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1、煙臺國際社區項目前期提報煙臺國際社區項目前期提報- -市場篇市場篇 項目定位理解項目定位理解 牟平區 萊山區 芝罘區 開發區 福山區 28公里 18公里 煙臺市區最遠端，前期城市及牟平重點規劃發展輻射圈之外；煙臺市區最遠端，前期城市及牟平重點規劃發展輻射圈之外； 距離與發展現狀導致區域認可度較低，客源表現為典型封閉性市場距離與發展現狀導致區域認可度較低，客源表現為典型封閉性市場 【區位現狀區位現狀遠遠】 牟平區 距離傳統市中心芝罘區28公里； 距離目前行政中心萊山區18公里； 無海景資源 目前牟平區重點規劃落在養馬島； 距離交通原因牟平目前外區客對區域認可度低； 養馬島 【區位現狀區位現狀生生2、】 核心核心 配套區配套區 5公里 牟平核心區向西5公里，脫離配套中心范圍； 項目周邊配套缺乏，生活便利性較低； 牟平區總人口47萬，區域中心人口不足10萬，客源 支撐度缺乏； 現階段地塊各種條件限制了區域客源，且區域人口基數較低，客源量難以支撐本項目現階段地塊各種條件限制了區域客源，且區域人口基數較低，客源量難以支撐本項目170170萬體量運作萬體量運作 項目區位理解結論項目區位理解結論1 1 現階段項目所屬的區位由于距離和交通原因對應煙臺呈現封閉型市場表現；現階段項目所屬的區位由于距離和交通原因對應煙臺呈現封閉型市場表現； 牟平規劃重點落在養馬島，且項目偏離核心配套，區域客源亦對項目所屬地3、段不認可；牟平規劃重點落在養馬島，且項目偏離核心配套，區域客源亦對項目所屬地段不認可； 而項目作為百萬平米的超級大盤，必須立足于全市居住為目的的客源，才能實現最終價值；而項目作為百萬平米的超級大盤，必須立足于全市居住為目的的客源，才能實現最終價值； 4890 3729 3351 2728 2473 2279 21102077 1969 0 1000 2000 3000 4000 5000 青島煙臺濟南濰坊淄博濟寧臨沂東營威海 22368 21125 22721 17267 19284 16572 21312 20117 17811 0500010000150002000025000 青島 煙臺 濟南 濰坊 淄博 臨沂 東營 威海 山東省 GDPGDP總量總量 人均可支配收入人均可支配收入 青島市中心海景項目：30000-60000元/ 青島市中心非海景項目：15000-20000元/ 青島