，總建筑面積 7366.52平米（含地下停車場 3016.94平米）。項目資產為公司自有資產，目前空置。5.項目規模：按照快捷酒店進行改造，改造面積約4349.58平米，暫定客房約110間。6.投資估算及資金籌措：改造總投資約450萬元，改造資金由公司自籌。二、投資主體項目建設單位：公司是經XX區人民政府批準成立的國有獨資企業。1998年在XX區工商局注冊登記，現注冊資金18183萬元。主要承擔政府授權的國有資產的經營管理工作。公司在XX區投資建設了桃花塢文化創意產業園，博濟科技產業園5、等多個區重點建設項目。公司憑借多年專業運作經驗及雄厚資金實力，在配合區政府進行業態調整，實施產業升級的過程中發揮了重要作用。第二節 投資方案一、項目投資項目總投資估算表（萬元）序號項 目投 資備注1結構改造552外立面改造503公共部分裝飾754客房裝修1105電器設備556大堂裝飾157電力系統458消防系統209其他設備25總計450二、投資建設方案項目總投資約450萬元，計劃2010年初開始辦理施工前期準備工作，2010年3月能夠開工，2010年8月底前完成改造工作，9月投入試營業。第二章 項目背景和必要性第一節 項目背景一、宏觀背景1、蘇州區位環境分析1.1 地理位置 蘇州位于中國經濟6、最活躍的區域長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。 蘇州位于中國兩大經濟帶沿海經濟帶和長江經濟帶的交接處，是中國最富饒的地區之一。 1.2 面積蘇州全市總面積8488.42平方公里，其中蘇州市區面積1650平方公里，建成區108.6平方公里，古城區14平方公里。2、經濟環境分析2005年，全市完成地區生產總值4026.5億元，按可比價計算年均增長15.5%。財政總收入716.7億元，年均增長35%，占地區生產總值的比重達17.8%。主要經濟指標名列全國大中城市前茅，5個縣級市全部進入“全國綜合實力百強縣（市）”前列。服務業7、加快發展，增加值年均增長14.8%；現代商業業態實現零售額占社會消費品零售總額的比重達到9.8%，旅游總收入年均增長23%。3、酒店業市場分析 我國酒店業目前發展十分迅速，據資料顯示到2008年底，全國住宿餐飲企業超過了330萬家，全年營業額達到17998億元，比上年同期增長了16.8%，與十五末相比，在年平均增長速度接近20%的情況下，總營業額增長了102.5%。人均消費也從2005年的680元增長到2008年的1348元，幾乎翻倍。另一方面， 05年以來，在來蘇旅游人數穩步上升的背景下，蘇州星級飯店客房出租率卻呈現普遍下降趨勢，分了杯中羹的正是中檔經濟型酒店。經濟型酒店轉眼開遍蘇城的大街小8、巷，不過2年多時間，市區僅平均200元左右的客房標間至少多了1000間。 這些新興的經濟型酒店交通便利、設施現代、價格實惠、房間布局靈活，提供精簡的“有限服務”，借助周邊的餐飲、商場等設施來滿足客人需求，使酒店本身可以去除過多的功能。在2008年黃金周，以經濟型酒店為代表的非星級飯店客房出租率為85，遠遠超過高級星級酒店的客房出租率。4、政策分析商務部發出關于加快住宿業發展的指導意見，意見中強調指出住宿行業下一步發展的重點，即“經濟型酒店”“綠色酒店”以及“自主品牌”。綜上所述，我們不難看出，從發展趨勢看，蘇州中檔經濟型酒店，特別是主題特色鮮明的中檔經濟型商務酒店仍然具有發展空間。二、微觀環境9、項目位于婁門古城河畔。地處于蘇州XX區婁門路與莫邪路交匯之處，距離拙政園、獅子林、蘇州博物館、XX區歷史文化名街等著名旅游景點僅10分鐘路程，周邊公共設施完備，游客資源豐富。在交通上，緊靠交通要道北環路，東環路，西臨東北街，臨頓路，交通便捷，多路公交可到達市中心觀前街商業區。驅車可速達蘇州新加坡工業園區，距離國際博覽中心、科文文化中心僅3公里。項目位置交通便捷，游客資源豐富，公共配套設施完備，正是開設中檔經濟型快捷酒店的理想選擇。第二節 項目投資的必要性一、有利于提高公司的收益旅游業是蘇州市政府大力扶植的產業，也符合古城區的發展方向，有利于提高服務業的比重。