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1、房地產投資公司四星級高級商務旅游酒店建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月房地產投資公司四星級高級商務旅游酒店建設項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月36可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄前 言81.1項目背景91.1.1項目名稱9xx大酒店91.1.2開發公司10XX縣xx房地產投資管理有2、限責任公司101.1.3承擔可行性研究工作的單位101.1.4 研究工作依據101.1.5項目的建筑規模和內容101.2可行性研究結論112.1項目投資環境和市場研究122.1.1項目投資環境分析122.1.2市場研究132.2市場宏觀背景142.2.1XX旅游經濟分析142.2.2XX酒店名錄與經營情況分析162.3區域市場分析172.3.1項目所在區域市場分析173.1地塊解析203.1.1項目技術經濟指標203.1.2交通條件及周邊配套分析213.1.3景觀價值分析213.2項目SWOT分析213.2.1 SWOT分析215、工業園區企業多，消費能力強；223.2.2應對策略223、利用3、政府背景優勢對項目進行信譽擔保；233.3項目評價233.4市場定位及項目評估：243.4.1市場定位243.4.2項目評估253.5項目定位273.6方案評估意見274.1各類物業銷售收入估算284.1.1酒店客房部分價格定位與銷售收入估算284.2資金來源和運用分析301、項目已投入資金來源渠道305.1贏利能力分析315.1.1本項目現有客房經營情況分析315.1.2本項目投資成本與固定經營成本分析：326.1.1項目風險361、項目本身風險362、市場風險363、經營風險366.1.2防范建議36前 言XX公司接受XX縣xx房地產投資管理有限責任公司的委托對XX縣xx大酒店項目的可行性4、進行了研究。我司人員經過詳細的市場調查、市場預測、投資估算以及宏觀投資環境、行業概況、地區市場需求、競爭狀況等內容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現將研究結果報告如下：第一部分 項目總論“xx大酒店”是XX縣xx房地產投資管理有限責任公司投資運營的民俗旅游酒店項目，主要功能為四星級商務旅游酒店和高級娛樂休閑服務中心。xx大酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統服務流程的基礎上，全面結合現代技術電腦化管理功能實施管理。1.1項目背景隨著XXXX開發區的快速發展，市政基礎設施日臻完善，無論是居住、經商都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環境不斷改善，作為縣域輻射、帶動全縣的力5、度在不斷增強。目前縣城發展隨著城市化進程的不斷加大，人們在消費、娛樂方面的支出不斷加大的情況下，隨著本縣旅游經濟的不斷發展。全縣正逐步走向以工業強縣、以旅游富縣的道路，其策略是，以XX開發區的快速發展帶動全縣的經濟發展的核心訴求。以民俗特色旅游帶動全縣人民以旅游業發展并帶動全縣個體經濟的不斷發展，為全縣的經濟建設謀求新的路線。1.1.1項目名稱xx大酒店1.1.2開發公司XX縣xx房地產投資管理有限責任公司1.1.3承擔可行性研究工作的單位XX公司1.1.4 研究工作依據房地產開發項目經濟評價方法建設項目經濟評價方法與參考數房地產評估規范1999國家計委建設部關于房地產中介服務收費標準黔東南苗6、族侗族自治州住宅區公用設施專用基金管理規定黔東南苗族侗族自治州主要經濟指標以及其它國家、省、市級法規、規范、文件、通知等。1.1.5項目的建筑規模和內容xx大酒店，屬于四星級高級商務旅游酒店，總建筑面積32310.17其中：地上面積（酒店）：28775.34，地下面積（地下車庫）：3534.83，用地面積：4499.66，容積率：6.40。