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1、城市機場預備四星級酒店市場調研項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月城市機場預備四星級酒店市場調研項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 XX機場預備四星級酒店市場可研報告一、宏觀供需分析（一）重慶主城星級酒店市場供應量調研1重慶2007年星級酒店供應與2006年供2、應對比（1）新增星級酒店數量新增星級酒店數據表指 標2006年2007年同比增幅按星級分（剩余數量為3星以下）5星級5740.00%4星級333712.12%3星級839312.05%數據來源：重慶統計年鑒2008新增星級酒店柱形圖分析 重慶主城酒店從5星至3星的市場數量呈金字塔型，與市場需求呈金字塔型相符合，說明市場供應量本身沒有結構性矛盾，只存在供需之間是否失衡的問題。 5星級雖然增幅大，但由于基數小，所以增長數量并不大，年增長在23家。 4星級和3星級年增長數量均為12%，說明市場對3星和4星的需求增速基本相同。（2）新增不同產權性質的星級酒店數量新增不同產權性質的星級酒店數據表指 標23、006年2007年同比增長數量同比增幅按注冊類型分星級酒店數（個）207219外商及港澳臺投資101000內資197209126.09%國有8179-2-2.47%集體202000私營55661120.00%股份制202000數據來源：重慶統計年鑒2008新增不同產權的星級酒店柱形圖分析 由于多數酒店具有產權和經營權分離的特性，外商投資酒店在2007沒有增長，說明外資主要以酒店管理公司的方式參與。 酒店最大的客戶是商務會議和旅游帶團，兩類客戶都需要有非常深厚的本地人脈，所以外資很少以產權方式直接介入酒店開發。 在內資酒店中，國有和集體性質的酒店增幅基本持平，私營性質的酒店增長快速，說明酒店的開4、發是與房地產開發共同進行，市場上的私營性質房地產開發占絕大多數，所以私營酒店增長數量最多。（3）新增星級酒店按客房數量分類按客房分類的新增酒店數據表指 標2006年2007年同比增長數量同比增幅按酒店客房規模分星級酒店數（個）207219 300間以上79228.57% 200-299間151616.67% 100-199間646623.13% 99間以下12112875.79%數據來源：重慶統計年鑒2008按客房分類的新增酒店柱形圖分析 100間以下的經濟型酒店的增幅最大，說明市場對其需求量最大；也對3星和4星酒店產生較大沖擊，主要原因是經濟型酒店在保證居住舒適的前提下，減少了餐飲等不必要配5、置，價格相比3星和4星更實惠，所以增長數量最多。 100間以上至300間的酒店增長率相差不大，是因為3星級以上酒店在設置時，更多考慮區域和市場容量，增長更趨于有序。（4）重慶星級酒店客房數量增長重慶星級酒店客房數據表指 標2006年2007年同比增長數量同比增幅星級酒店客房數（間）222642430020369.14%5星級2059280374436.13%4星級5885659971412.13%3星級872595858609.86%數據來源：重慶統計年鑒2008重慶星級酒店客房數據柱形圖分析 星級酒店客戶數量共增長2036間，按每間住2人計算，新增酒店消費者4072人。 雖然4星和5星增加的6、酒店數量沒有3星和經濟型酒店多，但由于4星、5星的規模較大，客房數量較多，使得各等級酒店新增客房數量基本相當。（5）重慶星級酒店供應床位數量增長重慶星級酒店供應床位數據表指 標2006年2007年同比增長數量同比增幅星級酒店床位數（張）397634291331507.92%5星級31464244109834.90%4星級978310855107210.96%3星級161291764215139.38%數據來源：重慶統計年鑒2008重慶星級酒店供應床位柱形圖分析 新增加的客房數量基本持平，但由于3星和經濟型酒店多為雙人標間，而4星和5星則有娛樂房，套房等設置，所以3星酒店床位增加數量相比較多。