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1、城市客運站商務酒店建設工程項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月33可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄1.2XX東站帶來的商機6第二章酒店地理位置調查及分析72.1項目地點72.2周邊環境72.3 能見度82.4 需求的鄰近程度82.5項目地點優劣勢分析9第2、三章酒店市場調查及分析103.1 XX市旅游經濟發展狀況調查及分析：103.2.XX市旅游市場和酒店發展狀況：11第四章商務酒店的需求定位126.1.項目現狀：156.2.市場定位分析：16第七章 酒店的規劃設想和設計檔次167.1 酒店構想167.2 經營思路：188.1項目投資198.2投資建設方案20第九章 經營預測219.1 人員配置219.2 投資回報預測22第十章酒店財經營預測分析2610.1經營預測的前提條件2610.2預測結果及投資回報分析2710.3財務分析結論28第十一章酒店風險及防范措施2811.1投資風險2811.2資金風險2811.3建設成本控制風險2911.4政策風3、險2911.5市場風險2911.6競爭風險3011.7突發事件風險3011.8 不可抗力風險31第十二章， 具體實施及時間安排3112.2 時間安排32第十三章可行性研究結論3313.1 酒店建設可行性研究結論33 東客站商務酒店項目可行性報告 商務酒店是近幾年我市客房酒店的一個熱點，而經濟型的商務酒店更是熱點中的熱點！隨著我市旅游業的快速發展，人均需求日益增加，科學性經濟性商務酒店投資必須建立在深入，具體的市場調研和可行性分析的基礎上。第一章宏觀經濟環境 1.1 XX旅游業帶來的商機 2014年XX市經濟增長速度加快、質量改善、效益提高， 僅2014上半年XX實現地區生產總值4842.8億元4、，比去年同期增長8.7%。其中，第一、二、三產業分別實現增加值127億元、2257.7億元、2458.1億元，分別比去年同期增長3.3%、9.4%、8.6%。旅游業發展較快，2014年，全市共接待游客1.75億人次，同比增長10.67%，實現旅游總收入1530億元，同比增長26%。1.2XX東站帶來的商機在迅猛發展的經濟大潮中, 我們相信奇跡一定會在發展中的XX東站出現!隨著XX社會經濟的迅猛發展，以XX東站及“XX東村”新經濟圈正在XX崛起和興旺，從而孕育了巨大的市場商機。我們有理由相信：作為商務酒店在東站占據，齊備了天時、地利、人和，將會成為XX市和東站最亮麗的風景線！第二章酒店地理位置調5、查及分析2.1項目地點位于西部最大，全國六大交通樞紐工程之一，領馭西部，通達四海的XX新客站綜合交通樞紐的東廣場長途客運站旁邊。2.2周邊環境區位優勢非常明顯。作為西南地區規模最大、功能設施最先進、現代化程度最高的現代化綜合交通樞紐，XX東站是經鐵道部批準，等級定為一等客運站，站房建筑面積約10.8萬平方米，車場規模為14個站臺26線，設計日均客車作業能力400對，日均發送量為20萬人次。至2030年，年旅客發送量將達1.37億人次，日均發送量將達到37.6萬人次。長途車站建筑面積約9萬余平方米，在東廣場一側，規劃長途發車位50個，旅游汽車發車位40個，社會車輛停車位537個。按照設計能力，發6、送班線260條，日發班次1800班，日發送旅客3.8萬人次。長途車站將成為連接整個四川和輻射全國的長途及旅游汽車客運樞紐。XX東站以一種氣勢磅礴的姿態展示在世人面前XX市地標性建筑， “XX東站好比是一把樞紐鑰匙，它開啟的是高鐵列車出川之門，將提升XX鐵路樞紐在全國路網中的地位，使四川鐵路更加深入地融入國家快速鐵路網，對于我省加快建成西部綜合交通樞紐，加快建設西部經濟發展高地具有十分重要的意義。