1.2可行性研究結論經過對全國和XX經濟狀況的研究分析，以及對20xx-20xx年產業導向的理解，我司經過詳細的市場調研后認為： 項目的啟動是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內XX縣民俗旅游與會議接待的酒店市場是樂觀的； 高端標桿7、式酒店的建立適合項目地經濟的整體發展與規劃； 在2015-2016年將該項目投放市場的時機是可行的； 考慮目前貴司的房地產開發經驗、實力以及資金儲備、企業發展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；第二部分 市場分析2.1項目投資環境和市場研究2.1.1項目投資環境分析近年來,XX縣委、縣政府抓住國家實施西部大開發戰略和省長工作聯系點的機遇和優勢,帶領全縣各族人民發展經濟,艱苦奮斗,扎實工作,使全縣經濟和社會各項事業有了較快發展。圍繞建設小康社會目標,堅持走可持續發展之路,堅持用抓工業的思路抓農業，以農業產業化為突破口，依托農業綜合開發,采取“市場牽龍頭、龍頭帶基地、基地連農戶”的模式,初步形8、成了肉牛、茶葉、優質大米、中藥材、脫水蔬菜等五大特色支柱產業，農業經濟呈現出較好的增長勢頭。與此同時，按照非均衡發展戰略，認真抓好“54321”工程向“5個5”工程的實施，即2005年到20xx年，基礎母牛存欄5萬頭向出欄5萬頭優質肉牛轉變、優質米種植4萬畝向5萬畝轉變、稻田養魚3萬畝向5萬畝轉變、茶葉種植2萬畝向5萬畝轉變、烤煙種植1萬畝向中藥材種植5萬畝轉變;大力發展旅游業和第三產業,把資源優勢轉化為經濟優勢,加強保護和科學管理,合理開發利用;加大以交通為重點的基礎設施建設力度，構建XX“一縱一橫兩循環四連線”交通主骨架,打通北上和南下出口通道,搞好大流通,促進大發展;加快小城鎮建設步伐,9、完善城鎮和市政設施,改善環境條件,發揮輻射帶動功能,促進周邊區域經濟中心的形成。同時XX如今的房地產市場蓬勃發展以及XX良好的投資環境為酒店業培養了穩定優質的消費客戶群，XX工業及商業未來的蓬勃發展也為酒店經營提供了有力的保證。2.1.2市場研究就地理位置而言，由于項目用地處于XX開發區XX快速干道和龍泉大道交叉路口，區位優勢明顯，具備形成XX縣城市名片的潛力。就房地產發展趨勢而言，如今的XX：1、宏觀環境向好，市場供需兩旺。從XX縣近年來的GDP和城鎮居民可支配收入、固定資產投資等數據來看，各項數據增長平穩，為房地產業的發展奠定了基礎。隨著縣政府固定資產投資增幅加大，使得資源的房地產業也獲得10、了快速發展的良機。目前各項目的銷售價格最高接近3000元關口，而推貨量也開始漸漸放大。隨著縣政府城市化運動的展開，市民的居住需求不斷釋放，城市框架正在擴張，房地產開發的增長還會持續較長時間。2、總體開發水平不高，缺乏標志性樓盤。目前XX縣城的開發商，基本都是名不見經傳的外地和本地開發商。無論是開發理念、開發檔次、營銷手法都水平偏低，缺乏領軍性質的開發商和樓盤。3、競爭格局尚處于初級階段，產品同質化現象嚴重。目前，XX縣房地產市場的競爭格局尚處于初級競爭階段，市場上樓盤多數是以地段或產品競爭為主，對于產品附加值的追求還較少。市場上同質化產品大量存在，缺乏差異化的供給。4、城市重心北移，開發區區將11、成為未來熱點。隨著縣城的城市框架擴張，因受城市格局的影響，城市規模相對較小，可開發的土地資源有限，所以城區的房地產項目的占地規模整體上都比較小。目前城區的房地產市場呈現一種供不應求的局面，其實主要是市場的供貨量跟不上市場需求，其中最重要的原因也是最根本的原因應該是受其工程進度的影響，在這樣一個小城市的房地產市場中，眾多開發商的營銷理念和操作執行力以及資金實力方面都不足。若在工程進度上能加快速度，盡快取得合法銷售預售許可證，迅速將產品推向市場，定能搶占市場份額，從而實現一路旺銷，對資金的迅速回籠以及開發商的信譽都是比較有利的，同時能證明開發商的實力，為開發商樹立較好的市場形象，提高知名度，打造品12、牌，為將來的項目的開發和企業發展提供良好的基礎。另一方面，縣城消費者消費意識較為落后，消費需求需進行有效刺激。市場可挖掘潛力較大，若重視市場細分，并著力提升項目附加值，定能達到利益的最大化。相對于前幾年而言，XX本地的高端消費客戶的不斷增長，XX的消費水平與需求已經發生了微妙的變化，這對本項目有著非常重要的指導意義。2.2市場宏觀背景2.2.1XX旅游經濟分析XX縣地處貴州省東南部，位居長江、珠江源頭之清水江、都柳江水系上游分水嶺，國土面積為940 平方公里，總人口17.2萬人，居住著苗、侗、水、布衣、彝等少數民族，苗族人口占總人口的78.78%。是國家級貧困縣和國家生態建設重點縣，轄3鎮4鄉13、1個國營農場。 廈蓉高速公路、正在修建的貴廣快速鐵路和凱里至羊甲高速公路、321國道均穿境而過，是貴陽、遵義、銅仁地區出海的重要通道和黔東南的重要交通樞紐。縣城距全國優秀旅游城市凱里 70 公里 ，距都勻 50 公里 ，距省會貴陽市110 公里。 