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1、置業有限公司四星標準商務休閑型酒店項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月置業有限公司四星標準商務休閑型酒店項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 錄第一章 項目簡述41.1項目概況41.2 初步定位建議41.3 報告編寫依據6第二章 市場環境及項目定位分析72.2、1市場環境概況及分析72.1.1地理位置及自然資源優越：72.1.2經濟發展勢頭強勁：72.1.3商業需求呈上升趨勢：722XX近年旅游、酒店服務業市場發展、消費情況82.2.1旅游市場概況82.2.2居民消費力82.2.3酒店、餐飲、娛樂服務業消費現狀82.2.4XX部分酒店賓館經營基本情況：92.2.5XX酒店業現狀及特點分析：92.3本章小結10第三章 項目總體功能定位布局（調整方案）123.1客房功能布局123.1.1 客房層功能匯總表123.1.2客房層功能布局圖133.2餐飲功能布局163.2.1 餐飲功能匯總表163.2.2餐飲功能布局圖173.3休閑娛樂布局183.3.1 休閑3、功能匯總表183.3.2 休閑功能布局圖193.4其它功能板塊213.4.1 其他功能匯總表213.4.2 大堂功能布局圖223.5總體功能系統匯總表及說明23第四章 項目經營及預測分析244.1客房營業收入244.2餐飲營業收入244.3康體娛樂收入254.4其它收入264.5前三年經營收入預測匯總表264.6經營損益分析（酒店三年損益預測表）27第五章 售價定位及財務測算（產權客房部分）285.1銷售價格定位說明285.2 收益還原法-銷售價格定位295.3產權式酒店投資回報組合策略31第一章 項目簡述1.1項目概況本項目酒店位于XX縣XX大道XX園區的交通主出入口，由XXXX置業有限責任4、公司開發和投資建造，作為XX城商住小區的配套項目。酒店樓高15層，建筑面積14705 平方米（含6#樓三層用于水療功能）。項目計劃擬于建成后按產權酒店形式出售，以實現資金的快速回籠。1.2 初步定位建議 初步定位建議：總體擬定位為一家集住宿、餐飲、休閑娛樂、會議接待為一體的四星標準商務休閑型（產權式）酒店。酒店的硬件設施較為配套齊全，應為目前XX縣最高檔次酒店之一，并在經營項目、硬件、品質和特點方面優于本地區同類酒店。其依據基于以下六點： 機 遇：XX縣乃至XX市目前高星級酒店少，與XX的經濟格局不對稱，無法滿足今后本區經濟發展以及旅游會議接待的需求，高端酒店有很大的發展空間，此機遇不可錯失。5、 市場發展趨勢：目前全國乃至各地區的酒店發展趨勢都朝向高星級方向提升靠攏，呈現“星級越高效益越好”的特點，不但新建酒店的規格在攀升，而且老三星酒店都紛紛改造變身為四星和五星級酒店，這已成為當前經濟發展需要的必然趨勢，上世紀末備受市場青睞的三星級酒店正逐步失去市場地位，酒店市場開始形成兩頭大中間小格局。 造價成本可控：酒店的功能塊雖有增加，但造價成本彈性較大，通過嚴格的專業把控，布局設計合理，可以稀釋和緩沖成本壓力。 經濟效益明顯優于經濟型酒店：目前XX四星級酒店的房價比經濟型酒店平均房價高出約100200元，四星級酒店的各功能板塊（餐飲、娛樂等）的交叉互動效應，又能拉動消費和營業收入的增長，促6、進物業增值。 提升物業價值利于售樓工作開展：項目定位為四星標準，有助于物業的預期值上行，對購樓形成較大吸引力，起到助推作用。 利用“高地”優勢打造企業品牌：恰當的檔次定位和迎合市場需求的配套，極有利于開業后能迅速提升酒店的認知度和品質，打造出一方品牌。 綜上所述：如要保持項目在本區域的可持續發展，應充分考量到上述因素。在以下章節里我們將對定位思路進行詳細分析論證。