且東站是市政府提出XX向東發展的戰略構想，打造東部副中心，以東站為中心，打造“XX新客站城際商旅城”產業功能區。2.3 能見度本酒店位于東站東廣場邛崍山路和岷江路的交界處，所在區域東廣場旁緊鄰汽車長途客7、運站，區內目前暫時沒有規劃其它高層建筑。能見度較好。2.4 需求的鄰近程度對酒店與各種需求的鄰近程度分析如下：商務、政務需求：在新客站城際商旅城建成之前，本城的建設和發展將為酒店直接提供大量商務客源。同時，新客站城際商旅城建成后本區自身的工商業、服務業、寫字樓的發展和政府各項職能部門也將產生一定的商務和政務需求。此外，本酒店到市區距離僅有約10分鐘的車程，根據周邊商業區的發展以及酒店自身的定位，酒店亦能吸納大量市區商務和政務客人。會議需求：類似于商務需求，會議需求也將主要來自于本市，XX作為中國會展之都，平均每年在XX舉行的各種大小會展和會議20余次，這些會展和會議能提供主要的會議需求；同時，8、隨著本地經濟的快速發展，襄樊市及鄂西北周邊地區的商務和政務會議需求也將迅速增多。休閑、娛樂需求：依托火車站和長途汽車客運站固有優勢，能夠吸引眾多旅游客源和長途中轉客源。隨著本片區工商業的迅速發展，本區域對休閑、娛樂設施的需求亦將迅猛增長。2.5項目地點優劣勢分析2.5.1項目地點優勢分析：本酒店是目前距離火車站和長途汽車客運站最近的商務酒店，且距離市區僅10分鐘車程；因此，酒店具有較好的地理位置條件；酒店位于東站東廣場的核心地區；從邛崍路和岷江路兩個方向出入，本酒店均享有較好的能見度；2.5.2項目地點劣勢分析：本區域短期內（1年內）難以產生大量的休閑、娛樂旅客需求；但隨著火車和長途汽車客運班9、線的引入增加將逐步提高；酒店周邊尚未形成成熟的商業區，周邊地區的商業招商進程時間，將對酒店的客源基礎產生一定影響；酒店距離XX機場仍有10多公里車程并通過市區；但對目的地客源，特別是酒店的長期客戶或協約客戶的影響不大；第三章酒店市場調查及分析3.1 XX市旅游經濟發展狀況調查及分析：XX市擁有豐富的旅游資源和輻射資源，尤其在人文和自然兩方面有很多在國內和國際上都叫得響的資源。3.1.1人文旅游資源：人文旅游資源是XX旅游資源的最大優勢。XX歷史悠久，文物古跡眾多，是國家級歷史文化名城，自公元前316年張儀筑城，至今已有2300多年的歷史。自古享有“天府之國”的美名，自然環境優美，人文薈萃，風物10、繁華，以其特有的魅力吸引著四方賓客于此安居樂業，被譽為“一座來了就不想離開的城市”。為中國最佳旅游城市。目前，僅市區被列入國家級文物保護單位就有38處。XX的建城史已經有兩千三百多年，不僅在我國，在世界上也是現存非常古老的完整古城之一。歷史上有許多著名的戰役都發生在這里，是難得的復合式人文景觀，有很豐富的開發題材。3.1.2自然旅游資源：XX自然旅游資源相對人文旅游資源來說較弱，但也不乏“亮點”。XX地處四川盆地，氣候溫和、四季分明，地質地貌豐富多樣，造就了許多種類不同和富有特色的自然旅游資源，如：九龍溝，九峰山，天臺山，西嶺雪山，虹口自然保護區，金華山風景區，青城山，翠月湖，花水灣，龍池國家11、級森林公園，鶴鳴山等。3.1.3輻射和共享旅游資源：XX地處我國西南，水、陸、空交通便利。因此，在輻射和共享旅游資源方面有得天獨厚的優勢，而且有很多國內外知名旅游景區，如：青城山、杜甫草堂、武侯祠、都江堰等。3.1.4XX旅游業概況：根據XX市2014年統計資料：2014年城鎮居民人均純收入54168元，旅游業發展較快。2014年，全市共接待游客1.75億人次，同比增長10.67%，實現旅游總收入1530億元，同比增長26%。XX市國內旅游近年來發展有所增加，國內游客中有XX游游客和過路游客，不論XX游游客還是過路游客，在此過夜游客約占98.5%。3.2.XX市旅游市場和酒店發展狀況：XX市212、014上半年，全市接待國內外游客達到了1.75億人次，總收入實現了1530個億，分別增長24.2%和26%，旅游綜合發展水平排全省的前一。