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1、商業街五星級商務酒店10萬平米項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月商業街五星級商務酒店10萬平米項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月36可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 總 論71.1 項目名稱71.2 項目概況71.3 可行性研究報告的編制依據7（1）xx市城市總體規劃說明7（2）xx2、產業園總體開發規劃7（3）建筑安裝預決算定額7（4）建設項目經濟評價方法與參數（第二 版）7（5）旅游、飲食服務企業財務制度7（6）酒店建設項目市場發展前景預測7（7）項目周邊實際調查情況7（8）其它相關資料81.4 主要經濟技術指標8（1）本項目主要基礎參數指標：8（2）項目主要技術經濟指標81.5 結 論9第二章 項目項目建設背景及必要性92.1 項目建設背景92.2項目建設的必要性9（1） 項目建設將促進本區經濟和社會發展9（2） 本項目提高了xxx商業街的整體性10（3） 項目落成將帶動本地區酒店行業發展10第三章 項目選址及周邊環境103.1 項目選址及評價113.2 交通環境11第3、四章 項目定位及建設規模114.1 項目定位分析12（1）行業分析：本市現有各大酒店概況12（2）市場分析：15（3）本項目定位為:五星級商務酒店164.2項目建設規模174.3 項目功能分類17第五章 項目開發建設及實施計劃195.1 項目主要經濟指標195.2 建設方式195.3項目開發實施進度20第六章 投資估算及資金計劃216.1 項目投資估算21項目投資估算表21第七章 經濟效益及社會效益分析247.1 經營收入預測24（1）住宿：380元/天*180*365*50%=1248.3萬元24（2）餐飲24（3） 餐飲、娛樂、康體營業預算依據26（4） 會展服務：180萬元/年27（5）4、 會議：120萬元/年27（6） 會員費：100萬元/年27（7） 其他收入：80萬元/年277.2 經營管理成本預測277.3 社會效益分析27（1）帶動相關產業發展27（2）創造就業機會28（3）優化xx產業園投資環境28（4）進一步促進xxx商業街配套完善28第八章 環境影響評價298.1環境保護依據298.2環境影響報告29(1)項目建設地周邊環境狀況29(2)建設項目對周圍環境的影響及采取的相應措施29c、固體垃圾308.3環境評價30第九章 項目管理及勞動衛生安全319.1項目管理319.2勞動衛生安全31第十章 資源節約3310.1節能3310.2節水3310.3節電33(1)采5、用建設部推薦的建筑照明節能技術和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠化照明設施等。33(2)采用建設部推薦的中央空調制冷節能技術和產品。33(3)采用節能型變壓器，降低變壓器的能耗。34(4)制定節電管理制度。34第十一章 項目經營方案3411.1 項目管理模式3411.2 企業CIS品牌規劃3411.3 人員招募與培訓3411.4組織架構設置3511.5項目經營策劃理念35（5）項目經營“吸引點”及“利潤點”開發 11.6完善的酒店設施與服務3611.7五星級酒店標準室內家私配備36第十二章 研究總論37第一章 總 論1.1 項目名稱項目名稱：xx市xxxx酒店項目地址：xx市xxx1.2 6、項目概況處于xxx商業中心的中心地段，是xxx商業街規劃的核心部分。其邊界為國德電器工業用地以東、xxx以西、工業大道以南、水廠用地以北，面積大約33畝；地塊周邊將規劃有商務辦公、大型住宅以及緊鄰的xx產業園管委會。