（7、7）重慶主城2008年以后規劃的4星級以上酒店供應開業年份酒店名稱星級地點酒店管理公司2008重慶喜來登酒店5星南濱路喜達屋（Starwood）酒店集團中新城上城5星高新區奧體中心旁喜達屋（Starwood）酒店集團重慶帝都豪生大酒店（未落定）5星解放碑豪生酒店集團重慶世紀英皇大酒店5星XX區紅旗河溝未定慶隆南山高爾夫溫泉度假酒店5星茶園希爾頓酒店集團2009富力海洋公園君悅酒店5星XX區海洋公園凱悅酒店集團融匯國際溫泉度假酒店5星沙區梨樹灣未定2010重慶賓館（改建）白金5星解放碑附近未定恒大雙福園區酒店（未命名）5星江津（非主城）未定國際新經濟會展交流中心酒店5星長壽湖（非主城）未定恒大金8、碧天下國際會議旅游度假中心5星璧山（非主城）未定海棠曉月溫泉度假酒店5星南濱路未定陽光100國際酒店5星南濱路未定歐瑞錦江大酒店5星渝北新牌坊錦江酒店集團（預）香港廊豪酒店5星觀音橋市老干中心未定深圳丹楓白露酒店5星觀音橋茂業背后錦江金陽易城國際5星沙坪壩未定凱賓斯基5星會展中心凱賓斯基酒店集團萬達廣場5星萬達廣場艾美中旅與亞信投資（新西蘭）投資的酒店（未命名)超6星長江大橋南橋頭濱江路一帶新加坡悅榕酒店集團或喜達屋（Starwood）酒店集團2011“嘉陵揚帆”白金5星重慶新天地未定2012釣嘴魚半島7星大渡口釣嘴魚未定2012華潤二十四城5星楊家坪建設廠未定 2007年7月10日，重慶市“9、十一五”旅游發展專項規劃發布信息，未來5年，重慶星級酒店家族至少出現170顆新星，將再建10個5星級、15個4星級、30個3星級旅游酒店，2012年酒店數量將達到389個（219+170）。 從上表可看出，未來4年將有23個5星（部分酒店可能為4星）酒店入市，比當前市場供應量多出近1倍，其中渝中區有3個，南岸區有7個，三北地區（含XX、渝區、北部新區）有4個，沙區和九龍坡區各有2個； 以上數據說明未來南岸區高級酒店競爭激烈（有7個5星級），三北地區雖然有4個，由于含三個區域，競爭態勢相比南岸區和渝中區要次之，與沙區和九龍坡區基本持平；未來三北地區高級酒店仍有較大的市場空間和機會。（二） 重慶星10、級酒店客源供應調研1.重慶旅游市場對酒店的客源供應分析（1）2007年旅游市場客源數據表指 標2006年2007年國際旅游者人數（人次）603239761676 外國人488249622427 港澳同胞5878369926 臺灣同胞5620769323來渝旅游者平均逗留天數（天）3.23.2外國人3.23.3港澳同胞3.12.8臺灣同胞2.52.9旅行社組織國內居民出境旅游人數（萬人天）65.3081.70指 標2006年2007年國內旅游者人數（萬人次）6787.198009.33旅游收入 國際旅游外匯收入（萬美元）3087238231 國內旅游收入（億元）321.58413.65星級酒店數11、（個）207219年末旅行社數（個）223280 國際旅行社2527 國內旅行社198253年末旅行社職工人數（人）44884796 國際旅行社19331972 國內旅行社25552824數據來源：重慶統計年鑒2008（2）2009年13月旅游統計旅游1-3月同比%國際旅游人數（萬人次）11.5411.6旅游外匯收入（萬美元）6471.0013.2國內旅游人數（萬人次）2784.8920.1國內旅游收入（億元）153.3022.0數據來源：重慶統計公眾信息網（3）20062008國際和國內旅游統計項目年份國際旅游人數（萬人次）同比增幅國內旅游人數（萬人次）同比增幅2006年60.315%67812、7.1913.7%2007年76.226%8009.3318%2008年87.214.5%10001.1924.9% 數據來源：重慶統計公眾信息網（4）旅游市場對酒店的客源供應分析 重慶2008年國際旅游人數同比2007年多出了14.5%,超過了2007年床位數幅7.92%，說明雖然經濟形勢還未出現積極的明朗化，但國際旅游人數對酒店的供應客戶卻依然持續走高。 