XX屬亞熱帶季風性濕潤氣候，這里氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，夏季均溫21.0 25.0 ，冬季均溫2.00 7.0 ，年平均溫度 12.6 14.3 ，是理想的旅游度假、避暑、休閑勝地。 XX生態資源豐富，有貓鼻嶺省級森林公園，龍泉山岔河省級風景名勝區。境內峰巒疊嶂，河谷深切，彩色溶洞群星羅棋布，堪稱山的世界，樹的海洋，洞的王國。縣境內森林茂密，植14、被保存完好，森林覆蓋率60.3%，其中，貓鼻嶺省級森林公園、山羊界林區、牛角山自然保護區等地還保存著大片原始森林。有各種動植物1500余種，素有“物種基因庫”之稱。 XX是全國唯一完整保留祭祀蚩尤的“祭尤節”的地方。蚩尤與炎、黃二帝并稱中華三大始祖，是苗族的祖先。XX是歷史上數支苗族遷徙路線上的居留地，有許多以“尤”為名的地名。 XX有7個國家級非物質文化遺產，它們是：苗族蠟染、古法造紙、苗族錦雞舞、賈、苗族苗年、苗族服飾、苗族芒筒蘆笙祭祀樂舞。另外，苗族古瓢琴舞、翻鼓節、苗族歷法、苗族百鳥衣等被列為貴州省非物質文化遺產。 XX民族文化分布于全縣七個鄉鎮，很多鄉鎮特色村寨的民族文化是貴州乃至中15、國民族民間文化中的精品。2007年，經文化部門申報，省文化廳批復命名了“揚武鄉蠟染藝術之鄉”、“排調鎮麻鳥錦雞文化之鄉”、“龍泉鎮排牙芒筒蘆笙藝術之鄉”、“龍泉鎮卡拉鳥籠藝術之鄉”、“南皋鄉石橋古法造紙之鄉”。 XX“錦雞舞”、“芒筒蘆笙祭祀樂舞”連續奪取第一屆、第二屆“多彩貴州”舞蹈大賽原生態類金黔獎，是華夏舞蹈藝術的奇葩。 XX境內有多個苗族支系，僅苗族服飾就有8種之多。苗、水、侗、漢各民族和睦相處，共同創造了XX多姿多彩的民族文化。錦雞舞、蠟染、蘆笙、鳥籠、花帶、硒米、古法造紙名揚海內外。XX至今仍保留著古樸、濃郁、獨特的民族風情，形成了都柳江民族文化與生態風光精品旅游線一道最靚麗的風景16、，是民族風情旅游的首選目的地。2.2.2XX酒店名錄與經營情況分析 序號酒店名稱經營地址1XX迎賓館XX縣龍泉鎮龍泉大道2XX縣鴻運酒樓XX縣龍泉鎮振興西路3XX縣瑞豐酒店XX縣龍泉鎮振興西路4XX縣順興賓館XX縣龍泉鎮振興西路5XX縣杜鵑賓館XX縣龍泉鎮振興西路6XX縣巴蜀商務酒店XX縣龍泉鎮振興西路7XX縣有明商務賓館XX縣龍泉鎮振興西路8XX縣鴻洋商務賓館XX縣龍泉鎮振興西路9XX縣騰龍賓館XX縣龍泉鎮龍泉大道上段10XX縣溫馨賓館XX縣龍泉鎮龍泉大道下段11XX縣金都假日賓館XX縣龍泉鎮龍泉大道上段12XX縣凱悅賓館XX縣龍泉鎮龍泉大道上段13XX縣金輝商務賓館XX縣龍泉鎮富民路14X17、X縣泉山賓館XX縣龍泉鎮民族風情路5號15XX縣福貴園賓館XX縣龍泉鎮環城路（巖峽井）16XX縣亮鳳旅館XX縣龍泉鎮建設北路17XX縣怡馨賓館XX縣龍泉鎮建設北路18XX縣欽霞旅館XX縣龍泉鎮建設北路19XX縣天綠賓館XX縣龍泉鎮富民路20XX縣桂花村賓館XX縣龍泉鎮城北路198號21XX縣方純賓館XX縣龍泉鎮興泉路22XX縣交通賓館XX縣龍泉鎮振興路全縣只有鴻運一家比較大型綜合型接待酒店，22家酒店只有10家留下的是座機號碼，其他則為手機。也就是說規范的酒店只有不到一半。同時整個縣城的餐飲、會議接待、以及高端文化娛樂消費市場存在很大的空白，因此高端酒店業有著極大的發展空間與機遇。2.3區域市18、場分析2.3.1項目所在區域市場分析針對本項目對場客戶進行調查分析，客戶需求結論如下： 1、項目周邊房地產開發對區域形象的提高，客戶普遍對本項目感興趣，傾向于更舒適的環境，大部分以選擇自住為主。本區域內居住環境在不斷提高。 2、消費者對產品及配套的要求高。客戶普遍對生活等配套要求較高，在周邊尚未成熟的情況下，本項目需要通過建設自身配套實現便利的生活。3、本項目輻射能力強。特別是酒店以及商業街其他文化娛樂消費的投資價值，對于外來投資客戶具有較大的吸引力。2.3.2xx大酒店市場分析1、區域內暫時無酒店。全縣真正具有星級酒店正式資質的只有鴻運酒店一家，其他為不具備四星或三星酒店標準但尚未取得正式資19、格證書的酒店。從整個XX來看，酒店業仍然相對發達；2、XX酒店在規模上都比較小，客房數在200間以上的只有鴻運酒店一家，其他的均不到100間；3、酒店的入住率都比較高，維持在50%80%的水平。以消化本地旅游以及各企業商務客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；4、各酒店的客房分布以標準房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。