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1、2021/5/5 2021/5/5 珠海格力廣場項目珠海格力廣場項目 珠海房地產(chǎn)周期分析及補(bǔ)充調(diào)研珠海房地產(chǎn)周期分析及補(bǔ)充調(diào)研 謹(jǐn)呈：珠海格力房產(chǎn)有限公司 2 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 I.珠海房地產(chǎn)周期研究珠海房地產(chǎn)周期研究 II.珠海房地產(chǎn)近期現(xiàn)狀珠海房地產(chǎn)近期現(xiàn)狀 III.部分樓盤調(diào)研資料部分樓盤調(diào)研資料 3 項目規(guī)模較大，需要我們運(yùn)用房地產(chǎn)周期理論對珠海房地項目規(guī)模較大，需要我們運(yùn)用房地產(chǎn)周期理論對珠海房地 產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐袛喈a(chǎn)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐袛?發(fā)展階段 危機(jī) 階段 復(fù)蘇 階段 蕭條階段 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 在理論上講，是存 在周期的，一般會 經(jīng)歷復(fù)蘇階段、發(fā) 展階段、危機(jī)階2、段、 蕭條階段等循環(huán)過 程。 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 水平在這種周期的 循環(huán)中不斷提高， 合理價格平穩(wěn)上升。 來源：世聯(lián)模型 4 處在不同發(fā)展周期的市場有著不同的特點(diǎn)處在不同發(fā)展周期的市場有著不同的特點(diǎn) 復(fù)蘇階段復(fù)蘇階段 發(fā)展階段發(fā)展階段 投資回報率高 用家?guī)邮袌?現(xiàn)房價格大于期房價格 開發(fā)商的合理行為：買地， 儲備，暫緩銷售物業(yè) 用家持續(xù)買樓，長期投資者增加 地價上升速度大于房價上升的速 度 現(xiàn)樓價格與期房價格相當(dāng) 投資回報率下降 開發(fā)商大量買地、賣樓 危機(jī)階段危機(jī)階段 蕭條階段蕭條階段 用家比例下降，投資者比例 增大 期房價格大于現(xiàn)房價格 地價上升大于樓價上升速度 價格上升快，成交量逐步下 滑3、 開發(fā)商迅速賣樓 現(xiàn)樓、期樓價格下跌 投資者退出，供過于求 租樓不買樓 地價下跌比樓價下跌快 開發(fā)商迅速買樓，回籠資金，購 臵土地 5 影響房地產(chǎn)宏觀市場的六個關(guān)鍵驅(qū)動因素影響房地產(chǎn)宏觀市場的六個關(guān)鍵驅(qū)動因素 六個因素互為影響 又相互獨(dú)立，而且 不同市場不同階段 受各因素影響也不 同。 每個階段市場都是 由具體的一兩個關(guān) 鍵因素驅(qū)動。 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 二、政策與社會環(huán)境二、政策與社會環(huán)境 三、投資拉動三、投資拉動 四、交通與基礎(chǔ)配套四、交通與基礎(chǔ)配套 五、人口增長五、人口增長 六、社會大眾心理預(yù)期六、社會大眾心理預(yù)期 GDP;人均收入； 通貨膨脹；利率；稅收； 城市化政策 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 土地管理、信貸及購房相關(guān)政策 政府投資；外來投資 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及投資變化 規(guī)劃設(shè)計；交通狀況 基礎(chǔ)配套；服務(wù)配套 當(dāng)量人口增長； 年齡結(jié)構(gòu)；人口素質(zhì)； 消費(fèi)者、投資者的市場心理預(yù)期 政府對城市