XX現有大小酒店約500余家，平時入住率約為85%98%，旅游旺季，會展和會議期間入住率為100%。第四章商務酒店的需求定位4.1 商務酒店的需求定位： 4.1.1 為了滿足客戶出差住宿現狀還無法講究排場，傳的招待所安全，衛生，舒適等條件無法滿足的條件下，外來旅游者能溫馨住宿而又價格適中的的情況下，商務酒店應運而生。商務酒店彌補了基本需求和平民價格這兩個條件下的龐大市場！在我市，商務酒店于近五年得到了市場的熱烈追捧，個中原因有二：一是我市旅游業發展規模所至，13、在我市被評為國家最佳旅游城市之后，而國家旅游熱潮也頻頻出現爆棚現象，在政府的大力打動之下，旅游業成為了最大的熱門消費。國內旅游的發展必然需要一種經濟，整潔，衛生，安全的的酒店來滿足廣大的國內旅游者的需求。而本地年輕人現今的生活娛樂方式也多種多樣，也為他們提供一個舒適的平臺。而商務酒店就是在這樣的行業大環境，大背景中應運而生并快速發展。其二是在我市星級酒店價格高，回報周期長的情況下，而這種符合市場需求的現代化經濟型商務酒店利潤卻高達50%，投資回收期短至2-5年，良好的經濟效益吸引了廣大投資者的眼球。4.1.2 改革開放30多年以來，我國經濟持續快速增長，國內生產總值增速平均達9.6%。自20014、1年我國加入世貿組織以來，中國經濟增長對世界經濟增長的平均貢獻率達到13%，使中國經濟成為全球經濟的領跑者。經濟的快速發展促進了國內旅游業的發展。4.1.3 旅游業一直被譽為為“朝陽經濟”、“無煙工業”，它作為一個具有巨大發展潛力的產業群體，在21世紀經濟發展中一枝獨秀。在國際經濟一體化不斷深入發展的今天，旅游活動日益成了一項具有全球意義的經濟現象。旅游業在國民經濟中的地位日顯重要，它的經濟影響越來越被各國政府所重視，成為推動社會經濟發展的重要因素。4.1.4 按照經濟學家定義，一個國家的“支柱產業”應當占GDP的8%以上，目前，中國旅游業的收入已占國內生產總值的5%。根據世界旅游組織的預測中15、國將在2020年發展成為世界第一旅游接待大國和第四旅游輸出大國，屆時，中國的旅游收入將占到國內生產總值的10%。4.1.5 目前，國內商務、旅游的主體已轉變為中小企業管理人員和經濟收入相對較高的小康族，他們對食、住、行等基礎設施的要求已有較大提高，特別是“禽流感”“手足口”等對人們的警示作用，使得那些環境衛生差、條件簡陋的招待所、個體旅社等社會旅館不再受到這部分消費者的青睞。但受經濟實力的限制，高檔飯店對他們來說仍有一段距離。因此，伴隨著我國經濟的發展和國內旅游市場的不斷擴大，“干凈、舒適、價廉”的經濟型商務酒店呈現出了良好的發展前景。 第五章. 商務酒店的市場分析及發展空間5.1商務酒店的市16、場分析： 5.1.1 從世界旅游業的發展歷史狀況看，一個國家人均GDP 達到3000美元時，就會出現到周邊國家旅游的熱潮。與此規律相符，我國人均GDP已超過1000美元，出現了國內旅游大發展階段，旅游人數呈現加速跡象。然而與大眾旅游迅猛發展不相適應的是，大多數普通游客以及中小企業的商務人員在出行時遇到了“高檔酒店太貴，一般酒店太差”的情況。因此規模龐大的低檔酒店需要新的產品來替代。如此看來，經濟型商務酒店大行其道是一個國家經濟發展較為成熟的必然結果。 5.1.2 目前，我市是全國最佳旅游城市，依托青城山，都 江堰，武侯祠，杜甫草堂等豐富的旅游資源和發達的貿易經濟吸引了越來越多的游客。我市人均G17、DP也在省內排名前茅，人均消費水平大大提高，所以，現狀介入我市經濟型的商務酒店的投資實屬契機之所在。從XX市酒店業市場分布狀況來看，四、五星級酒店大都聚集在中心城區。這與高星級酒店的功能定位和舒適環境基本一致。而商務酒店的地理位置多以非主流中心區居多，這也與其的價格和配套服務有著連帶關系。5.1.3 據數據調查，2014年XX市現今的商務酒店大概有500多家，價格大概在180元左右，入住率能達到85%以上，旅游季節100%，由此可以看出商務酒店的優越性已經被廣大群眾所接受。