XX國資經營公司無論是規模還是實力，10、在XX區內都位列前茅。憑借公司現有的優勢，改造后能夠將空置國有資產最大限度的發揮效益，同時提升公司在項目運營方面的能力，有利于提升公司的市場競爭力，擴大公司的業務，提高公司的收益，促進區域經濟的發展。二、有利于提高公司的開發經驗本項目如果成功實施，將是公司在XX區內又一個成功運作的快捷酒店項目，為公司開發快捷酒店又一次提供了寶貴的經驗。 三、有利于增加社會效益本項目投資完全符合XX區委、區政府提出的“文化為本、科技為用、商業為體、旅游為形”的發展戰略。在給公司帶來可觀的經濟效益的同時，也能夠為社會帶來了效益，項目的實施將直接增加30多個就業崗位，每年增加約50萬元的地方財政收入。第三章 市場競11、爭分析我國酒店業的發展始于涉外酒店，當時的酒店主要是接待國外的客商和游客，很少有中國人入住。從近幾年酒店的發展來看，在2008年前幾年時間里，豪華酒店成為中國酒店業競爭最為激烈的領域。但是隨著豪華酒店數量的迅速增加，豪華酒店的入住率卻在下降。相反，隨著現代經濟的發展，普通人在商務、旅游等方面的酒店住宿需求越來越多，快捷酒店以它的方便、低價、快捷，異軍突起，很快成長為一支新興力量，在幾年時間內就占據了市場80%左右的份額，而且這樣的趨勢仍將延續。項目地位核心商圈周邊，人流如織，無論旅游需求還是商務需求都很旺盛，經過對周邊現有的一些快捷酒店的調查，客房入住率都非常高，普遍達到了70%以上的水平。在12、節假日等特殊時期，更是一房難求。第四章 項目實施計劃一、投資實施計劃項目占地面積2687.28平方米，地上共二層建筑面積4349.58平米，地下共一層建筑面積3016.94平方米。地上一、二層 4349.58平米地下室 3016.94平米（約有60個停車位）總面積 7366.52平米扣除30%左右的公用面積，實際有效使用面積約為3044.7平米，初步框定改造后客房套數約110套。二、項目工程實施計劃由于項目設施老化，且原有建筑布局與快捷酒店嚴重不符，需要花大量時間和精力進行結構改造與內部裝飾。計劃邀請專業的設計公司對項目進行重新設計，定位于2540歲之間的旅游人群為主。外立面設計要求醒目、大氣13、。內部裝飾盡可能給人清爽、簡約的感覺。2009年11月2009年12月：完成項目工程可行性研究編制及報批工作；2009年12月2010年1月：完成項目工程的初步設計、施工圖設計、審查；2010年2月：完成項目工程的施工前期的準備工作；2010年3月2010年7月：完成項目工程的全部改造和裝飾施工；2010年8月：完成整改，實現工程竣工驗收，并投入使用。2010年9月：開始試營業。項目實施計劃表序號計劃內容2009年2010年11121234567891可研編制與審批2初步設計、施工圖設計、審查3施工前期準備工作4工程的全部裝飾裝修工程5工程竣工驗收并投入使用6開始試營業第五章 風險分析及應對措14、施第一節 主要風險因素一、經營風險主要由快捷酒店自身運營出現問題而帶來的風險。由于快捷酒店自身競爭力減弱，無法滿足市場需求，導致財務狀況惡化，無法持續經營帶來的巨大風險。二、行業風險短期內，周邊出現大量快捷式連鎖酒店，導致整個行業惡性競爭，公司投資建設的快捷酒店無法適應競爭而陷入經營困境的風險。1、主要競爭對手 目前來看主要競爭對手為漢庭（東環路店），如家（拙政園店）等已經存在的快捷酒店。漢庭和如家的主要市場為拙政園以西，輻射觀前街的客流，而本項目主要側重于由拙政園以東，園區或東環高架進入市區的客流。2、潛在競爭對手 由于位于黃金商圈周邊，物業基本屬于飽和狀態，暫時未發現適合做快捷酒店的較大體15、量空置房屋。三、政策風險或自然風險旅游業發展形勢發生變化而產生的風險，如受國家宏觀政策重大影響或突發自然災害、流行疾病等影響，導致旅游業急劇萎縮，項目出現問題的風險。第二節 主要風險對策一、針對經營風險的對策1、加強對員工的培訓力度，在服務品質上下功夫，提高項目的口碑。2、加強產品的差異性，項目定位于2540歲的旅游客，他們與學生不同，不僅僅追求低價，對于品質也有一定的追求。