重慶2008年國內旅游人數同比2007年多出24.9%，說明經濟實惠的酒店供應客戶還在以較快的速度增長，經濟型酒店的“蛋糕”不斷擴大，可以預見09年經濟型酒店的開店數量還會快速上漲。 2009年第一季度的增幅較2008年有所回落,主要原因13、是受旅游季節因素和金融危機的影響。2重慶利用外資情況對酒店的客源供應（1）利用外資數據表指 標 （單位：萬美元）200620072008同比增幅2009第一季度2009第一季度同比增幅協議（合同）額112960407369283124-30.539468-63.5 外商直接投資111558406799279513-31.338985-63.9 外商其它投資1402570實際利用外資額876671220112737351.51倍55156-20.5外商直接投資695951085342729131.52倍5366-22.5外商其它投資622378數據來源：重慶統計公眾信息網（2）外資客源分析 通過14、外商投資數據同比分析，可把握4星和5星酒店的外籍商務人士入駐率變化。 2008年實際利用外資額比2007年同比多出1.51倍，但少于2007年的2.6倍,說明利用外資受金融危機的影響較大。 受金融危機的影響，2009第一季度實際利用外資額同比增幅大幅下降20.5%，如果單純從數據推導外籍商務人士的數量，則對酒店的商務客戶供應產生較大影響。3 2007年重慶交通客運量對酒店的客源供應年 份2006200720082008年同比增長客運量（萬人）612287718787573.2213.4%鐵路138821712472.4012.5公路581797331683248.3013.5水路142113615、61391.651.9民航240334460.8738.0空港吞吐量旅客（萬人）812.381049.231126.517.4%與重慶正班通航城市（個）即重慶機場出港航線5865國內5258國際（地區）67重慶機場飛行起降架次（萬架次）8.9010.51（1）20062008年交通客運量數據表數據來源：重慶統計年鑒2008（2）2009年13月統計客貨運輸量2009年一季度同比%旅客運輸量（萬人）23058.7811.4 鐵路711.0011.8 公路21846.0011.6 水運366.08-4.5 航空135.7020.6空港吞吐量 旅客（萬人）328.0811.5數據來源：重慶統計公眾信16、息網（3）交通客運量對酒店的客源供應分析 重慶2008年客運量同比增長13.4%，超過2007年床位數7.9%的增長速度。 民航客運量對星級酒店的需求最直接，民航2008年同比增長38%，在四大運輸體系中增長率最高，也說明對酒店的客源供應將產生積極效果。 鐵路和水路漲幅或降幅均較小，說明這兩種運輸方式對酒店的客戶供應變化不大。 公路運輸大部分為短程運輸，13.5%的增長率對高級酒店的客源供應不會產生非常積極的效果；拉動酒店的需求也更多體現在經濟型酒店上面。 2009年同比增幅在下降，航空已下滑到20.6%，減少了近10個百分點，相比外商投資負增長20%，民航業的緩慢下滑對酒店運營不會產生較大沖17、擊，但會產生緩慢影響。（三）宏觀市場總體分析1從經濟景氣度對酒店市場總體把握（1）經濟景氣度指標表住宿和餐飲業企業景氣指數與去年同季增減企業家信心指數與去年同季增減2007年1季度137.3327.99147.0817.432007年2季度148.3322.96152.59.292007年3季度134.8730.16141.5920.732007年4季度146.7619.74140.510.222008年1季度112.46-24.9134.8-12.22008年2季度115.9-32.4109.6-43.02008年3季度99.8-35.1109.6-32.02008年4季度108.0-38.18、8105.8-34.72009年1季度116.000.35111.8-23.0數據來源：重慶統計公眾信息網注： 經濟景氣度目前主要通過兩個指標來反映： 一是企業家信心指數：是根據企業家對企業外部市場經濟環境與宏觀政策的熟悉看法、判定與預期(主要是通過對“樂觀”、“一般”、“不樂觀”的選擇)而編制的指數，用以綜合反映企業家對宏觀經濟環境的感覺與信心。 