從根本上講，經濟型商務酒店之所以日益受到追捧主要還是因為它搭準了時代的脈搏。隨著經濟的發展人們外出對居住的要求有了明顯的提18、高，以前那些普通的社會旅館已經無法滿足人們的需求了，而經濟型商務酒店正好填補了星級飯店與社會旅館之間的空白。隨著我市經濟的發展，經濟型商務酒店的發展將有很大的空間。 綜上所述，根據XX市酒店業的發展趨勢及酒店業巨大的發展空間，在XX市建立商務酒店是符合市場發展需要和創建條件的。 第六章 項目分析 6.1.項目現狀： 項目為西廣場3層高樓房的3樓1層商務樓，面積在4238平米左右和東廣場下沉式廣場全層，面積在3387平米左右。預計規劃4238平米左右改造作為商務酒店，客房約為130間左右。3387平米左右改造作為洗浴中心。由我方全方位改造裝修，租賃方提供了水，電，中央空調及電梯和步梯。由于是重新19、改建和裝修，所以布局及規劃將按照業態形式全部由我方重新進行全面設計，設計完成將按照圖紙來實施，主要進行酒店和洗浴中心的大面積分割，酒店主要合理進行房間的分割，以客房為主，盡可能的開發房間，做到空間利用最大化。洗浴中心合理規劃分配好大廳，更衣，洗浴，休息以及按摩等功能區域的面積，做到科學分配空間的同時不失大氣和適用。6.2.市場定位分析：商務酒店裝修完成后，酒店以商務客房和旅游團隊為主體，最終建成房間大概130間左右，價格定位應該符合XX市消費水平，大概在180元左右。同時實施折扣比率，實施實價銷售，借助XX市國家一級旅游景點來拓展業務。隨著出租率的提成逐步調整平均房價，提高營收。洗浴中心裝修完20、成后以承包方式租賃給集體或個人或專業洗浴連鎖機構。合理定價，做好市場營銷，打造東客站片區唯一特色休閑洗浴中心。第七章 酒店的規劃設想和設計檔次上述我們著重分析了XX市商務酒店的發展方向和在XX市建立商務酒店的意義。正是基于此，我們建議商務酒店應按照國際化的時尚酒店來進行創建。內容如下：酒店客房標準：7.1 酒店構想7.1.1房型及價格：套房：388/間10 間單人間：188元/間80 間雙人間168元/間30 間三人間：188元/間10 間 注：多房型適合不同客戶需求，有利于提高酒店受眾面。 設備和服務：7.1.2 免費服務：淋浴間24小時熱水、行李寄存、代收郵件/包裹、吹風機、旅行信息等7.21、1.3 有償服務：自助洗衣、國際電話/傳真、各種車輛和設備的租賃、票務預定等7.1.4 酒店設計客房1層，計劃擁有130間滿足各類商務旅行，行政辦公用途的豪華舒適套房，其中，標準間110間，（包括大床房80間，雙床房30間），時尚娛樂商務房10間，三人經濟房10間。力求能滿足各類客戶的需求。7.1.5 酒店房間力求簡約，自由，隨意的情調和時尚的感覺，給人一種回家的感覺。有舒適度極佳的軟墊床，時尚的工作臺，便捷的掛衣櫥，床頭燈等新興的現代化的時尚配套家具和床上用品。室內用充滿格調的地板或其他使用材料。每間客房必須配備液晶顯示器，電腦等電氣化設備，為了方便客戶們高速上網！本定位為中高檔商務酒店： 22、公共區域及過道為中檔地毯。 房間內設置衛生間。室內為中檔地毯，房間內墻紙。 配制電視，空調，上網，照明燈功能。7.2 經營思路：7.2.1 整體定位為“中高檔商務型酒店”。一個由XX獨有地域特色；豐富民族文化；方便快捷適用的配套功能和專業而個性的服務構成的酒店。鎖定的消費群體為一是國內差旅商務客人；二是國外自游人旅行的客人和留學生；三是途徑XX中轉的旅客；四是重點放在市內的各型的商務會議；五是適當發展高端旅行團隊。從周邊情況分析。酒店應該面向差旅散客和公司的業務人員。利用網絡宣傳和服務員良好的語言環境來吸引國外自游人旅行的客人和留學生。開展接送服務吸引途徑XX中轉的旅客。對有會議需求的政府、職23、能部門、企事業單位進行定點宣傳和營銷，制定相應的優惠政策和經辦人獎勵方案。與省內和當地知名旅行社建立穩固的合作關系，爭取高端客源。發展大中型企業的協議入住和各種娛樂場所的鐘點房。7.2.2在開業初期重點應加強對外宣傳。