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1、城市快捷商務(wù)酒店改造再利用建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月城市快捷商務(wù)酒店改造再利用建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月33可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 錄一、前 言21-1項(xiàng)目背景21-2項(xiàng)目目的21-2.1 整體目標(biāo)21-2.2 項(xiàng)目契機(jī)2二、調(diào) 查 篇52-1市場調(diào)查方法2、52-1.1 流動調(diào)查52-1.2 酒店需求問卷52-1.3 調(diào)查統(tǒng)計(jì)62-1.4 酒店數(shù)據(jù)矩陣72-2調(diào)查結(jié)果說明92-2.1XX市區(qū)酒店現(xiàn)狀分析92-2.2客戶群體需求分析102-3 SWOT分析112-3.1 S項(xiàng)目優(yōu)勢112-3.2 W項(xiàng)目劣勢122-3.3 項(xiàng)目機(jī)會122-3.4 T項(xiàng)目威脅122-4 社會經(jīng)濟(jì)效益13三、決策建議篇143-1 規(guī)劃內(nèi)涵143-2 規(guī)劃決策建議143-2.1 樓層規(guī)劃方案143-2.2設(shè)計(jì)方案甄選14四、執(zhí) 行 篇164-1 戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)164-1.1六大策略164-1.2說明164-1.3 戰(zhàn)術(shù)沙盤模擬174-2 執(zhí)行步驟204-2.1經(jīng)營規(guī)劃204.3、2.2酒店配置214.2.3 推廣規(guī)劃244-2.4預(yù)算264-3 投資回報(bào)預(yù)測264-3.1 客房收入264-3.2 成本274-3.3利潤28五、展 望 篇29一、前 言1-1項(xiàng)目背景按照XX市xxx廠對原廠區(qū)及辦公場所的改造再利用整體規(guī)劃，本著充分利用現(xiàn)有資源和區(qū)位優(yōu)勢，為第XX料廠創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)的原則，我公司經(jīng)過市場調(diào)研，決定投資位于新華路與朝陽街路口的原XX市xxx廠辦公樓，建設(shè)一家具備餐飲、住宿、娛樂、會議等多功能于一體的快捷商務(wù)酒店,使之成為xxx廠區(qū)改造計(jì)劃的重要組成部分，并為XXXX的再發(fā)展作出貢獻(xiàn)。為此我公司經(jīng)過認(rèn)真的籌劃準(zhǔn)備、細(xì)致的調(diào)查研究及慎密的分析預(yù)測，編制本報(bào)告4、，敬請審批。1-2項(xiàng)目目的1-2.1 整體目標(biāo) （1）配合XXxxx廠區(qū)改造計(jì)劃，打造具備餐飲娛樂、旅客住宿、商務(wù)會議的多功能酒店。 （2）緊抓XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展契機(jī)，整合優(yōu)勢資源，發(fā)展酒店主業(yè)，強(qiáng)化自身優(yōu)勢。（3）通過對已有建筑的合理規(guī)劃，以較少的資金投入，爭取較大的市場收益，為XXXX創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。（4）引入專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)，確保酒店健康可持續(xù)發(fā)展，打造一流的商務(wù)酒店品牌，領(lǐng)跑XX市商務(wù)酒店市場。1-2.2 項(xiàng)目契機(jī)（1）XX擁有豐富的旅游資源“一部水滸傳天下，無人不知古XX”。XX作為一座歷史文化名城，不僅擁有滄縣鐵獅子、東光鐵佛寺、獻(xiàn)縣大教堂等名勝古跡，還擁有“黃驊冬棗園”“泊頭5、梨花園”“海興濕地”“任丘白洋淀”等自然旅游資源。而“吳橋雜技節(jié)”“XX武術(shù)節(jié)”等文化旅游已經(jīng)形成了向世界介紹XX的知名品牌，每年都吸引大量中外游客慕名而來，流連忘返。XX市具備歷史、自然、文化等多重旅游資源優(yōu)勢，蘊(yùn)藏著豐富的旅游潛力，必然為旅游、餐飲、旅店等服務(wù)業(yè)帶來巨大的商機(jī)。（2）XX擁有便利的交通優(yōu)勢XX位于河北省中東部，是北京、天津的南大門，自古就是南北往來的要沖。