項目在設計上盡可能的貼近他們的需求，在細節上多下功夫。二、針對行業風險的對策1、項目與主要競爭對手的市場有部分重合，但是應該要看到，市場規模本身也在快速發展，來蘇州旅游的人數不斷增加。項目本身與主要競爭對手存在差異競爭，分16、別滿足不同的客戶需求，且項目位于核心商圈周邊，客流量豐富，目前的快捷酒店數量仍無法完全滿足市場需求。因此，出現與主要競爭對手發生惡性競爭的風險較小。2、除了本項目外，周邊暫時不存在適合開展同類項目的物業資產，短期內不存在后續競爭者。三、針對政策風險或自然風險的對策近幾年來，國家宏觀政策對擴大內需刺激消費，促進文化產業與旅游業發展扶持力度較大，未來出現政策導向變化的可能性幾乎較小，針對重大流行性疾病，國家的防控能力在不斷增強。因此，政策風險或自然風險較小。第六章 效益評價第一節 經濟效益評價一、費用由于不考慮土地購置成本與工程建設成本，成本僅包括改造裝飾成本，共計450萬元。需要說明的是，在預計17、快捷商務酒店改造項目投資時考慮的是靜態因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。二、投資回報預測收入主要包括客房收入與餐廳出租收入，概算小計為每年5,281,550元。具體明細如下：1、客房收入為了便于測算，按照11間標準間進行概算：標準間 180.00元/日入住率 65%（市場調查周邊快捷酒店入住率70%左右）客房年收入=標準間日價格標準間數65%365=18011065%365=46975502、餐廳收入餐廳按照進行對外出租進行估算，按照8元/天/平米來計算租金收入：收入=8365200=584000總收入=4697550+584000=5281550（廣告可能根據營銷策略18、來進行調整，因此廣告收入不進行計算）。三、成本1、物料成本物料成本主要包括客房費用、低值易耗品、布草費用、維修費用、廣告公關費用以及其他費用（如寬帶、員工餐費等），物料成本概算小計為每年1,070,250元。具體明細如下：客房費用=客房低值易耗品客房數365=15110365=602250低值易耗品=低值易耗/月12=500012=60000布草費用=布草/月12 =1000012 =120000維修費用=維修費用/月12 =200012 =24000廣告公關費用=廣告公關/月12 =200012 =24000其它費用=其它費用/月12 =2000012 =240000客房費用 602250低19、值易耗品 60000布草費用 120000維修費用 24000廣告公關費用 24000其它費用 240000物料成本 1070250.002、人工成本人工成本按照30名員工數數及員工平均工資計算，員工平均工資按2000元/月計算： 人工成本 720,000.003、水電費估算共計約為10萬元/年。4、總成本 物料成本 1,070,250 人工成本 720,000 水電費 100,000總成本 1,890,2505、營業稅營業收入的6% 約316,893四、回收周期由于項目資產為公司自有，項目支出不包括土地購置費用與工程建設費用。經過概算，項目營業利潤約為每年300萬元，年凈利潤約為230萬元。20、不含建設期投資回收期約2年。第二節 社會效益評價本項目投資完全符合XX區委、區政府提出的“文化為本、科技為用、商業為體、旅游為形”的發展戰略。在給公司帶來可觀的經濟效益的同時，也為社會帶來了效益，增加30多個就業機會，每年增加約50萬元的地方財政收入。第三節 投資項目結論本項目具有良好的經濟效益和社會效益，為公司開發快捷酒店提供了寶貴的經驗，具有較好的收益預期，符合公司根本利益。綜上所述，建議批準實施該項目。商務酒店建設項目可行性報告2010-12-09第一章 總論1、1 項目概況建筑主體為六+一層框架結構。一樓是商業鋪面和酒店大堂。二層為餐廳和茶房三層至五層為客房。可改造客房84間。主要通道21、為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個。