本地塊上無建筑物，不存在拆遷等，建設難度低，地理位置優越，它的落成將成為商業中心標志性建筑，也將會提升產業園區的整體形象。1.3 可行性研究報告的編制依據（1）xx市城市總體規劃說明（2）xx產業園總體開發規劃（3）建筑安裝預決算定額（4）建設項目經濟評價方法與參數（第二 版）（5）旅游、飲食服務企業財務制度（6）酒店建設項目市場發展前景預測（7）項目周邊實際調查情況（8）其它相關7、資料1.4 主要經濟技術指標（1）本項目主要基礎參數指標：項 目指 標備 注1：占地面積33畝2：總建筑面積約10萬平米（含1.5萬平米會展中心）含地下人防及設備用房3：容積率3.634：綠化率35%5：層數15F地下1層，地上14層6：地下車位120個每個車位占用建筑面積35平米，地下室除去設備用房等，其他設計為車位。（2）項目主要技術經濟指標預計項目總投資：48025萬元預計建設期：2年1.5 結 論xxx商業街商務酒店即可填補xx市沒有五星級酒店的市場空白，引領和帶動了酒店行業的發展，同時也展現了貴賓接待，會展，商務，休閑，餐飲的綜合功能。投資回收期為16年，其經濟效益和社會效益十分顯著8、。因此，本項目是可行的。第二章 項目項目建設背景及必要性2.1 項目建設背景隨著xx市xx產業園區的整體規劃和發展，賦予了xxx商業中心更高的要求。作為該商業中心未來標志性建筑，乃至xx市酒店行業的領頭羊，承載著城市旅游，休閑，會展的現代化高檔次消費需要，已成為xxx商業中心的重點項目。2.2項目建設的必要性（1） 項目建設將促進本區經濟和社會發展本項目建成后的營業收入將由住宿，娛樂，餐飲，會議及其他服務項目構成，通過豐富多彩的服務讓賓客享受實實在在的高品位的消費。上述服務項目均是高效經濟的項目，均易獲得較好的經濟效益。同時，本項目的建設落成，可以拉動當地很多行業的發展，同時，可提供新的就業崗9、位，緩解就業矛盾，有利于社會和諧發展，起到繁榮區內經濟的作用，為區內經濟的發展創造良好的投資環境，促進區內經濟的快速崛起。（2） 本項目提高了xxx商業街的整體性 作為xxx商業街整體規劃方案，本項目是CBD中心核心部分，也是整個產業園配套中不可缺少的重要組成部分。（3） 項目落成將帶動本地區酒店行業發展本項目建議定位為五星級多功能商務酒店。他將引進更多先進的管理經驗以及營銷體系，也必將在同行內產生很大的影響。屆時會有更多同行取經借鑒，完善自身管理，營銷等體系，以帶動本地區酒店行業更先進的發展。 第三章 項目選址及周邊環境3.1 項目選址及評價 項目位于xx產業園xxx商業街第一板塊項目項目七10、，該位置是商業街核心地段，其邊界為國德電器工業用地以東、xxx以西、工業區以南、公服（水廠）用地以北，周邊商業配套齊全，是酒店投資的最佳位置。酒店位置 圖 41 : 商業中心土地利用示意圖3.2 交通環境 本項目在xxx十字與工業大道十字口西南側，交通位置突然，交通便利，距離商業中心，醫療，行政都十分便捷。第四章 項目定位及建設規模4.1 項目定位分析（1）行業分析：本市現有各大酒店概況酒店名稱（星級）類型房間類型會議室配套特色餐飲設施光明大酒店商務標準間，套房148間大小共7個KTV棋牌室健身房、乒乓球，美容美發等休閑娛樂場所功能齊全，環境幽雅宴會廳、大餐廳和21個風格各異的餐廳包廂花園酒店11、涉外標間，雙套間，豪華大套間共90間會議室5個特色餐廳，商務中心，美容美發，游泳池、網球場、健身房環境優雅，功能齊全大小11個裝飾考究、各具特色的餐廳藍寶石酒店旅游涉外各類客房共101間中小型會議中心4個商務中心，KTV，桑拿健身中心，酒吧，交通便利，供應粵菜、川菜、陜西地方小吃及海鮮，野味等。