1.3 報告編寫依據1) 項目經營可行性分析報告編制委托合同；2) XX市城市總體規劃；3) 國家計劃委員會發布的關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法；4) 國家計劃委員會、建設部發布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；5) 7、國家計劃委員會發布的投資項目可行性指南；6) 中華人民共和國建筑法;7) 住宅建筑設計規范GBJ96-86;8) 民用建筑設計通則JGJ3738;9) 建筑物抗震設計規范GB5019193;10) XX市歷年統計年鑒；11) 本項目初步規劃方案；12) 其它相關法律、法規、標準和規范；13) 其他相關依據資料及實地調查資料；14) 項目單位提供的有關本項目的基礎資料、技術資料等。第二章 市場環境及項目定位分析2.1市場環境概況及分析2.1.1地理位置及自然資源優越：XX縣地處江西省中部，位于長江三角洲、珠江三角洲、閩南經濟區的“扇軸”部位。物產資源豐富，現轄12鎮7鄉，人口50萬，總面積2118、7平方公里。境內形成了以井岡山機場、京九鐵路、105國道、贛粵高速、武吉高速、贛江黃金水道為主軸的立體交通網絡。縣城敦厚距XX市中心城區和XX海關、XX商檢、XX火車站10公里，距井岡山機場30公里，距贛粵高速出入口3.5公里，距贛江燕子窩水運碼頭2公里，城東設有京九鐵路XX貨運南站，交通異常便利。2.1.2經濟發展勢頭強勁：近年來XX縣經濟進入快速發展軌道，“十一五”期間GDP年均增長率達14%。20xx年，實現生產總值74.02元，人均生產總值達16100元，比上年增長15%，各項經濟指標均提前一年完成“十一五”規劃目標。根據“十二五”規劃目標，到“十二五”期末年生產總值將達200 億元，9、人均生產總值達到6000 美元左右。2.1.3商業需求呈上升趨勢：目前全縣工貿企業有一千多家，規模以上企業近100多家。其中有如上市公司聯創光電、臺商投資的電子產業公司等多家省市著名大中型企業。區內以及周邊所屬各規模企業的政務、商務、會務活動，大小會議經常舉辦，經貿活動頻繁；旅游客源市場的開拓和游客量的增長，帶來酒店消費量的增大。 分析小結：以上三個方面條件無疑給本區酒店服務業帶來極大商機，對本項目形成強有力的支撐。22XX近年旅游、酒店服務業市場發展、消費情況2.2.1旅游市場概況20xx年全年全市接待入境旅游者12.25萬人次，增長21.5%；旅游外匯收入2838萬美元，增長25.6%。全10、年全市接待國內旅游者1402.35萬人次，增長15.3%；國內旅游收入88.23億元，增長21.5%。2.2.2居民消費力 資料公布顯示：XX市20xx年16月份城鎮居民人均可支配收入為8886.36元（月均1481.06元）、XX縣19月份城鎮居民人均可支配收入為11753元（月均1305.8元），購買力在全國屬于中等水平。2.2.3酒店、餐飲、娛樂服務業消費現狀但通過我們的市場調查發現，本地區的實際消費實力與官方公布的居民可支配收入極不對稱，消費力之強勁直逼一線城市。通過對當地 華拓大酒店 開元洲際大酒店 宏泰國際酒店 XX賓館 錦洋賓館 君嘉商務酒店 龍騰商務賓館等13家酒店賓館、湘君酒11、家 食為天 皇冠酒樓餐廳 錦源酒家 閩圳酒家 鴻港海鮮酒樓等10家酒樓食肆、宏泰國際水療會 海闊天空 華拓桑拿 大浪淘沙洗浴中心 碧濤閣水療會所 天之道 大漢松骨 文山國際足浴中心等10家桑拿洗浴和沐足會所的抽樣調查顯示： 經濟型商務酒店平均房價為100150元、三星以下（含三星）平均房價為150元-200元、四星（含準四星）平均房價為200元-360元，年平均開房率普遍達到60%以上，有的甚至高達75%。各店房價和入住率的高低與所處地段位置、硬件設施狀態有較大區別。 以一般中檔裝修水平的酒樓食肆為例，人均消費達5080元。午餐上座率40%-80%，晚餐上座率70%-120%不等，消費相當旺盛12、。 