二是企業景氣指數：是根據企業家對本企業綜合生產經營情況的判定與預期(主要是通過對“好”、“一般”、“不佳”的選擇)而編制的指數，用以綜合反映企業的生產經營狀況。 景氣度的表示范圍為0200之間。100為景氣度的臨界值，表明景氣狀況變化不大；100219、00為景氣區間，表明經濟狀況趨于上升或改善，越接近200越景氣；0100為不景氣區間，表明經濟狀況趨于下降或惡化，越接近0越不景氣。（2）企業景氣指數柱形圖（3）企業景氣指數分析 2007年住宿和餐飲業全部都在130點以上，處于較為景氣區，相與2006年同季都增加20點以上，說明07年經濟火熱發展對行業有很大帶動。 2008年金融危機影響下，指數滑落到110點以下的微景氣區或120點以下的相對景氣區，甚至在第3季度下滑到不景氣區，相與07年同季滑落了20點，最多滑落約40點，說明讓企業家對自身的經營情況產生了很大擔憂。 09年1季度的116點相比08年1季度的112點略有升高，但相比07年1季20、度的137點要低約21點，說明當前經營狀況比08年略好，企業家對自身經營情況要比08年略有樂觀；但仍比07年要差，也說明企業家認為09年的經營在短期內很難回到07年的火熱狀況。（4）企業家信心指數柱形圖（5）企業家信心指數分析 住宿和餐飲業企業家在07年信心最足，全部在140點以上的較為景氣區，相比企業景氣指數全部在130點以上，說明企業家雖然自身經營狀況不錯，但信心相比還要更足。 08年第1季度還延續著07年的旺盛勢頭；但第2季度起，企業家的信心受到很大打擊，全部都在110點以下；相比企業景氣指數，企業家的信心要好于企業經營，說明經濟的波動,對于住宿和餐飲業的沖擊要比其它行業小,所以企業家沒21、有過分悲觀。 09年1季度經濟形勢開始有所穩定，信心也小幅提升5點，從“與去年同季增減”的曲線也可發現，雖然指數相比08年和07年要低30點以上，但也從08年大幅下降，開始變為09年小幅上揚，說明企業家對09年的當前市場信心為：謹慎的樂觀！2從當前市場供需進行總體分析（1）通過旅游者計算酒店床位需求量： 按2008年國際旅游者87.2萬人全部需要住店；平均居住天數3.2天，按在重慶居住時間1天計算，則國際旅游者的酒店客源人數為87.2萬人。 國內旅游者10001.19萬人按15%的旅游者住酒店，有1500萬人；旅游市場提供的酒店客源共計1587.2萬人； 按酒店需求人數1587.2萬人365天22、 =4.35萬個床位（每人每天床位需求）； 按每2人需求一間標間計算：4.352人= 2.17萬間。此需求量只是從旅游的角度計算得出，如考慮商務、會議、娛樂等因素，需求量會有所擴大。 小結：2008年星級酒店供應客房數2.43萬間,需求2.17萬間,供需比例基本平衡。（2）重慶未來5年酒店發展競爭預測（3）重慶未來10年酒店發展競爭預測三、微觀供需分析（一）兩路本地已經營酒店供應調查1已經營酒店調查新華賓館（三星）開發商/投資商重慶新華書店（集團）管理公司重慶新華集團酒店管理經營時間1996年開業2003年1月重新裝修經營面積1萬余方經營位置重慶市渝北區雙龍大道138號規劃布局單獨臨街建筑客房23、數量標準客房、豪華單人房等各類客房117間客房配置配有中央空調、寬帶、熨斗/熨衣板、冰箱等客房面積（套內面積）普標：24 豪標：37 豪華單間：29 套房：48經營方式自營經營場地權屬自有經營范圍客房、商務會議、餐飲、休閑娛樂經營特色集住宿、會議、餐飲、休閑娛樂于一體，建筑為多層結構，舒適度較高房價（元/間）普標：210-230 豪標：310 單間：330 