祥龍賓館涉外豪華套房，豪華單人房共96間中小型會議中心3個卡拉OK、保齡球、茶藝，花卉、商務中心、祥龍旅行社以誠信服務為根，以賓客為本的服務風范粵、川、陜、湘、淮陽等精美菜肴郵電賓館綜合各種檔次客房共70間大小共4個餐廳,KTV，商務中心地段繁華，餐廳裝飾豪華，寬敞明亮，名廚主理，格調別致東府大酒店綜合12、各種檔次客房70余間大小型會議中心3個餐廳,KTV，商務中心，保健中心環境優雅,設施一流,神火賓館商務豪華套房3套，標準間54間中、小會議室2個卡拉OK室、棋牌室、桑拿保健中心老字號，有接待經驗餐飲部擁有不同檔次豪華雅間15個，大廳可接待300多人同時就餐分析結論：星級標準：目前xx市只有一家四星級酒店，其余多是三星級，二星級酒店。因此在四星級，五星級酒店的競爭上基本不存在，給我們未來的項目提供了足夠大空間。酒店類型，會議室規模：大部分酒店以涉外，商務為主，但是由于酒店會議室整體配套設施較低，功能少，規模小，不足以承接大型，多功能的會議，展覽等。這也為我們的投資項目提供了會議發展的空間和展開差13、異化競爭的機會。其他配套設施：各酒店內都有相關配套設施，但是配套設施檔次，裝修風格，以及規模參差不齊，不能夠滿足顧客的多方面需求，不能承載一個城市的對外接待形象展示功能。餐飲：餐飲部有規模的酒店為之甚少，不能承辦大型餐飲活動以及滿足旅客對各地方不同餐飲口味的需求，尤其是基本沒有提供自助，西餐類服務。建筑風貌：建筑風貌雖當時屬于較流行風格，但目前無論從建筑風格，外觀都較落后，并且酒店自身沒有主動進行外觀改造重新裝修，適應目前的發展。這樣使酒店經營發展會受到一定得局限性。尤其隨著城市經濟的發展，對外接待需求快速增長，酒店的建筑風貌對涉外型商務酒店經營影響會越來越明顯。特色：各酒店經營特色不鮮明，不14、能夠達到讓顧客眼前一亮，永不忘懷的效果。故本項目在投資建設時一定要考慮到差異化經營，把酒店的特色在顧客面前表現的淋漓盡致，留住每一位顧客，形成更大的顧客群體，故而爭取到更大的市場份額。（2）市場分析：案例一：政府會議選址成難題 隨著xx市每年政府“兩會”的召開，眾多參會者從各地縣匯集到xx，但是xx市沒有一家酒店可以同時滿足“兩會”會議召開，參會者住宿的問題。參會者不得不這幾天分散在室內各大酒店住宿，每天清晨在集中到選定的會議中心開會，增加了會議組織難度，也給參會人員帶來了極大的不便每年政府的會議很多，這也只是其中的一個縮影，然而xx市卻沒有一家酒店可以承接政府的大中型會議，也只是一個縮影。每15、年在xx有大大小小的經銷商會議，企業商務會議，這么大的市場空間，卻很難有酒店去承接。這也為本項目的市場發展提供了很大的空間。案例二：外地旅游觀光客 xx市周邊旅游景點眾多，馳名中外。隨著xx市大力發展旅游業，xx市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店業的發展。但是很多中高端游客來到xx，卻很少有酒店可以滿足這類游客的多方面需求。案例三：外地客商 xx市蒲城有國家級小型飛機制造基地，主要民用。國內眾多富商會來參觀選擇購買。這些富商對生活品質要求極高，而住宿，休閑，娛樂也是必須的消費配套。然而本地酒店目前的檔次以及相關配套遠遠不能滿足這類客商的需求，也使本市流失了更多消費顧客。案例四：外地投資16、商隨著xx市xx產業園的開發和政策優惠，很多外地投資商會來到xx市及周邊進行項目考察。他們考察的范圍不光是項目本身，還有軟環境，以及未來有可能舉辦展會，商務談判，會議的選址問題。本市高檔次酒店幾乎沒有，作為xx市開發的整體配套設施，它的投資開發勢在必行。由此看出，目前市場上的酒店無論星級檔次，還是配套設施方面都不能夠滿足現代化旅游，商務會議，會展，政府接待等多方面高層次需要，這也同事為本項目的開發提供了可發展的思路。（3）本項目定位為:五星級商務酒店（4）功能定位:以住宿為主，商務會議，會展為核心業務的多功能商務酒店。（5）形象定位：xx商業園xxx商業街標志性建筑。建筑風格與商業街整體風格協17、調，統一，突出大方，高檔次的建筑特征。