開展網絡預定，可以與攜程網等專業網站合作，這在開業初期很有效。當然其他的營銷手段也必須去做。比如在車站、機場進行宣傳營銷，利用距離近，硬件環境好，爭取客房率的上升。同時推出系列酬賓活動和公益活動，結合活動在主要媒體上進行軟廣告的宣傳。在旅游境區投放適當的廣告。出租率達到一定的水平就會穩定，想進一步提高收入只有加強高端商務會務的推廣和營銷。7.2.3能源消耗是一件大事情，也是未來支24、出的重點之一。是否從改造之初就考慮幾個方面的：空調選用分體空調（盡量選用功率較大的空調）并采用定時開關系統。水，最好考慮利用中水沖洗廁所。熱水采用太陽能和電輔熱結合的供熱方式，并一定要考慮回水系統，減少熱效和水資源的浪費。建立節能制度，培養服務人員的節約意識，節約上要以小看大，一點水，一度電，一根針，一條線，人人都是監督員。7.2.4 人員的配置上注重一專多能，例如保安可以兼門童和行李生；服務班和衛生班可以整合。客房的清掃可以參照計件工資的方式，也可以在此基礎上承包，也可以承包給其他的酒店的客房部，或者是家政公司。設備可以承包給其他飯店的工程部，也可以承包給個體經營者。 第八章 投資方案8.125、項目投資項目總投資估算表（萬元）序號項 目投 資備注1裝修設計1202結構改造1203公共裝飾1504酒店客房裝修5805洗浴中心裝修8506酒店客房電氣設備2007酒店客房及大廳家居1008洗浴中心電氣及設備1209洗浴中心家居8010電力系統改造10011消防系統改造5012中央空調及新風系統改造8013其他設備及不可預見費用50總計2600一次性支付一年租金398萬年8.2投資建設方案項目一次性總投資約3000萬元，計劃2015年2月開始辦理施工前期準備工作，2015年4月能夠開工，2015年8月底前完成改造工作，9月投入試營業。第九章 經營預測9.1 人員配置管理團隊： 執行店長一名（26、負責全面工作，經營策略的制定，對外聯絡溝通，對全年經營成果負責）財務總監一名（負責財務監督及管理，稅務的協調，報表的制作）保安隊長一名（負責酒店安全工作和保安的管理，協調相關部門）營銷總監一名（負責酒店的營銷宣傳，前臺管理，VIP接待，各項活動策劃組織，目標任務的完成）客房主管一名（負責酒店日常工作和管理）員工隊伍營銷經理二名 （對外營銷宣傳，客戶維護，各種信息收集整理建檔）總臺服務員六名 (總臺接待加收銀，目標任務的完成)保安四名（停車場樓層和各要害部位的巡視和管理）客房中心文員三名（接聽電話處理一般投訴和意見收集反饋）客房中心服務員一名（查房，衛生檢查和臨時打掃，解決一般問題）萬能工一名（27、水電維護，設施設備故障處理，能源控制）衛生班三名 （客房清理，環境衛生維護）9.2 投資回報預測收入主要包括客房收入與洗浴中心出租收入，概算小計為每年14,677,380元。具體明細如下：9.2.1 客房收入為了便于測算，按照130間標準間進行概算：標準間 均價為 180.00元/日入住率 85%（據統計XX市酒店年入住率不低于百分之八十五）客房年收入=標準間日價格標準間數85%365=18013085%365=72598509.2.2 洗浴中心收入洗浴中心按照進行對外出租進行估算，按照6元/天/平米來計算租金收入：收入=63653387=7417530總收入=7259850+7417530=28、14677380（廣告可能根據營銷策略來進行調整，因此廣告收入不進行計算）。9.2.3 成本 物料成本物料成本主要包括客房費用、低值易耗品、布草費用、維修費用、廣告公關費用以及其他費用（如寬帶、員工餐費等），物料成本概算小計為每年1,011,750如下：客房費用=客房低值易耗品客房數365=15130365=711750低值易耗品=低值易耗/月12=800012=96000維修費用=維修費用/月12 =200012 =24000廣告公關費用=廣告公關/月12 =500012 =60000其它費用=其它費用/月12 =1000012 =120000客房費用 711750低值易耗品 96000維修29、費用 24000廣告公關費用 60000其它費用 120000物料成本 1011750 人工成本人工成本按照20數及員工平均工資計算，員工平均工資按3000月計算： 720000元/年。 