5、XX各酒店客房價格一般在對外公布價基礎上給予很大折扣，一般在4折左右。標準房價格一般在220330元之間，套房價格一般在380800員之間；結論：根據對XX縣酒店業發展情況、本項目的競爭格局以及客戶需求的分析，本項目發展的市場機遇在于： 1、XX縣城酒店市場健康，高端酒20、店業目前處于空白期，本項目具有極大的發展趨勢。 2、本項目可提升空間大。 3、項目地理位置連接度好，且處于XX縣城開發區，靠近高速公路入口，處于縣城房地產開發最熱的區域，具有很好的區域優勢。4、客戶對本項目的認可度高，本項目發展具有良好的客戶基礎。第三部分 項目分析及評價3.1地塊解析3.1.1項目技術經濟指標n 總建筑面積：32310.17n 地上面積：28775.34n 地下面積：3534.83n 用地面積：4499.66n 層數共18層1層：大堂2層：商業配套4-17層：酒店客房18層：總統套房n 客房總數：300間標準客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套21、商務套房：14套； 總統套房：2套酒店配套設施構成：n 休閑娛樂1層：西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：XX酒樓3層：民俗藥浴中心（桑那中心）4層：XX夜總會（休閑中心）包括網球泳池3.1.2交通條件及周邊配套分析項目地理位置連接度好，且處于XX縣城開發區，靠近高速公路入口，處于縣城房地產開發最熱的區域，未來的配套設施正在加緊建設當中，具有很好的區域優勢。3.1.3景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁區域中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。3.2項目SWOT分析3.2.1 SWOT分析優勢（S）1、項目位于地塊區域中心，環境優美，且緊鄰高速公路，具備良好展示面；2、區域最高檔22、酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務客人為主，是典型的商務型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、發展商屬于具有政府招商的控股企業，能給客戶以堅定的購買信心；4、項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎。劣勢（W）1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項目配套設施經營一般，對酒店的營業收入支撐不足；3、項目周邊商業氛圍較弱；機會（O）1、XX旅游業的發展為酒店業的良性發展奠定基礎；3、周遍房地產開發商開發的步伐日益加快，帶動整個XX房地產市場快速發展，區域形象迅速提升；4、XX高端酒店項目在區域市場處于無競爭狀態，銷售外部環境極其優越；5、工業園區企業多，消費能力強；23、6、本地居民可支配收入增加，高端餐飲以及文化娛樂消費欲望強烈。威脅（T）1、投資型物業市場整體環境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的酒店，在該區域尚無先例，市場存在一定風險性；3.2.2應對策略四大SO策略（強化優勢與機會策略）1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與全縣其他類型酒店相區別，迅速占領高端市場，出奇制勝；2、配合項目XX地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現場包裝，迅速吸引周邊客戶關注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，打造一站式消費服務，酒店集合影院、書店、健身、娛樂（球類娛樂包括桌球、保齡球、網球等）藥浴、桑拿、24、中醫推拿、美容、為一體的消費終端，以50-100元的通票模式以及項目加推模式經營（1+N），盡可能促使酒店客戶消費。形成自己獨有的經營模式。4、強化、利用發展商良好的社會資源和政府背景旅游資源優勢，對轄區內各外資及本地企業進行重點宣傳，促成集團購買。