圖4-1 五星級商務酒店效果圖 4.2項目建設規模 根據項目定位及功能劃分，該項目預計建筑面積：10萬平米，包含單獨1.5萬平米的會展中心。（地上78461.54平米，地下6538.46平米）4.3 項目功能分類本項目總建筑面積約85000平方米，其中：客房部分：42500平方米，占總建筑面積的50%，客房設置包括單人間，豪華單人間，標準間，豪華標準間，標準套房，豪華套房等。 公用設施部分：36040平方米，占總建筑面積的42.4%，包括大堂、走廊、機電設備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和商務中心、會議室、餐廳、便利店、室內游泳池，網球場，18、康體中心、健身房，棋牌室等。地下室部分：6538.46平方米，占總建筑面積的7.6%，包括：停車場、倉庫等。第五章 項目開發建設及實施計劃5.1 項目主要經濟指標項 目指 標備 注1：占地面積33畝2：總建筑面積約10萬平米（含1.5萬平米會展中心）含地下人防及設備用房3：容積率3.634：綠化率35%5：層數12F地下1層，地上11層6：地下車位120個每個車位占用建筑面積35平米，地下室除去設備用房等，其他設計為車位。5.2 建設方式擬采取面向省內外具有承擔該項目工程能力的建筑商，以公開招標的方式進行招標。擇優選擇具備一流技術裝備和管理水平，且業績突出，信譽與質量良好的建筑承包商承擔該項目19、的工程建設。切實貫徹“百年大計，質量第一”的方針，落實國家質量振興綱要和建設工程質量管理條例，促進建筑施工企業加強質量管理，使建設工程質量水平過硬，業績卓著。此項目建設的工程質量監理，面向國內外知名的監理公司實施公開招標，擇優選擇。同時聘請知名資深的監理專家實施工程全過程的監督，以保證科學有效，合理公正的控制項目建設工期，成本，質量。5.3項目開發實施進度項目建設期為2年。充分考慮到項目土地征用，項目建設等實施實際情況和項目抗風險能力，爭取項目社會效益放大，保證項目順利按計劃快遞完成整個項目開發運作。具體工程進度如下圖所示,工程年限為2年，以2009年3月份為例第六章 投資估算及資金計劃6.120、 項目投資估算 總投資估算及構成=土地費用+前期費用+基礎設施費+建筑安裝工程費+公共配套費+管理費+銷售及推廣費+財務費+不可預見費 本項目總投資估算為 48025 萬元，詳見項目投資估算表。項目投資估算表序號項目單價數量小計（萬元）取費標準及備注1土地費用萬元33畝 以政府實際地價為準1.1出讓金 萬元 畝 1.2契稅 元 2前期費用2600.862.1城建費用2285.762.1.1市政公用設施配套費150元1000001500 陜價行發90號2.1.2質量監督費0.10%19200萬元19.2陜價費調發2001113號，基數為建安費2.1.3老保統籌費3.55%19200萬元681.621、陜政發1995389號，基數為建安費2.1.4定額編制管理費0.13%19200萬元24.96陜價費調發2001113號，基數為建安費2.1.5新型墻體材料專項費6元10000060陜政發199860號2.2前期工程費工程315.12.2.1規劃設計費25元10000025025元/平方米2.2.2地質勘探測繪費0.15%19200萬元32.55建安費用0.15%2.2.3可行性研究費0.15%19200萬元32.55建安費用0.15%3基礎設施費2503.1供水、電、氣管道及道路等工程25元100000250紅線范圍內供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等4建筑安裝工程費1922、200包括土建工程、簡單裝飾工程、水電安裝、弱電、設備、配電箱等內容4.1土建費用1600元100000 160001600*規劃建筑面積4.2安裝費用320元100000 3200320*規劃建筑面積5公共配套費及綠化14.25.1綠化及小品200元710 14.2 按35%的綠化率計算，標準按200元/M26管理費2.00%19200萬元384取1-5項之和的2%(含監理費）7不可預見費3.00%19200萬元576取3-6項之和的3%8裝修費用2500元/平米10000025000合計48025總投資分攤到總建筑面積單方成本為4802.5元/平米第七章 經濟效益及社會效益分析7.1 經營23、收入預測本項目為xx市第一家五星級商務酒店，并且建設在xx產業園xxx商業街。