桑拿場所收費：普通按摩服務120140元90分鐘，莞式服務500600元。各處場所生意都比較火爆。其價格和繁榮程度甚至已超過珠三角許多經濟發達地區。2.2.4XX部分酒店賓館經營基本情況：酒店名稱等級標準平均房價平均開房率XX華拓國際大酒店四星級260元63%XX開元洲際大酒店四星級350元62%XX文山國際大酒店四星級274元62%XX宏泰國際酒店四星標準245元64%XX白鷺賓館四星級220元66%XX賓館三星級200元66%文山國際酒店三星標準198元59%XX皇冠酒店三星標準168元56%廬陵賓館二星標準140元66.5%XX君嘉商務酒店二星標準130元67.5%錦江之星經濟快捷型13、140元71%XX龍騰商務賓館經濟商務型150元60.5%XX南苑賓館經濟型100元65%（數據來源：XX市旅游局）2.2.5XX酒店業現狀及特點分析：a) 高星級酒店不足，且分布不均勻。全市目前僅有四星級酒店12家，其中XX縣城僅有準四星酒店一家（宏泰酒店）。b) 酒店多以招待所、小型賓館為主。多數酒店無暇翻新，趨于簡陋。高端市場需求難以滿足。c) 賓館酒店業的發展多注重住宿功能，酒店硬件落后、產品、配置、硬件和功能普遍滯后，又因缺乏配套較為完善的高星級酒店，導致大型會展活動難以開展和推廣，失去許多舉辦全省、全國、乃至國際大型商務會議的能力。d) XX的經濟和旅游業的快速增長對酒店業的需求逐14、步上升，給酒店業很大提升空間。根據酒店行業的標準，酒店平均開房率達到60%屬于良性經營狀態，目前XX酒店業入住率平均超過60%以上，且無明顯淡旺季。e) 經濟型酒店占較大比例，入住率略高于高星級酒店，但房價收入低，因此總體而言，高星級酒店的經濟效益遠高于經濟型酒店，這一趨勢今后將更為凸顯。f) 目前XX及其周邊酒店的類型單一，經營同質化傾向十分嚴重；缺少休閑度假酒店(包括產權式或時權式度假酒店)，低中高三檔酒店數量呈現出典型的正態分布，酒店市場遠沒有達到均衡狀態。g) 大多數酒店內的配套休閑娛樂項目仍停留在上世紀90年代末期的水平，比珠三角地區乃至內地的許多城市相對滯后10年以上。表現為：服務15、理念嚴重滯后，桑拿洗浴業基本上是沿襲傳統模式或是“莞式服務”的復制產品，新概念的水療SPA會所還沒在市場出現。h) 品牌力較弱，酒店管理理念落后。XX地區的高端酒店普遍缺乏品牌影響力和缺乏引進先進的管理理念、高標準的服務水準。2.3本章小結 XX的經濟和旅游業的快速增長對高端酒店的需求逐步上升，本地區高端酒店的數量與地區需求的缺口已經顯現，同時餐飲娛樂業目前普遍存在的硬件和軟件的滯后和缺失，又恰是我們搶占XX酒店高端市場的契機。重要的是如何把握好機遇。 本案對項目酒店的定位是恰當的，只有將本項目打造成配套設施相對齊全，在設備選型上要至少領先同行業35年以上，硬件帶有前瞻性的四星級酒店，以全新水16、療文化產品為賣點，異軍突起，形成優勢，與其他同行進行差異化競爭。按照這一思路，我們定能搶占先機，在本地區酒店娛樂業市場占據重要位置。38第三章 項目總體功能定位布局（調整方案）3.1客房功能布局3.1.1 客房層功能匯總表序號項目名稱數量（間/套）套內面積（m2)樓層位置建筑面積（m2)每套建筑面積（m2)1標準客房102395-10層532252.18 2豪華標準客房483911-13層266155.44 3豪華客房163914-15層177455.44 4聯通房47814-15層110.88 5平層套房27814-15層110.886復式套房27814-15層110.887客房合計174517、-15層97578其中:套房/聯通）84.60%14-15層衛生潔具3件套3.1.2客房層功能布局圖 伍-十層功能布局調整圖 十一-十三層功能布局調整圖 十四-十伍層功能布局調整圖3.2餐飲功能布局3.2.1 