兩大WT策略（化解劣勢與規避風險）1、項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；2、針對自身酒店配套設施經營，我司建議引進高品牌度集合娛樂餐飲為一體的經營公司，增加酒店產品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優勢對項目進行信譽擔保；4、快打快銷規避政策風險。結論：通過對比分析區域市場的各種特征，以及25、影響本項目的各種因素，我司認為：本項目在該片區的酒店市場中占有很大優勢，如果能優化主觀因素（市場定位、酒店經營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規避，并會有良好的市場表現。3.3項目評價 xx大酒店項目在XX目前仍屬于獨一無二的酒店類型。由于該項目上市時機良好，產品稀缺，預計經營壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低酒店的經營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發展商的品牌形象。整體來看，xx大酒店以一站式服務高端酒店的經營方式銷售是一種科學理性的發26、展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經濟發展總趨勢及XX經濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。3.4市場定位及項目評估：3.4.1市場定位XX作為黔東南重要城鎮，一直以來在黔東南的經濟發展中都占據著非常重要的地位。從XX房地產的發展與旅游業的起步就引起了市場的關注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導的地區。因缺少品牌發展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產項目不多，個盤規模較小，可供置業者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在2500-3000元之間。無論從地理位置還是房地產產品水平來看，27、XX房地產都是黔東南房地產市場的重要組成部分，目前市場中大部分產品都屬于中低檔產品。隨著高速公路的開通以及品牌發展商的進入，XX房地產雨季旅游酒店市場的有十分具有發展潛力，未來前景美好，產品升值潛力十分巨大。3.4.2項目評估在整個XX市場中，xx大酒店作為目前唯一死星高端酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型產品。目前本項目面臨資金和經營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據項目目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：1、在短期內能快速回籠大量資金2、能保持并促進對項目的高效經營管理根據本項目情況，我們認為有二種方案可供28、選擇：n 整體出讓n 抵押貸款1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權與經營權同時轉讓的方式。優勢：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續問題。劣勢：（1） 大宗項目轉讓難以找到買家；（2） 喪失了對酒店的經營管理權；（3） 整體轉讓價格一般很低，無法根據市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對企業資產的嚴重損失。小結：基于以上分析，酒店的整體轉讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴重損失，而且不符合我們對酒店經營管理權的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。2、項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權抵押給銀行套取現金的方29、式。優勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經營管理。劣勢：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負沉重利息負擔；（3）嚴重影響發展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應。