收入主要以住宿，餐飲，休閑，娛樂，會議，大中型會展為主。若酒店采用主要收入部分自營，其他部分分包形式經營管理。根據目前xx市酒店基本收入情況進行預算：（1）住宿：380元/天*180*365*50%=1248.3萬元（2）餐飲 中餐廳：項目數據面積2000 m2大廳250 位包房10-20 間年收入547.5萬元月收入56.625萬元日收入1.52萬元日人流150-200人（包括午、晚餐）平均消費100元/人宴會廳：項目數據面積1000 m2宴會廳1000 m2功能廳600 m2廚房400 m2年收入57 萬元月收入24、4.75 萬元日收入0.1586 萬元宴會廳出租每周1天 每天租金收入為6000-8000元 宴會用餐每周1次，每次5席，1000元/席西餐廳項目數據面積1000 m2年收入318.7萬元月收入26.6萬元日收入0.89萬元日人流50人/日平均消費178元/人（3） 餐飲、娛樂、康體營業預算依據 康體中心面積6000m2 項目年收入（萬元）月收入（萬元）日收入（元）會員消費144124000SPA273227604按摩350299733足浴766.32100美發7.36000200會員消費38432日人流250 人/日娛樂中心項目數據面積3000 m2包房50 間大廳200 位演藝吧100 位25、年收入 912 萬元月收入76 萬元日收入2.5 萬元日人流450 人/日平均消費80元/人 （4） 會展服務：180萬元/年（5） 會議：120萬元/年（6） 會員費：100萬元/年（7） 其他收入：80萬元/年上述預測總計：4797.8萬元/年7.2 經營管理成本預測 根據客房收入與餐飲，娛樂項目的平均毛利率計算： 經營成本=4797.8*40%=1919.12萬元7.3 社會效益分析（1）帶動相關產業發展房地產業帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業，下游裝修、家具等行業，產業關聯度強、帶動系數大，是促進國民經濟增長的支柱產業。據有關資料顯示，目前房地產發展帶動其他行業發展對我國GDP增長的間接貢26、獻率達到1.4個百分點。本項目的開發將直接帶動周邊地區的建材、工程服務等相關產業，帶動地方經濟發展，增加地方財政收入。（2）創造就業機會本項目經營管理采用委托物業公司管理，可增加十多個物業管理崗位。在商業部分加大招商力度，可吸納更多的人員就業。在陜西就業（3）優化xx產業園投資環境目前xx產業園正處于發展階段，各大企業紛紛入駐，對于商務，會議等日常活動日益頻繁，本項目更加為企業提供了商務便利，優化了產業園投資環境。（4）進一步促進xxx商業街配套完善一個完善的商業街，他的各項功能是不可或缺的，作為商業街的標志性建筑，五星級商務酒店，在功能上功能配套上起到至關重要的作用，使xxx商業街配套更加完27、善。第八章 環境影響評價8.1環境保護依據依據規范：建設項目環境保護管理條例（國務院令253號）、建設項目竣工環境保護驗收管理辦法等。8.2環境影響報告(1)項目建設地周邊環境狀況本項目地址位于xxx商業街中心地帶，西邊有已投入使用的工業區和行政區，辦公居多。在施工階段會對周邊辦公做成影響，比如：交通、噪音、粉塵、建筑垃圾、高空作業等；以及在建設后期對周邊環境的影響，比如：廢水、廢棄、固體垃圾等；環境保護任務嚴峻，需嚴格執行相關法規依據(2)建設項目對周圍環境的影響及采取的相應措施在項目建設周期內，我們認真貫徹國家及省市區有關節能減排的文件精神，做到周密計劃、充分論證、嚴格管理、注重落實。