餐飲功能匯總表序號項目名稱數量（間/套）套內面積（m2)樓層位置總面積（m2)1大堂吧咖啡廳1601層602早餐廳11201層1203廚房12301層2304餐廳VIP包房9392層3515餐廳豪華宴會包房3782層2346儲物間1202層207備餐間1392層398其他公共面積12層243合計12973.2.2餐飲功能布局圖3.3休閑娛樂布局3.3.1 休閑功能匯總表序號項目名稱數量（18、間/套）套內面積（m2)樓層位置總面積（m2)1水療休息廳、沐足、影視廳、棋牌室、K房、乒乓球、桌球122873層(3#+6#樓）22872水療VIP包房17394層6633其他公共面積1224合計31743.3.2 休閑功能布局圖 3層（3#+6#樓）功能布局圖（等阿才圖） 4層水療VIP包房層功能布局圖3.4其它功能板塊3.4.1 其他功能匯總表序號項目名稱數量（間/套）套內面積（m2)樓層位置總面積（m2)1大堂1801層802前臺11層03行李房1101層104客房辦公室1201層205倉庫1301層306綜合辦公室1251層257員工飯堂（小會議）181層88消防中心1151層15919、后勤門廊191層910公共廁所1201層2011PA161層612工程部辦公1301層3013辦公倉庫上部做閣樓1501層50合計3033.4.2 大堂功能布局圖備注：5-客房辦公室&倉庫上部做閣樓3.5總體功能系統匯總表及說明位置功能區建筑面積（m2)百分比備注首層前臺、大堂吧、多功能廳、廚房、辦公室8876.03%2層多功能宴會廳、餐廳包間8876.03%12間(宴會)3層(3#+6#樓水療休息廳、沐足、影視廳、棋牌室、K房、乒乓球、桌球228715.55%4層水療館VIP包廂8876.03%17間510層標準客房532236.19%102間1113層豪華標準客房266118.10%48間20、1415層豪華套房層177412.06%復式套2、平層套2、聯通房4、豪華客房16合計14705100.00% 第四章 項目經營及預測分析 說明：考量到本項目酒店所處的地理位置，當前和今后的市場環境發展趨勢，項目的定位性質，開發區建設的拉動效應等綜合因素，在開業第二年后酒店開房率和營業收益率會逐年遞增。本酒店的特色SPA水療對于今后的客源也是一個強有力的支撐，至開發區全部啟動后收益將達到高峰期。以下對項目開業后三年的經營情況進行分析。4.1客房營業收入 項目名稱第一年第二年第三年客房數量(間)182182182年平均開房率45%58%65%年平均房價(元)190240280年營業收入(萬元)521、609121,1924.2餐飲營業收入 基本經營思路：由于本項目的餐飲經營場所規模不大（不足300餐位），因此經營思路應避免陷入傳統餐飲經營的“同質化”誤區，在經營內容、服務方式、產品設計等方面均要有所創新突破，以“精品”和差異化路線為導向，打造自身“品牌符號”和“賣點”。 餐飲收入預測 項 目餐位數人均消費(元)上座率%第一年收入(萬元)中餐包房午1206045%116晚1208060%207中餐大廳午100 4040%57晚100 5030%54大堂吧天50人次 1527住店客早餐每天人均數120餐標15元360天=65萬元會議餐每次會議人均數100每天餐標90元60天=54萬元餐飲合計522、80.004.3康體娛樂收入 基本思路提示水療SPA近年來在國內發展勢頭迅猛。被社會各階層人士所追捧而成為當今引領休閑方式的時尚主流。本酒店康體娛樂項目以水療產品為主要賣點。水療產品預計會是今后酒店的很主要的收入增長點和帶動酒店客房收入的亮點。本項目的設計充分考慮護理區、按摩區、功能泡浴區的完美結合，SPA館內將餐飲、KTV、小影吧、臺球房、棋牌房、網吧全部融合一體，打造成本地區內最時尚、最高端的水療SPA休閑會館。產品和服務將引進深圳皇室假期管理團隊的最時尚水療SPA服務理念，柔和巴厘島SPA產品五大元素，揚棄“東莞模式” 中的低俗元素，提升文化品味含量，打造有自己產品特色的品牌推向市場。 