豪華單間：330-360； 套房：450-1500平均入住率82%消費群體以商務、會議為主，兩路各企事業單位的客戶交通狀況距離機場20公里，為兩路可類比酒店中距離機場最近的項目；周邊道路通達性良好，公交線路較多周邊環境毗鄰碧津公園和文化歷史24、氛圍極其濃郁的巴渝民俗文化村優勢交通方便、距機場僅5分鐘車程；在兩路當地知名度較高劣勢由于經營年限較久，內部裝修有些陳舊，有些設施已損壞；相比兩路其它酒店，該賓館房間價格較貴數據來源：實地調查，網絡調查，現場訪問，電話訪問犀牛賓館（三星）開發商/投資商重慶商社集團管理公司香港新東方酒店管理顧問公司經營時間1998年5月開業2005年12月重新裝修經營面積約2.8萬方經營位置在金港國際和碧津公園旁規劃布局由一棟5層建筑和一棟3層建筑及輔助用房組成客房數量182套（標準客房159間 、普通單人房8間 、豪華套房13套、 總統行政套房、 皇家休閑套房各1套）客房配置配有中央空調、收費寬帶、熨斗/熨衣25、板等客房面積（套內面積）普標：22 豪標：35 套房：50經營方式委托專業酒店管理公司管理經營場地權屬自有經營范圍客房、商務會議、餐飲、休閑娛樂經營特色集住宿、會議、餐飲、休閑娛樂于一體房價（元/間）標間：138-188 豪標：248-288 單間：168-188； 豪華單間：268-288 套房：440-518；平均入住率70%消費群體以商務、會議為主，主要以部分航空公司職工為主交通狀況距離機場20公里，為兩路可類比酒店中距離機場最近的項目；周邊道路通達性良好，公交線路較多周邊環境毗鄰碧津公園和文化歷史氛圍極其濃郁的巴渝民俗文化村優勢距離機場較近，酒店自身園林景觀較好，緊鄰碧津公園；專業酒店26、公司管理劣勢酒店設施較為陳舊數據來源：實地調查，網絡調查，現場訪問，電話訪問3奧藍酒店（預備四星，可能被評為三星級）開發商/投資商重慶奧藍集團管理公司奧藍酒店有限公司經營時間2008年9月開業經營面積2.16萬方經營位置渝北區雙龍大道218號客房數量190間客房面積（套內面積）普標：22-28 豪標：37 套房：40-60經營方式自主經營經營場地權屬自有經營范圍包括住宿、會議、大型餐飲、娛樂等經營特色集住宿、會議、餐飲娛樂于一體，設計偏向于行政和商務房價（元/間）普標：262； 豪標：310 單間：366； 豪華標間：388 行政套房：538平均入住率50%消費群體以本地企事業工作人員為主，外27、地散客約占10%；旅游帶團客戶很少客房配置寬帶；免費礦泉水、袋茶、袋咖啡；液晶電視；體重秤；行政套房配電腦和浴缸交通狀況多條公交線路；距離渝北區府1.5公里、機場10分鐘車程、市區25分鐘車程周邊環境毗鄰雙龍湖公園優勢新開張酒店，房間裝修、設施較新劣勢雖然是掛牌四星，但是硬件及軟件服務還有一定的改善空間，房價較貴數據來源：實地調查，網絡調查，現場訪問，電話訪問4瑞卡商務酒店（四星級裝修，未評星）開發商/投資商全國連鎖經濟型酒店管理公司瑞卡酒店物業管理公司管理經營時間2008年經營面積（套內面積）共計兩層樓，約1300經營位置重慶市渝北區空港國際規劃布局整棟公寓建筑中，利用其中2層樓設置酒店客房28、數量80間客房配置配有中央空調、寬帶、麻將室等客房面積普標：24 豪標：37 單間：29 套房：48經營方式加盟全國知名經濟型酒店品牌，自己管理。經營場地權屬自有經營范圍客房、商務會議、餐飲、休閑娛樂經營特色品牌連鎖經濟型酒店房價（元/間）普標：108； 豪標：148 普通單間：128； 豪華標間：168；套房：258平均入住率90%消費群體以休閑、商務、短期居住為主交通狀況距離機場僅僅1.5公里，周邊道路通達性良好，公交線路較多周邊環境毗鄰碧津公園和文化歷史氛圍極其濃郁的巴渝民俗文化村優勢離機場較近；新開張不久，內部裝修配套齊全；價格較為經濟劣勢規模較小，接待客源有限數據來源：實地調查，網絡29、調查，現場訪問，電話訪問（二）2008年兩路本地已經營酒店分析1入住率分析（1）兩路酒店入住率統計表新華賓館犀牛賓館奧藍酒店瑞卡酒店房間數量（間）11818219080平均每天入住率85%70%50%90%平均每天入住房間數（間）1001279572兩路酒店平均入住率70%（2）影響入住率原因分析 老品牌，高知名度，高入住率新華賓館和犀牛賓館在兩路地區已開業10余年，擁有廣泛的知名度和老客戶，并逐漸形成消費慣性，所以兩個酒店的入駐率均較高。 