地下室有40個左右車位的停車場。大堂配置有總臺；大堂吧；行李寄存室；大堂副理；公衛等，面積200m左右；商業鋪面可辦理旅游票務和酒店商場面積500m左右。二層配置多功能茶餐廳（酒吧演繹廳）面積200m左右；茶房棋牌包間面積400 m左右；商務中心一個（數碼港提供上網、文字處理、復印、掃描、刻錄等服務）面積40 m左右。三層至五層配有客房84間（商務標間）電視、空調、光纖接口、淋浴房、開水器或飲水機等面積25 m左右。六層為會務區和休閑娛樂區。配有會議室4個，大會議室1個面積160 m左右，可容納150-180人；中型會議室1個面積80 m左右，可容納60-22、80人；小型會議室2個面積40 m左右，可容納20-30人；多功能廳一個200 m左右。地理環境位于XX.口岸附近；臨近主干道；距機場一小時車程；距火車站20多分鐘車程；人行通道橋工程橫跨XX河，連接福田口岸聯檢大樓和落馬洲支線管制站，是連接XX地鐵4號線和香港港鐵落馬洲支線的口岸樞紐工程；周邊有富裕小區。租賃期限及價格：5年1200萬1、2 項目提出的背景及建設必要性XX市作為口岸城市，連接大陸與香港，是新興的現代化城市。電子業、制藥產業、旅游業作為XX的支柱產業，頻繁的商旅活動帶動了XX酒店業的快速發展，知名連鎖酒店林立，高星級酒店（四星、五星）收入占XX酒店業總體收入的70%以上，代表了23、行業的總體水平，引領了XX酒店業發展。商務散客作為XX酒店業的主要客源，商務型酒店在XX所占比例高達85%以上，商務型酒店占高星級酒店的約90%，XX南山區高星級酒店100%為商務型酒店。在此背景下，我們準備開發建設的商旅商務酒店無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質的房地產產品，滿足市場的需求，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益。第二章 市場調研及前景預測2、1 商務式酒店的概念商務酒店是以商務客人而非旅游度假客人為主的酒店，一般認為商務客人的比例應該不低于70%。與度假者相比，商務客對于酒店的選擇更挑剔，但同時也愿意為服務支付更高的價格。度假者希望的是在酒24、店找到家的感覺，追求的是“賓至如歸”，而對于日理萬機的商務客來說，酒店還要有宴會廳、會議室和商務中心。一家好的商務酒店通常有以下特點：位置好，距離商務活動中心比較近（商務客人的時間通常很寶貴，不愿意在交通上花太多時間）；酒店的商務設備齊全；不低于四星級，由酒店管理集團統一管理。2、2 商務式酒店的流行趨勢商務酒店的基礎設施建設與傳統高檔酒店差不多。不同之處在于，商務酒店的服務對象更具有針對性，提供的服務內容更具純粹性。它是傳統酒店的升級版。像住邦商務中心即將推出的商務版假日酒店，是“以高程度的商務配套，為繁忙的商務人士提供專業的商務服務”為全新定位，成為傳統酒店升級后的商務版代表。為了充分滿足25、現代商務人士在工作、生活、休閑三方面與“商務活動”及時協調的需要,這種商務酒店無論從產品設計上還是從專業服務上，完全圍繞“商務”的核心要求進行運作。以住邦商務假日酒店為例，供量僅30套，全部都是五星級以上配置的超豪華套房，大大超過國家規定的五星級客房面積的標準。這種酒店與寫字樓同時開發的酒店社區形式，以最便捷的形式滿足了商務人士接待重要來訪客戶、駐京外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務辦公配置。在酒店服務方面,住邦計劃提供24小時服務，隨時接受酒店預定，甚至可能提供按小時出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房26、休息。同時，住邦特邀有著豐富酒店管理經驗，旗下管理著國貿酒店、中國大飯店等多家高級酒店的國貿酒店管理公司進駐，負責酒店的經營和服務，以及酒店預定，以保證服務質量，而消費卻比周邊的高檔酒店優惠很多。先前投入使用的住邦商務酒店現在已進入緊張運作中，酒店的專業商務服務優勢已經充分的體現出來了，它更好的為各界商務人士服務。