在項28、目準備前期，我們通過公開招標，選用具備專項資質、企業信譽好、管理能力強的企業，進行拆遷，做到現場清潔；不污染周圍街道和居民環境衛生，杜絕灰塵、噪音等污染。在項目設計階段，委托專業設計院，從節能減排的角度在設計過程中，選用節能設備、環保材料，整體建筑要求冬季保溫性好、夏季隔熱性好，保證投入使用過程中，降低能耗，節約資源。 在施工階段，我們按照相關要求，在施工管理過程中，優化施工組織設計，降低能耗、減少施工污水、噪音、粉塵的污染排放，按照安全文明工地要求，嚴格管理。在項目建成運營過程中嚴格按以下措施嚴格控制各類污染：a、廢水本項目建成后的廢水主要為生活污水，生活污水經化糞池處理后排入城市污水管網。29、b、廢氣本項目用氣為天然氣，天然氣是一種潔凈的燃料，基本無污染物排放，尾氣經煙囪排入大氣，不造成對環境的污染。c、固體垃圾固體垃圾主要來源于樓宇辦公、生活垃圾。辦公及生活產生的固體垃圾、廢棄物經專人收集后，送往垃圾站分類堆放，定期清運處理。d、綠化措施綠化既可以美化環境，又可以起到隔音防塵、調節溫度、吸收CO2等多種作用。本項目在與之相鄰的建筑間進行綠化，在道路兩側種植行道樹及綠化隔離帶，以營造舒適優美的環境。8.3環境評價鑒于本項目所處環境，其開發建設過程中，環境保護壓力比較大，所以要嚴格執行相關環保控制管理規范及上述相關保護措施，力爭環境評價達標，為區域綜合發展規劃樹立良好形象。第九章 項30、目管理及勞動衛生安全9.1項目管理本項目建設管理由中標的建設公司開發建設，項目管理由工程項目管理理論和經驗豐富的項目管理公司，實行項目管理服務。從選址地塊建筑物拆除、場地“三通一平”、項目報建、工程勘察設計監理、工程招標、造價咨詢、工程監理以及項目建設過程管理和后評價做全面的管理服務，保證該項目的順利實施。嚴格按照中華人民共和國合同法、中華人民共和國建筑法、中華人民共和國工程招投標法等法律法規，省市區的地方性法規文件辦事，在項目建設過程中，杜絕腐敗事件的發生。9.2勞動衛生安全本項目嚴格遵循國家標準、規范中有關安全衛生和勞動保護的要求和規定，確保工程建成后有安全的操作環境和良好的勞動條件，保護31、職工的安全和健康。a、本項目在樓宇內設置嚴禁吸煙和設有防火的標志，同時要求設安全通道標志，對各種電器設備的金屬外殼、電纜保護網管均與接地裝置連接，電源進線處設過電壓保護，插座、供電設備設漏電保護裝置，以保障設備的安全運行和操作人員的安全。b、對建筑物按防雷設計規范，采用相應的保護措施。對室內的金屬管道設置防雷感應和靜電危害的接地保護措施。c、建筑裝飾材料選擇綠色環保型產品，工作場所設置通風換氣系統，以保證工作人員有良好的工作環境。d、對員工定期進行體檢，按時發放員工勞保用品。 第十章 資源節約落實節約資源和保護環境是基本國策，建設低投入、高產出、低消耗、少排放、能循環、可持續的國民經濟體系和資32、源節約型、環境友好型社會。本項目能耗主要來源于商業運營。項目的節能降耗工作主要著力于建筑節能、日常節水、節約用電等方面。10.1節能嚴格執行民用建筑節能管理規定中的相關規定，盡可能采用新技術、新材料，堅決貫徹國家節能降耗政策方針。10.2節水水是基礎性的自然資源和戰略性的稀缺資源。本項目在建設和運營中，嚴格按照中國節水技術政策大綱以及陜西省政府2004年4月頒布實施的陜西省人民政府關于印發陜西省行業用水定額的通知的精神，根據xx市行業用水標準，本項目應采取有效的節水措施、制定節水管理制度。在日常管理和工作崗位中實行經濟目標責任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。