由京滬、京珠、沿海、石黃等高速公路形成了高速公路網(wǎng)絡(luò)，方便連接北京、天津、石家莊以及山東等大中城市及外省，而京滬高鐵、京滬鐵路、朔黃鐵路形成了連接?xùn)|南沿海及內(nèi)陸的快速旅游及貨運(yùn)通道，近年來，隨著黃驊大港的建立，又為XX開啟6、了面向廣闊海洋、走向世界的窗口。便捷的交通資源使得XX成為溝通南北，連貫東西的重要紐帶，必然為XX的商貿(mào)及旅游提供得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。（3）XX擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Τ寺糜魏徒煌▋?yōu)勢之外，XX作為“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)隆起帶”的重要支點(diǎn)，擁有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＣ磕暌粚玫墓軜I(yè)商貿(mào)洽談會和皮草交易洽談會成為XX對外交流貿(mào)易的重要品牌，為XX帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，黃驊大港的建成，進(jìn)一步提升的XX的整體競爭實(shí)力，渤海明珠XX因而又一次煥發(fā)光彩。此外，按照XX市的建設(shè)規(guī)劃，XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)將成為XX市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，必然會吸引大量的中外商貿(mào)旅客來滄投資，帶動XX的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。綜上，未來XX市的旅游、商務(wù)等客源必然呈現(xiàn)7、爆炸性增長趨勢，XX市委市政府制定的遠(yuǎn)景規(guī)劃中，也將“把經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè)打造成全市新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”作為十二五我市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，大力扶持經(jīng)濟(jì)服務(wù)精品工程，精心打造XX旅游、文化、休閑的整體形象。因此，得天獨(dú)厚的資源和區(qū)位優(yōu)勢以及政府的政策扶持為XX市賓館業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件，在XX投資建設(shè)一家具有較高接待能力和服務(wù)水平的快捷商務(wù)酒店必然大有可為。二、調(diào) 查 篇2-1市場調(diào)查方法2-1.1 流動調(diào)查 對于商鋪及部分酒店的調(diào)查，采用在大街上對規(guī)定的人群隨機(jī)抽樣的方式調(diào)查。2-1.2 酒店需求問卷 問卷涉及如下內(nèi)容：1、受訪者性別； 2、來自哪里； 3、職業(yè)； 4、年齡；5、到滄的目的；6、到滄的次數(shù)；8、7、通常外出住什么酒店； 8、選擇酒店的原因； 9、選擇酒店是否提供寬帶功能； 10、入住酒店的價位； 11、出差住宿的標(biāo)準(zhǔn)； 12、入住的酒店位置； 15、酒店應(yīng)該具備的功能； 16、酒店應(yīng)該具備的配套設(shè)施。2-1.3 調(diào)查統(tǒng)計(jì) 問卷總數(shù) 本次問卷調(diào)查合計(jì)調(diào)查了共500份，有效問卷共377份，有效比為75.40%。 調(diào)查問卷分卷情況如下：市調(diào)類型問卷數(shù)量有效數(shù)量有效比酒店50037775.40% 有效問卷辨析方法 本次問卷調(diào)查總共調(diào)查500份問卷，調(diào)查過程中，調(diào)查組根據(jù)現(xiàn)場的情況，進(jìn)行了如下問卷有效性分析。問卷卷面分析，調(diào)查組先排除了問卷中相互矛盾的影響問卷有效成立的問卷，共123份。 有效9、問卷總數(shù)本次調(diào)查經(jīng)過篩選，共獲得有效問卷377份，有效率為75.40%，高于要求最低60%有效率的市調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，因此本次市調(diào)為有效市調(diào)。2-1.4 酒店數(shù)據(jù)矩陣2-2調(diào)查結(jié)果說明2-2.1XX市區(qū)酒店現(xiàn)狀分析隨著XX市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和旅游產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，XX市區(qū)的各類酒店如雨后春筍般迅速發(fā)展，其中，商務(wù)快捷酒店發(fā)展尤為突出。