小結：基于以上分析，抵押貸款不僅能保持對酒店的經營管理，基本符合我們對快速回籠部分資金的要求，雖然會讓發展商背負比較沉重利息負擔。但此種方式仍然符合我們對酒店最佳出路的要求。3.5項目定位xx大酒店為XX縣xx房地產投資管理有限責任公司全資擁有，是XX為改善投資環境而興建起來的。該酒店樓高18層，總投資5億元。xx大酒店是一家豪華商務旅游酒店。位于XX開發區XX快速干道和龍泉大道交叉路口，酒店嚴格按照國際四30、星級酒店標準運作管理，酒店在傳統服務流程的基礎上，全面結合現代技術電腦化管理功能實施管理。區位優勢明顯，具備形成XX縣城市名片的潛力。3.6方案評估意見綜合項目評估二種方案的比較分析，我們認為：項目抵押貸款模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰略性意義： 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 由市場決定價格，實現項目的增值。 產權明晰，保證公司對項目的經營管理權 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續發展第四部分 銷售及經營收入測定4.1各類物業銷售收入估算4.1.1酒店客房部分價格定位與銷售收入估算定位理論依據：1、由于項目周邊沒有類似的一站式酒店，故不能采取比較法定價31、；2、項目屬于典型經營收益性物業，故可采取收益法。收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=11/（1r）na/rV項目現今總價n項目的收益年限r房地產資本化率，即項目投資回報率，一般取經驗值8；a項目的年凈收益價格求取1、本項目作為經營性酒店，經營年限一般為20年，故收益年限n202、本項目作為酒店的凈收益a根據市場調研結果，我們可以設定：平均租金收益：（根據項目酒店客房標準和酒店業正常租金收益水平作保守估計）210元/套/天入住率（參考目前區域酒店入住率作保守估計）532、0總套數（根據現有客房數）300套年收益租金a365天平均租金客房總套數入住率36521030050=11497500元平均餐飲收益（2個小餐廳1大餐飲共計100桌）年營業額a365天平均消費餐飲桌數就餐率36528010050=5110000元平均一站式休閑娛樂收益（民俗藥浴60起每增加一個項目另外收費，按照平均消費100元/天計算年營業額a365天平均消費接待能力接待率 36510050050=9125000元KTV年租金收益a月租金/平米KVT租用面積12個月 約30元月/平米約100012 360000元初步預計xx大酒店年營業額為酒店年收益租金a+餐飲年營業額a+休閑娛樂年收益+KT33、V年收益 11497500元+5110000元+9125000元=360000元 26092500元4.2資金來源和運用分析項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。項目資金來源構成情況如下表：項目資金來源表項 目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、項目已投入資金來源渠道項目目前已全面開始運做，截至20xx年8月底，擬投入工程款XXXXX萬元，其中企業自籌資金XXXXX萬元，銀行貸款XXXXX萬元。第五部分 財務與敏感性分析5.1贏利能力分析5.134、.1本項目現有客房經營情況分析客房經營情況表房間類型入住率折實房價戶型比例標準房60%33048%高級房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務套房2%8685%總統套房1.7%42000%注：以上數據為近期酒店營業數字，不代表整個營業期水平。數據來源：XX公司酒店經營年收入分析：項目金額（元）比例客房部1149750044.06%休閑部912500034.97%餐飲部511000019.58%租 金360000.13%合 計26092500100%小結：1、從酒店現有客房經營情況來看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂部分貢獻突出是酒店發展的核心組35、成部分。3、客房部、休閑部、餐飲部分收入是酒店的主要利潤來源，租金收益嚴重偏低。5.1.2本項目投資成本與固定經營成本分析： 基礎成本（1）項目說明1、項目用地6.76畝,土地出讓金按92萬元/畝。