10.3節電(1)采33、用建設部推薦的建筑照明節能技術和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠化照明設施等。(2)采用建設部推薦的中央空調制冷節能技術和產品。(3)采用節能型變壓器，降低變壓器的能耗。(4)制定節電管理制度。 第十一章 項目經營方案11.1 項目管理模式模式一：投資者自己經營、管理酒店，不與其它酒店產生關系。模式二：投資者自己管理經營，但是加入一個更大的聯盟團體來獲得一些支持。模式三：投資者把酒店交給專業的酒店管理公司管理。模式四：投資者自己經營管理飯店，但是通過特許經營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團。模式五：委托管理特許經營的雙重運作。模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理。投資人可根據自身34、實際情況，選擇項目管理模式。11.2 企業CIS品牌規劃如自身投資經營，那么必須對本企業進行一系列品牌規劃。在自身經營的同時，使品牌經營上升高度，最終依靠品牌力量獲得更大的市場份額。11.3 人員招募與培訓為保證服務質量，提高管理水平和經濟效益，所有經營管理人員、技術人員、服務員都要經過嚴格的專業訓練，并具有一定的文化水平，所有人員在上崗前計劃安排接受培訓，確保項目建成后能順利高效地運行。11.4組織架構設置董事長總經理副總經理副總經理營銷總監財務總監人力資源部總監財務總監業務發展部總監餐飲部廚房部客房部前廳部工程部財務部安全部IT部采購部物業管理人力資源部銷售和市場部會議會展部公關部營收管理35、與預訂部鉆石俱樂部11.5項目經營策劃理念（1）項目品牌確立宣傳策劃（2）創新建設迎合消費者心理訴求商務消費酒店經營類型（3）VIP會員經營策劃（4）實質性的會員制服務體系以儲值會員卡為主導的銷售方式（5）項目經營“吸引點”及“利潤點”開發11.6完善的酒店設施與服務一家完善的五星級酒店，需要具備以下設施與服務：先進完備的會議設施、多樣化的運動和康體設施、ID電話、房內寬帶上網沖浪、中外衛星電視、錄象節目、智能化管理系統、24小時保安服務、24小時送餐服務、VIP貼身管家服務、導游服務、美容美發中心、按摩桑拿中心、醫務室、洗衣服務、郵政收發和快遞服務、機票預定、機場接送、車輛租用、停車場、行李36、寄存、商務中心秘書服務、嬰兒看護/嬰兒床、免費擦鞋服務、外幣兌換、專業攝影攝像、高爾夫球場預定、殘疾人衛生間/輪椅、插花、叫醒服務、留言服務等。11.7五星級酒店標準室內家私配備客 廳：名牌空調，名牌電視機，沙發床，茶幾，電視桌，燈具，電話機，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥 室：名牌空調(同客廳)，高級席夢思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級酒店標準日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐 廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚 房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗 簾：高級遮光窗簾；床上用品：全套高級優質床上用品。 第十二章 研究總論在項目的投資和開發中，不可預測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發無論在市場上、操作上還是在財務上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經濟分析是基于專業經驗和經濟學的角度來決定的，具有客觀性和一般性，符合市場規律及投資經濟原理，配以合理的經營管理模式，本項目的贏利目標最終可以實現。