主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一、 高檔酒店較少，承載能力較弱。目前我市星級酒店為數(shù)不多，較高檔的酒店有金獅國際酒店，阿爾卡迪亞酒店等，但當(dāng)有大型活動如“武術(shù)節(jié)”“雜技節(jié)”時，其接待量有限。二、商務(wù)快捷酒店發(fā)展迅速，品牌眾多。目前，入駐XX市的快捷酒店品牌有如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店等10、。此外還有一些本地自主經(jīng)營的酒店品牌，如金永快捷酒店等。截止2012年5月在工商部門登記的快捷酒店就超過了20家。快捷酒店市場已呈現(xiàn)日趨激烈的競爭形勢。 三、服務(wù)水品參差不齊，市場定位模糊。面對與日俱增的來滄旅游和經(jīng)商客戶群，酒店數(shù)量仍顯不足，但由于部分快捷酒店的市場定為模糊，僅局限于打價格戰(zhàn)，爭搶客源，造成服務(wù)水平不高，影響了快捷酒店產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。四、配套設(shè)施不全，消費(fèi)挖掘不充分。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多快捷酒店的配套設(shè)施不足，有的酒店設(shè)置沒有停車場，顧客的車輛只能停在路邊，有的酒店沒有設(shè)計(jì)會議室，商務(wù)旅客的洽談或小型會議無法在酒店進(jìn)行，有的酒店沒有棋牌室等休閑娛樂場所，顧客的二次消費(fèi)挖掘不充分11、。2-2.2客戶群體需求分析 我們對市場客戶群體需求進(jìn)行了調(diào)研，并對火車站、高客站、高鐵站等客流密集場所進(jìn)行了問卷調(diào)查，主要反映出的問題有： 一、旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展使得越來越多的季節(jié)性旅游客人進(jìn)入XX地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年10月份左右，僅來滄參加“武術(shù)節(jié)”或“雜技節(jié)”的中外游客、嘉賓、工作人員超過萬人，且平均每人在滄的居住時間超過一日。 二、探親訪友群體，尤其是南方回鄉(xiāng)群體逐年增加。隨著京滬高鐵的修建完成，上海、南京等東部沿海發(fā)達(dá)城市到達(dá)XX的時間從過去的十幾小時縮短到5小時之內(nèi)，這使得上海、南京等地已納入XX一日抵達(dá)圈，隨之而來的就是探親訪友的顧客群體逐年增加。 三、商務(wù)客戶在XX停留洽談業(yè)務(wù)群體12、與日俱增。隨著XX經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，商機(jī)不斷增多，外來經(jīng)商洽談業(yè)務(wù)的群體日益增多，這其中出部分高端客戶外主要的構(gòu)成是中、低端客戶，主要為業(yè)務(wù)員、企業(yè)采購經(jīng)理、個體企業(yè)老板等。日均消費(fèi)在兩百元以內(nèi)的客戶占總客戶群體的75%。 四、客戶對住宿條件及服務(wù)的要求不斷提高。通過調(diào)查顯示，受訪者普遍認(rèn)為高檔酒店價格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。而經(jīng)濟(jì)型快捷商務(wù)酒店最符合大多數(shù)客戶需求。且酒店提供免費(fèi)寬帶、24小時熱水、訂票等服務(wù)已經(jīng)成為酒店必須具備的基礎(chǔ)服務(wù)需求。 五、道路交通需求成為客戶選擇酒店的重點(diǎn)。一座酒店的交通是否便利直接影響了旅客的居住舒適度。受訪者大多選擇交通便利的酒店入住，主要考察標(biāo)13、準(zhǔn)是有無公交車通過、是否臨街方便打車、離長途車站有多遠(yuǎn)、離市中心有多遠(yuǎn)等。2-3 SWOT分析2-3.1 S項(xiàng)目優(yōu)勢 *項(xiàng)目地處城市交通主干道，交通便利 *快捷酒店市場處于起步階段，發(fā)展空間廣大 *經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)成熟，有利于健康持續(xù)發(fā)展 *依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒店快 *依托兩側(cè)的學(xué)校，商業(yè)區(qū)，大面積住宅區(qū)新項(xiàng)目有相對穩(wěn)定的客戶群資源2-3.2 W項(xiàng)目劣勢 *起步時間晚于其他快捷酒店 *外阜客戶群體鎖定困難 *人員工資上漲、原材料價格上漲 *推廣營銷費(fèi)用投入較大2-3.3 O 項(xiàng)目機(jī)會 *本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶 *快捷酒店已成為我城市的主要接待方式 *入住我市其他酒14、店品牌較多但市場定位模糊 *全國性快捷酒店品牌廣告投放相對較弱 *其他快捷酒店停車位置及其他配套設(shè)施少 *多數(shù)小旅店經(jīng)營比較隨意，臟，亂，差情況明顯2-3.4 T項(xiàng)目威脅 *本地區(qū)已出現(xiàn)同類競爭者 *快捷酒店品牌多數(shù)已進(jìn)駐XX市，競爭壓力不斷加大 *市內(nèi)個人快捷酒店對價格下壓很大 *快捷型酒店開始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷2-4 社會經(jīng)濟(jì)效益 *我快捷商務(wù)酒店品牌建設(shè)，將為XX市的接待能力提升做出自己的貢獻(xiàn)。 *我商務(wù)酒店結(jié)合全廠的整體規(guī)劃將做出高品味的設(shè)計(jì)，必將成為項(xiàng)目所在地區(qū)的標(biāo)志性建筑，提升廠區(qū)的整體形象。 *給人們提供了更好休閑娛樂的去處，帶動廠區(qū)的消費(fèi)增長，促進(jìn)廠區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮。15、*我商務(wù)酒店項(xiàng)目的成功運(yùn)營，一定會為項(xiàng)目所在地區(qū)增加更多就業(yè)職位。三、決策建議篇3-1 規(guī)劃內(nèi)涵 我快捷商務(wù)酒店根據(jù)建設(shè)要求和商業(yè)利用價值，將新的規(guī)劃先初步定位為具備酒店、餐飲、娛樂休閑和停車場等多功能高水準(zhǔn)的綜合性建筑，依托廠區(qū)的整體建設(shè)和規(guī)劃，提升酒店品味和功能優(yōu)勢，形成廠區(qū)改造的重要組成部分。3-2 規(guī)劃決策建議3-2.1 樓層規(guī)劃方案 沿街一側(cè)（原宴王食府）將設(shè)接待大堂、商務(wù)中心；后臺（鑫誠旅館和原辦公室）將設(shè)洗手間、棋牌室、大小會議室、客房。 按照四星酒店標(biāo)準(zhǔn)客房，標(biāo)準(zhǔn)間60間，套間20間。棋牌室5間，大小會議室各一間。3-2.2設(shè)計(jì)方案甄選 我酒店將委托東意日盛設(shè)計(jì)公司對我快捷商務(wù)16、酒店整體改造方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)者將在對快捷商務(wù)酒店所在的區(qū)域位置進(jìn)行充分的分析和理解的基礎(chǔ)上，既注重使建筑融入廠區(qū)文化之中，與周圍環(huán)境和諧一體；又注重在城市環(huán)境中彰顯建筑的個性；同時關(guān)注商業(yè)價值和經(jīng)濟(jì)效益。希望能營造出形象優(yōu)雅，同時富于古典和現(xiàn)代精神，文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開發(fā)，使此地域整體形象得以提升，成為廠區(qū)門前的標(biāo)志性建筑，提升廠區(qū)整體形象，為整個廠區(qū)增添一道新風(fēng)景。 該項(xiàng)目地處市區(qū)中心地帶，新華路從門前通過。酒店擁有客房80間，設(shè)有會議廳、自助早餐廳。房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，配套設(shè)施功能完善，酒店外部設(shè)有停車場。為17、您解除旅途的辛勞。團(tuán)體及會員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。 設(shè)計(jì)理念是現(xiàn)代建筑的簡潔和傳統(tǒng)建筑物的精致巧妙融合，高技術(shù)與現(xiàn)代材料的運(yùn)用進(jìn)一步增強(qiáng)了建筑物的表現(xiàn)力。整組建筑物一氣呵成，建筑語言完整統(tǒng)一，增強(qiáng)了建筑物的標(biāo)志性與獨(dú)創(chuàng)性。四、執(zhí) 行 篇4-1 戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)4-1.1六大策略（1）整體整合（2）方案優(yōu)選（3）特色出位（4）錯位經(jīng)營（5）強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性（6）集團(tuán)化管理4-1.2說明XX地區(qū)的酒店目前還不注重推廣和營銷，很多酒店資料極其簡陋，更談不上策劃和包裝，酒店運(yùn)營商幾乎沒有戰(zhàn)略，沒有系統(tǒng)的推廣計(jì)劃，反過來我們的宣傳更容易突出。