水電費估算共計約為150000元/年。 房屋租賃成本酒店房租租賃成本按照4238平米計算，按照每平米每月35元計算： 1779960元/年。洗浴中心房租租賃成本按照3387平米計算，按照每平米每月54元計算： 2194776元/年。 總成本 物料成本 1,011,750 人工成本 720,000水電費 150,000 房租成本 3,974,736總成本 5,856,4869.2.4 營業稅營業收入的6% 約830、80,6439.2.5 年凈利潤 年收入14677380-6737129=7940251第十章酒店財經營預測分析10.1經營預測的前提條件10.1.1本經營預測分析基于上述對XX市目前經濟發展狀況、酒店、餐飲、康樂業現狀分析及XX市未來經濟發展規劃而作出；10.1.2在預測期內，國家經濟環境良好，經濟穩步、健康發展，不發生任何人力不可抗力的天災人禍或政治事件；10.1.3在預測期內，酒店經營情況前五年逐年上升，第五至第十年為經營高峰期，第十至第十五年開始回落；10.1.4酒店的部門貢獻毛利及經營利潤率（GOPR）根據全國酒店業平均水平并結合當地酒店盈利水平進行測算；10.1.5酒店各項費用及其31、構成根據全國酒店行業費用構成比例及當地費用水平進行測算；10.1.6假設該酒店總投資為3000萬元（不考慮因融資而產生的財務費用）或以內。10.2預測結果及投資回報分析10.2.1保守情況分析根據對酒店的經營情況預測，在不考慮貨幣時間價值的情況下，若開業酒店入住率在80%，且洗浴中心招租價格在5元平米天，該酒店在開業后第4.7年（即開業后四年零八個月）便能收回投資；在考慮貨幣時間價值的情況下，該酒店在開業后第6.2年（即開業后六年零四個月）便能收回投資。10.2.2正常情況分析根據對酒店的經營情況預測，在不考慮貨幣時間價值的情況下，若開業酒店入住率在85%，且洗浴中心招租價格在6元平米天，該酒32、店在開業后第3.77年（即開業后三年零九個月）便能收回投資；在考慮貨幣時間價值的情況下，該酒店第4.96年（即開業后四年零十一個月）便能收回投資。10.2.3樂觀情況分析根據對酒店的經營情況預測，在不考慮貨幣時間價值的情況下，若開業酒店入住率在98.5%，且洗浴中心招租價格在8元平米天，該酒店在開業后第2.64年（即開業后兩年零七個月）便能收回投資；在考慮貨幣時間價值的情況下，該酒店第3.47年（即開業后三年零五個月）便能收回投資。10.3財務分析結論 根據上述預測分析，不論是在保守情況下，還是正常情況或是樂觀情況下，該酒店最多六年零四個月便能收回投資（以考慮貨幣時間價值因素），在樂觀情況下兩33、年多便能收回投資，因此該項目是可行的。第十一章酒店風險及防范措施11.1投資風險由于資金投入較大，全部資金均為貸款，年償債金額較高，投資周期稍長。雖然投資回報率高，債務會給經營帶來一定壓力。11.2資金風險11.2.1 如果投資者自有資金不足，資金循環不順暢會導致工程無法及時完工，設備無力采購，項目被拖延甚至夭折。11.2.2 防范措施：進行精確的投資預算與緊密的資金投放計劃，確保資金能夠按計劃投放。11.3建設成本控制風險11.3.1 建設成本控制風險包括建設期間建材、設備和勞動力價格上升，或者建設周期過長，導致建設成本上升，投資總額增加，從而延長投資回收期，導致投資回報率下降。11.3.234、 防范措施：在項目前期策劃和設計上下功夫，廣泛邀請有關專業人士，嚴格審核各種設計方案，保證工程啟動后設計不作或少作改動；合理選擇建筑材料，在“巧”字上下功夫；嚴格挑選施工單位，保證施工效率；加強施工監管工作，嚴把質量關，減小施工誤差。