第三章 經營策略3、1 經營思路 整體定位為“中高檔商務型酒店”。一個由XX獨有經濟特色；豐富的商業資源；方便快捷適用的配套功能和專業而個性的服務構成的酒店。鎖定的消費群體為一是國內差旅商務客人；二是國外自游人旅行的客人和留學生；三是途徑XX中轉的旅客；四是重點放在市內的各型的商務會27、議；五是適當發展高端旅行團隊。從周邊情況分析。酒店應該面向差旅散客和公司的業務人員。利用網絡宣傳和服務員良好的語言環境來吸引國外自游人旅行的客人和留學生。開展接送服務吸引途徑XX中轉的旅客。對有會議需求的政府、職能部門、企事業單位進行定點宣傳和營銷，制定相應的優惠政策和經辦人獎勵方案。與省內和當地知名旅行社建立穩固的合作關系，爭取高端客源。發展大中型企業的協議入住和各種娛樂場所的鐘點房。在開業初期重點應加強對外宣傳。開展網絡預定，可以與攜程網等專業網站合作，這在開業初期很有效。當然其他的營銷手段也必須去做。比如在車站、機場進行宣傳營銷，利用距離近，硬件環境好，爭取客房率的上升。同時推出系列酬賓28、活動和公益活動，結合活動在主要媒體上進行軟廣告的宣傳。在旅游境區投放適當的廣告。出租率達到一定的水平就會穩定，想進一步提高收入只有加強高端商務會務的推廣和營銷。能源消耗是一件大事情，也是未來支出的重點之一。是否從改造之初就考慮幾個方面的：空調選用分體空調（盡量選用功率較大的空調）并采用定時開關系統。水，最好考慮利用中水沖洗廁所。熱水采用太陽能和電輔熱結合的供熱方式，并一定要考慮回水系統，減少熱效和水資源的浪費。建立節能制度，培養服務人員的節約意識，節約上要以小看大，一點水，一度電，一根針，一條線，人人都是監督員。人員的配置上注重一專多能，例如保安可以兼門童和行李生；服務班和衛生班可以整合。客房29、的清掃可以參照計件工資的方式，也可以在此基礎上承包，也可以承包給其他的酒店的客房部，或者是家政公司。設備可以承包給其他飯店的工程部，也可以承包給個體經營者。定位：中高檔商務酒店1.三層至五層每層改造客房28間。過道為中檔地毯。2.房間內設置衛生間。室內為強化木地板，房間內墻紙。3.配制電視，空調，上網，照明燈功能。4.外墻采用色彩明快的乳膠漆。5. 配套功能區方案待定。注：建議房間數量適當增加，減少不產生效益的配套功能。裝修要符合商務性質消費者的要求，要夠檔次，但也不能太奢華，應大氣而有品位。同時降低預約入住包括（電話及網絡預約的住房費用）主要材料:鏡面,玻璃,墻紙,地毯,仿古地磚,皮紋墻磚,30、軟包,大理石等 商務風 新概念 客房是酒店獲取經營收入的主要來源，是客人入住后使用時間最長的，也是最具私密性的場所。而此次的設計則是對傳統酒店客房裝修風格的重新理解。它區別于傳統酒店客房設計式樣單一，將多種元素融入其中。針對該酒店空間使用面積有限的情況下，通過設計上的多變與想象，在視覺上創造一種空間上無限延伸的想法。 針對酒店走道狹長的空間，通過在墻面與層頂大范圍使用黑茶鏡不僅改善了在空間視覺上的效果而且營造出一種時空遂道的感覺。走道墻面采用仿草編墻紙，地毯的弧線圖案使得走道在整體效果上穩重但又不失輕快。屋頂與房門采用白色做為基調，使得黑茶鏡與素雅墻紙的結合不會顯得過于沉悶。 由于該酒店對客源31、的定位在商務人士，且在空間上的使用面積有限。這就需要在延續傳統精華的基礎上又不落入俗套。客房在主體色調上采用較為穩重的深色調和素雅的顏色。與走道一脈相承的是，為了避免壓抑，通過鏡面、玻璃及其他多元化的材料來軟化過于正式的色彩。使得顧客在入住時不僅有家的溫馨，而且在有訪客時又不失禮節。為滿足該商務酒店多元化、多樣性的需求，在把握大的風格前提下，根據具體細節制定出不同的房型。每個房型不但滿足了客人對于單人房與雙人房的不同需求，而且在設計上都別具風格。