酒店產(chǎn)業(yè)的幾大優(yōu)勢（1）人氣旺酒店規(guī)模大，則人氣旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。（18、2）氣場足良好的商業(yè)氛圍一應(yīng)俱全，經(jīng)營起來得心應(yīng)手，財(cái)源滾滾。（3）管理好由專業(yè)酒店管理團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全，前景廣闊。（4）規(guī)劃好在規(guī)劃上有酒店管理團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一安排，規(guī)劃、建設(shè)、定位等十分明確。（5）經(jīng)營成本降低酒店管理團(tuán)隊(duì)規(guī)模大，在商務(wù)酒店項(xiàng)目開發(fā)、酒店管理等方面均可取得規(guī)模化效益，從而降低成本和經(jīng)營的負(fù)擔(dān)，避免酒店管理等費(fèi)用過高的弊端。4-1.3 戰(zhàn)術(shù)沙盤模擬手法1：差異化市場營銷酒店差異化的市場定位，就是在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，找到市場的機(jī)會點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，凸顯項(xiàng)目的特色，滿足目標(biāo)客戶的需求。避開競爭對手，搶先占領(lǐng)市場。市場是一個巨大的網(wǎng)，始終有市場缺口和未被充分滿19、足的市場機(jī)會。影響酒店業(yè)成功的因素很多，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群、旅游規(guī)模、商務(wù)繁榮程度及其影響力，酒店所處區(qū)域環(huán)境，競爭對手實(shí)力與策略等。地段選擇所在地段位置是否有發(fā)展前景；周邊有良好客戶群；交通是否便利；具備較好基礎(chǔ)配套設(shè)施。具有前瞻性市政規(guī)劃、道路規(guī)劃、道路的擴(kuò)建、改建延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸等等。一條道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方，總能成為熱點(diǎn)，此類熱點(diǎn)地區(qū)能形成商務(wù)氛圍，帶動一定客戶群。尋求市場空白點(diǎn)酒店業(yè)開發(fā)也要針對該項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)，類似酒店的競爭狀況等商業(yè)環(huán)境作出詳細(xì)的分析和論證。尋求市場細(xì)分后空白點(diǎn)、切入點(diǎn)。有效挖掘客戶營銷渠道酒店客戶20、營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個人大約可以影響250人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報(bào)紙廣告作為客戶營銷傳播媒介。創(chuàng)新客戶成本控制酒店采用客戶營銷可以降低廣告費(fèi)用50%-80%。酒店對客戶必須有所選擇，選擇最能夠發(fā)揮自己的專長的客戶作為重點(diǎn)服務(wù)對象。手法二： 品牌營銷策略在當(dāng)前激烈的酒店業(yè)競爭市場，酒店產(chǎn)品的競爭已逐漸演變成為酒店品牌之爭。品牌是酒店競爭力的重要體現(xiàn)，誰擁有更知名的酒店品牌，誰就能更快地抓住消費(fèi)者的視線，形成“眼球經(jīng)濟(jì)”，搶占更大的市內(nèi)外酒店市場。因此，樹立知名的酒店品牌是當(dāng)前眾多酒店企業(yè)所競相追逐的目標(biāo)，酒店品牌營銷的重要性更是不可忽視。三大關(guān)注要點(diǎn)品牌是21、酒店的象征，不僅代表著酒店產(chǎn)品和酒店本身，更體現(xiàn)著酒店顧客的利益。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷時，應(yīng)關(guān)注酒店品牌、酒店產(chǎn)品和顧客需求三大要點(diǎn)。酒店品牌酒店品牌是酒店企業(yè)的代名詞，酒店的經(jīng)營屬性、類別和風(fēng)格等都是酒店品牌制定的依據(jù)，酒店企業(yè)本身的發(fā)展歷史、經(jīng)營戰(zhàn)略、企業(yè)文化、團(tuán)隊(duì)氣氛、行為準(zhǔn)則等都深深影響著廣大顧客對酒店的整體形象的感知，更與酒店品牌價值息息相關(guān)。