新裝修，高價格，低入住率奧藍酒店則開業不到1年，知名度還較弱；由于新裝修，所以價格較高；由于價格高和知名度低的原因，造成入住率較低，只有50%，甚至達不到30、贏虧平衡（60%的入住率）；但從長遠發展來看，奧藍賓館會因建筑和裝修優勢而更具競爭力。 公寓酒店，經濟實惠，高入住率瑞卡酒店由于加入全國性的酒店連鎖管理品牌，在管理和服務上具有優勢；該酒店屬于經濟型公寓酒店，酒店經營方式靈活，即可長租、短租；還可作為公寓使用帶寫衣機，冰箱等設備；由于營業不久，裝修較新，所以入住率較高。2房價分析（1）兩路本地酒店價格統計表房 間標 準新華賓館（元/間）犀牛賓館（元/間）奧藍酒店 （元/間）瑞卡酒店（元/間）普通標間210-230138-188262108豪華標間310248-288288148豪華單間330-360268-288366168套房450-150031、488-5181200258（2）兩路本地酒店價格分析 奧藍賓館由于星級最高，裝修最好、配套也不錯，所以價格相對最高。 新華賓館雖然內部裝修和配套漸顯陳舊，但經營時間較長，品牌濃厚，知名度高，所以價格也相對較高。 犀牛賓館與新華賓館相似，屬于老牌星級賓館，但是因為賓館里面的裝修一直都較為落后，因此價格上也落后于上兩個酒店。 瑞卡酒店因其定位就是經濟型酒店，所以在價格上更顯實惠。3入住客戶分析（1）兩路本地酒店入住客戶統計表新華酒店犀牛賓館奧藍酒店瑞卡酒店客戶分類商務住宿25%47%以本地商務住宿客為主；接待的旅游帶團的客戶很少。以本地商務住宿客為主；旅游帶團客戶基本沒有。會議65%30%觀光532、%0.8%其它5%22.2%客戶來源本地60%49%主要是渝北企事業工作人員入住；以本地為主，外地約占10%機場外來客戶：20%-30%；本地協議客戶：50%；其它為商務商客。市內20%40%市外15%10.75%國外5%0.25%數據來源：渝北區旅游局提供，現場訪問（2）兩路本地酒店入住客戶分析 “歡迎”商務和會議住客，“冷落”旅游觀光客在兩路現經營酒店中，商務住客和會議的客戶占整個入住率80%左右；旅游帶團客戶和旅游散客均較少，主要原因是旅游帶團房價優惠太大，影響酒店利潤；而本地酒店市場供應量并不飽和，本地商務和會議客戶就能支撐酒店的入住率；所以為保證利潤，本地酒店“歡迎”商務和會議住客，33、“冷落”旅游觀光客。 本地客戶為主，機場旅客較少本地和市內客戶共占到80%以上，說明兩路本地酒店雖處在機場旁邊，但吸引機場旅客卻很少。市外客戶占10%左右（瑞卡酒店基數較小，占20%），國外客戶占5%，說明吸引的機場旅客基本以散客為主。在其它選項中，犀牛賓館占據22.2%，是因為賓館與部分航空公司簽訂有職工長住協議。4酒店經營狀況分析（1）典型代表新華酒店經營狀況表格客房數床位數酒店收入接待客人數平均房價入住率2007年1172202351萬5萬21394.87%2008年1172202221萬4萬206.981.39%數據來源：渝北區旅游局提供（2）兩路本地酒店經營狀況 以雙人標間為主客房數34、117間，如果每間擺放兩張床，可擺放234間；而床位數有220間，說明大部分均為雙人標間。 經營狀況有所下降，但仍然“滋潤”08年經營收入同比下降130萬，同比下降5.5%；入住率下降13.5%；雖然經營狀況有所下降，但兩路酒店平均入住率高達70%，高入住率和較高的房價顯視兩路本地酒店經營狀況比較“滋潤”。5兩路本地酒店市場分析小結 檔次較低不能留下高端商務客戶！兩路片區酒店目前還沒有四星級及以上酒店（奧藍酒店為預備四星，但評級通過難度較大），整體檔次較低，硬件和軟件都還未達到“豪華”的地步，造成商端客戶更愿意到主城核心區入住，同時也方便商務和會談。 