23、康體（水療）收入預測 服務項目平均接待人次天消費單價（元）第一年收入（萬元）水療大廳23098811VIP包廂605001,080沐足9050162美容306064合計2,1174.4其它收入 項 目內容和數量第一年收入（萬元）會議接待年平均會議接待80天次、會議室租金800元天6.4商場租金每月1000元1.2合計7.64.5前三年經營收入預測匯總表 經 營 項 目運 營 期第一年（萬元）第二年（萬元）第三年（萬元）客房收入5609121,192餐飲收入580598629康體娛樂收入2,1172,1802,289其他收入7.67.88.1合計3,265.3,698.4,118.4.6經營損益24、分析（酒店三年損益預測表）單位：（萬元） 項 目第1年第2年第3年金 額比例%金 額比例%金 額比例%一、營業收入3,265100.00%3,698100.00%4,118100.00%二、營業成本及費用2,37672.79%2,69472.79%3,05974.28%1、工資總額42413%48113%53513%2、員工福食481.5%551.5%611.6%3、物料消耗983.00%1113.00%1233.00%4、設備保養維修 20 0.60%220.60%250.70%5、能源消耗費用2618.00%2958.00%3298.00%7、餐飲成本2618.00%2958.00%32925、8.00%8、水療成本3169.7%3589.7%39910%9、技師提成3249.9%3669.9%40710%10、營業稅及附加2618.00%2968.00%3298.00%11、行政費用401.22%451.22%501.4%12、廣告費 561.71%631.71%70 2%13、洗滌費 752.30%852.30%942.50%14、通訊費230.70%260.70%290.80%15、交通費331.00%371.00%411.00%16、服裝費 60.18%660.18%740.2%17、管理公司管理費150.46%170.46%190.48%18、其它費用1153.52%13026、3.52%1453.6%三、經營利潤88627.21%1,00427.21%1,05925.72%注釋: 餐飲成本率按餐飲收入45%計算，水療成本率按水療收入15%計算，按摩技師按收費按15%計提成，營業稅按總營業額的8%統一稅率計算。第五章 售價定位及財務測算（產權客房部分）5.1銷售價格定位說明 定價前提：a) 目標項目所在市場環境持續穩定、健康發展（包括政策環境）；b) 目標項目的開發進度順利，沒出現特殊情況；c) 目標項目的產品達到項目應有的素質與功能要求；d) 目標項目具備基本的應有的銷售能力。 價格定位的條件a) 符合房地產銷售及租賃的合法條件，即本案須得在法律許可的范圍內進行銷售27、或租賃；b) 符合開發商對投資利益回報的價值評估，并相應的產生經濟和社會效益的價值回報；c) 符合目標客戶群對價格的承受力，并由此產生的本案價格的認同和尊貴感；d) 符合在競爭市場的競爭力，并以得到價格競爭的最大優勢。 定價綜合考慮因素a) 推售時機：良好的營銷時機使物業的整體銷售事半功倍；b) 區位因素： 環境自然環境、商業環境、升值潛力 交通通達程度、道路狀況 配套休閑娛樂配套、文化設施c) 物業因素： 項目規劃、項目規模、檔次星級、園林裝修、酒店配套、外觀設計、戶型面積d) 營銷因素：管理公司品牌、管理服務內容、發展商品牌、代理商品牌、地盤包裝、宣傳效果5.2 收益還原法-銷售價格定位 28、客房各種套型面積換算和統計表序號項目名稱數量（間/套）套內面積（m2)總套內建筑面積（m2)總建筑面積（m2)每套建筑面積（m2)樓層位置1標準客房102393978532252.18 5-10層2豪華標準客房48391872266155.44 11-13層3豪華客房1639624177455.44 14-15層4聯通房478312110.88 