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷的時候，必須結(jié)合酒店本身的特點(diǎn)，從企業(yè)的角度出發(fā)，使酒店企業(yè)的形象、酒店未來的發(fā)展戰(zhàn)略等都與酒店品牌的營銷推廣相吻合。酒店產(chǎn)品 酒店產(chǎn)品的特征是制定酒店品牌營銷策略的重要依據(jù)，優(yōu)秀的酒店產(chǎn)品和服務(wù)也是酒店品牌得以生存22、和發(fā)展的重要保障。當(dāng)前世界著名的酒店集團(tuán)紛紛在全球范圍內(nèi)實(shí)施多品牌經(jīng)營策略，品牌創(chuàng)立的依據(jù)就是酒店集團(tuán)所經(jīng)營的不同產(chǎn)品特色，人們甚至通過品牌來識別酒店的產(chǎn)品和服務(wù)。另外，酒店品牌的價值要通過酒店產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)產(chǎn)品是提升顧客價值的重要途徑，酒店品牌營銷的最終目的是吸引新顧客、留住老顧客。因此，酒店產(chǎn)品是酒店品牌營銷關(guān)注要點(diǎn)之一。顧客需求酒店品牌的營銷推廣要加強(qiáng)與顧客的聯(lián)絡(luò)，應(yīng)通過分析消費(fèi)市場的特點(diǎn)，根據(jù)顧客的消費(fèi)心理偏好和消費(fèi)行為特征來制定酒店的品牌營銷戰(zhàn)略。市場需求和顧客偏好是進(jìn)行酒店品牌營銷的著力點(diǎn)，酒店企業(yè)在進(jìn)行品牌營銷時，必須時時關(guān)注市場動態(tài)，掌握顧客需求，并通過積極的品23、牌營銷策略來引導(dǎo)市場需求，創(chuàng)造顧客需求，從而為酒店贏得更多顧客。4-2 執(zhí)行步驟4-2.1經(jīng)營規(guī)劃快捷酒店設(shè)計(jì)建設(shè)經(jīng)營雖然說現(xiàn)在快捷酒店裝修已經(jīng)逐漸的成熟起來，但是快捷酒店設(shè)計(jì)還是呈現(xiàn)出一定的誤區(qū)，這些會阻礙著快捷酒店的正常健康的發(fā)展。快捷酒店裝修規(guī)劃不合理，功能與規(guī)劃的匹配，比如說大堂缺衛(wèi)生間、貴重物品保管、行李寄存等。快捷酒店裝修設(shè)計(jì)與社會需求脫節(jié)。有些投資者僅憑自己對酒店的一些感性認(rèn)識，就直接投資建新酒店，沒有先完成市場調(diào)研、酒店選址、酒店定位、酒店規(guī)模檔次確定、項(xiàng)目可行性分析等工作。也沒有設(shè)計(jì)單位介入到酒店籌建的初期階段，這是極度不科學(xué)的。快捷酒店裝修設(shè)計(jì)復(fù)制嚴(yán)重，沒有亮點(diǎn)。我們說這是24、一個個性十足的時代，沒有個性就沒有市場。酒店裝修設(shè)計(jì)在不斷的發(fā)展之中也變得更加細(xì)分，面對不同的群體及不同的地域的不同消費(fèi)習(xí)慣及不同的消費(fèi)能力，要對酒店制定出不同的差異化方案，要確定酒店在本地的市場環(huán)境下及當(dāng)?shù)氐奈幕尘跋乱軌蚪】涤行虻陌l(fā)展。快捷酒店裝修對客房不夠重視。客房是酒店創(chuàng)造效益的主要部分，酒店客房設(shè)計(jì)不是一件容易的事，其設(shè)計(jì)要最大限度體現(xiàn)到對客人的關(guān)懷，因?yàn)榭腿藢头康囊筮h(yuǎn)比對大堂、餐廳的要求更細(xì)。客房設(shè)計(jì)不好、不精、不方便，不僅對客人不好，也會降低酒店的檔次。快捷酒店裝修缺少地區(qū)性文化的支撐，競爭力不強(qiáng)。民族的就是世界的，我們想要走出去就要能夠贏得本地市場，這就要求酒店設(shè)計(jì)師在設(shè)25、計(jì)之初，要更加注重項(xiàng)目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，以便準(zhǔn)確、合理地定位好酒店的文化內(nèi)涵，讓酒店具有深厚的文化底蘊(yùn)和無窮的魅力，給客人帶來不僅生理上，還有情緒上，甚至心靈上的享受。 快捷酒店裝修設(shè)計(jì)是一個全面的營造過程，我們只有將那種舒適的享受融入進(jìn)來，才能給人一種吸引，進(jìn)而獲得市場創(chuàng)造價值。 4.2.2酒店配置 組織機(jī)構(gòu)我快捷商務(wù)賓館實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)有5個部門，即：前廳部、客房部、保安部、會議部、綜合辦公室。職級分別為：總經(jīng)理、部門經(jīng)理、樓層主管、領(lǐng)班。 人員配備本著精簡部門，提高效率，降低成本的原則，酒店暫時按30-40人配備，人員安排如下： 一、 商務(wù)賓館設(shè)總26、經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)賓館全面經(jīng)營管理工作，直接管理財(cái)務(wù)出納員、物品采購員、庫房管理員的工作。