3、2 人員配置如下：管理團隊： 執行總經理一名（負責全面工作，經營策略的制定，對外聯絡溝通，對全年經營成果負責）財務總監一名 （負責財務監督及管理，32、稅務的協調，報表的制作）保安隊長一名 （負責酒店安全工作和保安的管理，協調相關部門）營銷總監一名（負責酒店的營銷宣傳，前臺管理，VIP接待，各項活動策劃組織，目標任務的完成）客房主管一名（負責酒店日常工作和管理）員工隊伍營銷經理四名 （對外營銷宣傳，客戶維護，各種信息收集整理建檔）總臺服務員六名 (總臺接待加收銀，目標任務的完成)保安八名（車場樓層和各要害部位的巡視和管理）客房中心文員三名（接聽電話處理一般投訴和意見收集反饋）客房中心服務員三名（查房，衛生檢查和臨時打掃，解決一般問題）萬能工一名（水電維護，設施設備故障處理，能源控制）衛生班六名 （客房清理，環境衛生維護）注：以上正常配置，不包33、括餐廳娛樂等部門的人員配置，建議外包出去。服務要到位，企業高管層即使是私人聚會對吃飯喝酒也是很講究的，菜品應突出自己的特色，比如可以粗糧細做、不要大魚大肉而應該清淡可口，在做工上下功夫。服務員的素質也很重要。應該有良好的辦公基礎設施，如果條件允許最好有小型會議室能過滿足商務特性要求。 最后，建立長期的合作關系，比如可以吸收國企入股或者建立定點機構來彌補酒店支出。3、3 酒店構想房型及價格：套房：418/間 4間單人間：198元/間 6間空調雙人間238元/間 70間三人間：298元/間 6間 注：多房型適合不同客戶需求，有利于提高酒店受眾面。設備和服務：免費服務：閱覽室，淋浴間24小時熱水、影34、視放映（多功能廳定時放映）、行李寄存、代收郵件/包裹、吹風機、旅行信息等有償服務：餐廳酒吧、自助洗衣、國際電話/傳真、各種車輛和設備的租賃、票務預定等3、4操作步驟1與經營方簽訂前期合作協議。2辦理相關手續。3簽訂正式合同6酒店管理公司進入7人員配置及人員培訓8設備配置及采購9網絡宣傳和營銷11開業前的籌備及宣傳12進入正常營業，開展酬賓活動13正常經營及后營銷3、5時間安排1與經營方簽訂前期合作協議。2辦理相關手續。3簽訂正式合同。4組建籌備小組（酒店管理公司負責人，工程項目負責人，投資方負責人）（三周時間。如果第三項辦理順利的話時間可以縮短）5確定改造方案。（一周時間。方案可以與前三項同步35、進行）6酒店管理公司進入。（管理層人員到位，各類計劃方案落實）7人員配置及人員培訓。8設備配置及采購。9網絡宣傳和營銷。（6-9項可以同步進行。三到四個月時間。人員培訓三個月酒店英語基本能滿足工作需要。計劃得當設備配置及采購不存在問題。網絡宣傳和營銷可以依附現有資源和人脈關系由專人負責計劃制定和實施。）10竣工驗收。11開業前的籌備及宣傳（一周時間。）12進入正常營業，開展酬賓活動。（三個月時間）13正常經營及后營銷。第四章 投資估算與財務評價4、1費用估計。每年固定成本-萬(租金）折舊-萬（按投資總額為-萬元，按3年折舊）財務-萬（貸款和資金利息）稅收-萬（營業收入的6%左右）工資-萬（員工36、和管理人員費用）能耗-萬（水電氣等費用）低耗-萬（一次性用品、茶葉等）洗滌-萬（床上用品，毛巾類的清洗）維修-萬（維修的配件及專業維修的費用）營銷-萬（廣告宣傳，政策返利，業務開支，活動經費等）培訓-萬（員工和管理人員的學習培訓）保險-萬（員工及管理人員的社會保險和酒店自身的各項保險）其他-萬（辦公用品，職能部門雜費等不可預計的費用）一年總費用約-萬元注：以上費用根據酒店實際配置計算。4、2 收入分析定位為“中高檔商務型酒店”。a.客房收入：改造后擁有客房84間。客房設計價格為260.00元（平均執行價格）客房率保守估計為70%84間260.00360天=786.24萬元全年收入786.24萬37、元b.餐廳收入：承包費8000.0010000.00每月全年約10萬左右c.房租收入： 旅游票務3000.00每月，全年約3.6萬 商場超市5000.00每月，全年約6.00萬d.會議室收入：大會議室800.00每天，利用率20%全年約4.8萬中會議室500.00每天，利用率20%全年約3.00萬小會議室200.00每天，利用率20%全年約2.4萬多功能廳1000.00每天，利用率10%全年約3.00萬合計：13.2萬e.其他收入：客房服務；食品飲料；商務收費；電話等全年約6萬元各項總計：425.872萬元注：以上預測根據酒店發展情況有很大上升空間。