14-15層5平層套房278156110.88 14-15層6復式套房278156110.88 14-15層客房合計174709897575-15層套房按2間計算合計182 客房區十年期經營收入預測表項目名稱年平均第一年第二年第三年第四年第五年第六年第29、七年第八年第九年第十年備注客房數量(間)182182182182182182182182182182182套房按2間算收入年平均開房率62%45%58%65%65%65%65%65%65%65%65%年平均房價(元)310 190240280294309 324 340 357 375 394 年營業收入(萬元)1286 560 912 1192 1252 1315 1380 1449 1522 1598 1678 測算前提a) 以酒店十年經營期的平均入住率62%進行測算；b) 除客房外其他部門最少營收與成本持平，且控制經營成本在合理范圍；c) 十年經營期的平均房價為310元/間，且基本變化不30、大；d) 客房部分的經營毛利按30%測算；（備注：正?？头康慕洜I毛利為40%，預留10%的自留毛利空間） 測算一：客房建面全部可售情況下的銷售均價年均入住率 62%年均平均房價（元/間） 310客房總建面（m2) 9757年均營業收入（萬元）1286年客房經營毛利（30%）（萬元） 385.8年每客房經營毛利（元/平方） 395 回報率 銷售均價（元/平方） 銷售總額（萬元）5%7908.1777166%6590.1464307%5648.6955118%4942.614823 測算二：客房建面部分可售（14-15層豪華套房層不銷售）情況下的銷售均價年均入住率 62%年均平均房價（元/間） 331、10客房銷售總建面（m2) 7983年均營業收入（萬元）1286年客房經營毛利（30%）（萬元） 385.8年每客房經營毛利（元/平方） 483 回報率 銷售均價（元/平方） 銷售總額（萬元）5%9665.5477166%8054.6264307%6903.9655118%6040.964823 收益還原法銷售均價確認在不破壞基本原則“銷售后，年固定回報總額不超過客房經營毛利，實現收支平衡” 的基礎上 ，我司做了相應的測算。根據上表統計，預計豪華客房&套房（總價高，但是酒店需要豪華客房&套房的配套）的客房很難銷售。再看測算二，如果選擇回報率6%-7%，售價約8000元-7000/ ，那計算總銷32、售額可以超6000-5000萬元 ，每間客房總價超過40-35萬元，估計銷售難度大。而如果選擇回報率8%，售價約6000元/ ，每間客房總價約為30萬元，銷售速度有望加快，可望實現的銷售總額為4800萬元，基本實現酒店投入資金的迅速回籠。結論：銷售均價定位為6000元/5.3產權式酒店投資回報組合策略年8固定回報10年回報期年80分免費入住積分+VIP消費卡 回報計算起點：為合同簽署之日，將首年回報從合同總價中扣除，降低總價； 年8%固定回報（不含稅）如果業主需要繳稅，則凈回報只7%；則一方面走正當渠道，協調政府、地稅，降低或免交此稅費；另一方面，建立一個裝修基金?？蛻艉炇鹳I賣合同時，從房價中33、分離出35%的金額作為業主對所購客房的裝修投入，在以后每年以7%的速度從經營收入中攤銷折舊，至第7年，可以再簽署一份業主裝修投入協議。 VIP消費卡購買酒店的客戶自動升級成為酒店的金卡客戶，在餐飲、水療SPA和其他配套消費時，享受最高折扣和個性化服務。具體的折扣范圍由經營公司定出。前期推廣時，不須詳細說明折扣多少。 關于免費入住天數的分析 1、業主自動獲得年積分80分，在要求安排更高等級房時，該分數將進行折算； 2、五一、國慶節等旅游黃金周不提供免費入?。?3、旺季每逢周末和其他節假日，每住一晚扣10分； 4、旺季非周末和節假日入住，每住一晚扣4分； 5、淡季每逢周末和其他節假日，每住一晚扣2分； 6、淡季非周末和節假日入住，每住一晚扣1分。