本地旅游資源稀缺不能留下觀光旅客。兩路地區35、自身旅游資源稀缺，觀光旅客不會入住兩路酒店，第二天早上又長途座車到旅游目的地，所以觀光旅較少，就算對觀光散客吸引力也很有限。 經濟增長快過酒店增長，競爭不激烈重慶“三北”地區正日漸成為重慶的工業和經濟領頭羊，兩路也受“重慶向北”的利好支撐，相繼在兩路設置了“空港工業園” 、“模具產業園”、“農業園區”等園區；也由于兩路具有房地產和服務業的“價格洼地效應”，第三產業也快速發展。但兩路的星級酒店在1996年到2008年只有4家，其中有2家還是在2008年開業，兩路經濟增長造成的酒店需求快過酒店自身增長，所以兩路當前酒店市場競爭不激烈。（三）未來35年“三北地區”潛在項目供應調查1兩路地區潛在酒店調36、查（1）潛在酒店調查表旭輝朗香郡東衡檳城匯祥好萊塢茅臺集團預備星級五星五星四星五星開發商旭輝集團股份有限公司重慶東衡實業(集團)有限公司重慶匯祥地產發展有限公司茅臺集團經營面積約2萬m2約2.5萬m2約1萬m2預計約2萬m2經營地點渝北區回興寶桐路2號東衡檳城位于渝北區回興實驗三小旁渝北區空港新城(新城廣場旁)空港B區與機場距離3.4KM5.7KM2KM（2）兩路地區潛在酒店分析 以上四個酒店供應量總計約為7.5萬m2；茅臺集團的五星級酒店待定，大規模的供應將改變兩路酒店的競爭格局。 潛在項目中，有三個酒店分別空港B區。 空港工業園區區重點吸納海內外客商為主，主要分為回興工業園區、服裝城和臺商37、工業園，涵蓋面積較廣，其包括了金山科技、娃哈哈等知名企業。該片區主要以外商為主，有大量的酒店居住需求、商務會議需求及較強的消費能力，三個五星級酒店填補了市場空白。 三個酒店定位五星級，輻射范圍不僅局限于工業園區B區，同時還幅射如空港新城和其它空港工業園區；三個五星級酒店將改變“三北地區”酒店競爭格局，兩路版塊將會發出強勢的聲音。 匯祥好萊塢的四星級酒店，由于定位相比偏低，對機場和兩路本地的客戶吸引力很大，對兩路現有酒店的競爭將會很大。2“三北地區”其它區域潛在酒店調查（1）潛在酒店調查表長安錦繡城北城國際中心預備星級全球連鎖快捷假日酒店（經濟性酒店）按3星或4星的標準裝修。由于不帶餐飲，不參與38、評星。五星級開發商長安地產重慶北城置業經營面積1萬平米2.5萬方經營地點渝北區新牌坊松牌路(原宇通客車總廠地塊)渝北區新牌坊松牌路(原宇通客車總廠地塊對面)（2）“三北地區”潛在酒店分析 以上兩個酒店供應量總計約為3.5萬方。 兩個酒店均在新牌坊（機場高速路入口）附近。 長安錦繡城的全球連鎖快捷假日酒店類似于國內的經濟型酒店，但檔次相比經濟型酒店較高，對兩路的星級酒店有一定競爭。 北城國際中心五星級酒店與5A甲級寫字樓共建，該酒店有著區位、交通、環境的優勢，該酒店入市將加劇與兩路地區五星級酒店的競爭。（四）“三北地區”五星級酒店典型項目調查1典型項目市調表（1）歐瑞錦江（預備五星）開發商/投資39、商重慶歐瑞置業發展有限公司 管理公司錦江國際酒店管理有限公司管理經營時間開業時間2008年12月22日經營面積30層，每層約650平方米，共計約2萬平方米。經營位置北部新區高新園錦橙路8號規劃布局酒店和寫字樓以臨街布局客房數量313間客房面積單標：2541 m2 雙標：4145 m2 豪標：4148 m2 套房：81-87 m2經營方式品牌加盟，自主管理經營場地權屬自有經營特色酒店集住宿;餐飲;會議;購物;休閑和娛樂為一體.融合了富貴;典雅;時尚的元素房價（元/晚）標間:368 豪標:438498 套房：7581458平均入住率68.7%消費群體高端商務，會議客戶為主。車位配置約210個客房配40、置寬帶，大床，淋浴，浴缸，閉路周邊環境動步公園旁，地稅局，財政局旁交通狀況約15路公交車北向黃龍路，南靠新南路，東臨動步公園、生態公園、北部新區管委會、市財政局，西接留學生創業公寓及學校優勢處于北部新區行政中心，處于新牌坊富人區，處于高新技術產業區劣勢周邊休閑，娛樂配套不是太完善和成熟2、戴斯大酒店酒店類型戴斯酒店（五星）開發商/投資商重慶安邦投資產業（集團）有限公司管理公司戴斯中國重慶戴斯酒店經營時間1號樓于07年7月16日開始經營經營面積50000m2規劃布局由2棟戴斯大酒店、戴斯商業大街、3大主題廣場組成?？