第五章 投資估算和資金籌措5、1 投資估算總38、建設成本費用列項A、 土地費用：750萬（含過戶）B、 前期費用：200萬（含規劃設計、報建、勘探測量、水電配套）C、 土建及安裝（含園林、綠化、公共部分裝修、地下室工程）： 以1354元/平方米預，共2866萬D、 消防自動系統、集中供熱系統：240萬E、 公寓內部精裝修費用：以667元/平方米計，共1412萬小計：5468萬元 其它開發費用列項：F、 管理費用：80萬G、 財務費用：330萬H、 銷售費用：70萬I、 開發期稅費：630萬 成本綜計6578萬 5、2 資金籌措 自籌資金：4600萬（用于土地成本、前期及土建） 銷售回款或銀行貸款：2000萬第六章 風險分析6、1 盈虧平衡分39、析本項目可銷售的總面積為20000平方米，其中公寓部分18900平方米；商業用房部分1100平方米。按公寓部分實現平均銷售價格5850元/平方米計算，公寓部分總銷售收入為：11060萬；商業用房部分平均實現4000元/平方米計算，商業用房部分總銷售收入為440萬。兩項合計11500萬。由前一章分析得知本項目總建設費用為6578萬元，故此，本項目盈虧平衡點為：盈虧平衡點=總建設費用/總銷售收入=6578/11500=57.2%就是說本項目如果實現了57.2%的銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。6、2 贏利預測（見附件3、4、5）項目名稱金額（萬元）備注說明公寓部分5850元/平方米商業40、用房部分4000元/平方米銷售收入11500按全部可售面積算開發稅費630營業稅及附加按5.5%計算總建設費用5468管理、財務、銷售及其它費用480所得稅832營業利潤的15%稅后利潤4090凈收益率62%6、3 敏感性分析（見附件7）本項目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價格和單位成本費用。以下就本項目的情況對銷售價格和單位成本費用兩個敏感因素進行分析。由于本項目主導產品為公寓，因此，只分析公寓部分。 假設單位成本費用不變，銷售價格降低58.5元，則利潤減少110萬元，即每平方米銷售價格比擬定銷售價格降低1%，開發利潤比擬定利潤降低3.2%； 假設銷售價格不變，單位成本費用41、增加1%，即元，則總成本費用增加65.8萬元，銷售利潤相應減少65.8萬元，即每單位成本比擬定單位成本增加1%，開發利潤比擬定利潤降低1.9%。因此，銷售價格的變動是影響本項目投資風險的最敏感性因素，而本項目的總成本費用的變化也是本項目投資風險的關鍵所在。第七章 結論商旅酒店管理公司通過對周邊環境和類似酒店的初步調查，經過仔細研究認為該項目有市場大環境的支撐，如XX商業文化的升溫、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之該項目地理環境好，產權單位擁有相當的潛在客戶，參與者人脈關系多等有利條件。但也有很多不利因素：a.周邊工程將影響酒店的外部環境。b.酒店市場整體定位較高。c.酒店主題不明確。42、綜合以上因素管理公司認為“商務酒店”市場潛力大，有相當的利潤空間和投資價值。并符合經營者對外發展連鎖，擴大酒店規模的總思路。不利因素可以通過管理公司的進入逐步解決。我們還發現，項目達到的盈虧平衡點較低，而且，投資收益率高于行業基準收益率，具有較大的投資吸引力。在項目的投資和開發中，不可預測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發無論在市場上、操作上還是在財務上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經濟分析是基于經驗和經濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規律及投資經濟原理，配以合理的營銷手段，實現項目的銷售目標，并最終實現本項目的贏利目標將是可以實現的。