二、 前廳部： 1.前廳部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)前廳范圍內(nèi)的工作并兼一級質(zhì)檢。 2.前廳部設(shè)接待登記員1人、收銀員1人、收銀員兼客服中心文員，三班倒共6人、保潔2人，共計(jì)9人。三、 客房部： 1.客房部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)客房部范圍內(nèi)的工作兼二級質(zhì)檢。2.服務(wù)員每層樓2人，領(lǐng)班1人，三班倒共6人， 客房部共計(jì)8人。四、保安部：根據(jù)停車場規(guī)模的情況，設(shè)保安部經(jīng)理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及設(shè)施。設(shè)白班保安員2人，夜班保安員3人，共計(jì)5人。 五、綜合辦公室： 1.綜合辦公室主任1人，負(fù)責(zé)酒店日常事務(wù)，會議安排及接待，27、對外事宜，兼一級質(zhì)檢，職工宿舍、食堂、浴室管理。2、設(shè)維修工1人負(fù)責(zé)賓館內(nèi)設(shè)備維修。3. 設(shè)財(cái)務(wù)出納員1人，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算，銀行業(yè)務(wù)，報(bào)稅業(yè)務(wù)和部門的各類業(yè)務(wù)。4、設(shè)采購員1人，負(fù)責(zé)餐飲和其它部門的物品采購，常用物品由藍(lán)鯨酒店管理公司安排統(tǒng)一配送。5、設(shè)庫管員1人，負(fù)責(zé)賓館所有物品的出入庫工作。 6，綜合辦公室共3人，快捷商務(wù)酒店崗位圖酒店總經(jīng)理客房部經(jīng)理前廳部經(jīng)理綜合辦公室主任浴 室宿 舍食 堂外 聯(lián)保 安 員庫 管 員出 納 員采 購 員服 務(wù) 員 客 房 服 務(wù)樓 層 領(lǐng) 班總 臺 接 待收 銀配套設(shè)施保養(yǎng)酒 店 保 潔4.2.3 推廣規(guī)劃 整體品牌包裝 專業(yè)團(tuán)隊(duì)將對快捷商務(wù)酒店進(jìn)行有效的28、整合，統(tǒng)一的管理，促進(jìn)我商務(wù)快捷酒店能更快讓客戶群體認(rèn)知并快速發(fā)展創(chuàng)造效益。 廣告推廣策略 廣告推廣和酒店先期營業(yè)同步執(zhí)行，公司企劃部將進(jìn)行全程廣告策劃及監(jiān)督，即推出整體形象，又突出酒店的獨(dú)特部分，相互補(bǔ)充，互為聯(lián)動。 第一步：新聞稿件形式炒作，通過新酒店開業(yè)及活動為酒店項(xiàng)目經(jīng)營優(yōu)勢造勢。 第二步：舉行各類公關(guān)活動，推廣項(xiàng)目，以各類承辦活動營銷作配合，全面展開酒店經(jīng)營工作。 第三步：廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)酒店獲得成功。 廣告推廣以政府接待、旅游接待和外地商務(wù)人群為主。 通過品牌形象 強(qiáng)化快捷商務(wù)酒店規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢宣傳 加強(qiáng)酒店服務(wù)管理推出特色服務(wù) 全面推廣自身品牌成功29、運(yùn)營方式 我快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)推廣階段分為第一、第二、第三和第四階段。 第一階段為-商務(wù)快捷酒店項(xiàng)目認(rèn)知階段，推廣主題：主要是政策、交通、旅游、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營。 第二階段為-快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目公開宣傳階段，在建立酒店項(xiàng)目即將開業(yè)形象后，逐步加強(qiáng)宣傳客房、餐飲，娛樂休閑經(jīng)營優(yōu)勢與優(yōu)勢服務(wù)項(xiàng)目推廣。 第三階段為-廣告鋪開及人員招聘宣傳階段，客戶消費(fèi)群對酒店將開業(yè)項(xiàng)目已深入認(rèn)識，通過媒體及戶外廣告宣傳大量招聘管理層和員工，是酒店品牌形象推廣的重要組成部分。 第四階段為-試營業(yè)開業(yè)階段，試營業(yè)達(dá)到50%以上的入住率，讓客人體驗(yàn)我們酒店的品牌服務(wù)，為正式營業(yè)打造良好基礎(chǔ)。30、正式開業(yè)運(yùn)營，舉辦開業(yè)慶典活動，提升酒店知名度。 A、以“我賓館的特色服務(wù)”帶出酒店項(xiàng)目優(yōu)勢，吸引市場注意。 