11.4政策風險11.4.1 政策風險包括政府限制酒店建設投資或提高準入門檻，或項目本身受環保及其它政策、法規的影響而無法立項，或項目啟動后無法正常進行。11.4.2 防范措施：項目啟動前進行充分的調查、分析和論證；加強與政府有關管理部門的溝通，引用其它城市的行業發展情況，說服政府部門支持；通過各種方法把項目置于法律保護之下。11.5市場風險11.5.1 市場風險35、主要指宏觀經濟發生變化帶來的風險，包括國家宏觀經濟出現危機，XX經濟出現大滑坡等，在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導致經營虧損。11.5.2 防范措施：抓住目前國家經濟形勢穩定，人們消費能力不斷提高的大好時機，加快項目建設速度，使項目盡快投入使用，收回投資；項目投入使用后，密切掌握和預測國內及本地區的經濟動向，提前采取適當的應對措施；對經營管理進行精心策劃，使項目的贏利能力達到最大化；堅持走以豐富多元化產品服務的經營路子；加強經濟控制，盡可能地壓縮經營成本。11.6競爭風險11.6.1 競爭風險主要指同一區域內同檔次數量急劇增加，市場供大于求36、，酒店之間削價競爭，導致酒店收入減少。11.6.2 防范措施：隨時對市場動態進行把握，關注并了解直接和潛在競爭對手，對酒店客源市場的定位及時更新，從投資立項開始就認真進行經營管理策劃，同時根據市場情況的變化不斷修正經營方案。在項目規劃、設計和日后的經營上突出特色，增強酒店的競爭力。11.7突發事件風險11.7.1 突發事故包括區域疫情，區域交通條件嚴重惡化，水災，火災和其它嚴重危機事件。此類突發事件都會嚴重影響酒店營業。11.7.2 防范措施：酒店開業后加強風險管理，建立一套危機處理機制；酒店開業后樹立積極、正面和誠信的品牌形象，鞏固客戶的消費信心；注重企業文化建設，增強員工的歸屬感和解決問題37、的主觀能動性，同時加強員工培訓，提高他們處理危機的能力；突發事件發生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部門的理解和幫助；購買必要的財產保險和意外保險。11.8 不可抗力風險不可抗力包括政治或自然災難，如戰爭、地震、恐怖襲擊等。第十二章， 具體實施及時間安排12.1 具體實施步驟 ： 與經營方簽訂前期合作協議。 辦理相關手續。 簽訂正式合同 酒店管理公司進入 人員配置及人員培訓 設備配置及采購 網絡宣傳和營銷 開業前的籌備及宣傳 進入正常營業，開展酬賓活動 正常經營及后營銷12.2 時間安排 與經營方簽訂前期合作協議。 辦理相關手續。 簽訂正式合同。 組建籌備小組（酒店管理公司負責人，工程項目38、負責人，投資方負責人）（三周時間。如果第三項辦理順利的話時間可以縮短） 確定改造方案。（一周時間。方案可以與前三項同步進行） 酒店管理公司進入。（管理層人員到位，各類計劃方案落實） 人員配置及人員培訓。 設備配置及采購。 網絡宣傳和營銷。（-項可以同步進行。三到四個月時間。人員培訓三個月酒店英語基本能滿足工作需要。計劃得當設備配置及采購不存在問題。網絡宣傳和營銷可以依附現有資源和人脈關系由專人負責計劃制定和實施。） 竣工驗收。 開業前的籌備及宣傳（一周時間。） 進入正常營業，開展酬賓活動。（三個月時間） 正常經營及后營銷。第十三章可行性研究結論13.1 酒店建設可行性研究結論在XX東客站擬興建的擁有80間客房的商務酒店和洗浴中心項目具有可行性。結論：根據我們的實際調研和數據分析，我們認為在XX東站城際商旅城的形成和發展之際，XX東部正面臨著超常規的發展；與客運業、大物流、商務、辦公、貿易等相結合的產業將會在XX地區特別是東客站城際商旅城片區形成新一輪的投資和建設熱潮。這樣的大環境勢必會帶動XX經濟的高速發展并為XX的服務業帶來巨大的需求空間。我們認為：本項目酒店具有良好的經濟效益和社會效益，具有很好的收益預期，符合投資者的根本利益。再獲得良好投資回報的同時提升了業主的公司形象及實現了業主公司戰略價值的投資。