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1、 三威大廈三威大廈 項目前期定位報告項目前期定位報告 2012.03 總體市場研究總體市場研究 地塊區(qū)域研究地塊區(qū)域研究 區(qū)域物業(yè)市場研究區(qū)域物業(yè)市場研究 項目本體及定位研究項目本體及定位研究 整體規(guī)劃建議整體規(guī)劃建議 項目營銷執(zhí)行項目營銷執(zhí)行 總總 概概 一一 總體市場研究總體市場研究 濟(jì)南2011年銷售統(tǒng)計 總體市場背景分析 房地產(chǎn)新政分析 濟(jì)南2011年銷售統(tǒng)計 2011年以住宅成交為主，其余物業(yè)類型成交量小 1 1 2 2 國家經(jīng)濟(jì)刺激政策效果明顯，2011年濟(jì)南住宅、公 寓、寫字樓及商業(yè)銷售量較去年同期明顯下滑； 濟(jì)南房地產(chǎn)銷售以住宅為主，公寓、寫字樓及商業(yè)銷 售量少 Part 1.2、1濟(jì)南2009年1-5月份銷售統(tǒng)計 公寓售價最低，略有下降；住宅、寫字樓及商業(yè)售價平穩(wěn) 在售公寓項目距市中心較遠(yuǎn)，居住舒適性較差，其銷售均價最 低； 住宅銷售均價 元/平米，與去年同期相比價格保持穩(wěn)定； 公寓項目因供應(yīng)集中，去化量較小，成交價格略有下降； 寫字樓及商業(yè)物業(yè)銷售價格保持平穩(wěn) 1 1 2 2 3 3 4 4 總體市場背景分析 政策效果顯現(xiàn)；住宅“價低、量降”；房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險猶存 1 1 2 2 自2011年下半年開始國家及地方政府頒布一系列調(diào)控措施，使?jié)献≌山涣抗?jié) 節(jié)下滑，出現(xiàn)“價低量降”的局面。 濟(jì)南房地產(chǎn)銷售以住宅為主，公寓、寫字樓及商業(yè)銷售量少 隨著濟(jì)南大規(guī)模的拆遷改造等3、，濟(jì)南較多適銷房源上市，均為市場提供了大量的客 戶群體，同時，濟(jì)南的剛性需求量大； 但國家調(diào)控政策仍在持續(xù)，政策走向并不明朗，宏觀經(jīng)濟(jì)的全面恢復(fù)尚需一段時間； 且因濟(jì)南住宅供應(yīng)量較大，市場競爭將更加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)仍有較大風(fēng)險 3 3 4 4 房地產(chǎn)新政分析 2011 年房地產(chǎn)市場調(diào)控為2010 年調(diào)控的延續(xù)和深化。2011 年，為進(jìn)一 步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央升級調(diào)控力度，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)手段，仍以 抑制投資投機(jī)需求、增加供給為總體思路。行政措施上，限購嚴(yán)厲程度繼續(xù)加 深、范圍不斷擴(kuò)大，各地方政府出臺年度房價控制目標(biāo)，實行考核問責(zé)制，差 別化信貸更加嚴(yán)厲。貨幣信貸方面，為管理通貨膨脹，央行年內(nèi)加息3 次， 提高存準(zhǔn)率6 次，貨幣政策持續(xù)緊縮。此外，房產(chǎn)稅改革取得新突破。保障 房方面，加大保障房建設(shè)仍是2011 年的重頭戲，2011 年已完成開工建設(shè)1000 萬套保障房任務(wù)，中央政府加