头繑盗?號樓232個房間 2號樓約200個房間客房面積1號樓35-600平方米 41、2號樓：25-60平方米經營方式1號樓戴斯酒店自營 2號樓出售后再返租（投資型產權酒店）經營場地權屬酒店自有經營范圍酒店、商務、會議、休閑、娛樂、餐飲、居住房價標間：530元/晚左右 套房：10002000元/晚平均入住率6070%車位配置約1000個左右客房配置五星級豪華裝修，中央空調，3.6米層高。周邊環境位于重慶高端的中央居住區（CLD）,匯集了多個高端社區。交通狀況緊鄰輕軌3、6號線，距XX國際機場10分鐘，距龍頭寺火車站、寸灘港、觀音橋5分鐘，距菜園壩火車站、朝天門、解放碑、楊家坪、沙坪壩、南坪、石橋鋪1015分鐘。優勢1、 位于新特區政府重點規劃的發展重心，云集商業、金融、行政、工42、業、居住為一體的北部新區；2、 交通便捷，所處位置地段優越，展示性較強；3、 目前該區域暫無五星級酒店，且距重慶唯一領事館及新興商務區新牌坊較近，輻射區域廣；4、 年投資回報率為8%，租賃合同每10年簽一次，另贈送24次/年的入住權（不居住者每次可折現300元）；10年后可原價出售給開發商。劣勢總投資較大，回報速度緩慢3、金科大酒店酒店類型金科酒店（五星）開發商/投資商金科集團管理公司金科酒店管理公司經營時間2006年12月開業經營面積建筑面積34000平方米經營位置北部新區市政管理委員會、重慶消防總隊、龍湖香樟林別墅規劃布局獨棟客房數量客房206套客房面積標間：35； 單間：35；套房：4843、；行政套房：58經營方式自營經營場地權屬自有經營范圍住宿，餐飲，康體娛樂，會議經營特色全國首創6米寬的客房花園走廊，帶有私家花園的酒店客房；首創超大面積客房，房間配備透明式智能花園衛生間，隱形房門設計，全液晶電視配置，西南地區最靈敏的客房智能化系統。房價標間：468498 時間套房：598688平均入住率85%90%消費群體商務，會議人士，旅游散客車位配置300余輛客房配置含寬帶，全套齊交通狀況約12路公交車，距機場15分鐘車程。周邊環境擁有金科天籟城的中庭公園景觀優勢處于北部新區金科大社區，周邊有眾多行政機關和高檔住區。劣勢作為五星級酒店，無知名品牌的酒店管理公司（二）典型項目分析1、商務接44、待分析 北部新區五星級酒店輻射北部新區多家世界500強企業如可口可樂、沃爾瑪、百安居等，而這類型的企業每年來自于世界各地的商務接待量較大，因此較大的分流了部分機場客源。2、會議接待金科酒店戴斯酒店歐瑞錦江大酒店具有可容納400人的劇院式多功能廳；可以舉行大型宴會、慶典等大型活動；具有可容納90人的課桌式國際會議廳，可以舉行成為學術交流、科學講座、新聞發布、商務論壇等各種大型會議戴斯國際會議廳面積近千平米，能容納千人同時開會；另有戴斯多功能廳、戴斯貴賓廳及三個貴賓會議室可滿足不同需求的展會、慶典、會議、宴席的承接。擁有大中小不同會議室，可接待各類會議 北部新區多家五星級酒店云集，提高了該片區酒店45、對外輻射能力，其范圍覆蓋三北地區（北部新區、XX區以及渝北區）。 在五星級酒店舉辦學術或者會議對于企事業的形象檔次有所提高，而三北地區很多企業為外資企業或者外貿類企業，因此五星級酒店的會議服務很具有吸引力。 多功能的會議室配套能夠滿足不同類型企業的各類學術或者會議，對于企業輻射面較廣3、餐飲接待金科酒店戴斯酒店歐瑞錦江大酒店菜品以粵菜為主，川菜為輔，配以中國各地地方特色菜式。擁有30間豪華餐飲包房?？赏瑫r容納300人左右進餐戴斯宴會廳是一個近千平米的宏大華麗的宴會廳，可同時接待500余位賓客同時用餐酒店風味餐廳提供各種美食 三北地區（北部新區、XX區以及渝北區）附近政府職能部門、企事業單位較多，對于高檔餐廳的需求較高40