B、以賓館管理公司運(yùn)營管理，打造-商務(wù)酒店新服務(wù)理念。 C、以品牌客戶優(yōu)勢帶動新商務(wù)酒店良好運(yùn)營。 D、快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目運(yùn)用“地段+人流+經(jīng)營模式”酒店致勝元素，我們經(jīng)營商務(wù)酒店。4-2.4預(yù)算 項(xiàng)目總預(yù)算 酒店管理公司開發(fā)項(xiàng)目，快捷商務(wù)酒店土地費(fèi)用100萬，裝修費(fèi)用約350萬，其中房間裝修及配套設(shè)施約100萬，樓體內(nèi)外裝修約180萬。停車場修復(fù)及建設(shè)約20萬，不可預(yù)見費(fèi)用約50萬。 需要說明的是，在預(yù)計(jì)快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的31、可能變化。4-3 投資回報(bào)預(yù)測4-3.1 客房收入 酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間60間，套間20間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算： 標(biāo)準(zhǔn)間 100.00元/日 入住率 80% 客房年收入=標(biāo)準(zhǔn)間日價格標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)80%365 =6010080%365 =1752000 套件年收入=套間日價格*套間數(shù)*50%*365 =20*150*50%*365 =547500 營業(yè)收入合計(jì)：1752000+547500=2299500 4-3.2 成本酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水電費(fèi)構(gòu)成。 水電費(fèi)用=房間數(shù)*365*消耗 =85*365*4 =124100 物料成本 維修費(fèi)用=維修費(fèi)用/月12 =50012 =6000 員工32、餐費(fèi)用=員工餐/日員工數(shù)365 =2*735365 =178850 廣告公關(guān)費(fèi)用=廣告公關(guān)/月12 =50012 =6000 客房費(fèi)=客房日消費(fèi)*80%*365 =30*80*60%*365 =525600 其它費(fèi)用=其它費(fèi)用/月12 =50012 =6000 人工成本 人工成本按照35名員工數(shù)數(shù)及員工平均工資計(jì)算，員工平均工資按1300元/月計(jì)算，計(jì)算公式如下： 人工成本=員工數(shù)員工平均工資12 =35130012 = 546,000 總成本=水電+物料+人工 =1392550 4-3.3利潤 預(yù)計(jì)利潤=酒店總收入-總成本 =2299500-1392550 =906950需要說明的是此數(shù)字為33、估算，待房屋租金，各項(xiàng)材料費(fèi)用，稅收費(fèi)用落實(shí)再做詳細(xì)計(jì)算。五、展 望 篇 隨著XX經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，旅店業(yè)必然呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢。目前，我市旅店業(yè)的整體尚處于起步階段，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)低、入行門檻低，而市場十分開闊，正是大舉進(jìn)入搶占有利位置的絕佳時機(jī)。我公司擁有專業(yè)的酒店管理和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，對管理快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目具有良好宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)良背景，能夠且充分利用現(xiàn)有資源，挖掘資源潛力，形成商業(yè)優(yōu)勢，創(chuàng)造最大利潤。新項(xiàng)目投入運(yùn)營后將成為XX市地區(qū)新興的擁有現(xiàn)代化管理體系的快捷商務(wù)酒店品牌，為廠區(qū)的整體形象。面對機(jī)遇與挑戰(zhàn)，我們有理由相信，通過我公司與XXXX的精誠合作，一定能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏、共贏的發(fā)展目標(biāo)，并必將為XX酒店業(yè)書寫下新的篇章。 快捷酒店 年 月 日