2、高層酒店為18層。（2） 項目開發銷售周期說明通過對XX房地產開發項目狀況的詳細了解以及與公司相關部門負責人的全面溝通，對本項目的開發銷售周期做如下計劃：從20xx年4月至2015年12月。（3）各項成本費用的設定根據實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：開發成本（包括土地成本、期工程費、建安工程費和其他工程費、開發期間稅費）和開發費用（包括項目管理費、銷售費用、財務費用）。結合我司的經驗數據36、資料以及與各職能部門溝通的成果，對項目的土地成本、工程成本進行估算，各項稅費標準按政府有關規定進行估算。項目總體指標：項目總建設期為60個月1. 總用地面積6.76畝、4499.662. 總建筑面積32310.17(含地下車庫3534.83)3. 項目開發費用估算項目整體總投資估算：（一）土地成本 土地成本合計：621.48萬元（二）前期工程費（含勘查費、規劃設計費、園林設計費、三通一平、各項規費等費用）：32310.1755元/=177.70萬元前期工程費合計： 177.70萬元（三）基礎設施費(含供水電、道路、排水排污、綠化等)32310.17350元/=1130.85萬元基礎設施費合計：37、1130.85萬元（四）建筑安裝費（含土建、安裝等）：高層部分：28775.341,600元/=4604萬元車庫、設備房部分：3534.832500元/=883萬元編號工程項目名稱總價（萬元）數量（平米）單方造價（元/平米）1給排水工程1085.00310003502消防噴淋341.00310001103變配電620.00310002004應急柴油發電機341.00310001105電氣1178.00310003806泛光照明124.0031000407消防報警124.0031000408綜合布線170.531000559弱電配管124.00310004010弱電橋架93.003100030138、1衛星天線有線電視46.5310001512安防系統124.00310004013程控電話124.00310004014空調送排風2015.003100065015鍋爐108.5310003516電梯713.003100023017車庫管理20.0040005018廚房設備620.003100020019酒店管理系統124.00310004020泳池設備93.00310003021康體設施124.003100040機電安裝工程小計8188.52635建安安裝費（含機電安裝）合計：13675.5萬元（五）開發間接費（按1,2,3,4項之和的0.6計）：15605.53萬元0.6% =93.6萬元39、（六）不可預見費（按1,2,3,4,5項之和的3計）：15699.13萬元3% =470.97萬元（七）期間費用：管理費用：15699.13萬元2%313.98萬元招商費用：15699.13萬元2%313.98萬元 （八）裝修費用（軟）：按照一般的四星級酒店裝修標準單價在2500元/平至3000元/平之間。按照節約原則。本項目按照最高價格的一半折算也就是1500元/平計算。底下部分按照防水標準按照800元/平計算。28775.341500元/平=4316.3萬元3534.83800元/平=282.78萬元裝修費用：4599.08萬元 （九）總投資15699.13+313.98+313.98+440、316.3+282.78=20926.17萬元（十）項目收益估算：酒店經營年收入分析：項目金額（元）比例客房部1149750044.06%休閑部912500034.97%餐飲部511000019.58%租 金360000.13%合 計26092500100% 在不考慮年收益遞增的情況下預計酒店年收益為2609.25萬元。6.1.1項目風險1、項目本身風險 （1）項目銷售報批中的不確定因素 （2）涉及到項目所有權和經營權的分離和確立問題 （3）政府政策指導對本項目的影響2、市場風險 （1）市場對該類型產品的接受程度 （2）宏觀房地產市場的投資活躍程度 （3）預期金融政策的調整對投資性物業銷售的影響3、經營風險 （1）酒店的盈利能力直接決定對承諾投資回報的實現 （2）XX酒店業未來競爭形勢，其他酒店對本項目形成的威脅6.1.2防范建議1、加快銷售準備工作，搶占市場先機；2、加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規避政策調整對房地產市場的沖擊；3、提高酒店經營管理水平，保證未來合理的投資回報。XX公司20xx年12月3日